圖片來源@碧桂園官網(wǎng)
在地產(chǎn)行業(yè)未得到全面改善的形勢下，加上對近期多項負面消息的擔(dān)憂，碧桂園銷售情況日益嚴(yán)峻。根據(jù)克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-3月，碧桂園全口徑銷售金額為176.8億元，同比下滑79.9%，位居第12名，首次跌出TOP10排行榜，2023年同期碧桂園銷售金額仍排名第三；對比全行業(yè)的銷售狀況，百強房企1-3月份銷售金額同比下滑47.5%，碧桂園的跌幅遠超行業(yè)跌幅，79.91%的降幅也是TOP50房企中降幅最大的。
從3月單月銷售額來看，碧桂園銷售額55.1億元，同比下滑82.67%，降幅僅次于恒大的-83.43%。
銷售及回款是房企最重要的擴大現(xiàn)金流的渠道之一，銷售金額急速下滑，使得碧桂園自身的“造血”能力進一步惡化。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報&克而瑞，由鈦媒體APP制圖
從歷年的銷售數(shù)據(jù)來看，從2016年開始，碧桂園開始瘋狂加杠桿，成為“囤地大王”。2015年碧桂園的銷售額為1402億元，2016年直接翻了一倍大漲至3088億元。2017年突破五千億大關(guān)，首次位居銷售排行榜第一；2020年達到最巔峰，銷售額為7888億元；2017-2022年連續(xù)6年位居全國房企銷售排行榜第一的位置。2023年銷售金額腰斬，跌至銷售排行榜第六名。
在銷售高峰期的2018-2021年，月均銷售額在610-650億元，2022-2023年分別跌至387億元、181億元，2024年第1季度，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至59億元。有機構(gòu)曾預(yù)計，碧桂園每個月達到400億元銷售額，才能令其具備充足的能力償還債務(wù)利息。從目前銷售數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)遠遠不夠。
業(yè)內(nèi)人士指出，回頭看，碧桂園“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”快速擴張規(guī)模的模式全靠房子賣得快，目前賣房速度慢下來，自然導(dǎo)致資金鏈難以維持。
碧桂園方面曾經(jīng)也直言：“對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”
除了銷售面的壓力，其債務(wù)重組貌似也面臨著前所未有的壓力。
3月28日晚間，碧桂園未按計劃公布2023年全年業(yè)績和財務(wù)報告，而是發(fā)布了一則公告稱，延遲刊發(fā)2023年度業(yè)績，同時董事會會議也將延期舉行。此外，該公司將于4月2日9時起暫停在聯(lián)交所買賣。
碧桂園在公告中稱：“停牌不會對公司運營產(chǎn)生實質(zhì)影響。當(dāng)前，保交樓工作及境外債務(wù)重組工作均在有序推進。”
圖片來源@碧桂園公告
對于延遲刊發(fā)2023年度業(yè)績的原因，碧桂園在公告中給出兩條理由：“一是，因為行業(yè)持續(xù)波動，公司面臨的經(jīng)營環(huán)境日趨復(fù)雜，公司需要收集更多信息以做出合適的會計估計及判斷；二是，債務(wù)重組相關(guān)盡職調(diào)查工作量大、復(fù)雜度高，需要更多時間去收集財務(wù)資料。”
事實上，碧桂園在2022年就首次出現(xiàn)虧損，虧損額達60.52億元，2023年上半年虧損額繼續(xù)擴大，歸母核心凈虧損約為489.32億元。再往前推三年，2019年、2020年和2021年，其歸母凈利潤還分別高達395.5億、350.22億和267.97億。
碧桂園出現(xiàn)巨虧主要是資產(chǎn)減值損失，據(jù)悉，2023上半年計提了403億元。銷售均價下滑及去化緩慢，導(dǎo)致資產(chǎn)減值撥備加?。粡谋坦饒@近期的銷售趨勢和整體布局來看，資產(chǎn)減值撥備或會加劇。
比起年報，市場面更關(guān)心碧桂園的債務(wù)重組進度如何，會不會像恒大一樣最終被清盤。
2023年10月10日，碧桂園稱公司尚未支付本金金額為4.7億港幣的到期款項，出現(xiàn)債務(wù)違約，并宣布正式啟動境外債務(wù)重組。碧桂園還聘請了中國國際金融香港證券有限公司和華利安諾基（中國）有限公司擔(dān)任財務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，隨后2024年引入畢馬威作為境外債務(wù)重組的主要財務(wù)顧問，共同制定整體方案來全面解決公司當(dāng)前境外債務(wù)風(fēng)險。（詳情：碧桂園啟動境外債重組）
6個月時間過去了，但境外債務(wù)重組并未公布實質(zhì)性進展。因此，今年2月28日，債主建滔集向香港高等法院對碧桂園發(fā)起清盤呈請。
除了境外債務(wù)面臨重重壓力，此前展期成功的境內(nèi)債務(wù)也出現(xiàn)了問題。3月12日，有關(guān)“碧桂園旗下債券‘H1碧地01’（原名稱‘21碧地01’）到期未能支付全部利息”的消息成為市場焦點。碧桂園方面回應(yīng)稱，因銷售恢復(fù)情況不達預(yù)期，資金調(diào)撥承壓等原因，公司擬定于3月12日到期兌付的“21碧地01”的0.96億元利息資金尚未全額到位。（詳情：碧桂園債息兌付進入寬限期）
此前，碧桂園已經(jīng)聘請了美國風(fēng)險顧問公司Kroll在5月中旬法院聆訊前進行清盤分析，Kroll將對碧桂園進行獨立業(yè)務(wù)審查，預(yù)測在清盤情況下，債權(quán)人的回收比例。
在“暫停買賣”公告中，針對債務(wù)重組，碧桂園稱：“公司高度重視債務(wù)風(fēng)險化解。過去數(shù)月，公司一直與財務(wù)顧問及法律顧問合作評估集團的狀況，制定債務(wù)重組方案以緩解當(dāng)前的流動性問題。碧桂園希望各利益相關(guān)方保持對公司的信心，并支持公司繼續(xù)努力推進務(wù)實可行的最佳重組方案，實現(xiàn)長期及可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。”
碧桂園近期的壓力遠不止此。
根據(jù)天眼查顯示，近期，碧桂園地產(chǎn)集團有限公司再新增多條股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)被執(zhí)行的企業(yè)包括廣州粵東碧桂園投資有限公司、深圳市帕拉丁五期股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市匯信二十二號投資咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、深圳市碧基實業(yè)發(fā)展有限公司等，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額從3900萬元至67.05億元不等，合計凍結(jié)股權(quán)超百億。
圖片來源@天眼查官網(wǎng)
碧桂園方面對此回應(yīng)稱，因與合作方在成本測算、預(yù)分配利潤等方面存在爭議，合作方向法院申請了財產(chǎn)保全。此類爭議屬正常商業(yè)糾紛，法院尚未作出最終判決，凍結(jié)的股權(quán)價值與爭議標(biāo)的并不等同，針對合作方的超額保全，碧桂園已準(zhǔn)備向法院提出異議。
對于碧桂園來說，銷售回款不給力，只能靠新增融資來償還到期債務(wù)、推進“保交樓”工作。截至3月15日，碧桂園已經(jīng)有272個項目納入“白名單”，已獲得約17.32億元的融資支持，這些融資能精準(zhǔn)的推動“保交樓”任務(wù)。此外，3月24日，碧桂園透露擬引入廣東省中為投控科技集團有限公共同開發(fā)建設(shè)廣州市荔灣區(qū)白鵝潭商務(wù)區(qū)的一綜合體項目，廣東中為入局后將提供28億元的建設(shè)資金。
值得注意的是，這些只能解決碧桂園單項目和短期的危機，要想解決流動性風(fēng)險，債務(wù)重組及銷售市場回暖至關(guān)重要。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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房地產(chǎn)市場正在經(jīng)受洗禮調(diào)整
又要涼了？
國家也正在出臺支持政策，加大扶持力度
曾經(jīng)也是一時無兩，風(fēng)光無限啊
莫要感嘆：現(xiàn)實就是這樣，花開沒有百日紅
有信心啊，一定能夠闖關(guān)成功
曾經(jīng)的首富今年給弄出圈了，