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隨著財報季到來，據(jù)鈦媒體APP不完全統(tǒng)計，截至目前，約15家以上房企陸續(xù)發(fā)布了2023年業(yè)績，同時，少部分房企召開線下業(yè)績說明會。
2020年起房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，2023下半年，政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢，強調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列政策，取得了一定的效果，但目前行業(yè)仍處在風(fēng)險出清階段，市場仍未全面回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月份，新建商品房銷售額同比下降29.3%，住宅銷售額下降32.7%。
各房企高層管理者在業(yè)績發(fā)布會上也會對行業(yè)未來走勢做出了預(yù)判，“需要時間”和“修復(fù)信心”是大家一致的觀點。
保利置業(yè)對于市場預(yù)判相對謹慎，其董事會主席萬宇清直言，“預(yù)計今年大概率還是持續(xù)會筑底，房地產(chǎn)的市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。之前的‘三高’模式已被徹底打破，地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個新舊模式的轉(zhuǎn)換期。”
九龍倉集團主席吳天海也表示：“當(dāng)前業(yè)務(wù)前景仍然被陰霾所籠罩，目前的各種困境或要較長時間才能徹底化解。”
美的置業(yè)管理層表示，從當(dāng)前情況來看，市場接下來一段時間可能仍處于筑底階段，但房地產(chǎn)政策的調(diào)整有利于樓市復(fù)蘇以及加速出清，向好的一面將逐漸呈現(xiàn)出來。
華潤置地對于未來市場持相對樂觀的態(tài)度，華潤置地副總裁陳偉認為，經(jīng)濟長期向好的趨勢是不會改變的，但目前庫存依然比較高，二手房持續(xù)分流的壓力仍在，提振客戶信心至關(guān)重要。他進一步表示：“我們認為市場是處在筑底回穩(wěn)、繼續(xù)向上勢能的階段，長期對這個市場還是非常有信心的。”
龍湖管理層也表示，隨著利好政策不斷落地，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過階段性的周期調(diào)整，市場回暖值得期待，目前，居民的購房意愿、負債意愿仍然處于恢復(fù)過程，整個行業(yè)的信心至關(guān)重要。
招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱則認為，長期來看，房地產(chǎn)基本需求仍在，但未來會存在結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，市場將由原來的普漲轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨鬄橹鳌?/strong>
對于未來行業(yè)市場規(guī)模，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌指出，“中國的房地產(chǎn)市場還有10萬億，我相信經(jīng)過3年的調(diào)整，2024年可能會筑底，市場馬太效應(yīng)可能會顯現(xiàn)出來，強者恒強。”越秀地產(chǎn)管理層表示，行業(yè)調(diào)整還在繼續(xù)，總體規(guī)模整體或?qū)⑾禄?，各城市分化也會進一步加劇，行業(yè)未來應(yīng)該穩(wěn)定在7萬億或10億㎡。龍湖集團管理層也指出，9億㎡-10億㎡是新房市場的真實居住需求承載量，隨著一系列高杠桿企業(yè)的出險，影響了購房者的信心，導(dǎo)致短期市場承壓，這是需要時間去修復(fù)的。
2022下半年以來，受流動性風(fēng)險及“兩集中”供地影響，大部分房企主動退出了土拍市場，土地市場進入低谷。龍年土拍迎來“開門紅”，房企銷售承壓下，出于安全性考慮，去化好的城市及優(yōu)質(zhì)地塊更加吸引房企，房企也愿意為優(yōu)質(zhì)城市的項目重金購地。（詳見：龍年土拍迎“開門紅”）
對于拿地，各房企均表示將保持謹慎投資的態(tài)度。
招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰直言：“寧可錯過，不能錯拿。”他表示，2024年招商蛇口將保持戰(zhàn)略定力，聚焦城市深耕，不盲目追高，以穩(wěn)健的價格策略來指導(dǎo)地塊獲取。
華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥指出，華潤置地將聚焦高能級的核心城市，優(yōu)先保障高能級城市資源投放，確保投資的質(zhì)量。
保利置業(yè)董事會主席萬宇清表示，未來投資端會更加謹慎，堅持“以收定量”，兼顧財務(wù)的安全。通過拓展優(yōu)質(zhì)的增量項目，帶動存量的庫存，從而調(diào)整城市布局和貨量結(jié)構(gòu)。
龍湖地產(chǎn)和綠城中國均指出，拿地力度和總量在原則上會根據(jù)現(xiàn)金流情況實施調(diào)整，將“以銷定支”、“以銷定投”，主動把握好投資節(jié)奏、優(yōu)中選優(yōu)。龍湖地產(chǎn)進一步表示，會高度聚焦在一二線高能級城市。
在今年的兩會政府工作報告中，關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”的框架下，要求房地產(chǎn)要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險。
在此背景下，綠城中國和龍湖地產(chǎn)都強調(diào)現(xiàn)金流與利潤之間的平衡，還表示會提前償還2025年到期債務(wù)，確保債務(wù)安全、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。
綠城中國管理層直指要平衡安全性與利潤率，現(xiàn)金流是公司的重中之重，嚴控凈資產(chǎn)率在80%以內(nèi)，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。其執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強表示，對于境外債務(wù)，將根據(jù)市場情況擇機發(fā)行新債、銀行內(nèi)保外貸或者自有資金償還；此外，還著手安排2025年到期債務(wù)提前置換。
龍湖管理層在業(yè)績會上也表示，公司始終把債務(wù)安全放在第一位，有序壓降負債規(guī)模，以正現(xiàn)金流驅(qū)動發(fā)展，履行所有債務(wù)的安全兌付，為行業(yè)注入一些信心。龍湖管理層進一步指出，不僅對年內(nèi)債務(wù)已經(jīng)做好了有序安排，今年還會有序、主動、提前去歸還2025年到期的部分債務(wù)，推進公司的短債優(yōu)化，持續(xù)完善債務(wù)結(jié)構(gòu)。
此外，保利置業(yè)董事會主席萬宇清也強調(diào)，要保持一定的銷售規(guī)模和現(xiàn)金流的規(guī)模為未來贏得發(fā)展的空間。銷售端仍需發(fā)力，以經(jīng)營性現(xiàn)金流為核心，平衡好利潤和資金回籠，保證企業(yè)現(xiàn)金流的安全和健康。
房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，市場銷售規(guī)模下滑，新房價格也出現(xiàn)下調(diào)，房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降成常態(tài)。房企高層管理者在業(yè)績說明會上也針對行業(yè)及公司未來毛利率走勢做出了相應(yīng)的判斷。
保利置業(yè)副總經(jīng)理劉忱表示，整個行業(yè)毛利率下降是大的趨勢，長遠來看二級銷售市場價格的下降會傳導(dǎo)到一級土地市場，在新的市場框架下，重新評估項目立項標(biāo)準、控制拿地價格，毛利率將會逐漸平穩(wěn)。
招商蛇口財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書黃均隆認為，隨著房地產(chǎn)市場逐步復(fù)蘇，近兩年，新增地塊的利潤水平有明顯的改善，基本可以達到預(yù)期值。他進一步預(yù)測，招商蛇口毛利率在未來幾年將會逐步恢復(fù)到20%以上。
綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強表示，綠城把安全作為土地投資的首要考慮因素，因此毛利率不會特別高，整體不到15%；安全性將保障項目結(jié)轉(zhuǎn)質(zhì)量，未來隨著項目逐步交付，毛利率將有所好轉(zhuǎn)。
（1）積極拓展開發(fā)領(lǐng)域新業(yè)務(wù)：代建、城市更新、保障房
2023年8月，14號文件的發(fā)布，標(biāo)志著中國的房地產(chǎn)市場再次進入“保障房+商品房”并行的雙軌制時代；此外，政府多次提及加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。保障房及城市更新、城中村改造等業(yè)務(wù)，成為房企開發(fā)板塊新的發(fā)力點。
招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰表示，保障房的市場底層需求非常大。一方面，招商蛇口將積極通過把存量商品房納入國家保障房體系助力去庫存；另一方面，將打通REITs渠道，積極拓展核心城市保障性住房。
瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎也表示，未來將繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢和資源，把握城市更新帶來的新機遇。
除保障房及城市更新外，代建成為房企業(yè)績發(fā)布會上的高頻詞。2024年各地出臺或修訂了代建管理政策和制度、“三大工程”持續(xù)推進，前些年城投公司兜底拿地后開工率持續(xù)低下，加上紓困項目增多，代建需求爆發(fā)；此外，代建有輕資產(chǎn)、低負債、高成長等特點，房企拓展新發(fā)展模式的重要方向。
招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰在業(yè)績會上表示，“平急兩用”中的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為公司帶來了新的代建機會，招商蛇口總的代建項目規(guī)模有500多個，且大部分是市政設(shè)施。據(jù)悉，招商蛇口在今年1月設(shè)立代建業(yè)務(wù)專業(yè)公司，統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)。
此外，于2022年成立龍智造代建平臺的龍湖集團，其管理層認為國內(nèi)代建有很大空間，并堅定看好代建業(yè)務(wù)，目前，龍湖已累計獲取代建類項目90個，總建筑面積超1600萬㎡，2023年，龍湖龍智造實現(xiàn)營業(yè)收入19.7億元。
“代建第一股”綠城管理的管理層表示，入局代建的企業(yè)越來越多，想要繼續(xù)保持20%份額占比的領(lǐng)先地位，需要更加努力去識別和抓住這些業(yè)務(wù)機會。
（2）從開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)型，打造第二增長曲線
面對地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，如何在保持傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)勢基礎(chǔ)上，積極第二增長曲線、探索新的商業(yè)模式、實現(xiàn)不同細分賽道的協(xié)同發(fā)展，已成為房企重點探索的戰(zhàn)略之一。
從2023年財報及業(yè)績說明會的提法來看，布局商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、長租公寓、物業(yè)服務(wù)、智能制造等多元化業(yè)務(wù)已成為行業(yè)發(fā)展的熱點方向，頭部房企也已經(jīng)從重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一模式向開發(fā)、運營、服務(wù)多元化的模式轉(zhuǎn)型。
保利置業(yè)董事會主席萬宇清表示，企業(yè)要想穿越周期，進入下一個賽季，靠的是創(chuàng)新，不盲目樂觀，也更不會悲觀，要在市場低迷的時候?qū)崿F(xiàn)自我突破、創(chuàng)新升級。
同樣，招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰也表示，創(chuàng)新非常重要，該公司現(xiàn)在提出“X+商業(yè)”，在差異化、創(chuàng)新上做出一些特色的產(chǎn)品。此外，還布局長租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，戰(zhàn)略目標(biāo)是成為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營商，面對中長期積極推動轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。
華潤置地董事會主席李欣表示，公司重點的變化是確立了大資管業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)的地位，目標(biāo)在十四五期內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育為第二增長曲線。
面對新周期與新環(huán)境，龍湖集團早已在運營及服務(wù)領(lǐng)域布局，目前，龍湖在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道協(xié)同發(fā)展趨勢良好。相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，龍湖指出，經(jīng)營性業(yè)務(wù)是龍湖穿越周期的重要砝碼。經(jīng)營性業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，成為龍湖利潤企穩(wěn)、重回增長的重要引擎。（詳見：龍湖從開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)型）（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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