圖片來(lái)源@視覺中國(guó)
（1）拿地總額同比上升30.6%
根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長(zhǎng)30.6%，雖較1月同比增速有所下降，但拿地意愿持續(xù)恢復(fù)。主要由于2月北京、深圳等一線城市及杭州、合肥等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。此外，房企自2022年以來(lái)拿地持續(xù)低迷，部分企業(yè)土地儲(chǔ)備有所不足，年初投資額度充裕的房企開始拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)。
從新增貨值來(lái)看，2024年1-2月，TOP10房企新增貨值總額2080億元，占TOP100的33.6%，新增貨值門檻為22億元，與2023年同期持平。其中，華潤(rùn)置地、中建壹品和招商蛇口位列前三。2024年1-2月，華潤(rùn)置地以444億元新增貨值占據(jù)榜單第一，其2月在北京獲得大面積土地。中建壹品以412億元新增貨值占據(jù)榜單第二，在深圳和北京均有獲得土地。招商蛇口新增貨值規(guī)模為159億元，位列第三。
（2）溢價(jià)率“二連升”，流拍率“三連降”
進(jìn)入2024年，多地延續(xù)“不限地價(jià)”，加之供地質(zhì)量提升，房企在土拍中的競(jìng)爭(zhēng)有所加劇，同時(shí)，房貸利率迎大幅度下調(diào)，宏觀層面對(duì)于市場(chǎng)依舊在持續(xù)散發(fā)積極信號(hào)，房企補(bǔ)倉(cāng)情緒持續(xù)回升。截至2月，土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率呈現(xiàn)“二連升”、流拍率微幅“三連降”。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年2月全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為5.88%，環(huán)比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.32個(gè)百分點(diǎn)；流拍率較上月小幅回落0.12個(gè)百分點(diǎn)至14.49%。
溢價(jià)率方面，一線城市小幅回落，二線、三四線雙雙升溫。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，二線城市溢價(jià)率8.31%位居第一，同環(huán)比分別上升2.4、4.93個(gè)百分點(diǎn)，二線城市土拍熱度上升勢(shì)頭較為穩(wěn)健，溢價(jià)率呈現(xiàn)“二連升”，并且2月溢價(jià)率達(dá)2021年8月以來(lái)最高水平；一線城市次之，2月溢價(jià)率為4.86%，同環(huán)比分別小幅下降0.23、0.78個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率最低，為3.82%，較上月上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。
圖片來(lái)源@諸葛找房
流拍率方面，一線城市零流拍，二線流拍現(xiàn)象短暫加劇，三四線高位徘徊。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市流拍率仍然最大，為16.22%，同環(huán)比分別下降3.12、1.37個(gè)百分點(diǎn)，流拍現(xiàn)象初現(xiàn)改善跡象；二線城市次之，流拍率為12.28%，同環(huán)比分別上升2.98、3.9個(gè)百分點(diǎn)；一線城市時(shí)隔1個(gè)月重現(xiàn)“0”流拍。
圖片來(lái)源@諸葛找房
房企銷售承壓之下，出于安全性考慮，去化好的城市及優(yōu)質(zhì)地塊更加吸引房企，房企亦愿意為優(yōu)質(zhì)城市的項(xiàng)目重金購(gòu)地。如華潤(rùn)置地75.38億元競(jìng)得北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊，中建壹品48.76億元競(jìng)得北京大興區(qū)西紅門地塊，中建壹品與湖北文旅聯(lián)合體51.79億元競(jìng)得深圳龍華區(qū)地塊并首進(jìn)深圳，華潤(rùn)與珠實(shí)等聯(lián)合體36億元競(jìng)得廣州天河岐山路地塊，均表明企業(yè)在一線城市拿地?zé)崆楦咂蟆?/p>
從2月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來(lái)看，除華潤(rùn)、中鐵建、綠城中國(guó)等部分國(guó)央企憑借資金實(shí)力強(qiáng)勢(shì)拿地外，2月份，民營(yíng)房企活躍度有明顯提升，而且主要為深耕杭州的本土民企，如濱江、杭州興耀等。
數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房，鈦媒體APP制圖
（1）杭州龍年首拍7宗：平均競(jìng)拍30輪以上、整體溢價(jià)率19.1%
2月27日，杭州進(jìn)行了2024年掛牌地塊的首批集中出讓，本次掛牌地塊總量為7宗、供應(yīng)總建面42.5萬(wàn)平方米，供應(yīng)體量并不大，但地塊的質(zhì)量上乘，給杭州土拍帶來(lái)“開門紅”： 7宗地塊的成交總金額為111.6億元，本次土拍取消土地限價(jià)后，平均溢價(jià)率達(dá)到19.1%，其中有6宗地塊溢價(jià)率超過(guò)此前“限地價(jià)”15%的上限，另外一宗地塊溢價(jià)率也由13.7%。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次土拍房企踴躍參與，有3宗地塊的參拍房企在10家以上，7宗地塊平均競(jìng)拍輪次達(dá)到31輪，其中上城區(qū)城東新城地塊和拱墅區(qū)新天地地塊分別競(jìng)拍了44輪和38輪，是本次土拍中競(jìng)拍輪次最多的地塊。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開信息，鈦媒體APP制圖
杭州作為目前為數(shù)不多的民企依然活躍在土拍市場(chǎng)的城市，本次土拍的結(jié)果也不意外，在本次拿地從“搖號(hào)拼運(yùn)氣”重歸“拼資金實(shí)力”的基礎(chǔ)上，民企持續(xù)強(qiáng)勢(shì)拿地，7宗地塊中有5宗由民企競(jìng)得，民企拿地金額達(dá)到76億元，占比達(dá)到68%，西湖房地產(chǎn)、濱江各有2宗地入袋，此外本土民企興耀、海威也各競(jìng)得1宗地塊。
（2）北京：首迎“雙搖號(hào)”，第一輪供地?cái)?shù)量、質(zhì)量均提升
2月21日土拍中，順義府前街地塊吸引金茂、保利、住總3家企業(yè)報(bào)名，但最終僅北京住總報(bào)價(jià)，底價(jià)成交。2月22日，海淀翠湖、大興西紅門地塊分別吸引13家、9家企業(yè)報(bào)名，均競(jìng)拍至搖號(hào)階段，分別由港中旅、中建三局獲取。2月23日，住總以總價(jià)35億元底價(jià)摘得昌平百善0004等地塊。
2月21日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布“2024年度第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，清單項(xiàng)目將于2024年2月21日至5月31日供應(yīng)。本輪次清單住宅用地共計(jì)23宗，占比面積約140公頃，規(guī)劃建面285萬(wàn)㎡。
整體來(lái)看，北京第一輪供地從數(shù)量、質(zhì)量上均有所提升，對(duì)穩(wěn)定土拍市場(chǎng)情緒有積極作用。
本輪次擬供地推出力度較大。若按北京供應(yīng)下限300公頃計(jì)算，本輪次完成供應(yīng)目標(biāo)47%，而去年第一輪次擬供應(yīng)103.5公頃，較去年第一輪次提高35.3%。此外，本輪次供地優(yōu)質(zhì)地塊增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，清單中有9宗54公頃位于中心城區(qū)，占比約四成，其中東城區(qū)也有住宅地塊上新，且大多數(shù)地塊周邊均有地鐵，項(xiàng)目去化具備一定保障。同時(shí)有12宗位于城市副中心和平原多點(diǎn)地區(qū)，著力引導(dǎo)產(chǎn)城融合，推進(jìn)職住平衡。
當(dāng)前北京土地市場(chǎng)表現(xiàn)較穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度高，企業(yè)投資仍聚焦在核心優(yōu)質(zhì)地塊。本次北京第一輪清單中大多數(shù)地塊周邊均有地鐵，地塊優(yōu)質(zhì)度增加，短期來(lái)看，企業(yè)舉牌意愿或有所增強(qiáng)，整體土拍情緒有望提升。
（3）合肥龍年首拍3宗：最高溢價(jià)率達(dá)54%，招商、越秀、偉星拿地
2月29日，合肥迎來(lái)龍年首場(chǎng)土拍角逐戰(zhàn)，此次共出讓涉宅地塊3宗，涉及濱科城2宗、包河區(qū)1宗，原定于同日出讓的濱科城BK202403號(hào)地塊因故終止?？偝鲎屆娣e約14.9萬(wàn)㎡，總規(guī)劃建面約15.45萬(wàn)㎡，總起價(jià)25.02億。最終，招商12.99億拿下濱科01地塊、越秀14.14億拿下濱科02地塊、偉星5.15億競(jìng)得包河01地塊，攬金約32.3億。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開信息，鈦媒體APP制圖
由于不限價(jià)+五沒有的規(guī)則限制，此次土拍依然以保利、招商、越秀、高速、中國(guó)鐵建等國(guó)央企，以及偉星、置地等優(yōu)秀民企為主，此次土拍共吸引了16家房企參與競(jìng)拍。
整體來(lái)看，率先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊、吸引年初投資額度充裕的房企拿地是短期內(nèi)保持市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵，在市場(chǎng)低迷期補(bǔ)充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)也是諸多國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)地方本土民企的主要投資策略。
業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)，市場(chǎng)及企業(yè)的分化還將繼續(xù)：市場(chǎng)關(guān)注度集中于一二線城市，市場(chǎng)全面回暖難度頗大；雖然今年以來(lái)在各地住建部協(xié)助推進(jìn)融資協(xié)調(diào)下，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資逐步落實(shí)，但這部分融資僅能用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，對(duì)于企業(yè)投資的促進(jìn)效果有限，因此短期內(nèi)投資主力仍局限于國(guó)央企和部分優(yōu)質(zhì)民企，全面復(fù)蘇需要更長(zhǎng)時(shí)間。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
更多宏觀研究干貨，請(qǐng)關(guān)注鈦媒體國(guó)際智庫(kù)公眾號(hào)：
快報(bào)
根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》實(shí)名制要求，請(qǐng)綁定手機(jī)號(hào)后發(fā)表評(píng)論