圖片來源@視覺中國
（1）拿地總額同比上升30.6%
根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長30.6%，雖較1月同比增速有所下降，但拿地意愿持續(xù)恢復。主要由于2月北京、深圳等一線城市及杭州、合肥等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。此外，房企自2022年以來拿地持續(xù)低迷，部分企業(yè)土地儲備有所不足，年初投資額度充裕的房企開始拿地補充土儲。
從新增貨值來看，2024年1-2月，TOP10房企新增貨值總額2080億元，占TOP100的33.6%，新增貨值門檻為22億元，與2023年同期持平。其中，華潤置地、中建壹品和招商蛇口位列前三。2024年1-2月，華潤置地以444億元新增貨值占據(jù)榜單第一，其2月在北京獲得大面積土地。中建壹品以412億元新增貨值占據(jù)榜單第二，在深圳和北京均有獲得土地。招商蛇口新增貨值規(guī)模為159億元，位列第三。
（2）溢價率“二連升”，流拍率“三連降”
進入2024年，多地延續(xù)“不限地價”，加之供地質(zhì)量提升，房企在土拍中的競爭有所加劇，同時，房貸利率迎大幅度下調(diào)，宏觀層面對于市場依舊在持續(xù)散發(fā)積極信號，房企補倉情緒持續(xù)回升。截至2月，土地市場平均溢價率呈現(xiàn)“二連升”、流拍率微幅“三連降”。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年2月全國主要地級市溢價率為5.88%，環(huán)比上升2.2個百分點，同比上升0.32個百分點；流拍率較上月小幅回落0.12個百分點至14.49%。
溢價率方面，一線城市小幅回落，二線、三四線雙雙升溫。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，二線城市溢價率8.31%位居第一，同環(huán)比分別上升2.4、4.93個百分點，二線城市土拍熱度上升勢頭較為穩(wěn)健，溢價率呈現(xiàn)“二連升”，并且2月溢價率達2021年8月以來最高水平；一線城市次之，2月溢價率為4.86%，同環(huán)比分別小幅下降0.23、0.78個百分點；三四線城市溢價率最低，為3.82%，較上月上升1.3個百分點。
圖片來源@諸葛找房
流拍率方面，一線城市零流拍，二線流拍現(xiàn)象短暫加劇，三四線高位徘徊。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三四線城市流拍率仍然最大，為16.22%，同環(huán)比分別下降3.12、1.37個百分點，流拍現(xiàn)象初現(xiàn)改善跡象；二線城市次之，流拍率為12.28%，同環(huán)比分別上升2.98、3.9個百分點；一線城市時隔1個月重現(xiàn)“0”流拍。
圖片來源@諸葛找房
房企銷售承壓之下，出于安全性考慮，去化好的城市及優(yōu)質(zhì)地塊更加吸引房企，房企亦愿意為優(yōu)質(zhì)城市的項目重金購地。如華潤置地75.38億元競得北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊，中建壹品48.76億元競得北京大興區(qū)西紅門地塊，中建壹品與湖北文旅聯(lián)合體51.79億元競得深圳龍華區(qū)地塊并首進深圳，華潤與珠實等聯(lián)合體36億元競得廣州天河岐山路地塊，均表明企業(yè)在一線城市拿地熱情高企。
從2月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看，除華潤、中鐵建、綠城中國等部分國央企憑借資金實力強勢拿地外，2月份，民營房企活躍度有明顯提升，而且主要為深耕杭州的本土民企，如濱江、杭州興耀等。
數(shù)據(jù)來源：諸葛找房，鈦媒體APP制圖
（1）杭州龍年首拍7宗：平均競拍30輪以上、整體溢價率19.1%
2月27日，杭州進行了2024年掛牌地塊的首批集中出讓，本次掛牌地塊總量為7宗、供應總建面42.5萬平方米，供應體量并不大，但地塊的質(zhì)量上乘，給杭州土拍帶來“開門紅”： 7宗地塊的成交總金額為111.6億元，本次土拍取消土地限價后，平均溢價率達到19.1%，其中有6宗地塊溢價率超過此前“限地價”15%的上限，另外一宗地塊溢價率也由13.7%。
據(jù)不完全統(tǒng)計，本次土拍房企踴躍參與，有3宗地塊的參拍房企在10家以上，7宗地塊平均競拍輪次達到31輪，其中上城區(qū)城東新城地塊和拱墅區(qū)新天地地塊分別競拍了44輪和38輪，是本次土拍中競拍輪次最多的地塊。
數(shù)據(jù)來源：公開信息，鈦媒體APP制圖
杭州作為目前為數(shù)不多的民企依然活躍在土拍市場的城市，本次土拍的結(jié)果也不意外，在本次拿地從“搖號拼運氣”重歸“拼資金實力”的基礎(chǔ)上，民企持續(xù)強勢拿地，7宗地塊中有5宗由民企競得，民企拿地金額達到76億元，占比達到68%，西湖房地產(chǎn)、濱江各有2宗地入袋，此外本土民企興耀、海威也各競得1宗地塊。
（2）北京：首迎“雙搖號”，第一輪供地數(shù)量、質(zhì)量均提升
2月21日土拍中，順義府前街地塊吸引金茂、保利、住總3家企業(yè)報名，但最終僅北京住總報價，底價成交。2月22日，海淀翠湖、大興西紅門地塊分別吸引13家、9家企業(yè)報名，均競拍至搖號階段，分別由港中旅、中建三局獲取。2月23日，住總以總價35億元底價摘得昌平百善0004等地塊。
2月21日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布“2024年度第一輪擬供應商品住宅用地清單”，清單項目將于2024年2月21日至5月31日供應。本輪次清單住宅用地共計23宗，占比面積約140公頃，規(guī)劃建面285萬㎡。
整體來看，北京第一輪供地從數(shù)量、質(zhì)量上均有所提升，對穩(wěn)定土拍市場情緒有積極作用。
本輪次擬供地推出力度較大。若按北京供應下限300公頃計算，本輪次完成供應目標47%，而去年第一輪次擬供應103.5公頃，較去年第一輪次提高35.3%。此外，本輪次供地優(yōu)質(zhì)地塊增加。據(jù)統(tǒng)計，清單中有9宗54公頃位于中心城區(qū)，占比約四成，其中東城區(qū)也有住宅地塊上新，且大多數(shù)地塊周邊均有地鐵，項目去化具備一定保障。同時有12宗位于城市副中心和平原多點地區(qū)，著力引導產(chǎn)城融合，推進職住平衡。
當前北京土地市場表現(xiàn)較穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度高，企業(yè)投資仍聚焦在核心優(yōu)質(zhì)地塊。本次北京第一輪清單中大多數(shù)地塊周邊均有地鐵，地塊優(yōu)質(zhì)度增加，短期來看，企業(yè)舉牌意愿或有所增強，整體土拍情緒有望提升。
（3）合肥龍年首拍3宗：最高溢價率達54%，招商、越秀、偉星拿地
2月29日，合肥迎來龍年首場土拍角逐戰(zhàn)，此次共出讓涉宅地塊3宗，涉及濱科城2宗、包河區(qū)1宗，原定于同日出讓的濱科城BK202403號地塊因故終止。總出讓面積約14.9萬㎡，總規(guī)劃建面約15.45萬㎡，總起價25.02億。最終，招商12.99億拿下濱科01地塊、越秀14.14億拿下濱科02地塊、偉星5.15億競得包河01地塊，攬金約32.3億。
數(shù)據(jù)來源：公開信息，鈦媒體APP制圖
由于不限價+五沒有的規(guī)則限制，此次土拍依然以保利、招商、越秀、高速、中國鐵建等國央企，以及偉星、置地等優(yōu)秀民企為主，此次土拍共吸引了16家房企參與競拍。
整體來看，率先供應優(yōu)質(zhì)地塊、吸引年初投資額度充裕的房企拿地是短期內(nèi)保持市場熱度的關(guān)鍵，在市場低迷期補充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲也是諸多國央企及優(yōu)質(zhì)地方本土民企的主要投資策略。
業(yè)內(nèi)人士指出，未來，市場及企業(yè)的分化還將繼續(xù)：市場關(guān)注度集中于一二線城市，市場全面回暖難度頗大；雖然今年以來在各地住建部協(xié)助推進融資協(xié)調(diào)下，房地產(chǎn)“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，對于企業(yè)投資的促進效果有限，因此短期內(nèi)投資主力仍局限于國央企和部分優(yōu)質(zhì)民企，全面復蘇需要更長時間。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
更多宏觀研究干貨，請關(guān)注鈦媒體國際智庫公眾號：
快報
根據(jù)《網(wǎng)絡安全法》實名制要求，請綁定手機號后發(fā)表評論