數(shù)字經(jīng)濟促進了新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式的出現(xiàn)，進而衍生出眾多新職業(yè)，包括數(shù)字游民、直播主播、小微企業(yè)及主理人創(chuàng)業(yè)者等。加上互聯(lián)網(wǎng)交互技術(shù)的發(fā)展，移動辦公成為可能。新興職業(yè)不受辦公地點限制以及遠程辦公技術(shù)的達成，催生出“職住一體”新需求。
此外，隨著城市發(fā)展空間尺度擴大，職住分離帶來的長時間通勤已經(jīng)成為城市空間治理面臨的巨大挑戰(zhàn)，加上年輕人“只工作，不上班”以及“吃喝玩樂”聚集在社區(qū)內(nèi)的新的生活理念，“職住一體”作為一種創(chuàng)新的生活和工作模式，逐漸引起了人們的關(guān)注。
同時，我國城市發(fā)展建設(shè)進入了存量與增量并存的時代，城市也進入了區(qū)域化、數(shù)字化、低碳化轉(zhuǎn)型發(fā)展時代，打破原有單一功能，高效復(fù)合利用空間，從職住分離到功能集約優(yōu)化的城市更新，是避免城中心空心化，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)路徑。
各地也在不斷探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，城中村改造和城市更新成為下一階段新的增長點，城中村如何改造，在新的技術(shù)發(fā)展背景下，是否有一些規(guī)律性的、重要的發(fā)展趨勢。在新趨勢下做增量，對于處于發(fā)展瓶頸期的房企來說是一種新的機遇和挑戰(zhàn)。
基于上述背景，鈦媒體國際智庫發(fā)布《數(shù)字經(jīng)濟時代房企新機遇：職住一體新趨勢研究》報告，《報告》指出數(shù)字經(jīng)濟及互聯(lián)網(wǎng)交互技術(shù)的發(fā)展催生了“職住一體”的新需求，進一步分析了“職住一體”對于城市發(fā)展及住房結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的重要影響，總結(jié)了房企已有的探索，并提出了在“職住一體”的趨勢下，房企未來可以重點發(fā)力四個方向，為房企提供有益的參考。
一、數(shù)字技術(shù)催生“職住一體”新需求
1、數(shù)字技術(shù)促使遠程辦公革新工作方式
2、新職業(yè)的興起使“職住一體”成為常態(tài)
3、Z時代，年輕人追求新的生活方式
4、職住分離帶來的長時間通勤成為新的挑戰(zhàn)
5、城市發(fā)展趨勢：由商住分離到功能集約優(yōu)化的城市更新
二、“職住一體”將改變住房結(jié)構(gòu)
1、住房智能化、戶型大型化、功能綜合化
2、商辦功能空間共享化、社交化
三、“職住一體”將重塑城市圈層
1、重構(gòu)城市圈層
2、人流和物流空間網(wǎng)絡(luò)化
3、社區(qū)功能多元復(fù)合化
四、“職住一體”趨勢下，房企的新機遇
1.房企的多維度探索
2.房企新的機會點
參考文獻
“錢多事少離家近”是每個打工人的夢想，反映了人們對于舒適、高品質(zhì)生活的向往。從我國古代采用的“店住合一”模式到計劃經(jīng)濟時代的單位大院，都是旨在縮短居住地和工作地之間的距離，使店員或職工能夠?qū)崿F(xiàn)近距離通勤。
當前，新職業(yè)不斷涌現(xiàn)，移動辦公成了一種新選擇，人們把家與工作的場域合二為一，形成了“職住一體”的生活狀態(tài)。“職住一體”并不完全等同于在家辦公，“職住一體”有一種更為明確和清晰的活動邊界，工作與生活既相連又獨立。工作時需要高效、專注、認真，而生活時則需要平和、自然與松弛，兩種氛圍，兩個空間，創(chuàng)造力與生活力在“職住一體”中得到最大體現(xiàn)。
前店后家的服裝設(shè)計師
曾是李寧女裝設(shè)計師的Xingmou，離職之后，跟Hom一起開創(chuàng)了獨立服裝品牌“撇奶油”Creamer。她表示：“疫情前，我們就已經(jīng)在家‘加班’了，經(jīng)過一個適應(yīng)期，現(xiàn)在的職住一體也變得順理成章。”家與工作室的邊界，幾乎都沒有被剝離開。
當一天開始的時候，Xingmou會在廚房沖泡第一杯咖啡，兩人在餐廳邊吃早飯，邊討論一天的工作。隨后在置于客廳中間的辦公桌上開始了一天元氣滿滿的工作。午餐和晚餐的時間可以根據(jù)工作進度任意安排，加班和摸魚的自由時間也可隨意變通。
Xingmou笑著說：“來我家能看到我們最真實的工作狀態(tài)，因為我們提供定制手工，所以自己打板制作的設(shè)備很多，來這兒就像參觀了完整車間縮小版，所有的部門都有。”
比起在辦公室坐班，Xingmou覺得職住一體節(jié)省了通勤時間，而以前碎片化的時間都被規(guī)整合一。舒服又流暢的狀態(tài)，也讓兩人很自然將工作與家融在了一起。
靈感源于居家生活的家居博主
曾是某互聯(lián)網(wǎng)公司市場負責人的汪莫言，辭職成為一名家居博主后，以高品位審美吸引了不少粉絲。在她發(fā)現(xiàn)堆貨包貨搞的家里亂糟糟時，果斷租下如今工作室的樓上一層，把家與倉庫融為一體。莫言的上午是屬于生活的，工作則從中午開始：“我不會像坐班一樣固定在椅子上，大多數(shù)時間會用手機工作，靈感一來就跳起來沖到工作臺去記錄。這種隨意的狀態(tài)，與我而言很舒適。”
職住一體對莫言是件很愉快的事，在家生活的每個細節(jié)，都能成為工作上的靈感來源。汪莫言認為，生活與工作在一起可以，但占據(jù)生活空間太多就不行，一定要找到平衡的點。
大城市中，像Xingmou和莫言這樣的人，越來越多。“職住一體”作為一種創(chuàng)新的生活和工作模式，逐漸引起了人們的關(guān)注。
1、數(shù)字技術(shù)促使遠程辦公革新工作方式（部分略）
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)中遠程會議、協(xié)同工作軟件的成熟，遠程辦公在技術(shù)上已經(jīng)趨向成熟。移動互聯(lián)網(wǎng)、5G網(wǎng)絡(luò)和智能手機的普及，讓每個人都具備了隨時隨地工作的能力。在線打卡、在線辦公、共享文檔、在線會議、在線招聘、視頻面試和直播軟件等的廣泛應(yīng)用，更是增強了個人參與跨地域、跨時區(qū)團隊在線協(xié)同合作的能力。
移動互聯(lián)網(wǎng)時代，遠程辦公的條件早已具備，很多工作只要有手機和電腦就能完成。無論是混合辦公制還是4.5天工作制，企業(yè)采取新的辦公模式，以適應(yīng)社會發(fā)展的變化，都是比較人性化的做法，也符合未來的趨勢。
2、新職業(yè)的興起使“職住一體”成為常態(tài)（部分略）
數(shù)字經(jīng)濟已經(jīng)融入人們的生活，這促進了新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式的出現(xiàn)，進而催生出新職業(yè)。數(shù)字游民、直播主播、小微企業(yè)及主理人創(chuàng)業(yè)者不斷增多。
隨著經(jīng)濟全球化和無線網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，各行各業(yè)都在加快數(shù)字化進程，大批企業(yè)數(shù)字化能力得到提升，打破了職業(yè)和地理區(qū)域之間的界限，使不同用工方式、工作模式下的員工高效協(xié)同成為現(xiàn)實。例如，數(shù)字游民憑借自己獨立的工作地點和適應(yīng)遠程工作的能力，在規(guī)模上經(jīng)歷了爆炸性增長，加速了游牧式生活方式在全球范圍內(nèi)的流行。
隨著數(shù)字經(jīng)濟的快速發(fā)展，自由職業(yè)者的數(shù)量也在不斷增長，他們主要通過網(wǎng)絡(luò)平臺接單、完成任務(wù)，居家辦公的方式靈活便捷，深受年輕人的喜愛。
在不斷涌出的新職業(yè)之下，居家辦公成了一種新選擇，人們把家與工作的場域合二為一，形成了“職住一體”的生活狀態(tài)。
3、Z時代，年輕人追求新的生活方式（部分略）
Z時代，一代特殊的年輕人，他們出生于1997年-2002年間，在過去三年里經(jīng)歷了大學學習、求職就業(yè)、海外留學等重要節(jié)點，已經(jīng)經(jīng)歷或即將面臨著向社會人的轉(zhuǎn)變。
在Weber Shandwick發(fā)布的《后疫情時代青年白皮書》顯示，Z時代的年輕人展示出分化的就業(yè)選擇，他們“只工作，不上班”，調(diào)研顯示，22%的的出生于1997年-2002年的學生，希望自主創(chuàng)業(yè)或成為自由職業(yè)者，51.6%的出生于1997年-2002年的社會人在考慮或計劃自主創(chuàng)業(yè)或成為自由職業(yè)者。
此外，“吃喝玩樂”已經(jīng)成為年輕人生活中的重要組成部分。如果在居住社區(qū)就能體驗到這些服務(wù)，那正合年輕人心意。
根據(jù)后浪研究所發(fā)布的《新青年理想居住報告》顯示，當代年輕人最看重的社區(qū)服務(wù)TOP5分別是：健身、咖啡書吧、簡餐、共享活動組織空間、小劇場。此外，調(diào)查顯示，年輕人期待的室內(nèi)空間配置中，舒適的辦公空間和智能家居是必不可少的。
對于當代年輕人而言，在家隨時工作、學習已然成為了常態(tài)化的生活狀態(tài)。當下，越來越多的城市年輕人開始厭倦“長征式”的通勤時長、996/007 的加班需求，以及后疫情時代中隨機出現(xiàn)的意外。當工作與生活開始爭搶時間，這種全新的居住方式應(yīng)運而生，也就是目前越來越受 Z 世代追捧的“職住一體”。
4、職住分離帶來的長時間通勤成為新的挑戰(zhàn)（部分略）
通勤聯(lián)系與城市空間結(jié)構(gòu)、功能布局緊密相關(guān)，“職”和“住”空間分離將增加通勤時間和成本。隨著城市發(fā)展空間尺度擴大，職住分離帶來的長時間通勤已經(jīng)成為城市空間治理面臨的巨大挑戰(zhàn)，長時間通勤將降低人們的幸福感，削弱工作滿意度，并影響到城市對人才的吸引力。
平均通勤距離和時耗是居民通勤出行直觀感受和生活品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素。根據(jù)國內(nèi)外研究，5公里內(nèi)通勤是“幸福通勤”的最大閾值，45分鐘是超大和特大城市中心城“理想通勤”時間分界線，而超過60分鐘則被定義為“極端通勤”。
“我國1400萬人忍受極端通勤”曾一度登上熱搜，長距離通勤已成為大城市存在的普遍現(xiàn)象，通勤質(zhì)量將直接影響城市發(fā)展和居民幸福感。
根據(jù)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)布的《2022年度中國主要城市通勤監(jiān)測報告》顯示，全國44個主要城市中心城區(qū)通勤距離普遍增長，超大城市平均通勤距離達到9.4公里。僅51%的通勤人口可享受“幸福通勤”，超七成城市“極端通勤”加重，承受“極端通勤”的人口約1400萬。
通勤是城市居民出行中的剛性需求，英格蘭西部大學研究表明，長時間通勤將降低人們的幸福感，削弱工作滿意度。“除了工作就是在路上，回家只想睡覺”，通勤時耗會影響健康及工作效率。
此外，一座城市是否具備對青年人才的吸引力，直接關(guān)系到城市未來的發(fā)展?jié)摿Α?strong>越來越多的年輕人將通勤時間擺在了更重要的位置，根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的《2023年畢業(yè)生租住報告》統(tǒng)計顯示，43.6%的畢業(yè)青年可接受的通勤上限為60分鐘，33.2%為30分鐘內(nèi)。但受居住成本影響，居住在外圍、就業(yè)在中心城區(qū)成為青年的無奈選擇，北京、上海通勤青年居住在城市中心15公里圈層外的占比達到72%。現(xiàn)狀全國主要城市中，有近600萬青年人通勤時間超過60分鐘。
目前，職住平衡狀況并不容樂觀，因為辦公區(qū)域住房出售及租賃價格過高，而被迫造成的職住分離，正是絕大多數(shù)城市青年所面臨的居住現(xiàn)狀。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)租賃住房，在城市地鐵沿線和核心區(qū)域通過新建、存量改造的方式增加租賃住房供應(yīng)是未來的趨勢。
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