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文 | 未來(lái)空間實(shí)驗(yàn)室
2021年上半年，地產(chǎn)科技（PropTech：Property Technology）賽道融資總額達(dá)97億美元，是有史以來(lái)地產(chǎn)科技領(lǐng)域融資最活躍的時(shí)期。在“三道紅線”、“集中看地”等政策鐵拳頻頻出手后，房企結(jié)束了依靠土地和金融紅利實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的時(shí)期，暴雷聲也不斷傳來(lái)。
過去，地產(chǎn)科技主要通過為房企提供數(shù)字化服務(wù)，幫助它們?cè)谠O(shè)計(jì)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等管理流程中降本增效。雖然對(duì)于房企而言，降本增效是大勢(shì)所趨，但寒冬之下其更需要的是“雪中送炭”。
項(xiàng)目收縮、謹(jǐn)慎拿地、交付為王成為房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)時(shí)，地產(chǎn)科技領(lǐng)域好像也需要一注“多巴胺”，來(lái)講出PropTech的新故事。在另一方面，2020年，雙碳目標(biāo)正式明確，中國(guó)建筑領(lǐng)域碳排放的總量龐大，占全國(guó)碳排放總量的20%。如果雙碳是新注入的一劑多巴胺，那么它能講好地產(chǎn)科技“新故事”嗎？
在地產(chǎn)科技賽道，也曾有大量的錢涌入：仲量聯(lián)行在全球房地產(chǎn)科技白皮書《拓寬全球視野，推動(dòng)科技創(chuàng)新》中提到一組數(shù)據(jù)，2021年上半年，房地產(chǎn)科技領(lǐng)域融資總額達(dá)97億美金，高于2020年上半年的88億美元，是有記錄以來(lái)最活躍的時(shí)期。
數(shù)字背后，一方面是政策的支持，住建部曾相繼出臺(tái)數(shù)字建造、智能城市、綠色建筑相關(guān)政策，鼓勵(lì)房企可以借助大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、BIM、CIM等技術(shù)推進(jìn)行業(yè)的數(shù)字化升級(jí)。另一方面是房企告別黃金時(shí)代，從粗放式發(fā)展走向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的過程中，必交的一份答卷就是數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
2019年，仲量聯(lián)行、平安城科、太古地產(chǎn)共同發(fā)起了國(guó)內(nèi)首個(gè)地產(chǎn)科技加速器——城越，希望挖掘有潛力的地產(chǎn)科技企業(yè)；華潤(rùn)置地旗下的潤(rùn)加速、金茂海爾發(fā)起的海創(chuàng)匯同樣如此。保利資本和碧桂園創(chuàng)投共同發(fā)起了“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈賦能基金”，高和地產(chǎn)科技基金則專門關(guān)注城市更新的相關(guān)賽道。可以說(shuō)，房企、資本、科技企業(yè)都希望在地產(chǎn)科技這個(gè)賽道中找到屬于自己的機(jī)會(huì)。
然而，繼監(jiān)管部門為房企財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”之后，行業(yè)暴雷聲不斷，恒大、華夏幸福、藍(lán)光、泰禾、花樣年等房企接連暴雷。回歸綠檔、保證現(xiàn)金流才是房企這兩年最為關(guān)注的，保交付、保交樓也成為它們的硬指標(biāo)。雖說(shuō)數(shù)字化技術(shù)可以為其“降本增效”，但在生死問題面前，這些并沒有那么緊迫。
這對(duì)于剛做完市場(chǎng)教育的地產(chǎn)科技企業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂是雪上加霜。房地產(chǎn)原本就屬于勞動(dòng)力密集型企業(yè)，科技企業(yè)想要通過新技術(shù)、新方式來(lái)賦能傳統(tǒng)行業(yè)，除了要教育市場(chǎng)之外，還要培養(yǎng)用戶的使用習(xí)慣。而疫情的影響，也為這兩年技術(shù)落地增添了不少難題。
所以，站在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)看，雖本著為房地產(chǎn)變革提供助力的初衷，但現(xiàn)在看來(lái)好像有點(diǎn)“生不逢時(shí)”的味道。市場(chǎng)沒捂熱，也沒等來(lái)風(fēng)口。
盡管當(dāng)下行業(yè)發(fā)展不如人意，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)模龐大的背后，預(yù)示著仍有巨大機(jī)會(huì)。
2020年9月，中國(guó)明確提出2030年“碳達(dá)峰”與2060年“碳中和”目標(biāo)。人民銀行行長(zhǎng)易綱表示未來(lái)中國(guó)在碳中和的總投入將超過100萬(wàn)億元。
雙碳政策的落地，也給地產(chǎn)科技行業(yè)打了一劑多巴胺。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)建筑行業(yè)運(yùn)行碳排放（含直接碳排放和間接碳排放）約為21億噸二氧化碳，占全國(guó)總量的20%左右。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》提出，到2025年，城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展體制和政策體系基本建立，建設(shè)方式綠色轉(zhuǎn)型成效顯著，碳減排扎實(shí)推進(jìn)。
在資本層面，紅杉資本與遠(yuǎn)景科技共同成了零碳風(fēng)險(xiǎn)投資基金；高瓴在南京成立碳中和產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模超40億元。財(cái)聯(lián)社創(chuàng)投通數(shù)據(jù)顯示，僅2022年5月碳中和領(lǐng)域共發(fā)生32起融資，約104.18億元。
在企業(yè)端，已有初創(chuàng)公司涌入該賽道，比如定位為碳中和數(shù)字化技術(shù)服務(wù)商的綠翼建筑科技，主要面向建筑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)研發(fā)低碳轉(zhuǎn)型生產(chǎn)力工具；成立于2011年的碳阻跡推出了碳管理SaaS平臺(tái)、碳核算咨詢等等，并相繼拿到了高瓴、經(jīng)緯、紅杉的投資。
雙碳技術(shù)能為建筑地產(chǎn)的全生命周期提供服務(wù)，從建筑材料生產(chǎn)—項(xiàng)目設(shè)計(jì)—施工建造—運(yùn)維管理，甚至在拆除報(bào)廢階段，雙碳技術(shù)都能發(fā)揮關(guān)鍵的作用。
比如：
在建筑材料的生產(chǎn)端，可以利用新技術(shù)、新原料來(lái)減少碳排放，比如高性能混凝土，保溫材料、光伏幕墻等；
在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段：利用BIM技術(shù)及數(shù)字化協(xié)同手段，減少各施工單位協(xié)作成本，減少不必要的能耗；
在施工階段，可以采用裝配式建筑，最大化節(jié)約材料，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，裝配式建筑較現(xiàn)澆建筑可減少約20%的碳排放，同時(shí)降低20～30%粉塵，35～40%的用水量以及20～25%的能源消耗。此外，在建造過程中也可以通過無(wú)人機(jī)之類的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備監(jiān)控排放；
在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理階段，則可以通過人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)進(jìn)行樓宇的智能化、數(shù)字化管理，降低能耗。
可以說(shuō)，在建筑全生命周期的每一個(gè)環(huán)節(jié)里，都有節(jié)能減排的需要，這也為雙碳相關(guān)的地產(chǎn)科技公司提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)以及技術(shù)落地的更多可能性。
盡管碳中和在建筑行業(yè)的未來(lái)發(fā)展可期，但是回到當(dāng)下，其市場(chǎng)拓展及技術(shù)應(yīng)用仍然面臨三大難題：
在建筑行業(yè)，碳中和理念其實(shí)是在設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)中以相互依存、相互促進(jìn)的方式來(lái)完成減碳目標(biāo)的。但是在企業(yè)內(nèi)部，設(shè)計(jì)規(guī)劃、建造施工、運(yùn)營(yíng)管理又是由不同的部門來(lái)完成的，由于部門墻或信息差，很難將一套理念或技術(shù)從頭貫徹到尾。
中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司建筑設(shè)計(jì)院副總建筑師洪菲也曾表示，目前商業(yè)項(xiàng)目中可能存在的前期投資與后期受益主體不統(tǒng)一及既有建筑節(jié)能改造難度較大是此類項(xiàng)目面臨的難點(diǎn)。
雙碳相關(guān)的技術(shù)創(chuàng)新是贏得新一輪產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，但目前的節(jié)能改造主要是行政手段，行業(yè)內(nèi)還缺少相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)以及具體落地政策。比如現(xiàn)有碳測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，沒有辦法實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)管，碳稅、碳匯政策也不太明確，企業(yè)缺乏低碳轉(zhuǎn)型的動(dòng)力。
這對(duì)于提供下游服務(wù)的地產(chǎn)科技企業(yè)來(lái)說(shuō)，則會(huì)加大其市場(chǎng)教育的成本及周期，落地難度增加。
以裝配式建筑為例，行業(yè)本身存在上下游產(chǎn)業(yè)鏈及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不健全、成本高、設(shè)計(jì)施工一體化管理難度大等痛點(diǎn)，且擁有裝配式設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工能力的公司比較少。
雖然裝配式建筑是目前實(shí)施建筑施工階段減碳的最有效方式。但是因?yàn)樵O(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工等環(huán)節(jié)的工期比傳統(tǒng)項(xiàng)目都要長(zhǎng)，導(dǎo)致裝配式建筑總體工期要高于傳統(tǒng)項(xiàng)目。
除了裝配式建筑之外，建材行業(yè)也需圍繞水泥、陶瓷、玻璃等材料的生產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)研發(fā)；在碳排放的監(jiān)測(cè)、計(jì)算、交易、管理等環(huán)節(jié)也需要更為先進(jìn)的遙感、激光，或物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，來(lái)搭建完善、科學(xué)的管理平臺(tái)。
《2021年度中國(guó)一級(jí)市場(chǎng)碳中和投資研究報(bào)告》 顯示，中國(guó)碳中和市場(chǎng)規(guī)模將在2025年達(dá)到311.59萬(wàn)億元人民幣規(guī)模。數(shù)據(jù)為行業(yè)注入多巴胺的同時(shí)，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。雙碳能否成為地產(chǎn)科技的第二增長(zhǎng)極，還需再觀望上下游的產(chǎn)品研發(fā)進(jìn)展以及技術(shù)落地能力。
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如果房?jī)r(jià)降下來(lái)，就算沒有“雙碳”這些噱頭，也會(huì)有人買的
房地產(chǎn)目前的問題并不是概念太少，而是市場(chǎng)預(yù)期太差
地產(chǎn)困境并不是靠地產(chǎn)企業(yè)提出新概念就能解決的
中國(guó)碳中和市場(chǎng)規(guī)模將在2025年達(dá)到311.59萬(wàn)億元人民幣規(guī)模
人民銀行行長(zhǎng)易綱表示未來(lái)中國(guó)在碳中和的總投入將超過100萬(wàn)億元
還數(shù)字化轉(zhuǎn)型呢，那些房企少坑點(diǎn)人就行
項(xiàng)目收縮、謹(jǐn)慎拿地、交付為王成為房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)
回歸綠檔、保證現(xiàn)金流才是房企這兩年最為關(guān)注的，保交付、保交樓也成為它們的硬指標(biāo)
2020年9月，中國(guó)明確提出2030年“碳達(dá)峰”與2060年“碳中和”目標(biāo)