誰(shuí)都沒(méi)料到，赴美上市不到一年、坐擁40多萬(wàn)套房源、行業(yè)排名第二蛋殼公寓，真的與“蛋殼”一樣，不堪一擊。
11月20日，連續(xù)去蛋殼公寓杭州分公司門(mén)口等了兩次后，杭州房東張強(qiáng)終于搶到了屬于自己的號(hào)子。不過(guò)，直到11月23日，他才等到了到蛋殼杭州分公司樓上解約的機(jī)會(huì)。
但在跟蛋殼的相關(guān)人員對(duì)接后，張強(qiáng)發(fā)現(xiàn)，解約沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
“里面的人對(duì)我說(shuō)，需要我們跟租客先協(xié)商”。蛋殼的工作人員對(duì)張強(qiáng)承諾，解約在15個(gè)工作日內(nèi)會(huì)完成，但解約的前提是租客都解約完成。
“假如有租客不愿意解約怎么辦？”面對(duì)張強(qiáng)的質(zhì)疑，對(duì)方?jīng)]有直接回應(yīng)，只是不斷的強(qiáng)調(diào)會(huì)有專人聯(lián)系他。
根據(jù)蛋殼杭州分公司門(mén)口張貼的通知，蛋殼一天只固定接待150名房東與300名租客。與很多人相比，張強(qiáng)從拿號(hào)到解約接待的過(guò)程堪稱順利。
蛋殼杭州分公司門(mén)口張貼的通知
“上周最多的時(shí)候一天有一兩千人。”已經(jīng)多次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的李建告訴鈦媒體APP，自己由于時(shí)間原因，每次都沒(méi)有趕上放號(hào)，當(dāng)11月23日一早趕到蛋殼杭州分公司門(mén)店時(shí)發(fā)現(xiàn)，蛋殼的工作人員已經(jīng)把整整一周的號(hào)發(fā)完了。
在蛋殼杭州分公司門(mén)口，房東的訴求比較明確——退租，但房客更加無(wú)助，不僅因?yàn)榈皻さ谋锥鴵p失掉大筆租金，很可能因?yàn)榉繓|的驅(qū)趕而喪失掉在這個(gè)新一線城市的立足點(diǎn)。
蛋殼爆雷會(huì)波及多少人、多少企業(yè)，現(xiàn)在還是個(gè)未知數(shù)。但長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)成為人人喊打的“過(guò)街老鼠”，其商業(yè)模式也遭到了前所未有的質(zhì)疑。
經(jīng)過(guò)鈦媒體APP連日來(lái)的走訪，以及在多個(gè)房東、租客維權(quán)群的調(diào)查，蛋殼公寓的失敗已成定局。然而房東與房客，這對(duì)看似原本應(yīng)該同仇敵愾的受害者，卻因?yàn)榈皻し矫娴娜蔽魂P(guān)系越來(lái)越緊張，仍然被死死的困在“蛋殼”的局中。
除了蛋殼公寓，繼青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家平臺(tái)爆雷后，上個(gè)月“城城找房”也被曝拖欠?？凇⑽靼?、長(zhǎng)沙等多地的房東租金。很多租客原本已支付了一年的租金，卻不得不面臨被房東驅(qū)趕、房財(cái)兩空的境地。而作為頭部企業(yè)的蛋殼也深陷爆雷傳言，并于11月4日被列為被執(zhí)行人。
由于爆雷的大部分長(zhǎng)租公寓品牌多為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，其利用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等金融手段做杠桿、撬動(dòng)房源增長(zhǎng)的做法，被外界所深惡痛絕。
更嚴(yán)重的是，今年的爆雷潮讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇了空前的信用危機(jī)。而近兩年的爆雷潮也宣告了“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”模式的終結(jié)，也從側(cè)面反映了許多重資產(chǎn)公寓運(yùn)營(yíng)商的困境。
曾經(jīng)，青客公寓、蛋殼公寓的赴美上市讓行業(yè)許多玩家都激動(dòng)的以為，長(zhǎng)租公寓的春天終于來(lái)了。
但許多像張強(qiáng)一樣的房東，他們并沒(méi)有主動(dòng)通過(guò)招股書(shū)去了解蛋殼真實(shí)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。“能夠去美國(guó)上市說(shuō)明他們還挺有實(shí)力的。”
事實(shí)上，蛋殼上市帶給所有人的喜悅并沒(méi)有維持多久。一場(chǎng)疫情重創(chuàng)了長(zhǎng)租公寓行業(yè)，率先倒下的是青客公寓。
從今年2月開(kāi)始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。此外，青客公寓也被曝出存在退房無(wú)人受理；要求房東減免房租，卻未對(duì)租客減免房租等問(wèn)題。不僅如此，青客公寓運(yùn)營(yíng)主體上海青客設(shè)備租賃有限公司的執(zhí)行董事、法人、實(shí)際控制人等已被法院發(fā)布限制消費(fèi)令。
最終，建設(shè)銀行旗下長(zhǎng)租公寓平臺(tái)建融家園接手了青客公寓在杭州數(shù)千間房源。
但其他的公寓品牌的日子也不好過(guò)。彼時(shí)，自如、蛋殼等頭部品牌在部分城市和地區(qū)向房東請(qǐng)求降租。
杭州潮鳴街道的周阿姨是為數(shù)不多同意減租的房東，她認(rèn)為之前蛋殼的租金打的都比較及時(shí)，服務(wù)也不錯(cuò)，自己降點(diǎn)租金能幫蛋殼挺過(guò)疫情，之后又可以恢復(fù)原來(lái)的租金。
可惜的是，她沒(méi)能等到那天的到來(lái)。今年10月底，周阿姨發(fā)現(xiàn)蛋殼的第四季度租金沒(méi)有如期而至，聯(lián)想到今年8月份杭州多起長(zhǎng)租公寓爆雷事件，她意識(shí)到蛋殼也處在了爆雷的邊緣。
11月19日杭州潮鳴街道發(fā)給李阿姨的通知
事實(shí)上，當(dāng)長(zhǎng)租公寓處于爆雷邊緣時(shí)，房東往往比租客感知的更快。
9月初杭州出現(xiàn)暴雷潮時(shí)，蛋殼杭州的租客王楠曾經(jīng)詢問(wèn)過(guò)管家蛋殼的情況，管家的保證讓她放心的支付了下一季度的租金。但到了11月初，王楠收到了房東的電話，并被告知蛋殼可能要跑路，而房東正在與蛋殼尋求解約。
蛋殼公寓官方微博對(duì)于跑路、暴雷的回應(yīng)
“原本以為蛋殼不會(huì)爆雷，只是暫時(shí)性的經(jīng)營(yíng)困難。”盡管蛋殼官微發(fā)文稱沒(méi)有跑路，沒(méi)有破產(chǎn)，但王楠還是慌了。
11月16日至今，鈦媒體APP曾多次前往位于杭州市建國(guó)北路43-1的杭州分公司所在地，發(fā)現(xiàn)由于蛋殼杭州分公司早早就拆除了招牌，加上附近道路施工遮擋，不少房東房客都是經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)才找到正門(mén)。即便如此，蛋殼杭州分公司的門(mén)口每天都有數(shù)百位被拖欠租金的房東與租客前來(lái)維權(quán)。
事實(shí)上，不光是杭州，蛋殼在北京、成都、深圳等國(guó)內(nèi)主要城市的業(yè)務(wù)都出現(xiàn)了類似的情況。
盡管蛋殼公寓在資本的助推下近幾年發(fā)展迅猛，但其擴(kuò)張模式與市場(chǎng)中之前爆雷的分散式長(zhǎng)租公寓并無(wú)二致。由于長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等金融手段做杠桿、撬動(dòng)房源增長(zhǎng)等做法，導(dǎo)致資金鏈極度緊張。
最終，由于疫情、融資渠道有限、團(tuán)隊(duì)管理問(wèn)題眾多等原因，即便已經(jīng)是行業(yè)第二，蛋殼還是不可避免的走入了深淵。
不過(guò)，鈦媒體APP在實(shí)地走訪過(guò)程中與多名租客、房東交流后發(fā)現(xiàn)，最難的不是蛋殼爆雷，而是爆雷之后的解約。
“我真的沒(méi)想到，跟蛋殼解約比我自己去搖號(hào)中簽都難”。11月30日，一大早就去排隊(duì)的李建終于拿到了自己的號(hào)，但現(xiàn)場(chǎng)工作人員告訴他，要想咨詢解約的相關(guān)事宜，他只能等到周五。
鈦媒體APP從李建處得知，蛋殼剛爆雷的時(shí)候，房東申請(qǐng)解約的流程很快，基本上當(dāng)天拿號(hào)當(dāng)天處理。但最近，即便拿到號(hào)，有解約退租需求的房東與房客都需要等幾天。
即便是一周前就啟動(dòng)解約的張強(qiáng)，解約之路也異常艱難。他告訴鈦媒體APP，按照蛋殼提供的方案，與蛋殼解約需要5個(gè)步驟。
首先，房東申請(qǐng)解約的前提是蛋殼的應(yīng)付款超過(guò)15個(gè)工作日沒(méi)有到賬。如果沒(méi)有到賬，那么蛋殼會(huì)向租客推送無(wú)責(zé)退租申請(qǐng)鏈接，為租客退還押金和多繳納的費(fèi)用。
當(dāng)房?jī)?nèi)所有租客辦理好租金貸、解約等事宜后終止合同，業(yè)主才可以解約。
房東提供的解約流程表
值得注意的是，解約過(guò)程中需要蛋殼解約專員介入。但在一個(gè)蛋殼維權(quán)群里鈦媒體APP了解到，目前絕大部分房東與租客都已經(jīng)聯(lián)系不上管家。
據(jù)張強(qiáng)透露，到了11月30日，蛋殼也沒(méi)有按照約定委派管家來(lái)推動(dòng)解約，而此前對(duì)接的管家也離職了。
而由于蛋殼在解約環(huán)節(jié)的缺位，使得原本應(yīng)該同仇敵愾向蛋殼追責(zé)維權(quán)的房東與租客，產(chǎn)生了矛盾，目前北京、深圳、成都等地已經(jīng)發(fā)生多起房東驅(qū)趕租客的糾紛。
“原本是蛋殼不誠(chéng)信，騙房東與租客。由于他們的消失，讓外界把道德的責(zé)難加在了房東身上。”李建對(duì)鈦媒體APP表示，在與租客溝通退租時(shí)，租客配合的意愿不是很高。
據(jù)李建透露，他的租客中間要么就是剛申請(qǐng)了租金貸，要么就是把租金繳納到了明年9月。這些租客擔(dān)心現(xiàn)在就答應(yīng)解約，自己申請(qǐng)的租金貸會(huì)影響到征信，加上短期內(nèi)很難找到心儀的房子，李建的租客還是要等最終的處理結(jié)果出臺(tái)以后再搬離。
盡管與李建同在維權(quán)群的不少房東討論趕走租客的方式，也看了不少北京、深圳、成都房東強(qiáng)行驅(qū)趕租客導(dǎo)致沖突的視頻，不過(guò)付諸行動(dòng)的并不多。“在蛋殼杭州分公司門(mén)口，警察對(duì)著房東、租客說(shuō)過(guò)不許驅(qū)趕租客，如果有租客可以報(bào)警”。
事實(shí)上，大部分房東不僅要面臨道德上的壓力，為了盡快與蛋殼解約，許多房東要么主動(dòng)與租客協(xié)同，要么不計(jì)成本的盡量在合法的范圍內(nèi)督促租客解約。
“我的房東還算是好說(shuō)話的”，王楠告訴鈦媒體APP，由于同屋的幾個(gè)租客繳納的租金貸很快就要到期，房東承諾租客可以繼續(xù)住但需要按天交租金，如果租客還愿意與房東續(xù)租，房東愿意為租客的租金貸承擔(dān)一部分損失。不過(guò)，王楠告訴鈦媒體APP，由于現(xiàn)在聯(lián)系不到管家，即便房東、租客都同意解約，他們與蛋殼的合同還是無(wú)法解除。
杭州一名蛋殼管家向房東、租客收取解約的辛苦費(fèi)、咨詢費(fèi)
鈦媒體APP在一個(gè)蛋殼維權(quán)群中發(fā)現(xiàn)，由于蛋殼杭州分公司旗下的絕大部分管家都已經(jīng)離職，一些還在職的蛋殼管家正坐地起價(jià)，以辛苦費(fèi)、服務(wù)等理由向租客、房東收費(fèi)。
時(shí)至今日，絕大部分房東與租客都在等待最終解決方案的出臺(tái)。但蛋殼屢屢食言，同時(shí)將解約的爛攤子完全扔給了房東與租客，并寄希望于行業(yè)其他玩家的接盤(pán)。這無(wú)疑會(huì)激化矛盾，讓長(zhǎng)租公寓成為“過(guò)街老鼠”。
盡管蛋殼暴雷的解決方案尚未出臺(tái)，但其他玩家的日子也不好過(guò)。
目前，有不少北京租客向鈦媒體APP反映，自如開(kāi)始主動(dòng)跟房東解約，而這些房東的物業(yè)主要是以隔斷房為主。
“我剛交了一個(gè)季度的房租。”租客林安告訴鈦媒體APP，由于隔斷被拆，即使是原本2022年才要到期的房源，自如也選擇主動(dòng)與房東解約。盡管自如向林安等租客承諾會(huì)把房租、服務(wù)費(fèi)退還，還會(huì)補(bǔ)償一個(gè)月的租金。但由于蛋殼爆雷的事影響太大，林安還是有點(diǎn)惴惴不安。
林安告訴鈦媒體APP，對(duì)于房東，自如最初的方案是賠償兩個(gè)月租金，把家具清算給房東，但還需要支付房屋內(nèi)的裝修成本折舊費(fèi)用。如此一來(lái)，林安的房東算了下，自如賠償?shù)淖饨鸩⒉荒艿挚垩b修款。“我的房東打算起訴”。
林安從管家處得知，自如在北京解約的房東占比不小。“光他一個(gè)人近期就處理了幾千位房東。”
事實(shí)上，近日就有多家媒體報(bào)道，有不少業(yè)主前往自如北京總部，就合同解約事件要求賠償。自如方面對(duì)此表示，“所有遭受解約影響的租客都會(huì)友好協(xié)商，對(duì)于符合合同支持的業(yè)主，將會(huì)賠付違約金。”
對(duì)此，自如方面回應(yīng)鈦媒體APP稱，對(duì)于解約的業(yè)主，自如將根據(jù)合同約定，賠償業(yè)主兩個(gè)月房租，終止合作關(guān)系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費(fèi)用，如果金額高于兩個(gè)月房租，按最高兩個(gè)月房租進(jìn)行結(jié)算。迄今為止，尚未發(fā)生業(yè)主需向自如支付費(fèi)用的案例。此外，對(duì)于個(gè)別業(yè)主提出賠償4-6個(gè)月租金以終止合作的要求，由于缺乏合同條款的支持，自如很遺憾無(wú)法滿足其要求，希望得到業(yè)主的理解。
很顯然，由于疫情等多方面因素的影響，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了委托價(jià)格與租賃價(jià)格嚴(yán)重倒掛的現(xiàn)象。加上近期蛋殼爆雷為行業(yè)所帶來(lái)的擠兌風(fēng)險(xiǎn)，使得自如選擇在此時(shí)主動(dòng)與房東解約，其及時(shí)止損的意圖在明顯不過(guò)。
長(zhǎng)期以來(lái)，以隔斷房為代表的“N+1”甚至“N+N”，是絕大部分分散式公寓品牌的選擇。這樣的模式下，品牌方可以提高房屋供給降低空置率，并且減緩資金鏈壓力。
但現(xiàn)實(shí)情況是，雖然監(jiān)管部門(mén)近兩年對(duì)隔斷房的監(jiān)管日趨嚴(yán)格。據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，政府曾詢問(wèn)自如等機(jī)構(gòu)接盤(pán)蛋殼意向時(shí)，自如曾提出能否開(kāi)放“N+1”的租房操作，最終這一提議被拒絕。
毫無(wú)疑問(wèn)，在現(xiàn)階段，尤其是在行業(yè)大面積暴雷的前提下，N+1短期內(nèi)不會(huì)受到政策的支持，監(jiān)管的口子也會(huì)越收越緊，讓長(zhǎng)租公寓未來(lái)更加艱難。
不得不承認(rèn)，行業(yè)排名第二的蛋殼公寓倒下，也昭示著過(guò)去幾年分散式長(zhǎng)租公寓模式的失敗。
其實(shí)從發(fā)達(dá)的美日市場(chǎng)來(lái)看，按道理，公寓天然具有良好的且其他股權(quán)類、債券類金融產(chǎn)品都不具備的金融屬性：
的確，我們能夠看到過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的確離不開(kāi)金融杠桿支撐。但為什么這些玩家明知監(jiān)管部門(mén)對(duì)消費(fèi)貸、P2P等金融業(yè)態(tài)嚴(yán)厲打擊會(huì)引發(fā)極高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，依舊選擇擁抱這些高杠桿金融產(chǎn)品？
必須指出的是，對(duì)比美日，以蛋殼、自如等中國(guó)公寓企業(yè)的包租業(yè)務(wù)模式，介于“重型”持有運(yùn)營(yíng)和“輕型”托管之間。這導(dǎo)致中國(guó)公寓企業(yè)既不能像日本一樣由業(yè)主承擔(dān)裝修配置成本，也無(wú)法像美國(guó)一樣持有產(chǎn)權(quán)并通過(guò)金融工具降低融資成本、增強(qiáng)房產(chǎn)流動(dòng)性，從而獲取增值收益。
于是，在中國(guó)“不重不輕”的模式下，公寓運(yùn)營(yíng)商向業(yè)主支付租金獲得一段時(shí)期的使用權(quán)，但無(wú)法享受資產(chǎn)價(jià)格上漲的紅利，還需要分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商必須通過(guò)規(guī)模效應(yīng)來(lái)對(duì)沖成本。大量資金支出和前期現(xiàn)金流壓力迫使公寓運(yùn)營(yíng)商尋求高成本的融資渠道，嚴(yán)重?cái)D壓本已微薄的盈利空間。
更不幸的是，過(guò)去幾年間，資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的要求仍然是追求規(guī)模，而非追求利潤(rùn)。
蛋殼上市之初，面對(duì)媒體談起蛋殼公寓時(shí)，愉悅資本創(chuàng)始人劉二海強(qiáng)調(diào)最多的就是“快”。“2017年，蛋殼在管房屋應(yīng)該只有8000間，2019年Q3公布是40多萬(wàn)間，兩年半實(shí)現(xiàn)這樣的增速還是非?？斓模任蚁氲目隙?。”
但蛋殼快速發(fā)展的同時(shí)也存在著巨額虧損。根據(jù)蛋殼上市前披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2017-2019年，蛋殼公寓凈虧損三年連增至34.4億元。
作為投資人劉二海不會(huì)看不到這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但他還堅(jiān)持認(rèn)為蛋殼公寓與當(dāng)時(shí)的瑞幸咖啡一樣擁有光明的未來(lái)。誰(shuí)都沒(méi)想到，時(shí)過(guò)境遷，都在美國(guó)IPO的這兩家公司成為今年丑聞最多的企業(yè)。
那么，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)在哪呢？此前，鈦媒體APP就長(zhǎng)租公寓存在的問(wèn)題有過(guò)多次討論。
由于目前市場(chǎng)中的長(zhǎng)租公寓大多采用“中國(guó)式包租”，公寓企業(yè)租金、裝修等不可變成本主導(dǎo)的成本結(jié)構(gòu)決定了現(xiàn)有的包租公式下，規(guī)模經(jīng)濟(jì)無(wú)法成立。事實(shí)上，除了高額的租金成本與裝修費(fèi)用，公寓企業(yè)還需要承擔(dān)較高的資金成本、稅收。
當(dāng)公寓企業(yè)選擇“高收低出”的擴(kuò)張方式，不僅沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，還會(huì)變成“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的后果。
因此，要改變中國(guó)公寓企業(yè)的現(xiàn)狀，在短期內(nèi)無(wú)法快速提升綜合管理能力與運(yùn)營(yíng)效率的前提下，未來(lái)中國(guó)公寓企業(yè)很可能走向兩個(gè)極端。
一種可能是，參考美日市場(chǎng)，公寓企業(yè)可以改變以往的包租模式，而更多的轉(zhuǎn)變成物業(yè)托管公司。如此一來(lái)，房屋管理方，雖然不再賺取業(yè)主與租客的租金差，但不需要在承擔(dān)空置期風(fēng)險(xiǎn)與高昂的裝修費(fèi)用。而是從租金中抽取服務(wù)費(fèi)，業(yè)主獲得租金上漲的收益并承擔(dān)空置損失。
鈦媒體曾在此前的評(píng)論文章中提到類似的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。這樣的模式下，品牌方不僅可以盤(pán)活存量，還能構(gòu)建一套與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享超額收益分成的模式。
另一種可能是，隨著日后土地、金融政策的成熟，更多的公寓企業(yè)可以持有公寓產(chǎn)權(quán)。這樣，在房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，持有物業(yè)可以帶來(lái)資產(chǎn)溢價(jià)，進(jìn)而擁有更多的融資入到與更低的融資成本。此外，還可以從源頭把控裝修、空置期等固定成本。
還是那句老話，雖然長(zhǎng)租公寓已經(jīng)身處至暗時(shí)刻，但在監(jiān)管日益完善之后，金融手段不應(yīng)該被視作洪水猛獸，更應(yīng)該合理引導(dǎo)。如果行業(yè)能夠痛定思痛，安心追求利潤(rùn)、提高運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平、積極轉(zhuǎn)型，如今淪為過(guò)街老鼠的長(zhǎng)租公寓也會(huì)迎來(lái)真正的春天。
（本文首發(fā)鈦媒體 APP，作者 | 高夢(mèng)陽(yáng)，編輯 | 天鵬）
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這些企業(yè)整天做些老生常談的事情，拿著這么多的資金就沒(méi)有創(chuàng)新嗎，天天打些信息差的價(jià)差，最終害人害己