圖片來源：視覺中國
2018年的八月，足以寫進(jìn)商業(yè)史，長租公寓市場迎來了至暗時刻。
原我愛我家副總裁胡景暉對長租公寓哄抬房價的任性“炮轟”，此后，一連串的負(fù)面與危機(jī)接踵而來；SOHO中國董事長潘石屹也公開發(fā)聲，不建議做長租公寓，因?yàn)?ldquo;這個生意就是虧的。”
8月2日，長租公寓品牌鼎家因經(jīng)營不善導(dǎo)致破產(chǎn)；而業(yè)界最知名的長租公寓品牌——自如由來已久的甲醛房問題被循環(huán)發(fā)酵，刺痛了大眾的神經(jīng)，再次將輿論推向高潮。
長租公寓，這個看似遍地黃金的市場，實(shí)則處在一個投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄的環(huán)境中。
在過去兩、三年中被一級市場資本追捧的長租公寓，僅僅一年時間就露出了嗜血的本質(zhì)。無論是自如甲醛房，還是長租行業(yè)內(nèi)小玩家“爆雷”，注定成為追逐規(guī)模與速度的玩家們，必須吞下的苦果。
鼎家的破產(chǎn)背后，第三方金融機(jī)構(gòu)接連暴出大窟窿。
一家叫做“愛上街”的互金公司被推到了輿論風(fēng)口。中國房地產(chǎn)報的報道稱，鼎家租客通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。而鼎家破產(chǎn)后，租客不但無法拿回先行支付的押金，還依然要每月按時向“愛上街”還錢，而部分房東也因未收到鼎家的應(yīng)付租金，已經(jīng)準(zhǔn)備收房。
作為房地產(chǎn)的衍生行業(yè)，長租公寓追求快速擴(kuò)張，天然就對金融杠桿具有較強(qiáng)的依賴性。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，長租公寓之所以能夠截流資金池、利用高杠桿擴(kuò)張，與其合作的第三方金融機(jī)構(gòu)也扮演了不光彩的角色。
愛上街 CEO 朱明敏卻對于輿論的“一邊兒倒”感到頗為無奈。
8月末，鈦媒體在愛上街緊急召開的媒體溝通會上了解到，鼎家平臺的互金信貸平臺合作方有眾多，不止“愛上街”一家。愛上街一共服務(wù)了 243 名鼎家租客，朱明敏表示，自2018年4月他們下線了租房分期業(yè)務(wù)后，愛上街與鼎家的業(yè)務(wù)合作關(guān)系實(shí)質(zhì)已經(jīng)結(jié)束。
不過，由于此前鼎家租客和愛上街簽署的分期借款協(xié)議還未到期，大部分租客處于服務(wù)狀態(tài)——也就是說，部分租客們依然還需“按月還錢”。
朱明敏認(rèn)為，鼎家出事以后，租客、房東與消費(fèi)分期平臺同樣都是受害者。愛上街公司對外表態(tài)，“未來將聯(lián)系受害租客辦理分期解除手續(xù)，予以全面解除賬單，并向有關(guān)責(zé)任方追究其法律責(zé)任。”
據(jù)媒體相關(guān)報道，因鼎家破產(chǎn)而受損的租戶有4000戶，涉及的網(wǎng)貸平臺有六家，其中“愛上街”是租客綁定最多的第三方金融機(jī)構(gòu)（鼎家董事長魏永鋒回應(yīng)表示，鼎家平臺涉及資金貸款合作的客戶只占20%左右）。
“鼎家的核心問題，是內(nèi)部運(yùn)營與快速擴(kuò)張所引發(fā)的資金鏈斷裂。”按朱明敏的理解，租房貸這類消費(fèi)金融在鼎家事件中扮演的角色有限，并非是長租公寓挪用租金、瘋狂擴(kuò)張的幫兇。
已轉(zhuǎn)型為分期電商平臺的“愛上街”，和其他眾多分期平臺一樣，這些底層金融服務(wù)，本身確是由資質(zhì)合規(guī)的金融機(jī)構(gòu)提供的。
租房分期，是愛上街推出的 20 多個分期業(yè)務(wù)的場景之一，2018年1月正式啟動。據(jù)愛上街方面提供的信息，其在2018年1月正式啟動與鼎家合作的同時，也陸續(xù)跟杭州本地的公寓進(jìn)行合作。
然而該業(yè)務(wù)僅僅存在了三個月，就被下線。朱明敏稱，下線的原因并非因?yàn)轱L(fēng)險，主要問題還是“這塊業(yè)務(wù)毫無起色”。“長租公寓的租房分期業(yè)務(wù)并沒有為愛上街帶來流量，反而需要花費(fèi)更多的人力成本，同時還要面對激烈的市場競爭。”朱明敏告訴鈦媒體。
愛上街并非個案，事實(shí)上，很多消費(fèi)金融公司目前對租金貸并不看好，且利潤微薄。
鈦媒體在采訪中了解到，在鼎家破產(chǎn)前的長租公寓市場，銀行、和消費(fèi)金融公司都是在“租購并舉”政策的號召下涌入，為長租公寓各參與主體提供場景金融服務(wù)的。
近期長租公寓市場的死亡名單
然而，除了頭部企業(yè)之外，在唯房源數(shù)的長租公寓市場，小玩家要想擴(kuò)張，能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒有資格通過 ABS 方式去募資。因此，租金形成沉淀的資金池成了小玩家們僅有的幾個資金來源。
經(jīng)鈦媒體向第三方企業(yè)征信平臺求證，過去一年多的時間里，先后有8家長租公寓品牌因資金鏈與經(jīng)營問題而倒閉（上圖）。
盡管是正常的行業(yè)洗牌，但從根源上分析，這些公司在行業(yè)正在高速發(fā)展的過程中掉隊，主要原因在于中國“特色”的長租公寓發(fā)展模式。
長租公寓是當(dāng)下最為擁擠的風(fēng)口之一，房企、房產(chǎn)中介、創(chuàng)業(yè)公司、國家隊、銀行等多方勢力都蜂擁而至。
其中，房地產(chǎn)企業(yè)在建的長租公寓，其租賃持有運(yùn)營模式主要是通過開發(fā)或購買持有并管理住宅物業(yè)，與美、日住房租賃市場的重資產(chǎn)模式相似。且與市場中以雅詩閣、魔方公寓、城家公寓為代表的集中式公寓一樣，目前市場占比不高。
圖片來源：克而瑞咨詢
時下主流的長租公寓模式，是以自如、蛋殼、相寓、鼎家為代表的“包租”模式。
媒體對于長租公寓的聲討，很多觀點(diǎn)都忽略了一個事實(shí)：無論是分散式還是集中式公寓，公寓市場的各個玩家，并非是單純的二房東、租賃中介，其本質(zhì)是房屋或者物業(yè)管理公司。
鈦媒體試圖從這一角度去了解整個行業(yè)，包括甲醛房、高杠桿等問題。
在物業(yè)管理模式下，企業(yè)盡管無需像房企一樣先期開發(fā)或購買物業(yè)，但在接受業(yè)主委托承擔(dān)管理者責(zé)任的同時，需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造，同時還需要承擔(dān)空置期的風(fēng)險。
今年8月至9月，鈦媒體駐杭州團(tuán)隊以業(yè)主委托為由，向杭州地區(qū)多家長租公寓運(yùn)營商咨詢了長租公寓收房的具體流程以及行業(yè)狀況。
鈦媒體走訪發(fā)現(xiàn)，鼎家的高空置率并非是獨(dú)有現(xiàn)象，由于租房旺季已過，目前杭州很多公寓運(yùn)營商收房的意愿并不高。
“很多人都離開杭州了。”我愛我家旗下長租公寓品牌相寓的一位管家告訴鈦媒體，由于大批城中村的拆遷，杭州目前低價的房源數(shù)量大幅下降，但這些租客的大部分沒有轉(zhuǎn)化為長租公寓的客源。“我們很多房子都空著。”
在交流中，鈦媒體注意到，盡管自如與蛋殼仍然在收房，但也都表示，接下來會以消化庫存為主，在一些區(qū)域甚至?xí)Ｖ故辗俊?/strong>
“可能月底我們就不在你這個區(qū)域收房了。”上述管家告訴鈦媒體。
另據(jù)鈦媒體了解，在9月3日剛剛結(jié)束的自如全國會議上，自如CEO熊林要求，自如九城的管家“全面下架平臺首次出租的房源并做全面登記”，同時開展環(huán)境檢測與除甲醛的行動。
平臺已經(jīng)對各個城市的“管家”們提出了新要求：負(fù)責(zé)安撫所轄區(qū)域內(nèi)每個租客。
一位不愿意透露姓名的管家向鈦媒體表示，這次專項(xiàng)行動將產(chǎn)生大批的空置房源。目前，自如大部分只接受毛坯房的5年委托，額外空置期總計190天。按照自如規(guī)定，在管理期間內(nèi)，因?yàn)檠b修、尋找客戶、客戶更換空檔期、房屋維修等原因會導(dǎo)致的空置期，在收房后的第一年空置期為3個月，剩余履約年度的空置期為每年25天。
在咨詢過程中鈦媒體了解到，除去空置風(fēng)險，長租公寓的裝修成本并不低。
以杭州一套89方的3室毛坯房源為例，自如裝修配置的成本在7.5萬左右，包括了：硬裝、家居、家具、家電、門鎖、寬帶、保潔等成本。其中，硬裝成本占總成本的70%。除了先期成本，自如還會承擔(dān)該房源后續(xù)的維護(hù)、保潔等一系列費(fèi)用。
一位自如管家告訴鈦媒體，收房的先期投入已經(jīng)很高，盡快回本才是目標(biāo)，談不上“哄抬收房價格”。
據(jù)悉，在業(yè)主有委托意愿后，管家都會先根據(jù)自如內(nèi)部的評估體系核算出合理的收房價格，再與業(yè)主溝通。而在委托達(dá)成后，業(yè)主的預(yù)期收益會有每年3%的增幅。而在空置期過后，運(yùn)營商盡快出房，產(chǎn)生的實(shí)際收益中，會將雙方事先協(xié)商的預(yù)期收益按時打給業(yè)主，剩余部分會以增值收益名義歸屬于長租公寓運(yùn)營商。
經(jīng)過測算，假如自如接受鈦媒體駐杭州團(tuán)隊委托的這套89方的房源，以目前杭州的市場行情，需要四年左右才能覆蓋掉先期的成本，第五年開始才真正獲得收益。
業(yè)內(nèi)人士在接受鈦媒體采訪時表示，投入成本高、資金回收周期長、盈利微薄是行業(yè)的基本狀況；而甲醛房出租，某種程度上就是在“中國式包租”模式下，部分線下運(yùn)維人員出于業(yè)績壓力，為了降低空置、提高房源周轉(zhuǎn)的結(jié)果。
多個長租公寓運(yùn)營方向鈦媒體表示，要想在市場中站穩(wěn)腳跟，快速擴(kuò)張幾乎唯一選擇。
一些行業(yè)數(shù)據(jù)也在佐證，由于租金回報周期長，一些盈利方式尚不清晰、產(chǎn)品同質(zhì)化問題尚未解決的品牌公寓，試圖通過規(guī)模效應(yīng)來對沖成本。在這個過程中，就不可避免的會有空置率過高、動用杠桿的風(fēng)險。
根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國（30%）和日本（83%）。顯然，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營的長租公寓市場有著廣闊的發(fā)展前景。
不過，一些從業(yè)者紛紛表示，這在租購并舉政策下已經(jīng)狂奔一年的新興市場，也該是時候降降溫了。
事實(shí)上，今年并不是潘石屹這樣的行業(yè)權(quán)威人士第一次看衰長租公寓的投資了。在潘石屹眼中，長租公寓在擴(kuò)張中一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，實(shí)際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。
早在今年8月的一系列風(fēng)波前，就有機(jī)構(gòu)預(yù)測，長租公寓很可能在2018年加速行業(yè)洗牌。
城家公寓CEO金輝在今年上半年接受鈦媒體采訪時曾表示，
如今的長租公寓市場，已經(jīng)進(jìn)入“規(guī)模競爭”的時代，隨著國企、地產(chǎn)商的大舉進(jìn)軍，一場絞肉機(jī)般的燒錢大戰(zhàn)在所難免。由于缺乏多元化盈利能力，為了培育市場，實(shí)現(xiàn)后續(xù)的規(guī)模化擴(kuò)張，很多運(yùn)營商只能寄希望于資本輸血與金融杠桿。
但這并不意味著，金融與資本就是刺激行業(yè)野蠻生長的罪魁禍?zhǔn)?。?shí)際上，同房地產(chǎn)一樣，在發(fā)達(dá)國家的住房租賃市場，金融是作為行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施一樣的存在。從某種程度上說，租賃金融的發(fā)達(dá)程度與租賃市場的成熟度息息相關(guān)。
圖片來源：《租賃新時代》
上圖很能說明問題。
目前，租賃市場的金融手段分為兩大類資產(chǎn)證券化與場景金融兩種。資產(chǎn)證券化在于將流動性差的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較高的證券資產(chǎn)，為長租公寓這類的租賃運(yùn)營公司提供靈活的融資手段，例如ABS、REITs等；而后者著眼于租賃環(huán)節(jié)，為房東、租客、運(yùn)營商等參與主體提供金融服務(wù)，類似租金貸、分期這類產(chǎn)品。
在發(fā)達(dá)市場，租賃金融的存在使房屋資產(chǎn)具有流動性，同時也能夠讓租房消費(fèi)變得更加便捷有保障。
而目前國內(nèi)長租公寓市場的金融實(shí)踐與相關(guān)監(jiān)管，仍是在摸著石頭過河。自去年國家對租賃市場提供了頂層的政策支持后，相關(guān)的金融創(chuàng)新也在不斷試水。除了部分銀行提供類似租金貸的產(chǎn)品外，產(chǎn)業(yè)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)被允許在長租市場有所嘗試。
今年6月1日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》，這份文件首次允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險公司可通過直接投資參與長租市場，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。
對此，貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在《租賃新時代》一書中認(rèn)為，目前國內(nèi)長租市場租賃金融的發(fā)展還存在很多障礙。他在這本書的研究成果中寫道：
由于長租公寓本身就是新興行業(yè)，相關(guān)的底層法律制度缺失，金融市場也不完善，投資運(yùn)營團(tuán)隊的能力不足，投資者對REITs、ABS等手段的認(rèn)知也不請。加之，中國核心城市的住房租金收益率過低，公寓運(yùn)營商的盈利能力不足，國內(nèi)長租公寓要想獲得租賃金融的支持并不容易。
“資本進(jìn)入只能說明這個行業(yè)越來越好、越來越規(guī)范，而沒有資金投入任何一個行業(yè)都發(fā)展不起來。”魏永鋒在總結(jié)鼎家的失敗時表示，不能以片面的角度去否定租房貸這類的創(chuàng)新金融手段。
事實(shí)也如魏永鋒所言，對于微利運(yùn)營的長租公寓，除了提升自身的精細(xì)化運(yùn)營能力，除融資之外能夠?qū)崿F(xiàn)輸血的正規(guī)渠道只有ABS、場景金融。
據(jù)財經(jīng)自媒體人秦小明介紹，國內(nèi)發(fā)行ABS必須經(jīng)過交易所等多主體監(jiān)管部門全部審核通過，對ABS發(fā)行人的資質(zhì)和風(fēng)控評估也非常嚴(yán)格。
圖片來源：自如一號發(fā)行文件
從這張流程圖中就能看出，自如發(fā)行ABS的整個資金流很清晰：自如通過旗下金融公司放貸給租戶-租戶與自如形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系-自如將債權(quán)打包出售給SPV-SPV發(fā)行證券募資-自如從SPV獲得所募資金-補(bǔ)充旗下金融公司繼續(xù)放貸。
秦小明介紹，ABS的風(fēng)險主要有兩點(diǎn)，底層資產(chǎn)違約率超過可控范圍，中介機(jī)構(gòu)的自有資產(chǎn)不足以吸收ABS融資期限錯配的風(fēng)險。他認(rèn)為只要底層資產(chǎn)的違約率在定價范圍之內(nèi)，長租公寓是可以利用其去開拓新房源的。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》不完全統(tǒng)計，目前市面上流通的長租公寓專項(xiàng)支持計劃至少有11只，總規(guī)模達(dá)106.67億元。具體來看，住房租賃運(yùn)營方通過發(fā)行ABS募集資金在2到5億元左右。長租公寓品牌中，只有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓四家目前發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
2018年4月25日，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等進(jìn)行明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。
目前，國內(nèi)能夠通過發(fā)行ABS的企業(yè)在市場中只占很小一部分。據(jù)相關(guān)報道，目前長租市場只有少部分的G端（政府）和B端（自持為主）能獲得股權(quán)融資或股加債融資，而占據(jù)80%比例的小B端很難獲得這兩種金融資源。
顯然，對于絕大部分玩家來說，在沒有合適的盈利模式的情況下，只能在場景金融中尋求更多的可能，鼎家就是其中的代表。
鼎家事件的爆發(fā)后，媒體輿論認(rèn)為，租金貸這樣的金融手段被濫用，將會引發(fā)一系列風(fēng)險?！敦斀?jīng)》在8月31日的報道中稱，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。
實(shí)際上，這并非是相關(guān)部門第一次如此謹(jǐn)慎。早在2016年初，監(jiān)管部門就對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺（P2P）等在房地產(chǎn)新房、二手房交易市場上經(jīng)營首付貸業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行整治，將通過場外配資、P2P等其他資金渠道產(chǎn)生的“首付貸”產(chǎn)品叫停。
而事情的起因，正是由于上海鏈家的兩筆違規(guī)交易及跨界經(jīng)營行為引發(fā)輿論熱議，最終，監(jiān)管層通過對高杠桿房貸情況的摸底，叫停了首付貸。
對于租房貸問題的重新審核，是源于監(jiān)管層對高杠桿的一貫態(tài)度，也為行業(yè)敲響了警鐘。
但是，此次鼎家事件暴露出行業(yè)的癥結(jié)，并非是利用租金貸、ABS這些金融杠桿過錯，而是這個新興行業(yè)急需建立一套金融監(jiān)管體系。
“我們對鼎家的財務(wù)報表做過詳細(xì)審核。”朱明敏告訴鈦媒體。第三方金融服務(wù)平臺大多存在同樣的困惑：在將租金貸款打給鼎家后，無法監(jiān)控這部分資金的流向與用度，對于手握用戶的平臺（如鼎家）將沉淀租金用做房源擴(kuò)張、及其資金鏈狀況更難以知曉。
也就是說，線上風(fēng)控與線下風(fēng)控完全不同，更需要監(jiān)管層相關(guān)政策的約束。
長租公寓迎來至暗時刻，還有沒有黎明？或要取決于產(chǎn)業(yè)鏈各方能否合力改善市場環(huán)境了：金融手段不應(yīng)該被視作洪水猛獸，這其中，運(yùn)營者能否做好信息披露？市場監(jiān)管何時有得力而明朗的政策？
既然要建立“租售并舉”的住房長效機(jī)制，伴隨著制度設(shè)計的日趨合理，有效的金融手段，反而會成為推動長租市場發(fā)展有利的助力。
快報
根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)安全法》實(shí)名制要求，請綁定手機(jī)號后發(fā)表評論
潘總內(nèi)容在引用時是有錯誤，原句為：過去幾年我一直在講，現(xiàn)在的房價已經(jīng)非?；瘟?，一個最重要表現(xiàn)就是房屋租售比不正常。租售比也就是租金回報率，是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產(chǎn)市場最綜合的指標(biāo)。正常的租金回報率應(yīng)該是多少呢？應(yīng)該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準(zhǔn)利率是5%，所以租金回報率就應(yīng)該是6%或7%。而現(xiàn)在，以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本
首先想長租公寓的收入來自哪里，就租金，如果押一付一，哪租客沒金融化需求。就房東有（不算二房東），房地產(chǎn)用資產(chǎn)和租金池發(fā)行ABS是可以的。但要防范房價下跌和租金收入不穩(wěn)定而打折扣，最多60%的房產(chǎn)價值和租金池預(yù)期收入。其實(shí)房產(chǎn)公司發(fā)行ABS都想融資而已，沒想用租金賺錢的，有百分之幾回報，和賣房子不是小巫見大巫嗎。連房產(chǎn)公司的長租公寓都收益率低，何況二房東。根源在房價遠(yuǎn)超沒房一族的支付能力，有房一族還需要租房嗎。目前階段，任何金融化都送死。