時(shí)至今日，張丹的房子仍然空置。
“幾個(gè)月前，我就預(yù)感杭州的租房中介要陸續(xù)跑路了”。張丹（化名）在杭州萬(wàn)科智谷投資的一套酒店式公寓5月份剛剛交付，她告訴鈦媒體，之所以選擇自己出租而不是托管給中介，是因?yàn)樯磉呌胁簧僮龇繓|的朋友將房屋托管給了杭州一家名為沃客公寓的長(zhǎng)租公寓品牌，但已經(jīng)好幾個(gè)月沒有收到房租了。
而事態(tài)的發(fā)展的確如張丹所料，不但她提及的沃客公寓早早跑路，8月27日，多家媒體報(bào)道，杭州的長(zhǎng)租公寓品牌友客公寓爆雷。8月28日，鈦媒體發(fā)現(xiàn)杭州友客總部已經(jīng)被貼了封條，人去樓空。
事實(shí)上，早在去年底，杭州就出臺(tái)了相關(guān)政策，要求托管公司的資金庫(kù)必須在銀行設(shè)定專項(xiàng)戶頭，戶頭內(nèi)要為每間房源留足2個(gè)月租金的“風(fēng)險(xiǎn)管控金”，以防企業(yè)跑路作為租客部分補(bǔ)償。但由于疫情影響，這些政策只能下半年落地。
誰(shuí)都沒想到，就在監(jiān)管政策落地前夕，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)再次出現(xiàn)了爆雷潮。
友客的暴雷在行業(yè)引發(fā)了蝴蝶效應(yīng)，包括杭州市場(chǎng)的巢客公寓、趣居等大小中介在內(nèi)，上海、成都、武漢等多地長(zhǎng)租公寓“爆雷”。鈦媒體也在最近獲悉，杭州的飛寓公寓也處在爆雷的邊緣，有房東向鈦媒體反映已經(jīng)有一個(gè)多月沒有收到飛寓的租金。目前，已經(jīng)有多個(gè)城市的相關(guān)部門、協(xié)會(huì)密集發(fā)布公告提示風(fēng)險(xiǎn)。
綜合來(lái)看，盡管長(zhǎng)租公寓爆雷基本上都是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，但與2018年的那波爆雷案例比起來(lái)，今年這些企業(yè)的跑路并不是由于租金貸所導(dǎo)致的，而是在擴(kuò)張過(guò)程中采取了“高收低租”的方式，在租金支付上選擇了“長(zhǎng)收短付”的模式。
這樣的模式之下，個(gè)別長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式，來(lái)緩解企業(yè)資金鏈壓力，但同時(shí)也會(huì)給租客和房東的資金財(cái)產(chǎn)安全埋下巨大的隱患。
大部分人并不了解，杭州的這一輪長(zhǎng)租公寓爆雷潮早在上半年就開始了。
“千萬(wàn)不能托管了。”王強(qiáng)是江干區(qū)機(jī)場(chǎng)路三里亭苑小區(qū)的業(yè)主，今年3月他把房子托管給了沃客公寓，沃客公寓每個(gè)月則會(huì)把3500元的租金打給王強(qiáng)。
由于3月份時(shí)，杭州的新冠疫情已經(jīng)基本可控，王強(qiáng)認(rèn)為租房市場(chǎng)也會(huì)盡快恢復(fù)，因此他很快就與沃客簽了一年的托管合同。
但到了6月份，王強(qiáng)發(fā)現(xiàn)沃客的租金拖了一個(gè)禮拜都沒有到賬。在他聯(lián)系負(fù)責(zé)托管的中介人員后得知，沃客公寓已經(jīng)破產(chǎn)，甚至這名中介的員工都在跟沃客維權(quán)。
不得已，王強(qiáng)打給了租客要求退房，但租客的情況也不樂(lè)觀。
租客告訴王強(qiáng)，在與沃客簽約時(shí)，沃客的員工給了他好幾個(gè)方案，押一付一每月租金為3500元，但如果按季度付每月租金降為3200元，半年則為3000，年付的月租金價(jià)格看上去最為合算，租金僅為2700元。最終，盡管年付的資金壓力還是很大，但這名租客選擇向沃客一次性支付了一整年的租金。
顯然，沃客為了套取拓展房源的資金，采取了“高收低租”方式。
由于上一波爆雷潮的負(fù)面影響，消費(fèi)貸與租金貸已經(jīng)被嚴(yán)禁使用，沃客這樣的做法成了大部分長(zhǎng)租公寓品牌的選擇。
張丹告訴鈦媒體，萬(wàn)科智谷是商用性質(zhì)，因此大部分業(yè)主并非自住而是為了投資，且無(wú)暇親自打理。因此，托管是相當(dāng)一部分業(yè)主的第一選擇。
在萬(wàn)科智谷周邊，除了德佑沒有托管業(yè)務(wù)，做托管的中介不僅包括我愛我家、隨寓這樣的大中型房產(chǎn)中介，還有很多專門做租賃業(yè)務(wù)的分散式長(zhǎng)租公寓品牌，其中就包括友客、沃客、飛寓等身處暴雷潮的中介。
在沃客暴雷后，張丹就擔(dān)心會(huì)波及到其他品牌，結(jié)果一語(yǔ)成讖。
8月27日起，包括杭州的友客、巢客公寓、趣居，上海的嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司（嵐越公寓）、寓意物業(yè)管理公司，成都的巢客遇家、連合之家等多個(gè)托管公司均疑似跑路。
這意味著，又有數(shù)萬(wàn)名房東、租客卷入了托管公司的這套擊鼓傳花的把戲中，也為長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢(shì)蒙上了一層陰影。
種種跡象表明，盡管資金鏈已經(jīng)趨于斷裂，這些托管中介還會(huì)不停的把擊鼓傳花的游戲玩下去。
鈦媒體曾以托管為由咨詢過(guò)，我愛我家、德信地產(chǎn)旗下的隨寓。鈦媒體發(fā)現(xiàn)，盡管同樣存在高收低租的現(xiàn)象，但隨寓還會(huì)向房東收取一萬(wàn)多元的軟裝費(fèi)用，某種程度上起到了對(duì)沖資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的作用。至于我愛我家，在與房東簽訂合同時(shí)，會(huì)告知房東存在2個(gè)月的空置期，只支付10個(gè)月的租金。
與張丹一樣，小璐也是萬(wàn)科智谷的業(yè)主，收房時(shí)接觸了幾家托管機(jī)構(gòu)。她告訴鈦媒體，無(wú)論大中介還是小托管公司，高收低租是普遍現(xiàn)象，但與這些背靠地產(chǎn)公司、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的大連鎖不同，類似友客、沃客、飛寓這樣的小托管中介，為了獲取客戶信任，套路更多。
成立僅一年的友客公寓就是典型的案例。小璐向鈦媒體透露，友客的相關(guān)人員告訴她，友客背后有大型國(guó)企做背書，因此可以放心的把房子托管。此外，友客還提供了一個(gè)遠(yuǎn)高于其他中介的收房?jī)r(jià)格。
友客的股權(quán)結(jié)構(gòu)，來(lái)源：天眼查
而正是這一層的背書，使得大部分房東沒有質(zhì)疑其高收低租的可行性，以及中介的資金鏈問(wèn)題。反而以寧波地區(qū)為例，友客今年光在在寧波地區(qū)就開了四家分公司。分別是今年4月20日成立的寧波分公司、8月5日成立的位于鄞州中興路華宏國(guó)際中心的寧波第三分公司、8月20日成立的寧波第二分公司和海曙分公司。然而，就在寧波兩家分公司剛開業(yè)沒多久，友客就跑路了。
另外，小璐還發(fā)現(xiàn)除了找大機(jī)構(gòu)背書，有的公寓品牌還會(huì)換“馬甲”。就在杭州的暴雷潮爆發(fā)前不久，小璐把自己的房子托管給了飛寓，但在簽約后她發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人所屬的公司已經(jīng)變成了法蘭克福酒店管理有限公司。
而在與萬(wàn)科智谷其他飛寓托管的房東交流后，小璐才知道，早在幾個(gè)月前就開始拖欠房東租金，還做了陰陽(yáng)合同，并且找了新公司接盤。
但問(wèn)題在于，由于飛寓有很多壞賬沒有處理，新接盤的公司又找理由拒絕替飛寓償還房東租金，這使得許多受損的房東與租客只能與已經(jīng)跑路的飛寓打官司。
事實(shí)上，從連續(xù)半個(gè)月的各地連續(xù)出現(xiàn)的暴雷案例看，杭州暴雷中介的操作已經(jīng)是目前行業(yè)許多中介的常見做法。在這場(chǎng)資本游戲中，房東的房子成了中介公司套取租客資金的籌碼。
更糟糕的是，疫情影響下，今年租金實(shí)際上呈下降趨勢(shì)，且8月份往往是租房的淡季。因此很多企業(yè)的資金鏈更加脆弱。
2020年 1月-2020年 8月杭州租賃住房成交量及環(huán)比變化。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年8月杭州市租賃成交量環(huán)比下降8.9%，成交量在7月達(dá)到峰值。隨著疫情防控的好轉(zhuǎn)，因疫情受抑制的需求和畢業(yè)季的需求在7月份基本釋放完畢，8月開始下降。
2020年 1月-2020年 8月杭州租賃住房平均月租金及變化。數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
同時(shí)，盡管8月租金水平環(huán)比穩(wěn)中有升，但同比保持下降趨勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年8月杭州市平均租金為98.5元/㎡，環(huán)比上漲1.8%，同比下降1.7%。從環(huán)比來(lái)看，4月到7月租金下降和上漲幅度在1.0%以內(nèi)。從同比來(lái)看，1月到8月，由于疫情影響，租金持續(xù)保持下降的趨勢(shì)。
顯而易見，這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，這些中介本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力、運(yùn)營(yíng)能力、商業(yè)模式的靈活性差，很難把這套擊鼓傳花的游戲玩下去。
過(guò)去幾年間，長(zhǎng)租公寓一直趨勢(shì)向好，因此我們看到，涌入這個(gè)賽道的創(chuàng)業(yè)公司越來(lái)越多。
根據(jù)公開信息，我國(guó)目前共有房屋租賃相關(guān)企業(yè)162萬(wàn)家，近十年相關(guān)企業(yè)年注冊(cè)量呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)，2019年新注冊(cè)量達(dá)到37.5萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)33%，比十年前數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了777%。今年上半年，行業(yè)共新增17.2萬(wàn)家企業(yè)，其中二季度新增11.2萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)16%。從地域分布來(lái)看，山東省以18.7萬(wàn)家企業(yè)高居第一，廣東、江蘇分列二三位。
看似長(zhǎng)租公寓是火爆的賽道，實(shí)際上也意味著行業(yè)的同質(zhì)化嚴(yán)重、集中度低、準(zhǔn)入門檻低，這往往給了很多人渾水摸魚的機(jī)會(huì)。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)鈦媒體表示，長(zhǎng)租公寓近期不斷出現(xiàn)的爆雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性，而上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問(wèn)題。
目前行業(yè)存在的問(wèn)題有：
在黃卉看來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度，將庫(kù)存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，黃卉認(rèn)為，盡管長(zhǎng)租公寓看似已經(jīng)被玩壞，但長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變。
的確，雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但同時(shí)疫情也加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化，從而將經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，使得行業(yè)集中度不斷提升。
另外，行業(yè)洗牌后，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場(chǎng)中不斷突圍。
與此同時(shí)，為了保證租賃雙邊權(quán)益，野蠻生長(zhǎng)多年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還需要政府、協(xié)會(huì)的規(guī)范監(jiān)管。
以杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》為例。要求8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對(duì)存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。
顯然，這樣的規(guī)范落地后，托管中介的資金鏈也會(huì)被相關(guān)部門所監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)可控。
近期，杭州、西安、上海、成都等多地陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)租賃機(jī)構(gòu)資金監(jiān)管政策，旨在保障租賃雙邊權(quán)益。9月7日，住建部官網(wǎng)公布的《住房租賃條例（征求意見稿）》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人（房東）租金高于收取承租人（租客）租金，或是收取租客租金周期長(zhǎng)于給付房東租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，應(yīng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，并加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。
但可以預(yù)見的是，隨著各地監(jiān)管的日趨嚴(yán)格，很有可能會(huì)有更多“裸泳”的長(zhǎng)租公寓品牌爆雷。
（本文首發(fā)鈦媒體 APP，作者 | 高夢(mèng)陽(yáng)）
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還有什么新的殺豬盤模式