數(shù)據(jù)來源：?jiǎn)⑿艑?/p>圖片來源：視覺中國(guó)
繼杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)之后，在8個(gè)城市擁有超過20萬套房源的樂伽公寓也宣布爆雷。
8月7日晚間，樂伽公寓在其官方微信號(hào)發(fā)公告稱：“近期因公司經(jīng)營(yíng)不善，無力履行合同。”
根據(jù)啟信寶提供的工商信息，樂伽公寓成立于2016年5月30日，法人代表為姜千，注冊(cè)資本100萬人民幣。
2017年7月、8月樂伽分別成立蘇州、杭州分公司；2018年3月樂伽又進(jìn)入重慶、成都、西安、合肥等四城。數(shù)據(jù)來源：?jiǎn)⑿艑?/p>
巔峰時(shí)樂伽公寓在南京、蘇州、杭州等8個(gè)城市均有布局，成立了300多家簽約中心，員工達(dá)到600多人，已經(jīng)為超過40多萬客戶提供服務(wù)，管理的房源超過20萬套，房屋總價(jià)值達(dá)1000億元。
然而，是因其‘高進(jìn)低出’的經(jīng)營(yíng)模式存在嚴(yán)重缺陷，在經(jīng)歷了高光時(shí)刻后，樂伽公寓最終爆雷。
樂伽公寓爆雷的背后，留下的又是一地雞毛，公寓運(yùn)營(yíng)方、房東、租客等各方的博弈才剛剛開始。
實(shí)際上，7月初就有多位合肥房東反映自己沒有按時(shí)收到樂伽公寓應(yīng)付房租，隨即，“樂伽公寓經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)異常，疑似暴雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨驅(qū)逐”等消息在網(wǎng)上流傳。
隨后，在蘇州、杭州、西安、南京等樂伽公寓布局的多個(gè)城市，有越來越多的房東爆料被拖欠房租。
但7月14日，樂伽公寓還在辟謠。當(dāng)天樂伽公寓在其官方微博發(fā)布公告稱，因個(gè)別人員造謠，導(dǎo)致在網(wǎng)上傳播“樂伽公寓跑路”等不實(shí)消息，引起小部分市場(chǎng)紊亂。公司一直以來處于正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，希望大家不信謠，不傳謠。
但事后的一系列事件證明，這紙聲明只是欲蓋彌彰。
但到了7月15日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)掛出《關(guān)于南京樂伽商業(yè)管理有限公司西安分公司的風(fēng)險(xiǎn)提示》；19日，“疑似爆倉(cāng)”和“樂伽公寓跑路”的消息傳播擴(kuò)大，樂伽的房東、租戶建立維權(quán)群，聯(lián)系各方進(jìn)行維權(quán)。
7月21日，樂伽發(fā)出公告，表示公司正常運(yùn)營(yíng)，個(gè)別被清退的員工故意發(fā)布不實(shí)信息引起客戶擠兌，公司已對(duì)接投資方，并向公安機(jī)關(guān)提供信息，盡量追回被已經(jīng)清退的公司業(yè)務(wù)員侵占的公司款項(xiàng)。同時(shí)，南京建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通告，表示對(duì)樂伽租房違約現(xiàn)象正在調(diào)查中。
直到8月7日晚間，樂伽公寓承認(rèn)了此前的傳聞，稱已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。
此后，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布公告表示，南京樂伽商業(yè)管理有限公司在履行租賃合同過程中出現(xiàn)大量違約，造成不良社會(huì)影響，目前南京市建鄴區(qū)住房保障和房產(chǎn)局已經(jīng)開始介入調(diào)查。
另外，樂伽公寓還表示，自7月18日起，公司對(duì)南京地區(qū)客戶的基本情況和訴求進(jìn)行接待登記，現(xiàn)已基本完成。在本公告前，已有部分房東、租客達(dá)成和解協(xié)議。同時(shí)，8月8日起，會(huì)同南京市住房租賃協(xié)會(huì)推薦的部分住房租賃企業(yè)，與房東和租客進(jìn)行調(diào)解。
目前來看，盡管都是因?yàn)橘Y金鏈崩盤而爆雷，但樂伽公寓倒下的原因與此前在杭州、上海、北京等多地因租金貸問題所引發(fā)的爆雷潮并不完全相同。
從根源上講，樂伽公寓之死的原因是其為了快速擴(kuò)充市場(chǎng)份兒，選擇了“高進(jìn)低出”模式。
該經(jīng)營(yíng)模式是指，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高于市場(chǎng)普遍預(yù)期的價(jià)格從房東手中租得房子，再以較低的價(jià)格出租給房客。有媒體報(bào)道，在南京某區(qū)域，樂伽公寓以每月3500元的價(jià)格從房東處收房，在以每月2700元的價(jià)格出租給租客，中間的差價(jià)高達(dá)800元。這樣的模式違背了一直以來行業(yè)內(nèi)普遍的營(yíng)收模式——“低進(jìn)高出”或者是通過改造提高出租率來賺取租金差。
表面看，企業(yè)可以在短期內(nèi)提高市場(chǎng)占有率進(jìn)而搶占房源。但“高進(jìn)低出”的模式，則是選擇將租金差作為補(bǔ)貼給予房東，這樣的做法無疑是在飲鴆止渴。
此外，除了模式上天然的缺陷，樂伽公寓的內(nèi)部管理也出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。
7月21日，樂伽公寓官方微博發(fā)布公告，稱2019年3月，發(fā)現(xiàn)合肥分公司部分員工涉嫌侵占公司資金，已報(bào)相關(guān)公安機(jī)關(guān)立案調(diào)查。公告還提到，“此現(xiàn)象屢禁不止”，為公司健康和長(zhǎng)期發(fā)展，計(jì)劃于7月停止合肥分公司市場(chǎng)擴(kuò)張。
盡管樂伽公寓連續(xù)發(fā)布兩條公告，呼吁客戶理性維權(quán)，此外樂伽還表示，房東的損失由樂伽完全承擔(dān)，并請(qǐng)求房東不要采取過激手段驅(qū)趕房客。”
但顯然，樂伽已經(jīng)無法賠償房東與租客的損失，只能寄希望于租客與房東間調(diào)解。
據(jù)悉，目前南京相關(guān)區(qū)政府已經(jīng)組織司法所、人民調(diào)解委員會(huì)、律師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)，在轄區(qū)設(shè)立調(diào)處服務(wù)點(diǎn)，為南京地區(qū)樂伽公司客戶提供糾紛調(diào)解和法律咨詢服務(wù)。
據(jù)鳳凰房產(chǎn)報(bào)道，大部分房東和房客選擇前往位于南京建鄴區(qū)藝樹家工場(chǎng)的南京樂伽公司總部進(jìn)行維權(quán)。而樂伽公司內(nèi)部早已停止?fàn)I業(yè)，不見工作人員。最終大部分受害者只能前往各轄區(qū)的調(diào)處服務(wù)點(diǎn)登記調(diào)解。
據(jù)報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)的第三方機(jī)構(gòu)調(diào)處處理人員也給出了解決方案：
以上調(diào)解方案，需要房東和租客同時(shí)在場(chǎng)，今天都在相關(guān)調(diào)處服務(wù)點(diǎn)的，現(xiàn)場(chǎng)就可以進(jìn)行調(diào)解。
同時(shí)，棲霞區(qū)服務(wù)點(diǎn)已給出了“補(bǔ)差價(jià)”的方案：比如樂伽按照每月2500元的價(jià)格收取房東的房子，租給房客是每月2000元，那么房客只需要再補(bǔ)每月500元的差價(jià)給房東即可，但其余的2000元由誰承擔(dān)，現(xiàn)場(chǎng)沒有給出答案。
另外，南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會(huì)還推薦南京我愛我家房屋租賃置換有限公司、南京自如房屋租賃有限公司、南京銀城千萬間公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司等五家住房租賃企業(yè)參與調(diào)處服務(wù)點(diǎn)工作，并在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上為樂伽公司客戶提供居間代理、促成重新建立房屋租賃關(guān)系等優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)服務(wù)。
不過，目前杭州、蘇州、西安等多地尚未出臺(tái)相應(yīng)的解決方案。
目前來看，經(jīng)過去年的爆雷潮，行業(yè)雖然已經(jīng)趨于冷靜。但由于此前大部分企業(yè)急于爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額與房源數(shù)，忽視了自身內(nèi)部組織架構(gòu)的管控與運(yùn)營(yíng)模式的打磨，而且普遍在資金鏈上存在問題。
自2018年以來，鈦媒體多次報(bào)道了杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、美麗屋等在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓的連續(xù)爆雷事件。根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)20個(gè)重點(diǎn)城市公寓租金回報(bào)率僅為1%-3%。
長(zhǎng)租公寓，這個(gè)看似遍地黃金的市場(chǎng)，實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長(zhǎng)、盈利微薄的環(huán)境中。
此前，鈦媒體也曾在《甲醛房、高杠桿、破產(chǎn)慌，長(zhǎng)租公寓迎來至暗時(shí)刻》一文中披露過“中國(guó)式包租”的諸多問題。
從目前的趨勢(shì)看，對(duì)于絕大部分玩家來說，在沒有合適的盈利模式的情況下，只能選擇場(chǎng)景金融、補(bǔ)貼用戶以尋求快速擴(kuò)張。
但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，國(guó)家對(duì)P2P等第三方金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了監(jiān)管，實(shí)際上擠壓了許多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商灰色操作的空間，也讓擊鼓傳花的金融游戲無以為繼。
事實(shí)上，除了中小玩家迫于資金壓力選擇退出賽道，連萬科這樣的地產(chǎn)巨頭也無法繼續(xù)維持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，甚至不惜違約以收縮戰(zhàn)線。
如今，樂伽公寓的倒下再次為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)敲響警鐘?？梢灶A(yù)見的是，在2019年仍然還會(huì)有不少企業(yè)處于爆雷的邊緣，而行業(yè)在短期內(nèi)仍然無法走出泥沼。（本文首發(fā)鈦媒體，作者/高夢(mèng)陽，編輯/趙宇航）
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