長租公寓的一只腳已經(jīng)邁進(jìn)了深淵。
繼巢客公寓、友客公寓、蛋殼公寓等多家平臺(tái)爆雷后，日前“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、長沙等多地的房東租金。很多租客原本已支付了一年的租金，卻不得不面臨被房東驅(qū)趕、房財(cái)兩空的境地。而作為頭部企業(yè)的蛋殼也深陷爆雷傳言，并于11月4日被列為被執(zhí)行人。
由于爆雷的大部分長租公寓品牌多為重資產(chǎn)運(yùn)營商，其利用“高進(jìn)低出”、“長收短付”等金融手段做杠桿、撬動(dòng)房源增長的做法，被外界所深惡痛絕。
更嚴(yán)重的是，今年的爆雷潮讓長租公寓行業(yè)遭遇了空前的信用危機(jī)。而近兩年的爆雷潮也宣告了“高進(jìn)低出”“長收短付”模式的終結(jié)，也從側(cè)面反映了許多重資產(chǎn)公寓運(yùn)營商的困境。
今年9月，基于行業(yè)現(xiàn)在，住建部發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，對出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等六個(gè)方面作出詳細(xì)規(guī)定。
監(jiān)管的錘子已經(jīng)落下，這意味著，企業(yè)不能再利用金融杠桿去撬動(dòng)增長，只能在房源擴(kuò)張、資金鏈、盈利等多個(gè)方面尋找平衡。
在增長之前，長租公寓必須做到合規(guī)，行業(yè)的玩法也急需改變，對于中小公寓品牌來說，轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。
公寓行業(yè)遭遇重創(chuàng)，監(jiān)管嚴(yán)格，企業(yè)急需轉(zhuǎn)型
從創(chuàng)業(yè)風(fēng)口到過街老鼠，長租公寓只用了3年時(shí)間。
2017年12月18日至20日，在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)市場提出了這樣的決定：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
這想使得長租公寓在經(jīng)歷了短暫的低潮之后，再次成為風(fēng)口。
這個(gè)賽道，不僅有萬科泊寓、龍湖冠寓等傳統(tǒng)地產(chǎn)商的加持，自如、我愛我家的相寓等地產(chǎn)中介孵化的品牌。一時(shí)間，品牌化的公寓運(yùn)營商在全國各地雨后春筍般冒出了數(shù)千家。
但誰都沒想到，僅僅過了2年，爆雷潮就卷土重來而且比上一次更嚴(yán)重。
從今年8月起，杭州、上海、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連爆雷。截至2020年第三季度，包括近日爆雷的城城找房，已經(jīng)被曝光爆雷跑路的公寓品牌超過了20家。
目前來看，爆雷的長租公寓運(yùn)營商既包括集中式也包括分散式，但在經(jīng)營模式上大部分都為重資產(chǎn)模式，且都使用了“高進(jìn)低出”、“長收短付”等模式，運(yùn)用了高金融杠桿。但顯然，脆弱的金融杠桿根本無法撬動(dòng)因房源擴(kuò)張所造成的一系列房屋獲得成本、軟硬裝成本、獲客成本等等。
因此，如果企業(yè)一旦資金鏈承壓，沒有輸血渠道，爆雷就是遲早的事。
比如今年登陸美股的蛋殼公寓，近期接連曝出拖欠房東租金、租金貸等問題。就在11月4日，據(jù)天眼查顯示，蛋殼公寓運(yùn)營主體紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司新增了被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的約為519.1萬元，案號(hào)為（2020）滬0112執(zhí)10617號(hào)，執(zhí)行法院為上海市閔行區(qū)人民法院。目前該公司自身風(fēng)險(xiǎn)為194條，司法案件包含多條買賣合同糾紛。
與此同時(shí)，監(jiān)管的錘子也已經(jīng)落下。
9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》。這份征求意見稿中的第二十二條提出：住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等。
而在9月24日全國政協(xié)召開的“建立‘租購并舉’制度，加快住房租賃市場健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會(huì)上，會(huì)議針對長租公寓行業(yè)給出了建議。其中包括增加市場有效供給、培育多元化供給主體、加大財(cái)稅金融扶持力度、加快出臺(tái)住房租賃條例等，并表示應(yīng)該實(shí)行監(jiān)管與利好并行，推動(dòng)租賃行業(yè)發(fā)展。
可以預(yù)見的是，多方因素的影響下，公寓行業(yè)在未來的日子并不會(huì)太好過，適時(shí)轉(zhuǎn)型已成必然。
從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)運(yùn)營，公寓運(yùn)營商該如何轉(zhuǎn)型？
“中國租賃行業(yè)的大方向不會(huì)變，因?yàn)樽饪偷男枨?、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)變得更加理性。”自如CEO熊林日前在談到租賃行業(yè)未來的時(shí)，仍然表達(dá)了對行業(yè)的信心。
這一點(diǎn)在國家統(tǒng)計(jì)局2019年的數(shù)據(jù)中得到了印證，中國流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億。同時(shí)，根據(jù)國家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司的報(bào)告顯示，流動(dòng)人口中超過2/3人群選擇租賃住房。
毫無疑問，租賃市場仍然有廣闊的空間，但公寓運(yùn)營商該怎樣避免踩雷，長期存活下去呢？
回頭再看看長租公寓賽道目前的問題，準(zhǔn)入門檻比較低，但對運(yùn)營管理能力要求非常高，加上采取重資產(chǎn)模式，資金缺口大。目前市場中存活的重資產(chǎn)模式的公司，大多為自如、相寓這樣的大型中介旗下產(chǎn)品以及地產(chǎn)商自己孵化公寓品牌。而各地的中小中介，由于資金鏈承壓，有不少還在崩潰的邊緣掙扎。
那么，對于有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)但資金實(shí)力不夠的運(yùn)營商有什么出路嗎？斯維登集團(tuán)與杉杉集團(tuán)合作的案例或許能給行業(yè)的中小型公寓品牌以啟發(fā)。
前不久，斯維登宣布與杉杉集團(tuán)合作，將會(huì)為坐落于舟山市的“杉杉普陀天地·觀云”業(yè)主提供不動(dòng)產(chǎn)保值增值方案。其模式的核心在于：地產(chǎn)商與品牌公寓運(yùn)營方從房源的初始狀態(tài)核算成本，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)公寓項(xiàng)目早期的建造、硬裝軟裝、物業(yè)的售賣，而作為運(yùn)營方的斯維登負(fù)責(zé)閑置不動(dòng)產(chǎn)的托管運(yùn)營。
斯維登集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官蔡鋒在接受鈦媒體采訪時(shí)表示，在今年七月斯維登推出“途立方2020升級(jí)版”產(chǎn)品，就是為了分享住宿市場及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供多樣化合作模式及城市公寓、短租運(yùn)營整體解決方案。
在這樣的模式中，作為托管運(yùn)營方的斯維登不但不需要付出高昂的房源獲取成本，反而利用自身在會(huì)員、線上流量運(yùn)營等方面的優(yōu)勢，以及在長短租市場多年來積累的經(jīng)驗(yàn)，幫助業(yè)主提高收益將閑置房源變現(xiàn)。
事實(shí)上不光是斯維登這樣橫跨租賃、文旅市場的品牌運(yùn)營商，魔方公寓這樣的頭部公寓運(yùn)營商在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面也動(dòng)作頻頻。
以魔方在寧波與寧波杭州灣新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司合作打造的租賃社區(qū)為例，魔方作為租賃社區(qū)的管理輸出方，全面負(fù)責(zé)園區(qū)10幢公寓（1428套房源）的經(jīng)營管理，包括前期設(shè)計(jì)，改造以及后期的運(yùn)營、管理和銷售。
雖然目前斯維登與魔方公寓這樣輸出管理與托管運(yùn)營的輕資產(chǎn)模式還沒有成為行業(yè)主流，但這樣的思路已經(jīng)在不少地區(qū)逐步落地。
隨著合規(guī)、資金監(jiān)管等政策的落地，相信在可以預(yù)見的將來，這樣的模式會(huì)逐步成為越來越多公寓品牌的選擇。
（本文首發(fā)鈦媒體 APP，作者 | 高夢陽）
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