文 | 邁點(diǎn)
近日，廣東省廣州市中級(jí)人民法院確定于2026年4月7日公開拍賣成都富力麗思卡爾頓酒店相關(guān)房產(chǎn)，起拍價(jià)約8.65億元，此價(jià)格為評(píng)估價(jià)9.61億元的9折，也被戲稱為“全球最便宜麗思卡爾頓”。
誰能想到，9年前那個(gè)豪擲199.06億元拿下萬達(dá)77家酒店、揚(yáng)言要打造“酒店帝國(guó)”的富力，如今會(huì)落得董事長(zhǎng)李思廉被限制出境、旗下核心高端酒店資產(chǎn)被迫法拍、超百起被執(zhí)行案件壓身的境地。
1、撿漏還是接盤，一念之差
2017年的富力，風(fēng)頭正盛。
作為靠舊改起家的“華南五虎”之首，李思廉和張力帶著富力在房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌，彼時(shí)恰逢萬達(dá)急于剝離重資產(chǎn)，富力以199.06億元的價(jià)格，將77家萬達(dá)酒店收入囊中，平均每家僅2.5億元，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)看來，這簡(jiǎn)直是撿了個(gè)“世紀(jì)大便宜”。
李思廉的自信溢于言表，外界也紛紛認(rèn)為富力撿漏成功，即將開啟酒店版圖的新篇章
但如今回頭看，這場(chǎng)看似完美的收購，從一開始就危機(jī)重重。
富力的底氣，來自房地產(chǎn)行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)：低買高賣、快速周轉(zhuǎn)、高杠桿撬動(dòng)大資產(chǎn)。但酒店行業(yè)，偏偏是這個(gè)邏輯的反面。房地產(chǎn)是“一錘子買賣”，拿地建房賣房就能回籠資金，而高端酒店是典型的重資產(chǎn)慢生意——前期投入大不說，后期的運(yùn)營(yíng)成本更是個(gè)無底洞：高端物業(yè)的年折舊攤銷、龐大的人工成本、持續(xù)的設(shè)施維護(hù)與升級(jí)，每一筆都是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金流出。
更關(guān)鍵的是，富力接手的77家酒店，并非全是核心商圈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不少選址客流支撐不足，營(yíng)收能力本就堪憂，接手后又缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力加持，這些酒店從一開始就不是利潤(rùn)引擎，而是吞金獸。
更致命的是，彼時(shí)富力賬面現(xiàn)金僅156億元，拿下77家酒店的資金大多靠外部融資，直接將公司的凈負(fù)債率推至高位。用高杠桿的短期負(fù)債，去支撐慢周轉(zhuǎn)的酒店資產(chǎn)，就像用短跑的速度去跑馬拉松，剛起步就已經(jīng)透支了體力。
這場(chǎng)收購，不是富力布局酒店的開始，而是為后續(xù)的債務(wù)危機(jī)埋下的最大伏筆。
2、酒店資產(chǎn)接連甩賣，變現(xiàn)難的核心是沒價(jià)值
從2022年開始，富力的酒店甩賣大戲就不斷上演：鄭州富力萬達(dá)文華酒店評(píng)估價(jià)4.69億元，最終3.28億元折價(jià)30%成交；泉州、長(zhǎng)沙的萬達(dá)文華酒店也相繼低價(jià)易主；如今，連麗思卡爾頓這樣的高端標(biāo)桿資產(chǎn)，也被推上貨架，起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的9折，目前預(yù)告階段無人報(bào)名。
富力試圖通過處置酒店資產(chǎn)償債，但現(xiàn)實(shí)卻是，即便折價(jià)甩賣，資產(chǎn)也難尋接盤者，而回籠的這點(diǎn)資金，對(duì)于其數(shù)百億的債務(wù)缺口來說，不過是杯水車薪。
很多人不解，麗思卡爾頓這樣的頂級(jí)品牌，為何會(huì)淪落到無人問津的地步？
答案很簡(jiǎn)單：酒店資產(chǎn)的核心價(jià)值，從來不是品牌和地段，而是持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力。
房地產(chǎn)行業(yè)看重資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)，而酒店行業(yè)看重的是運(yùn)營(yíng)的坪效比；房地產(chǎn)靠資產(chǎn)增值賺錢，而酒店靠客房、餐飲、會(huì)務(wù)的持續(xù)營(yíng)收盈利。
當(dāng)一款資產(chǎn)只能不斷消耗公司資金，卻無法創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，即便品牌再高端、地段再核心，也只是一個(gè)“漂亮的空殼”。而富力的困境遠(yuǎn)不止于此，除了酒店資產(chǎn)，其手中的土地儲(chǔ)備等核心資產(chǎn)，也因市場(chǎng)環(huán)境變化陷入變現(xiàn)困難的境地。
一邊是還不上的巨額債務(wù)，一邊是賣不出的低效資產(chǎn)，富力就這樣陷入了“越虧越賣，越賣越虧”的惡性循環(huán)，而這一切，都是因?yàn)樗鼜奈醋屖种械木频曩Y產(chǎn)產(chǎn)生真正的商業(yè)價(jià)值。
3、房企想靠文旅轉(zhuǎn)型，要先變思維
富力的故事，不是孤例。
前些年房地產(chǎn)行業(yè)黃金期落幕，不少房企都將文旅視為第二增長(zhǎng)曲線，紛紛跨界布局酒店、文旅城、度假村等項(xiàng)目，要么像富力一樣高價(jià)收購酒店資產(chǎn)，要么拿地時(shí)配套建設(shè)高端酒店，仿佛只要沾上“文旅”的邊，就能延續(xù)房地產(chǎn)的盈利神話。
但現(xiàn)實(shí)是，絕大多數(shù)房企的文旅轉(zhuǎn)型，都和富力一樣，以失敗告終。
房企做文旅酒店，天生帶著三個(gè)致命的思維誤區(qū)。
第一，財(cái)務(wù)邏輯的錯(cuò)配。房企習(xí)慣了高杠桿、快周轉(zhuǎn)，用短期負(fù)債撬動(dòng)長(zhǎng)期資產(chǎn)，而文旅酒店是慢周轉(zhuǎn)、重運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，需要長(zhǎng)期的資金投入和耐心的運(yùn)營(yíng)沉淀，現(xiàn)金流的回籠周期動(dòng)輒數(shù)年，高杠桿的資金成本，會(huì)直接拖垮整個(gè)項(xiàng)目。
第二，能力體系的缺失。房企的核心能力是拿地、建房、銷售，而酒店的核心能力是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、客群維護(hù)，這是兩個(gè)完全不同的能力賽道。富力可以拿下麗思卡爾頓的物業(yè)，卻拿不到高端酒店的運(yùn)營(yíng)能力，最終只能讓優(yōu)質(zhì)品牌淪為低效資產(chǎn)。
第三，戰(zhàn)略定位的偏差。很多房企做酒店，并非想把酒店做成獨(dú)立的盈利主體，而是把酒店當(dāng)作拿地的“敲門磚”、提升房?jī)r(jià)的“噱頭”，將酒店視為房地產(chǎn)的附屬品，從未真正尊重酒店行業(yè)的商業(yè)規(guī)律。
這么一比，萬達(dá)還是很聰明的，及時(shí)剝離重資產(chǎn)的酒店物業(yè)，保留品牌和運(yùn)營(yíng)權(quán)，走輕資產(chǎn)輸出的路線。
當(dāng)然，行業(yè)中也有不少房企實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與文旅的良性融合：有的房企選擇與專業(yè)的文旅運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)合作，彌補(bǔ)自身運(yùn)營(yíng)能力的不足；有的房企則逐步剝離非核心重資產(chǎn)，聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，做精做深運(yùn)營(yíng)；還有的房企嘗試高端“輕資產(chǎn)輸出”，將地產(chǎn)的造城能力與文旅的運(yùn)營(yíng)能力結(jié)合，打造文旅綜合體……在今年6月9日北京朝陽北京諾金酒店舉辦的第十五屆品牌發(fā)展大會(huì)上，也將對(duì)后地產(chǎn)時(shí)期存量資產(chǎn)盤活有更多的深度解讀。
無論如何，這些嘗試都證明，房企并非不能做文旅，而是需要摒棄傳統(tǒng)的地產(chǎn)思維，找到與文旅賽道相匹配的發(fā)展模式。
4、寫在最后
富力的故事，從來不只是一個(gè)企業(yè)的故事，而是一個(gè)時(shí)代的縮影。
從舊改之王的意氣風(fēng)發(fā)，到豪擲百億的酒店帝國(guó)夢(mèng)，再到如今法拍臺(tái)上的狼狽，李思廉和富力的每一步，都踩在了時(shí)代的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，但距離成功又好像差了那么一點(diǎn)。
麗思卡爾頓的鎏金招牌，終究沒能撐起富力的野心，而這道冰冷的法拍公告將會(huì)帶來什么我們猶未可知，這家九折拍賣的麗思卡爾頓誰會(huì)收入囊中？富力的故事結(jié)束了嗎？
這些問題都要等待時(shí)間給出答案，不過商業(yè)市場(chǎng)慣來如此，只有當(dāng)潮水退去，才知誰在裸泳，能力的重構(gòu)、思維的轉(zhuǎn)變才是保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
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