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文 | 雷達(dá)財(cái)經(jīng)，作者 | 彭程，編輯 | 孟帥

3月16日，千億居住服務(wù)巨頭貝殼，曬出最新的年度財(cái)務(wù)答卷。

2025年，貝殼全年實(shí)現(xiàn)凈收入945.8億元，同比微增1.2%；但凈利潤(rùn)卻從上一年的40.78億元驟降至29.91億元，同比下滑26.7%。

其中，去年第四季度，貝殼的單季凈利潤(rùn)甚至驟降85.7%至0.82億元。

具體至各項(xiàng)業(yè)務(wù)來看，2025年，貝殼的核心房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)承壓：存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)的凈收入同比分別下降11.3%，9.1%。

不過，貝殼的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)在去年扛起增長(zhǎng)大旗，41%的收入占比沖上歷史新高。其中，家裝家居業(yè)務(wù)的凈收入同比增加4.4%，而房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比更是飆升52.8%。

值得一提的是，在業(yè)績(jī)交流會(huì)上，貝殼高管多次提到AI對(duì)于公司業(yè)務(wù)的正向帶動(dòng)作用。

盡管2025年公司在業(yè)績(jī)端承壓，但貝殼仍選擇用真金白銀回饋股東。2025年，公司豪擲9.21億美元回購(gòu)股份，還宣布派發(fā)約3億美元的末期現(xiàn)金股息，全年股東回報(bào)合計(jì)超12億美元。

值得一提的是，在不久前發(fā)布的《2026胡潤(rùn)全球富豪榜》上，貝殼創(chuàng)始人左暉的遺孀朱艷及其家族以405億元的財(cái)富位列榜單第767名，而貝殼現(xiàn)任董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東也以85億元的財(cái)富上榜。

天眼查顯示，貝殼于2020年、2022年先后登陸美股、港股。截至2026年3月18日收盤，貝殼報(bào)44.34港元/股，股價(jià)較此前70多港元/股的高點(diǎn)下滑明顯。

全年總交易額、凈利潤(rùn)雙雙下滑

3月16日，貝殼正式對(duì)外發(fā)布了2025年第四季度及全年未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)報(bào)告。

財(cái)報(bào)顯示，2025年全年，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入945.8億元，同比僅微增1.2%。

而在利潤(rùn)端，貝殼面臨的壓力更為明顯，全年錄得凈利潤(rùn)29.91億元，相較2024年的40.78億元下滑26.7%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為50.17億元，同比降幅更是達(dá)到30.4%。

分季度來看，2025年第四季度，貝殼業(yè)績(jī)“失速”得更為明顯。財(cái)報(bào)顯示，公司該季度的凈收入為221.89億元，同比下滑28.7%。

對(duì)于去年第四季度收入下滑的情況，貝殼在財(cái)報(bào)中解釋稱，主要受新房及存量房交易服務(wù)凈收入的高基數(shù)影響。

與此同時(shí)，貝殼該季度的凈利潤(rùn)更是“斷崖式”下跌至0.82億元，較2024年同期驟降85.7%。

2025年，貝殼的毛利率也由2024年的24.6%下降至21.4%。

對(duì)于毛利率的下滑，貝殼解釋稱，主要是由于過往貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較整體毛利率為高的存量房及新房業(yè)務(wù)凈收入貢獻(xiàn)減少；及存量房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率因鏈家經(jīng)紀(jì)人固定人工成本增長(zhǎng)而下降。毛利率降幅部分被房屋租賃服務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率上升所抵消。

核心交易數(shù)據(jù)方面，貝殼2025年的全年總交易額（GTV）為3.18萬(wàn)億元，同比下降5%。

其中，存量房交易的GTV為2.15萬(wàn)億元，同比下降4.2%；新房交易的GTV為8909億元，同比下降8.2%。

單看第四季度，貝殼的GTV下滑幅度更為明顯，當(dāng)季總交易額7241億元，同比降幅達(dá)36.7%。

其中，存量房交易、新房交易的GTV分別同比下降35.3%和41.7%。

盡管在交易端承受著較大的壓力，但貝殼的現(xiàn)金流狀況依然保持著穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。截至2025年末，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金和短期投資合計(jì)為555億元。

在門店和經(jīng)紀(jì)人規(guī)模上，貝殼保持了穩(wěn)定擴(kuò)張。截至2025年末，公司門店數(shù)量為6.11萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)18.5%。其中，活躍門店達(dá)5.84萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)17.5%。

截至2025年末，公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)52.3萬(wàn)名，同比增長(zhǎng)4.6%。其中，活躍經(jīng)紀(jì)人44.56萬(wàn)名，與上年基本持平。

彭永東表示，對(duì)于直營(yíng)的鏈家業(yè)務(wù)，公司去年主動(dòng)優(yōu)化了門店網(wǎng)點(diǎn)和經(jīng)紀(jì)人結(jié)構(gòu)，聚焦高效產(chǎn)能和核心城市區(qū)域的深度運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化后核心城市的人效水平提高。

在流量端，2025年第四季度，貝殼的移動(dòng)月活躍用戶平均為4380萬(wàn)名，較2024年同期的4320萬(wàn)名略有增長(zhǎng)。

傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)承壓，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)占比提升

進(jìn)一步拆解財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，貝殼的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在2025年發(fā)生了顯著變化。

其中，公司曾經(jīng)的兩大支柱業(yè)務(wù)表現(xiàn)疲軟：存量房業(yè)務(wù)全年凈收入為250億元，與上一年度相比下降了11.3%；新房業(yè)務(wù)凈收入達(dá)306億元，同比下降幅度為9.1%。

2025年，貝殼雖然存量房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率在四季度環(huán)比回升，但全年來看，新房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率僅同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于新房業(yè)務(wù)，貝殼管理層表示，過去貝殼的作業(yè)模式更多是一種相對(duì)傳統(tǒng)的渠道邏輯，并圍繞傭金和流量進(jìn)行資源分配，“對(duì)于核心項(xiàng)目，可以用我們龐大的渠道流量去解決開發(fā)商的去化問題，這種模式在增量市場(chǎng)階段是非常有效的”。

但貝殼管理層也坦誠(chéng)地指出，在當(dāng)前的環(huán)境下，這種模式只能服務(wù)一部分項(xiàng)目和一部分買家，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者端的價(jià)值比較有限。因此，貝殼正在將新房業(yè)務(wù)從渠道角色升級(jí)為項(xiàng)目全周期合作伙伴。

而與傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)顯現(xiàn)頹勢(shì)形成鮮明對(duì)比的是，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)成為拉動(dòng)貝殼收入增長(zhǎng)的關(guān)鍵引擎，其收入占比從2024年的33.8%躍升至2025年的41%，創(chuàng)下歷史新高。

其中，房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)格外亮眼，全年凈收入達(dá)219億元，同比飆升52.8%。截至2025年末，貝殼房屋租賃在管房源量超過70萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)62%。

同時(shí)，房屋租賃服務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升3.6個(gè)百分點(diǎn)至8.6%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)層面全年盈利。這是貝殼租賃業(yè)務(wù)自推進(jìn)“輕托管”模式以來，首次在規(guī)模擴(kuò)張之外交出盈利答卷。

至于家裝家居業(yè)務(wù)，去年斬獲凈收入154億元，同比增長(zhǎng)4.4%。該業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)至31.4%，經(jīng)營(yíng)層面虧損顯著收窄。

彭永東強(qiáng)調(diào)，在家裝家居和房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)方面，公司聚焦提升盈利質(zhì)量與建立可持續(xù)、可復(fù)制的經(jīng)營(yíng)模型，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)均進(jìn)入更健康的發(fā)展階段。

在彭永東看來，真正能夠穿越周期的能力，不來自規(guī)模本身，而是來自于持續(xù)為消費(fèi)者創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值的能力。

AI賦能業(yè)務(wù)重塑，宣布3億美元期末現(xiàn)金分紅

在2025年業(yè)績(jī)交流會(huì)上，貝殼高管多次提及AI技術(shù)對(duì)業(yè)務(wù)的重塑作用。

“AI不可無(wú)視，人也不可替代”，在彭永東看來，AI可以把理性化的部分極致理性化，同時(shí)讓必須由人承擔(dān)的感性部分的價(jià)值放大。

基于這一認(rèn)知，貝殼明確了選擇“人機(jī)協(xié)同”的AI戰(zhàn)略路線?；贏I能力，貝殼正在提升平臺(tái)整體提供服務(wù)的專業(yè)度，資源轉(zhuǎn)化效率和增強(qiáng)單位產(chǎn)出的能力。

比如，在房產(chǎn)交易中，貝殼將AI能力嵌入營(yíng)銷獲客、內(nèi)容生產(chǎn)及專業(yè)能力訓(xùn)練等核心環(huán)節(jié)，進(jìn)一步放大服務(wù)者的專業(yè)價(jià)值和平臺(tái)效率。

在租賃業(yè)務(wù)中，貝殼通過AI驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)提效，讓AI參與“收、出、管”及經(jīng)營(yíng)決策全鏈路，提升管理效率與精度。試點(diǎn)區(qū)域收房人效提升13%，AI定價(jià)較人工定價(jià)的招租成功率提升5.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)貝殼披露的數(shù)據(jù)，隨著AI深度融入和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，經(jīng)紀(jì)人人均二手單量從2單提升至3單，家裝職業(yè)化項(xiàng)目經(jīng)理月均承接單量同比提升超100%，資管經(jīng)理人均在管房源量增長(zhǎng)40%以上，均達(dá)歷史新高。

彭永東還表示，2026年，公司將以AI技術(shù)重塑能力壁壘，進(jìn)一步放大服務(wù)者的專業(yè)價(jià)值和平臺(tái)效率，以更高品質(zhì)的服務(wù)提升消費(fèi)者的居住體驗(yàn)。

而在曬出2025年業(yè)績(jī)答卷的同時(shí)，貝殼也披露了股東回報(bào)計(jì)劃。貝殼強(qiáng)調(diào)，其始終致力于通過積極的資本配置舉措回饋股東。

2025年，貝殼股票回購(gòu)總額約9.21億美元，同比提升29%。同時(shí)，貝殼宣派約3億美元的末期現(xiàn)金股息，將由公司資產(chǎn)負(fù)債表上的盈余現(xiàn)金支付。

至此，貝殼2025年的綜合股東回報(bào)超12億美元，同比提升超過9%。

而自2022年9月啟動(dòng)回購(gòu)計(jì)劃以來，截至2025年末，貝殼已根據(jù)股份回購(gòu)計(jì)劃合計(jì)購(gòu)買了約1.59億股美國(guó)存托股份（相當(dāng)于約4.78億股A類普通股），總對(duì)價(jià)約25.47億美元。

展望2026年，彭永東重申貝殼繼續(xù)堅(jiān)持中性的市場(chǎng)觀。彭永東認(rèn)為，中國(guó)住宅市場(chǎng)仍然是全球最大且最具價(jià)值的住宅市場(chǎng)。

但彭永東也強(qiáng)調(diào)，技術(shù)服務(wù)行業(yè)的底層邏輯發(fā)生了巨大的變化，消費(fèi)者需要更專業(yè)、更能提供確定性的決策服務(wù)。未來，行業(yè)不再以規(guī)模為核心競(jìng)爭(zhēng)力，而是進(jìn)入以專業(yè)服務(wù)能力和效率為核心競(jìng)爭(zhēng)力的新階段。

貝殼執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤則表示，2026年貝殼將以更審慎的財(cái)務(wù)紀(jì)律，在效率與增長(zhǎng)之間保持平衡，推動(dòng)業(yè)務(wù)盈利質(zhì)量的持續(xù)改善，在保障長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力投入的同時(shí)，優(yōu)化資本配置結(jié)構(gòu)。