圖源：招股書(shū)
另外，在2024/25學(xué)年，香港八所主要大學(xué)的平均學(xué)生床位比為2.55:1，表明學(xué)生宿舍供應(yīng)嚴(yán)重不足。
這一短缺導(dǎo)致超過(guò)62500名學(xué)生無(wú)法獲得校內(nèi)住宿，反映出香港學(xué)生宿舍資源的極度匱乏。
并且，它們的商業(yè)模式比較討巧，住宿之外拓展教育咨詢，兩個(gè)業(yè)務(wù)可以相互補(bǔ)充和互為轉(zhuǎn)化。
招股書(shū)提到，住宿服務(wù)營(yíng)收占比為60%，教育咨詢業(yè)務(wù)升至30%。兩大業(yè)務(wù)互相反哺的狀態(tài)進(jìn)入良性階段。
很明顯，匯生活如果能夠登陸納斯達(dá)克，它將成為“學(xué)生宿舍公寓第一股”。
但是，對(duì)于酒店行業(yè)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，學(xué)生宿舍是一門(mén)好生意么？
咱先聚焦匯生活和香港市場(chǎng)來(lái)談。
匯生活在招股書(shū)中強(qiáng)調(diào)，香港學(xué)生宿舍市場(chǎng)高度分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈。
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括其他的學(xué)生宿舍運(yùn)營(yíng)商、私人房東、房產(chǎn)中介、在線租房平臺(tái)等。
并且，香港地區(qū)的學(xué)生宿舍業(yè)務(wù)更受政策影響。
假如香港對(duì)內(nèi)地收窄入學(xué)規(guī)模，匯生活的主要客源將會(huì)同步遭遇壓縮。
并且，學(xué)生宿舍的客源，基本上沒(méi)有回頭客。匯生活必須得采取各種方式吸引新的學(xué)生群體。
按照這家公司的規(guī)劃，上市募資建設(shè)項(xiàng)目包括“拓展東南亞市場(chǎng)業(yè)務(wù)”和“開(kāi)發(fā)學(xué)生公寓及宿舍管理系統(tǒng)”。
其實(shí)，這也是為了分散市場(chǎng)過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)。
老沙認(rèn)為，匯生活真的有必要考察一下內(nèi)地各個(gè)城市的大學(xué)城的市場(chǎng)。畢竟內(nèi)地的學(xué)生更多。很多大學(xué)城都是學(xué)生扎堆的地方。
但是，還有一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，有學(xué)生并不代表就有學(xué)生宿舍的市場(chǎng)。
匯生活披露了香港學(xué)生宿舍的市場(chǎng)容量。
據(jù)MIGO報(bào)告顯示，香港學(xué)生公寓租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷快速擴(kuò)張，預(yù)計(jì)市場(chǎng)總規(guī)模將從2020年的4.8億港元（6150萬(wàn)美元）增長(zhǎng)至2030年的57億港元（7.314億美元），復(fù)合年增長(zhǎng)率接近24%。
這一顯著增長(zhǎng)主要得益于大學(xué)校園宿舍持續(xù)短缺、本地及國(guó)際學(xué)生人數(shù)不斷增加，以及提供現(xiàn)代化設(shè)施和靈活租賃選擇的蓬勃發(fā)展的私人學(xué)生公寓行業(yè)的興起。
截至2024年，香港學(xué)生公寓的入住率高達(dá)95%至100%，月租金從6000港元（767美元）到15000港元（1917美元）不等。
香港學(xué)生公寓租賃市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)趨勢(shì) 圖源：招股書(shū)
單純看這個(gè)入住率和租金，真的是讓老沙眼饞。
但是，這個(gè)生意在內(nèi)地容易復(fù)制么？?jī)?nèi)地同行又該如何抄作業(yè)。
老沙有一個(gè)基本判斷：
內(nèi)地高校學(xué)生宿舍市場(chǎng)容量有，但是相對(duì)分散。
業(yè)界預(yù)計(jì)，在2032年前后，內(nèi)地入學(xué)大學(xué)生數(shù)量達(dá)到巔峰。高等教育學(xué)齡人口達(dá)8900萬(wàn)人。
但是，大學(xué)宿舍并不太夠。
在前兩年，“大學(xué)宿舍不夠住了”還一度登上熱搜。“不提供住宿”，幾乎成了多所高校對(duì)待碩士，尤其是專(zhuān)碩的態(tài)度。
還有很多學(xué)校出現(xiàn)“4改6”的情況，引發(fā)很多學(xué)生的吐槽。
圖源：小紅書(shū)
并且，很多學(xué)生對(duì)大學(xué)宿舍的硬件條件并不滿意。
連續(xù)三年的軟科中國(guó)大學(xué)生滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，“宿舍條件舒適”獲得了本科生較高的關(guān)注度，均超過(guò)67%。
然而，在調(diào)查結(jié)果中，全國(guó)大學(xué)生中僅有50%左右對(duì)母校宿舍條件表示滿意。
一方面是宿舍不夠，另一方面是宿舍不滿意。這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)不就有了嘛！
存量酒店改公寓，這種事在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)非常常見(jiàn)。
但是，酒店改成學(xué)校宿舍，這還是一個(gè)新鮮事。
這里有幾個(gè)問(wèn)題需要警惕。
一個(gè)是合規(guī)問(wèn)題。酒店和高校宿舍對(duì)于消防、房屋用途等都存在差異，投資人需要把合規(guī)條例搞清楚。
另一個(gè)是政策端的問(wèn)題。
投資人需要了解國(guó)家高校招生政策，尤其是對(duì)待研究生教育的政策調(diào)整。
很多不提供住宿的學(xué)生群體中，大多發(fā)生在研究生身上。所以，大的方針政策是學(xué)生宿舍生意的基本盤(pán)。
老沙認(rèn)為，在搞清楚上述兩個(gè)問(wèn)題之后，再去介入學(xué)生宿舍生意才更具討論意義。
要想做好學(xué)生宿舍生意，應(yīng)該著重關(guān)注以下幾個(gè)方面：
一是位置。
高校學(xué)生的活動(dòng)半徑多為校園和宿舍。所以，距離學(xué)校近，便是學(xué)生宿舍生意的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
圖源：小紅書(shū)@港漂學(xué)長(zhǎng)
二是房?jī)r(jià)與成本之間的平衡。
高校宿舍與酒店客源不同。前者具有很強(qiáng)的周期性和穩(wěn)定性，并且拓客的窗口期非常明顯。
同時(shí)，學(xué)生在宿舍方面的支付能力并不強(qiáng)。投入和回報(bào)的賬目必須算清楚。
三是經(jīng)營(yíng)模式。
老沙認(rèn)為，對(duì)比租賃模式，以自持的形式切入這一市場(chǎng)可能會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。
同高校合作宿舍業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。投資人可以找專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)操盤(pán)。
老沙竊以為，這些團(tuán)隊(duì)得具備拓客能力、服務(wù)能力，以及除住宿業(yè)務(wù)之外的二銷(xiāo)能力。
如果能夠把握好高校學(xué)生群體，學(xué)生宿舍扮演的角色或?qū)⒏佣嘣土Ⅲw。
任何以年輕人為主要客群的品牌，都有望與其產(chǎn)生具體業(yè)務(wù)上的關(guān)聯(lián)。
或許，未來(lái)的學(xué)生宿舍生意，真正能夠賺錢(qián)的不在于“宿舍”，而在于“學(xué)生”。
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