文 | 邁點(diǎn)
政策開(kāi)放僅百天，酒店公募REITs已從“雙雄爭(zhēng)霸”邁入群雄競(jìng)逐的全新階段。
繼錦江、華住兩大頭部酒店集團(tuán)申報(bào)產(chǎn)品獲滬深交易所受理后，湖北文旅集團(tuán)正式啟動(dòng)酒店商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs項(xiàng)目招標(biāo)，并于2月24日公示中標(biāo)候選人，成為首個(gè)入局該賽道的省級(jí)文旅國(guó)企。
緊隨其后，海珠城發(fā)集團(tuán)也于3月10日發(fā)布朗豪酒店商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)服務(wù)采購(gòu)招標(biāo)公告，區(qū)管?chē)?guó)企也加入酒店REITs布局陣營(yíng)，國(guó)資布局從省級(jí)到區(qū)級(jí)層層落地，酒店REITs賽道擴(kuò)容速度持續(xù)加快。
這不僅是酒店資產(chǎn)證券化的又一重要突破，更標(biāo)志著酒店REITs布局主體從純酒店企業(yè)向文旅國(guó)資、城市建設(shè)國(guó)資延伸，布局層級(jí)覆蓋省級(jí)與區(qū)級(jí)，行業(yè)邏輯正在發(fā)生深刻變革。
01 政策破冰100天，賽道加速擴(kuò)容
酒店類(lèi)公募REITs能快速落地，其實(shí)是政策支持和行業(yè)需求雙向契合的結(jié)果。2020年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)后，監(jiān)管層一直在不斷擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
而2025年12月發(fā)布的新版基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)范圍清單，成為關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)——首次把四星級(jí)及以上酒店單獨(dú)納入發(fā)行體系，打破了此前酒店只能作為商業(yè)綜合體附屬設(shè)施申報(bào)的限制，為酒店資產(chǎn)證券化掃清了政策障礙。
政策紅利釋放后，頭部企業(yè)率先響應(yīng)。2026年2月，錦江酒店、華住集團(tuán)申報(bào)的公募REITs產(chǎn)品先后獲滬深交易所受理，成為首批試水者。
僅半個(gè)月后，湖北文旅集團(tuán)的緊跟入局，啟動(dòng)招標(biāo)工作，明確項(xiàng)目標(biāo)的為酒店商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，不允許聯(lián)合體投標(biāo)，分階段選聘專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，彰顯了國(guó)資布局的嚴(yán)謹(jǐn)性。
3月10日，海珠區(qū)管?chē)?guó)企海珠城發(fā)集團(tuán)發(fā)布朗豪酒店商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs基金管理人及計(jì)劃管理人服務(wù)采購(gòu)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)選聘兩大招標(biāo)公告，確定開(kāi)標(biāo)時(shí)間為3月31日，區(qū)級(jí)國(guó)資正式入局，為賽道再添新力量。
從政策破冰到省級(jí)、區(qū)級(jí)國(guó)資先后入場(chǎng)，短短100天，酒店REITs賽道已呈現(xiàn)多元化布局態(tài)勢(shì)。
02 多方競(jìng)逐，錦江、華住、湖北文旅、海珠城發(fā)的差異化棋局
首批申報(bào)的錦江酒店、華住集團(tuán)，以及先后入局的省級(jí)文旅國(guó)企湖北文旅集團(tuán)、區(qū)級(jí)城建國(guó)企海珠城發(fā)集團(tuán)，其布局策略與資產(chǎn)特征呈現(xiàn)出鮮明的差異化，既折射出頭部酒店企業(yè)的模式分化，也標(biāo)志著布局主體從純酒店企業(yè)向文旅國(guó)企、城市建設(shè)國(guó)資的多元延伸，布局層級(jí)覆蓋省級(jí)與區(qū)級(jí)，為行業(yè)提供了更豐富的申報(bào)參考。
錦江：全國(guó)撒網(wǎng)，穩(wěn)字當(dāng)頭
作為全國(guó)性酒店龍頭，錦江走的是“規(guī)?；稚⒉季?rdquo;路線，申報(bào)的REITs底層資產(chǎn)覆蓋18座城市的21個(gè)項(xiàng)目，募集規(guī)模達(dá)17.03億元。這種布局最大的好處就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，哪怕單一區(qū)域出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)、消費(fèi)下滑等情況，對(duì)整體資產(chǎn)的現(xiàn)金流影響也比較小，和錦江作為全國(guó)性酒店龍頭的規(guī)?；?、全域化戰(zhàn)略定位相契合。
不過(guò)這種模式也有短板，其底層資產(chǎn)大多是2011-2014年投運(yùn)的，資產(chǎn)相對(duì)老舊，未來(lái)可能需要增加維修改造的支出，會(huì)給現(xiàn)金流帶來(lái)一定壓力，這也成為其未來(lái)運(yùn)營(yíng)的核心挑戰(zhàn)。
華住：聚焦核心，精準(zhǔn)盈利
與錦江的“廣度”形成對(duì)比，華住走的是“深度聚焦”路線，申報(bào)的REITs只布局了上海、廣州兩大一線城市的3家高端酒店，13.20億元的募集規(guī)模雖然低于錦江，但資產(chǎn)投運(yùn)時(shí)間較新、單點(diǎn)效益突出，這兩處資產(chǎn)具備地段稀缺性?xún)?yōu)勢(shì)，廣州項(xiàng)目緊鄰大型賽事與演唱會(huì)聚集地，上海項(xiàng)目承接虹橋樞紐商務(wù)溢出需求，客源穩(wěn)定性極強(qiáng)。2026年預(yù)計(jì)分派率5.21%高于錦江的5.05%，更契合資本市場(chǎng)追求高收益、穩(wěn)現(xiàn)金流的投資需求。
該模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)是區(qū)域集中度較高，核心城市高端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，且消費(fèi)需求波動(dòng)可能直接影響資產(chǎn)收益，對(duì)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化程度提出了更高要求。
湖北文旅：省級(jí)文旅國(guó)資入局，文旅協(xié)同
湖北文旅的入局，是酒店REITs賽道的重要變量，作為省級(jí)文旅龍頭國(guó)企，其布局兼具酒店資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙重屬性，與錦江、華住形成了鮮明差異。從招標(biāo)公告來(lái)看，湖北文旅分三階段選聘財(cái)務(wù)顧問(wèn)、基金管理人、律師事務(wù)所，同時(shí)設(shè)置500萬(wàn)元、存續(xù)期基金凈值0.2%/年、100萬(wàn)元的最高限價(jià)，明確不允許聯(lián)合體投標(biāo)，處處體現(xiàn)出國(guó)企布局該領(lǐng)域的規(guī)范性、專(zhuān)業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。
對(duì)于湖北文旅來(lái)說(shuō)，布局酒店REITs的意義遠(yuǎn)超單一資產(chǎn)盤(pán)活。一方面能有效盤(pán)活旗下酒店存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，緩解財(cái)務(wù)壓力；另一方面，酒店作為文旅消費(fèi)“吃住行游購(gòu)?qiáng)?rdquo;全產(chǎn)業(yè)鏈的核心環(huán)節(jié)，其資產(chǎn)證券化能打通文旅產(chǎn)業(yè)資本化的關(guān)鍵路徑，推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)深度融合，為“酒店+文旅”的協(xié)同發(fā)展提供新范本。
海珠城發(fā)：區(qū)級(jí)城建國(guó)資入局，區(qū)位資源加持
海珠城發(fā)集團(tuán)作為海珠區(qū)區(qū)管?chē)?guó)企，入局酒店REITs賽道進(jìn)一步豐富了國(guó)資參與的層級(jí)與類(lèi)型，其布局緊扣城市核心區(qū)位資源，與省級(jí)文旅國(guó)資、頭部酒店企業(yè)形成互補(bǔ)。此次招標(biāo)的朗豪酒店商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，明確了申報(bào)、發(fā)行及存續(xù)期運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)招標(biāo)控制價(jià)500萬(wàn)元，公募基金管理人及專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人管理費(fèi)合計(jì)不超過(guò)年度基金資產(chǎn)凈值（首年度為募集資金總額）的0.2%，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置與湖北文旅形成國(guó)資布局的共性特征，彰顯了區(qū)級(jí)國(guó)企布局的規(guī)范性。
其標(biāo)的資產(chǎn)廣州朗豪酒店區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，位于海珠國(guó)際會(huì)展中心展館大樓，擁有488間客房和約5000平方米的會(huì)議和宴會(huì)空間，依托會(huì)展中心的商務(wù)、會(huì)展客流，具備穩(wěn)定的客源基礎(chǔ)；而海珠城發(fā)集團(tuán)本身主營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、城市更新等業(yè)務(wù)，酒店資產(chǎn)證券化也能與其城市建設(shè)核心業(yè)務(wù)形成協(xié)同，盤(pán)活城市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量，推動(dòng)城市建設(shè)與資本市場(chǎng)的融合發(fā)展。
03 酒店REITs落地，撬動(dòng)行業(yè)重構(gòu)
酒店公募REITs的落地，不僅是金融工具的創(chuàng)新，更是推動(dòng)酒店行業(yè)深度變革的重要引擎，從資產(chǎn)價(jià)值、運(yùn)營(yíng)模式、行業(yè)格局三個(gè)維度，開(kāi)啟中國(guó)酒店行業(yè)的價(jià)值重構(gòu)之路，其影響會(huì)持續(xù)深化。
重構(gòu)一：資產(chǎn)價(jià)值重估，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迎來(lái)溢價(jià)。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)酒店資產(chǎn)的估值多采用重置成本法，僅核算土地、建筑、裝修等物理成本，沒(méi)能充分體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)酒店的品牌價(jià)值、運(yùn)營(yíng)能力和穩(wěn)定現(xiàn)金流價(jià)值，導(dǎo)致不少核心城市中高端酒店資產(chǎn)被低估。而公募REITs采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法估值，以資產(chǎn)的未來(lái)持續(xù)收益為核心定價(jià)依據(jù)，這一轉(zhuǎn)變將推動(dòng)酒店資產(chǎn)價(jià)值重估。
參考國(guó)際酒店REITs12-15倍的市盈率，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的估值有望提升20%-30%。未來(lái)，核心城市、中高端、運(yùn)營(yíng)成熟的酒店資產(chǎn)將持續(xù)升值，而資產(chǎn)質(zhì)量差、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的酒店將被市場(chǎng)淘汰，行業(yè)資產(chǎn)優(yōu)勝劣汰的速度將進(jìn)一步加快。
重構(gòu)二：運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，從“重規(guī)模”到“重效益”。
公募REITs有明確的規(guī)則要求，需將90%以上的可分配現(xiàn)金流用于分紅，這就倒逼酒店企業(yè)徹底轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)邏輯——從過(guò)去的“重資產(chǎn)擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“重效益提升”。酒店企業(yè)必須通過(guò)優(yōu)化入住率、提高平均房?jī)r(jià)、拓展非房費(fèi)收入、降低運(yùn)營(yíng)成本等方式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能滿(mǎn)足REITs的分紅要求。
未來(lái)，資產(chǎn)管理能力將成為酒店企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)需建立符合資本市場(chǎng)預(yù)期的KPI體系，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、透明化轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)“重資產(chǎn)持有、輕運(yùn)營(yíng)管理”的模式將難以為繼，“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+資產(chǎn)管理”將成為行業(yè)主流。
重構(gòu)三：行業(yè)格局重塑，國(guó)資與頭部共舞。
酒店REITs的常態(tài)化發(fā)展，將推動(dòng)行業(yè)格局發(fā)生兩大變化。一是頭部企業(yè)通過(guò)REITs回籠資金后，會(huì)加大行業(yè)整合力度，并購(gòu)優(yōu)質(zhì)單體酒店、中小連鎖品牌，進(jìn)一步提升行業(yè)集中度；二是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式加速推進(jìn)，推動(dòng)酒店企業(yè)從資產(chǎn)持有者，向品牌輸出方和運(yùn)營(yíng)管理者轉(zhuǎn)型，萬(wàn)豪、洲際等國(guó)際酒店品牌的輕資產(chǎn)模式，將成為國(guó)內(nèi)企業(yè)的重要參考
而湖北文旅、海珠城發(fā)等國(guó)企的先后入局，將進(jìn)一步豐富賽道主體，實(shí)現(xiàn)國(guó)資從省級(jí)到區(qū)級(jí)的多層級(jí)布局，推動(dòng)“酒店+文旅”“酒店+城市建設(shè)”融合資產(chǎn)的證券化探索，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)更多文旅、城建與酒店協(xié)同的REITs產(chǎn)品，助力文旅產(chǎn)業(yè)從“單一門(mén)票經(jīng)濟(jì)”向“多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)型、城建產(chǎn)業(yè)盤(pán)活存量商業(yè)資產(chǎn)，形成酒店賦能文旅、城建，文旅、城建反哺酒店的良性循環(huán)。
盡管酒店公募REITs迎來(lái)政策東風(fēng)與市場(chǎng)熱度，但行業(yè)發(fā)展仍面臨三大硬約束，需企業(yè)與市場(chǎng)共同突破。
資產(chǎn)端，四星級(jí)及以上的申報(bào)門(mén)檻意味著僅部分存量酒店符合條件，部分企業(yè)還存在產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)偏舊、現(xiàn)金流季節(jié)性波動(dòng)等問(wèn)題，制約了REITs申報(bào)進(jìn)度；
運(yùn)營(yíng)端，公募REITs對(duì)信息披露、公司治理的要求遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式，不少酒店企業(yè)需要提升資本市場(chǎng)適配能力和專(zhuān)業(yè)化水平；
市場(chǎng)端，投資者對(duì)酒店公募REITs的價(jià)值判斷、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別仍需時(shí)間積累，市場(chǎng)培育與投資者教育仍需持續(xù)推進(jìn)。
但這些挑戰(zhàn)并非不可逾越，隨著企業(yè)資產(chǎn)整合、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化以及政策細(xì)則的不斷完善，酒店公募REITs的發(fā)展逐漸走向穩(wěn)健，萬(wàn)億級(jí)酒店存量資產(chǎn)的價(jià)值將被持續(xù)激活。
04 寫(xiě)在最后
酒店公募REITs的賽道正迎來(lái)全新發(fā)展機(jī)遇，國(guó)資入局與頭部競(jìng)合的新格局，不僅激活了酒店存量資產(chǎn)的金融價(jià)值，更讓其他產(chǎn)業(yè)與酒店的協(xié)同發(fā)展有了全新抓手。前路雖有挑戰(zhàn)，但隨著政策、市場(chǎng)與企業(yè)的同頻發(fā)力，這場(chǎng)資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的雙向賦能，終將為酒店行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展打開(kāi)更廣闊的空間。
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