文 | 空間秘探，作者 | 武爽
近期，擁有1200間客房的杭州平行世界酒店建設(shè)進入最后沖刺階段，預(yù)計6月開業(yè)。與此同時，擁有975間客房、成都“體量最大”的五星級酒店卻被6折“大甩賣”。兩座酒店，客房數(shù)相加超過2100間，相當(dāng)于7家常規(guī)五星級酒店的總和。這些千間級的“酒店航母”，究竟活得怎么樣？
杭州單體規(guī)模最大的酒店6月啟幕
近期，位于杭州大運河科創(chuàng)城超山板塊的杭州平行世界酒店進入建設(shè)收尾階段，預(yù)計今年6月正式開業(yè)。從體量上看，擁有1200間客房、17.5萬平方米建筑面積，相當(dāng)于3至4家常規(guī)五星級酒店的規(guī)模疊加，算得上酒店界的“巨無霸”。
配套會議中心面積達到16000平方米，其中包括4000平方米無柱大宴會廳、兩個2000平方米無柱宴會廳，以及20多個多功能廳。按照業(yè)內(nèi)測算，這樣的空間可以同時容納5000人開會，也能擺下200桌婚宴。根據(jù)超山塘西景區(qū)發(fā)布的信息，這家酒店被定義為集主題住宿、高端商務(wù)和大型宴會于一體的綜合型酒店，而它真正的角色，是為背后的杭州平行世界樂園服務(wù)。
這座樂園總投資約60億元，規(guī)劃“未來世界”“繁華宋京”“奇幻雨林”三大主題區(qū)，預(yù)計2026年9月試運營。也就是說，這1200間客房并不是孤立供給，而是為一座大型文旅目的地提前準(zhǔn)備的接待能力。
酒店本身的設(shè)計邏輯，也明顯圍繞這一點展開。整體風(fēng)格以時尚與科幻為主線，客房體系被拆分為多個主題層級：親子家庭可以選擇兩室一廳的家庭套房，強調(diào)私密與停留時間；年輕客群則被吸引進聲光電技術(shù)打造的科幻主題房，強化沉浸式體驗；商務(wù)客群則對應(yīng)奢華商務(wù)房與高端套房。這種房型結(jié)構(gòu)看似復(fù)雜，本質(zhì)上是在用不同空間模塊拆分客群，讓一座超大體量酒店能夠同時服務(wù)多種消費場景。
再看背后的投資方，上海富悅集團，過去多年，它主要做酒店管理和服務(wù)，而杭州平行世界樂園項目，是它第一次以開發(fā)者身份跨入文旅綜合體領(lǐng)域。
更有意思的是，這樣一個1200間客房的大項目，為何沒有落在西湖，而是放在臨平？
從城市區(qū)域布局來看，臨平是杭州向北連接上海、長三角城市群中的天然“橋頭堡”。這里既處在長三角核心地帶，又具備“一環(huán)三射”的高速路網(wǎng)和“八鐵交匯”的軌道交通結(jié)構(gòu)，使得滬杭之間的短途出游變得更加便捷。相比西湖這種已經(jīng)高度成熟的旅游區(qū)，臨平更像一塊仍在成長的城市邊界，新的大型項目有更大的空間去重塑區(qū)域吸引力。
業(yè)內(nèi)普遍的判斷是，這一項目建成后將與超山風(fēng)景區(qū)、臨平奧特萊斯等既有資源形成聯(lián)動，從單一景點轉(zhuǎn)向復(fù)合型旅游目的地。當(dāng)區(qū)域開始具備持續(xù)客流時，大體量酒店反而會成為穩(wěn)定運營的基礎(chǔ)設(shè)施。
從供給結(jié)構(gòu)看，這樣的選擇也并非沒有依據(jù)。臨平目前的高端酒店并不密集，區(qū)域內(nèi)較為知名的品牌主要包括萬麗酒店、溫德姆酒店、皇冠假日酒店以及雷迪森廣場酒店等，整體數(shù)量有限，市場仍存在明顯空檔。在這樣的供給背景下，1200間客房雖然龐大，但自有其商業(yè)邏輯。
都有誰在造“巨無霸”酒店？
如果把中國酒店市場這些年出現(xiàn)的千間級項目逐一梳理，會發(fā)現(xiàn)所謂“巨無霸酒店”，并非偶然出現(xiàn)的極端產(chǎn)品，而往往與特定的城市功能或消費場景緊密綁定。
從現(xiàn)實案例看，這類“酒店航母”大體可以分為三種類型。不同類型背后，既站著不同的投資者，也隱含著完全不同的商業(yè)邏輯。
第一類來自休閑度假市場，本質(zhì)上是主題樂園或旅游目的地的“臥室”。這種模式的邏輯是景區(qū)或樂園負責(zé)吸引客流，而酒店則承擔(dān)延長停留時間、承接過夜需求的功能。
在這一模式中，珠海長隆度假區(qū)幾乎是最典型的樣本。度假區(qū)內(nèi)部形成了一套完整的住宿體系，擁有1888間客房的珠海長隆橫琴灣酒店、1802間客房的珠海長隆企鵝酒店，以及1250間客房的珠海長隆飛船酒店分布其間。幾家酒店共同承擔(dān)著度假區(qū)的住宿需求，客群結(jié)構(gòu)以親子度假為主，節(jié)假日和寒暑假形成穩(wěn)定客流高峰。只要樂園保持吸引力，酒店入住率通常也能維持在相對健康的區(qū)間。
類似邏輯在景區(qū)周邊同樣可以看到，距離九寨溝景區(qū)約20公里的九寨天堂洲際大飯店擁有接近千間客房，這樣的酒店依托景區(qū)客流而生，本質(zhì)上是在分享旅游度假市場的溢出需求。
在度假型項目中，還有一種更為極端的形態(tài)——酒店本身成為目的地。如三亞海棠灣的三亞亞特蘭蒂斯酒店占地約54萬平方米，擁有1314間全海景客房，最大套房面積達到1061平方米。但真正支撐其吸引力的，并不只是客房規(guī)模，而是一整套完整的度假體系：水上樂園、水族館、餐飲街區(qū)以及購物空間被整合在同一場景之中。自2018年開業(yè)以來，它持續(xù)影響著三亞高端度假市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。很多游客的行程并不是圍繞城市展開，而是直接圍繞這家酒店展開。
這種“酒店即目的地”的模式，在澳門同樣十分典型，如擁有2905間客房的澳門威尼斯人酒店以及擁有2405間客房的倫敦人名匯豪華精選酒店，都屬于大型綜合度假體的一部分。餐飲、購物、娛樂與演出集中在同一空間內(nèi)，游客無需離開酒店便可以完成完整的消費體驗。久而久之，這類酒店本身也逐漸成為城市地標(biāo)，威尼斯運河的室內(nèi)景觀、倫敦街景式建筑氛圍，已經(jīng)成為吸引游客的重要符號。
第二類“巨無霸酒店”的出現(xiàn)，更多來自會展經(jīng)濟。在大型會展城市中，會議中心往往需要配套足夠規(guī)模的住宿設(shè)施，否則活動承接能力會受到限制。酒店因此成為會展基礎(chǔ)設(shè)施的一部分。
位于廣州的廣州白云國際會議中心嶺南東方酒店就是典型案例，酒店擁有1121間客房，與會議中心形成高度一體化的布局。每年中國進出口商品交易會期間，這里經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的情況。
還有預(yù)計2026年第四季度開業(yè)的深圳國際交流中心洲際酒店，規(guī)劃客房約1000間，總建筑面積21.2萬平方米，是深圳國際交流中心的重要配套設(shè)施。這類酒店的存在邏輯相當(dāng)清晰：當(dāng)城市希望承接國際會議、產(chǎn)業(yè)論壇或大型展覽時，住宿容量本身就是城市功能的一部分。
第三類“巨無霸酒店”的出現(xiàn)，則更多來自地產(chǎn)資本的運作邏輯。如海南的?；◢u，當(dāng)年恒大集團在這一項目上投入約1600億元，其中歐堡酒店單體就擁有超過5000間客房。
如果只從旅游需求角度觀察，這樣的體量顯然難以解釋。但當(dāng)項目結(jié)構(gòu)被拆開之后，邏輯便逐漸清晰。?；◢u總占地約1.2萬畝，由三個獨立海島構(gòu)成，1號島承擔(dān)文旅與商業(yè)功能，而2號、3號島則主要用于住宅銷售。酒店、樂園和會議中心這些體量巨大的配套設(shè)施，本質(zhì)上是為住宅項目提供價值背書。是否能夠住滿游客并不是核心問題，更重要的是塑造一種“世界級目的地”的想象，從而支撐住宅銷售價格。
再進一步看，這些持有型物業(yè)同時也是融資工具?？硕鹪治龊；◢u的資本結(jié)構(gòu)，指出銷售型物業(yè)更多承擔(dān)補充現(xiàn)金流的角色，而酒店、樂園等持有資產(chǎn)則被視為長期收益來源。通過將這些資產(chǎn)打包為ABS、類REITs甚至未來的公募REITs，開發(fā)商可以把沉淀的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性更高的金融資產(chǎn)。換句話說，酒店不只是酒店，還是可以反復(fù)融資的“現(xiàn)金奶牛”。
還有由九棟“大樹”形建筑組成的三亞美麗之冠大樹酒店擁有超過2500間客房，總投資超過百億元。項目最初為2003年世界小姐總決賽而建，隨后經(jīng)歷多次資本更迭，從演藝業(yè)態(tài)到地產(chǎn)接盤，其商業(yè)路徑不斷調(diào)整。
從文旅度假，到會展經(jīng)濟，再到地產(chǎn)資本運作，國內(nèi)這些“巨無霸酒店”背后的邏輯并不單一。表面看，它們只是房間特別多的酒店，但如果把商業(yè)結(jié)構(gòu)一層層拆開，會發(fā)現(xiàn)每一座“酒店航母”背后，其實都連接著一套更大的生意。
這些“巨無霸”，活得還好嗎？
國內(nèi)的“巨無霸”酒店雖然不少，但命運卻有所不同。
先看活得不錯的一類，以澳門倫敦人酒店為例，這家擁有近千間客房的酒店在2025年第三季度客房收入同比增長約50%，餐飲收入增長47.62%。它與澳門威尼斯人酒店、澳門巴黎人酒店形成的酒店群長期保持高入住率，是金沙中國最穩(wěn)定的現(xiàn)金來源之一。支撐這一表現(xiàn)的并不只是客房產(chǎn)品，而是一整套高度整合的消費系統(tǒng)。賭場提供持續(xù)現(xiàn)金流，會展活動不斷導(dǎo)入商務(wù)客群，購物中心和演藝項目延長游客停留時間。在這樣的體系中，客房只是消費鏈條中的一個環(huán)節(jié)，規(guī)模越大，聚集效應(yīng)反而越明顯。
類似情況也出現(xiàn)在部分會展型酒店。前文提到的廣州白云國際會議中心酒店在中國進出口商品交易會期間幾乎都會滿房。大型展會在短時間內(nèi)集中釋放住宿需求，千間客房規(guī)模恰好滿足這種集中接待能力。只要穩(wěn)定綁定會展資源，體量反而成為優(yōu)勢，主題樂園、景區(qū)等的“巨無霸”酒店也是同理。
但也有一些“巨無霸”酒店被擺上拍賣臺，苦尋接盤手。近期，成都世紀(jì)城洲際酒店第三次掛牌出售，評估價16.09億元，掛牌價9.5億元，接近六折仍難找到買家。體量越大，潛在接盤方越少，資產(chǎn)流動性反而更低。
甚至有些項目直接爛尾了，如東莞鳳崗鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的東莞奧威斯國際會議酒店擁有2588間客房，2009年高調(diào)動工，一度被稱為全國最大五星級酒店。2014年投資方中源石油集團董事長梁耀輝被查，資金鏈斷裂，項目最終只留下25.8萬平方米的主體建筑。
還有上面提到的三亞美麗之冠大樹酒店，隨著產(chǎn)權(quán)分散，管理混亂，加上恒大后期陷入困境，各方只能靠降價搶客源，甚至不到一百元就能住一晚。有游客調(diào)侃：不到百元住“七星級”，也算是實現(xiàn)階層跨越了。
同一片市場，差距從何而來？其實是這些酒店引以為傲的特點：大體量，是競爭力，也是壓力。
近千間客房意味著龐大的人員編制，按1:1.5的人房比估算，一座千間酒店需要1500名員工，月工資支出超千萬。超大公區(qū)意味著24小時運轉(zhuǎn)的機電系統(tǒng)，恒溫泳池、中央空調(diào)、電梯、照明，每一項都是能耗大戶。再加上國際品牌管理費，通常是營收的5%到8%，又是一筆硬支出。表面上看，項目體量越大、營收越高，但背后的成本結(jié)構(gòu)同樣呈指數(shù)級增長。
業(yè)內(nèi)曾算過一筆賬，一間五星級客房的單晚運營成本大約980元，已經(jīng)接近不少城市的平均房價。對于千間客房規(guī)模的酒店而言，即使入住率達到60%，每天仍有接近400間客房處于虧損狀態(tài)。一旦入住率繼續(xù)下降，邊際成本不會減少，虧損反而迅速擴大。
與此同時，市場環(huán)境也在悄然變化。過去十多年，中國大量城市同時上馬文旅綜合體、會議中心和大型酒店項目，在部分區(qū)域形成明顯的供給堆積。酒店依賴的核心客源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，傳統(tǒng)五星級酒店主要依賴政務(wù)接待、商務(wù)差旅和高端旅游三類客群。政務(wù)接待在中央八項規(guī)定實施之后明顯收縮，2025年的公務(wù)接待禁酒規(guī)定進一步壓縮餐飲收入。商務(wù)差旅方面，攜程商旅數(shù)據(jù)顯示約87%的企業(yè)正在加強差旅成本管控，不少企業(yè)將一線城市住宿標(biāo)準(zhǔn)壓到500元以內(nèi)。與此同時，高端旅游消費也趨于謹(jǐn)慎，貝恩公司的調(diào)研發(fā)現(xiàn)高凈值人群正在減少非必要奢華消費。
在需求收縮和供給增加的背景下，一旦核心客源出現(xiàn)流失，擁有上千間客房的酒店很難依靠零散客流填滿房量。更現(xiàn)實的一點在于退出渠道本身并不寬。普通酒店資產(chǎn)尚可以通過出售、改造或更換品牌實現(xiàn)再利用，而超大體量酒店由于改造成本高、潛在買家少，在資本市場上往往流動性更低。
可以說，這些“巨無霸酒店”既是中國文旅地產(chǎn)黃金時期留下的標(biāo)志性產(chǎn)物，也是一類典型的重資產(chǎn)樣本。規(guī)模確實能夠帶來氣勢和話題，但規(guī)模越大，經(jīng)營容錯空間越小。一旦客源結(jié)構(gòu)或市場環(huán)境發(fā)生變化，這些龐大的建筑往往比普通酒店更難轉(zhuǎn)身。
“巨無霸”酒店還能往哪走？
當(dāng)“大體量”逐漸從優(yōu)勢變成壓力，越來越多業(yè)主開始重新思考一個問題，這些動輒大體量的酒店，未來還能怎么走，當(dāng)前已經(jīng)有不少項目做出了嘗試。
一是在空間結(jié)構(gòu)上做調(diào)整，把部分客房從傳統(tǒng)酒店功能中釋放出來，轉(zhuǎn)向長期居住業(yè)態(tài)，例如服務(wù)式公寓或養(yǎng)老公寓。如上海的華亭賓館，這家曾經(jīng)擁有千間客房規(guī)模的老牌五星級酒店，在市場環(huán)境變化后逐步進行功能調(diào)整，其中一部分空間被改造為長期居住產(chǎn)品，以此降低對短期客流的依賴。
類似思路在不少城市逐漸出現(xiàn)，一些老酒店開始把部分樓層改造成服務(wù)式公寓，甚至引入康養(yǎng)與養(yǎng)老功能。對于面積龐大的物業(yè)來說，這種“酒店加居住”的模式既能夠分散經(jīng)營風(fēng)險，也更符合人口結(jié)構(gòu)變化帶來的長期需求。
二是通過多品牌組合重新激活物業(yè)價值。一座擁有上千間客房的酒店，如果只依賴單一品牌運營，往往很難覆蓋全部客群。近幾年，一些大型物業(yè)開始引入多個品牌，在同一棟建筑或同一片園區(qū)內(nèi)形成“酒店集群”。一個物業(yè)，開兩個甚至多個酒店品牌，正在成為趨勢。如臺州開投遠洲溫德姆&華美達酒店、蘇州獅山悅榕莊及悅椿酒店、溫州半屏島珮璞酒店與美憬閣酒店……這些雙品牌、多品牌組合越來越多。
原因也很簡單，一個三百間的物業(yè)就已經(jīng)算得上大體量了，對于那種擁有三百以上客房的物業(yè)來說，硬要做成單一品牌，要么空置率高，要么運營成本攤不薄。做兩個或多個品牌，可以覆蓋更廣的客群，彌補物業(yè)空置率。
這種做法的本質(zhì)，其實是在同一物業(yè)內(nèi)做客群切割和資源共享。酒店按天賣，公寓按月租，高端品牌吃高消費人群，中端品牌吃性價比人群。所有品牌共用同一個流量入口、同一套后勤系統(tǒng)，把“大體量”從包袱變成護城河。
三是重新理解當(dāng)下的消費需求，跳出同質(zhì)化。過去許多“巨無霸”酒店遵循同一套建設(shè)邏輯，大堂越大越好，宴會廳越多越好，客房越豪華越好，但今天的市場已經(jīng)不再完全按照這套邏輯運轉(zhuǎn)。消費者更在意體驗內(nèi)容，而不是單純的空間規(guī)模。
一些酒店開始把重點放在場景與內(nèi)容上，例如引入沉浸式娛樂空間、主題展覽、演藝活動或特色餐飲，通過持續(xù)的內(nèi)容運營吸引本地消費人群。酒店不再只是住宿設(shè)施，而逐漸成為城市生活方式的一部分。也有項目嘗試把會議中心、文創(chuàng)空間、商業(yè)街區(qū)等功能整合進來，讓原本單一的住宿物業(yè)變成復(fù)合型消費場所。換句話說，這些巨無霸酒店真正需要改變的，并不只是產(chǎn)品形態(tài)，而是經(jīng)營邏輯。從“房間生意”轉(zhuǎn)向“場景生意”，從依賴客房收入轉(zhuǎn)向多元消費收入。
回頭再看，中國第一批大型酒店大多誕生于地產(chǎn)與文旅投資的高峰期，它們的規(guī)模曾經(jīng)代表著城市的雄心。如今市場環(huán)境已經(jīng)改變，這些龐大的物業(yè)也不得不尋找新的生存方式。但可以確定的一點是，大體量酒店不會消失，但它們必須學(xué)會用新的方式存在。
綜上，體量本身不是價值，價值來自能否與市場、客群和消費場景深度連接。未來五年，國內(nèi)五星級酒店市場將進入一輪供給出清，一批資產(chǎn)沉重、產(chǎn)品老化的大體量酒店將被迫退出，也會有一些能夠找到新模式、新場景的項目脫穎而出。但這不是“大”的消失，而是“大”的分化，活下來的那些，會用新的方式證明自己的價值。
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