比如，百度AI業(yè)務收入占比接近三成，第三季度AI相關收入約100億元，同比增50%以上；京東的外賣等新業(yè)務收入同比增214%，服務收入同比增30.8%，創(chuàng)歷史新高，占比提升至24.4%。
不可否認，AI已是互聯(lián)網(wǎng)科技發(fā)展新賽點，阿里、百度對這一領域長期押注。其他新業(yè)務還包括外賣、生鮮閃送、同城零售、即時配送、跨境電商……越來越多的業(yè)務擴展，意味著企業(yè)對人員、辦公面積的需求上升。
以騰訊為例，截至2024年末騰訊員工數(shù)達11.05萬人，較2023年末增加5141人，計劃未來三年新增2.8萬個校招崗位。同時，占地130萬平方米的騰訊全球總部基地“企鵝島”主體結構已完成，預計可容納 7.5 萬名辦公人員。
在新一輪人才搶奪戰(zhàn)中，百度、字節(jié)跳動、阿里巴巴、騰訊等大廠把員工社區(qū)、辦公環(huán)境當作招聘福利之一。據(jù)悉，騰訊“企鵝島”主要有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)、生活配套設施、科技展覽館、數(shù)據(jù)及智慧控制中心，集生活、工作、休閑娛樂一體。
另外，內(nèi)地跟香港一樣想轉型的城市不在少數(shù)。《2024 年中國總部經(jīng)濟發(fā)展白皮書》中提到，全國287個地級市的總部經(jīng)濟專項規(guī)劃中，超 70%的城市將“金融、科技、數(shù)字經(jīng)濟”列為核心賽道。
這就意味著，企業(yè)入駐后會吃到一些切實的紅利。
與此同時，頭部企業(yè)對一個地區(qū)的經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)帶動效應不小。
艾瑞咨詢顯示，2023年，中國總部經(jīng)濟市場規(guī)模達到22.3萬億元，將以8.7%的年均復合增長率增長，到2030年有望突破35 萬億元大關。其中，高新技術企業(yè)總部、新興產(chǎn)業(yè)集群總部等的貢獻率超過 60%。
也就是說，需要更大空間的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，正因巨大的經(jīng)濟價值，被各大城市所期待。
不同于過去，當前互聯(lián)網(wǎng)乃至整個科技生產(chǎn)圈買地、選址的標準發(fā)生了很大變化。
尤其是創(chuàng)新型企業(yè)普遍表現(xiàn)出三個特點：第一，選址半徑從核心商圈向產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)擴展；第二，對樓宇智慧化要求提高，包括5G全覆蓋、物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)等數(shù)字基礎設施成為標配；第三，更傾向采用靈活辦公模式，聯(lián)合辦公、混合辦公等新形態(tài)。
據(jù)悉，北京海淀AI產(chǎn)業(yè)園、亦莊生物基地已經(jīng)成為地區(qū)新寵。
相比傳統(tǒng)巨頭，科技企業(yè)們對空間智能化、數(shù)據(jù)配套、定制化的要求逐漸增加。世邦魏理仕報告顯示，2025年國內(nèi)主要城市寫字樓需求邊際改善，凈吸納量有望增長10%，其中人工智能、新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)對定制空間的需求年增速超20%。
更有調(diào)研顯示，82%的科技企業(yè)愿意為健康先進的辦公環(huán)境支付5%—10%的溢價。
這對并不怎么景氣的地產(chǎn)賽道來說，是一個機會。2025年上半年，觀點指數(shù)選取了18個代表性商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，約56%的企業(yè)2025年上半年錄得收入同比下滑，11%的企業(yè)收入相對持平，只有33%的企業(yè)錄得收入增長。
但科技互聯(lián)網(wǎng)的新需求，無疑讓業(yè)主方看到了新希望。
有機構預測，在北京這類一線城市，有三類物業(yè)顯現(xiàn)出明顯的抗跌性：獲得LEED認證的綠色建筑、配備實驗室空間的生物醫(yī)藥樓宇，以及具有算力支持的數(shù)據(jù)中心配套物業(yè)。目前，不少商業(yè)體加速存量改造，比如北京部分老舊樓宇加裝了智能系統(tǒng)。
被眾多企業(yè)擁躉的香港，除了在經(jīng)濟、位置、環(huán)境上的優(yōu)勢，其地產(chǎn)科技改造早就開始了。
美國綠色建筑委員會（USGBC）指出，截至今年上半年，香港累計有接近500個LEED認證建筑項目，總認證面積逾1.1億平方呎，相當于約40座環(huán)球貿(mào)易廣場（ICC）；而過去5年，香港LEED認證建筑的年均復合增長率達23.4%。
此外，AI時代來臨，數(shù)據(jù)中心正在躋身全球增長最快的房地產(chǎn)資產(chǎn)類別之一。
全球范圍內(nèi)來看，在交易方面，數(shù)據(jù)中心作為交易標的雖然還較為小眾，每年交易總額遠低于傳統(tǒng)辦公樓市場。但過去五年，全球數(shù)據(jù)中心行業(yè)已發(fā)生大量并購活動，交易總額超過2,000 億美元。
海外建數(shù)據(jù)中心一度比建社區(qū)、商場、樓房還要瘋狂。
根據(jù)Green Street的數(shù)據(jù)，2023年和2024年間，美國數(shù)據(jù)中心的總建設面積年均增長達43%。而在此期間，多戶住宅、酒店、自存?zhèn)}庫和其他物業(yè)類型的總面積平均增長率不到3%。
時至今日，全球AI數(shù)據(jù)中心浪潮的動向已經(jīng)從“搶電”發(fā)展到“搶地”。
種種跡象顯示，或許對于深度調(diào)整期的地產(chǎn)企業(yè)而言，抓住這批互聯(lián)網(wǎng)與AI科技“金主”，就意味著抓住了出頭之日。只不過，面對這些復雜而前沿的需求，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)與運營模式已然力不從心。
未來，地產(chǎn)企業(yè)需要一場由內(nèi)而外的改變，至于怎么變，這是一個需要探索的過程。
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