圖源：永輝超市2025年Q3財報
換而言之，永輝調(diào)改后人潮再旺，也只能外租自己那一圈“領(lǐng)地”，而整個商場再火，它不屬于永輝。
而現(xiàn)在永輝想當(dāng)“包租公”，也沒那么容易。
一來，永輝沒有胖東來那么強的拿地能力。
胖東來的門店主要集中在許昌與新鄉(xiāng)，實打?qū)嵉臑楫?dāng)?shù)貛矶愂帐找婧吐糜问杖?，帶動地區(qū)經(jīng)濟，天然容易獲得支持。
二來，永輝賬上沒那么多錢。
永輝超市的經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)縮水，最新的三季度財報，永輝的經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)負，賬面貨幣資金33.58億元，是其近10年新低。
當(dāng)然還有另一個更加本質(zhì)的問題：就算永輝能當(dāng)房東，它有胖東來那么強的流量效應(yīng)嗎，能賺取那么多的租金嗎？
永輝目前是有“外租區(qū)”的，也就是超市周圍一小圈的商鋪，但以百子灣永輝店的外租區(qū)為例，有17家品牌入駐，卻都是久久丫、膜法世家、“魚你在一起”等中小品牌。如果超市最外圍的一圈，都吸引不來大品牌，那么它的流量，要如何撐起一個商場呢？
永輝超市改革領(lǐng)導(dǎo)小組的組長葉國富曾公開表示“胖東來模式是中國超市唯一的出路，不調(diào)改必死無疑”。
然而在現(xiàn)場的于東來聽到這句夸贊，卻公開表示葉國富以身入局進入永輝是“花錢找罪受”。
永輝的確花了很多錢。
為了調(diào)改，永輝的門店動輒關(guān)閉一個月。為發(fā)展永輝的自有品牌，永輝還裁撤了一半左右的SKU。樓下小賣部歇業(yè)幾天都要賠錢，而永輝一間門店的年收入超過5000萬。此外，關(guān)店要給房東付違約金、商品需要清倉、員工需要遣散。
——全是錢。從2024年6月底至2025年9月底這一時期，永輝的門店數(shù)量從943家降至450家，閉店總成本高達16.45億元，這筆開銷已經(jīng)占永輝截止2025年9月底凈資產(chǎn)金額的47.12%。
錢花了，回報呢？看不太清楚。
永輝的毛利率并沒有因為調(diào)改而明顯提升。永輝CEO王守誠曾在2025年7月的一次采訪中披露，彼時調(diào)改門店的自有品牌銷售占比在5%-15%。
永輝的單店收入倒是上升了。據(jù)統(tǒng)計，永輝在調(diào)改前的2024年上半年期間的單店營業(yè)收入4006.36萬元，而調(diào)改后的2025年上半年單店營業(yè)收入是5425.72萬元，整體上漲35%。
——但這部分的上漲有個前提，調(diào)改中，大量的低收入門店被關(guān)停了，不能真正反映調(diào)改的影響。而據(jù)龍商網(wǎng)超市周刊報道，永輝調(diào)改門店客單價提升12%，但客流量同比下降19%，導(dǎo)致同店營收下滑8.3%。
和訊網(wǎng)、北京商報等媒體在走訪胖東來調(diào)改店后，表示客流趨于平淡，工作日鮮少出現(xiàn)排隊現(xiàn)象，網(wǎng)紅產(chǎn)品無人問津。“略大參考”在北京百子灣永輝門店開業(yè)第三天走訪時就出現(xiàn)了，整體客流稀疏，熟食區(qū)“店員多過顧客”的景象。
“房租”之外，胖東來高昂利潤的另一個秘密，是它強大的自有品牌。
靠著自家的渠道、和胖東來兩個字品牌優(yōu)勢，它可以吃到本來屬于消費品牌的利潤空間——品牌的利潤可比零售商高。
而眼下，永輝還沒找到屬于自己的爆品。據(jù)永輝超市淘寶旗艦店數(shù)據(jù)，整個門店僅有一款黑松露火腿松露餅干的銷量過萬，銷量遠低于山姆代購店類似產(chǎn)品。此外，整個門店僅有三款產(chǎn)品的銷量超過5千。
圖注：淘寶永輝超市旗艦店里，爆款商品銷量截圖
更殘酷的是，調(diào)改后的永輝還要面臨胖東來的競爭。有很多用戶表示，去永輝調(diào)改店是為了買胖東來的產(chǎn)品。如果永輝和胖東來都上架同一類型的產(chǎn)品，往往會選擇胖東來。
據(jù)中國合作貿(mào)易企業(yè)協(xié)會報道，永輝調(diào)改店整體TOP20商品榜單覆蓋金枕榴蓮、白酒、進口三文魚、鮮活大閘蟹、永輝定制鮮牛奶等，生鮮、品質(zhì)乳制品、禮贈類商品占比超七成。
——這些商品多數(shù)都有個特點，沒有胖東來的同款。
永輝不光不能像胖東來一樣收房租，還要被胖東來“搶生意”。
沒辦法， 商業(yè)世界從來都是講實力，同樣是大模型，ChatGPT要收140多塊錢的訂閱費，元寶卻還需要贈送幾天騰訊視頻會員來獲客。雜牌咖啡入駐明星商場需要排隊找關(guān)系，星巴克卻可以拿到大量的店租優(yōu)惠。
房租、自有品牌，這些只是胖東來高利潤的表面。它的本質(zhì)，是“胖東來”三個字強大的品牌溢價，和背后的實力。房租和自有商品，只是這種品牌力的變現(xiàn)。
即便胖東來不是“房東”，難道它就收不到“租金”了嗎？它也可以通過和商場談判壓低租金的方式取得回報。
即便胖東來不搞自有品牌，它就賺不到更高的毛利了嗎？它在面對上游供應(yīng)商時，仍然極具議價權(quán)，仍然可以獲得更好的價格。
在這個過程里，商業(yè)模式是形式，胖東來的實力才是本質(zhì)，對于那些胖東來的學(xué)徒來說，這可能更加難以學(xué)習(xí)和模仿。
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