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在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破”穩(wěn)樓市，房地產(chǎn)紓困新思路頻出的背景下，四川南充卻因“政府代建團(tuán)購”引發(fā)了一起政企激烈沖突，成為當(dāng)下極具典型性的一幕：

一家為完成政府委托任務(wù)而成立的小型項(xiàng)目房企，在團(tuán)購保證金停滯，繼而退單過半、未足額繳納土地款后，被南充市自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱“自規(guī)局”）申請仲裁索賠近2.6億元違約金，并解除土地出讓合同，雙方各執(zhí)一詞，企業(yè)自稱“被逼到絕境”。

代建團(tuán)購近年來遍地開花，作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的舉措，已經(jīng)多省市推行，如今在南充荒腔走板，其中的糾葛與荒誕，在于市自規(guī)局認(rèn)定項(xiàng)目停滯系企業(yè)違約所致，依據(jù)相關(guān)規(guī)定啟動閑置土地收回程序；而涉事房企指稱政府方在項(xiàng)目審批等環(huán)節(jié)配合遲滯是主因，此舉無異于強(qiáng)制收地，讓前期1億投入面臨重大損失。

目前，該案仲裁在即，代建“羅生門”的性質(zhì)將塵埃落定。這起爭議折射出地方項(xiàng)目運(yùn)作中的深層矛盾，其仲裁結(jié)果也將成為觀察樓市紓困新舉措在地方實(shí)際執(zhí)行中遭遇挑戰(zhàn)的一個(gè)典型案例。

爭議核心：單邊違約還是“強(qiáng)迫收地”？

2021年，南充市高坪區(qū)金商局為解決川東北金融中心干部職工住房問題，經(jīng)高坪區(qū)委、區(qū)政府同意，組織金融系統(tǒng)干部職工以“成本價(jià)團(tuán)購商品房”，高坪金商局選定了成都市碩達(dá)科技股份有限公司（下稱：碩達(dá)公司）為合作方。并在當(dāng)年10月分別與碩達(dá)公司簽訂《意向合作框架協(xié)議書》《川東北金融中心團(tuán)購商品房框架協(xié)議》（下稱《框架協(xié)議》），約定碩達(dá)公司在南充成立項(xiàng)目公司。

南充川東北金融中心項(xiàng)目

于是2021年10月25日，碩達(dá)公司成立了科斯特華公司，作為拍地和團(tuán)購房的開發(fā)建設(shè)的主體。

《框架協(xié)議》約定，參與團(tuán)購的職工每戶應(yīng)繳納團(tuán)購保證金30萬元。其中，保證金分兩個(gè)批次繳納，首批保證金5萬元/戶，土地競拍成功后7日內(nèi)繳納第二批次保證金25萬元/戶，用于繳納土地出讓金及前期施工費(fèi)用。若購房者未及時(shí)補(bǔ)交團(tuán)購保證金的，視為放棄團(tuán)購，前期已繳納的團(tuán)購保證金不予退還。

科斯特華法定代表人黃先華稱，在實(shí)際執(zhí)行過程中，高坪金商局指定該局財(cái)務(wù)人員收款，實(shí)際收取的保證金為每戶3萬元，在收足500戶后，科斯特華公司于2021年11月以3.41億元競得該地塊，并與南充市自規(guī)局簽訂《出讓合同》，約定分兩期支付土地款，拍賣成功后一個(gè)月內(nèi)交付約1.7億元，剩余的款項(xiàng)一年后付清。該公司此前繳納的6000萬元保證金轉(zhuǎn)為定金。

黃先華稱科斯特華競得土地后，高坪金商局以南充尚無第四代住宅建筑規(guī)范為由，單方面暫停收取第二批次團(tuán)購保證金（27萬元/戶），并承諾審批“僅需兩三周時(shí)間，等相關(guān)批復(fù)下來后立即收款”。然而，直到一年后的2022年11月2日，南充市自規(guī)局才出臺《關(guān)于高坪區(qū)試點(diǎn)“城市花園建筑”規(guī)劃管理職能職責(zé)的通知》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區(qū)政府提交的《關(guān)于延期繳納下中壩片區(qū)Ij-1-1地塊土地出讓金的報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）對此解釋：多數(shù)團(tuán)購職工認(rèn)為，南充尚無第四代住宅建筑的指導(dǎo)文件，房屋品質(zhì)得不到保障，希望待第四代住宅建設(shè)規(guī)范性文件出臺后再繳納團(tuán)購房保證金。經(jīng)多方商議，決定暫緩收取第二批次保證金。

閑置的下中壩片區(qū)Ij-1-1地塊，圖源澎湃新聞

《報(bào)告》還稱，長期的等待已讓團(tuán)購戶的購房激情衰退，加之土地閑置導(dǎo)致開發(fā)成本上升，進(jìn)而導(dǎo)致團(tuán)購價(jià)格上漲，原有的500戶團(tuán)購職工有305戶選擇退出。黃先華認(rèn)為，高坪金商局在第二批次保證金的收取上拖得太久，使職工信心受挫。

這些舉措切斷了公司按照原計(jì)劃繳納土地款的資金來源，也是南充政府試圖收地的緣由。

圖源科斯特華展示的南充自規(guī)局仲裁申請書

南充市自規(guī)局以及南充市部分文件指出，事件源自“2023年以來，我區(qū)多次要求科斯特華公司履行《土地出讓合同》，企業(yè)由于經(jīng)營困難，未能按期足額繳納土地出讓金，擱置至今。”

南充市自規(guī)局提請仲裁的原因則是：“為維護(hù)國家利益，確保國有資產(chǎn)不流失，維護(hù)土地市場正常秩序”。

即——政府認(rèn)定科斯特華拖延了兩年工期，已經(jīng)違約，但科斯特華看來，是政府方面意圖“強(qiáng)迫收地”。

仲裁在即：困局與天價(jià)索賠

團(tuán)購房項(xiàng)目擱置期間，科斯特華公司多次與高坪區(qū)政府協(xié)商，高坪區(qū)政府也多次召集各部門與南充市自規(guī)局協(xié)商。2025年1月8日，高坪區(qū)政府組織召開專題協(xié)調(diào)會，為退還該公司6000萬元保證金研究了各種政策和渠道，高坪區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)隨即向南充市自規(guī)局領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)會議情況。

同一天，南充市自規(guī)局向南充仲裁委申請了仲裁，要求解除該局與科斯特華公司簽訂的《出讓合同》，并索賠2.59億元違約金（抵扣科斯特華公司已繳納的6000萬元外，還應(yīng)支付違約金1.99億元），將2年以來的政企合作全線終止。

南充市仲裁委5月7日第二次開庭審理該案，目前尚未作出裁決。

科斯特華公司總經(jīng)理漆丹鴻認(rèn)為，在多次協(xié)調(diào)會上，高坪區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均承認(rèn)項(xiàng)目擱置是因?yàn)?ldquo;四代房建筑”指導(dǎo)文件出臺緩慢，也承認(rèn)是政府沒把錢收起來，但南充市自規(guī)局回避此背景，單獨(dú)追究企業(yè)責(zé)任。

《框架協(xié)議》以及《土地出讓合同》的《補(bǔ)充條款》顯示，市政府收回土地使用權(quán)的情況包括: 因不可抗力或者政府政府右關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)必需的前期工作未元成，致使動工開發(fā)延遲的除外。

顯然，這已成為雙方矛盾的核心焦點(diǎn)，在認(rèn)定《框架協(xié)議》以及《補(bǔ)充條款》等合同效力的前提下，科斯特華進(jìn)行了土地購買并投資，但隨著項(xiàng)目開發(fā)陷入停滯，南充市自規(guī)局轉(zhuǎn)而尋求通過仲裁解除上述文件，并追加索賠。

在科斯特華看來，自規(guī)局此舉無異于“強(qiáng)迫收地”，其根源正是雙方對同一份合同體系效力 存在著迥異乃至顛覆性的解讀——一方視其為履約基石，另一方則試圖從結(jié)果出發(fā)，結(jié)束其約束力。

高坪區(qū)副區(qū)長吳再合則在此前表示，根據(jù)實(shí)際情況，《框架協(xié)議》已自動終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

對于科斯特華公司遇到的問題，該區(qū)多次召開會議進(jìn)行研究，試圖能找到一個(gè)具有可行性的解決方案，“前提是必須依法依規(guī)，但企業(yè)提出的每種方案我們都研究過，都沒有落地的可能性”，吳再合提到。

漆丹鴻介紹，今年3月，高坪區(qū)政府已向南充市政府打報(bào)告，申請按自然資源部、國家發(fā)改委《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》規(guī)定，按繳款比例分割登記。目前，南充市政府正在研究處理方案。

這被視為化解僵局、減少企業(yè)損失的一個(gè)可能路徑。

二者糾葛與“權(quán)責(zé)邊界”與“契約精神”關(guān)聯(lián)極強(qiáng)，這個(gè)老生常談的地方治理話題也一直是維護(hù)健康市場生態(tài)、重建政企合作信任中無法回避的課題。此案的最終走向，對于處理類似政企合作糾紛、優(yōu)化地方營商環(huán)境具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者 | 黃田）

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