鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
連續(xù)兩年蟬聯(lián)“上海王”的招商蛇口，正經(jīng)歷著不同以往的壓力和變數(shù)。
機(jī)構(gòu)前7個(gè)月的上海銷售榜單中，招商蛇口僅以119億元的銷售額排在第六，跟第一名中海地產(chǎn)相差150多億元。而幾天前被綠城拿到手的全國(guó)單價(jià)地王，宣告了招商蛇口痛失絕佳的逆襲機(jī)會(huì)，離“三連冠”又遠(yuǎn)一步。
作為去年上海銷售排名第一的房企，招商蛇口上海近幾年在內(nèi)部一直頗受重視，一位招商內(nèi)部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“公司的重點(diǎn)是深圳和華東，特別是上海。”
就在地王地塊誕生的前一天，8月6日，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌出現(xiàn)在上海新長(zhǎng)橋企業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)。
按照官方表述，新長(zhǎng)橋項(xiàng)目是上海市城市更新中心舊區(qū)改造招商工作的“又一個(gè)里程碑”。項(xiàng)目在7月1日正式在上海聯(lián)交所掛牌交易，招商蛇口、徐匯城投、南昌市政公用集團(tuán)組成的聯(lián)合體最終以16.99億元的價(jià)格成為項(xiàng)目的最終受讓方。
伍斌的出現(xiàn)足以體現(xiàn)招商蛇口對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的重視程度。今年在上海公開市場(chǎng)只拿到兩塊地的招商蛇口，迫切需要補(bǔ)充貨源，而新長(zhǎng)橋舊改，無(wú)疑是一個(gè)重要的機(jī)會(huì)。
征戰(zhàn)徐匯
在剛剛誕生的上海新地王地塊的競(jìng)拍中，招商仍舊牽手老朋友徐匯城投參與。
這幅地塊相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，小米在2021年成交出讓后一直未動(dòng)工，今年該地塊土地屬性調(diào)整為居住用地后重新上市。地塊沒(méi)有中小套型比例、最低套數(shù)和保障房要求，為打造高端住宅留足了想象空間。地塊起始樓面價(jià)高達(dá)10.08萬(wàn)/平方米，未開拍，即已超越融信2016年保持的10.03萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄。
盡管招商蛇口有徐匯本地國(guó)資加持，但最終還是在搖號(hào)環(huán)節(jié)差了些運(yùn)氣。
好在還有同樣位于徐匯區(qū)的新長(zhǎng)橋舊改項(xiàng)目。
今年5月，上海新長(zhǎng)橋以79.04億元協(xié)議方式獲取徐匯區(qū)長(zhǎng)橋街道XH315-10與XH313-16兩幅地塊，涉及普通商品房、醫(yī)療衛(wèi)生用地等，總計(jì)容建筑面積12.3萬(wàn)平方米。
其中，XH315-10地塊為項(xiàng)目主要用地，擬建設(shè)2棟6-7F多層住宅、1棟10-14F高層住宅、7棟25-33F高層住宅，以及若干社區(qū)配套用房及公共服務(wù)設(shè)施，可售住宅預(yù)計(jì)達(dá)835套，可售商品住宅面積約在10.2萬(wàn)平方米左右，指導(dǎo)價(jià)11.5萬(wàn)元/平方米；XH313-16地塊擬建1棟19F保障房。
從地塊的規(guī)劃看，盡管作為舊改項(xiàng)目，但其大部分建筑為住宅，相關(guān)的配套并不多，包含1萬(wàn)平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和2000平方米的綜合為老服務(wù)中心。
而從價(jià)格看，2023年長(zhǎng)橋板塊僅有兩個(gè)新盤，均價(jià)在 8.99萬(wàn)-9.5萬(wàn)/平方米之間，11.5萬(wàn)元/平方米的指導(dǎo)價(jià)仍舊有利潤(rùn)空間。
值得一提的是，這兩家合作方都是招商蛇口此前兩年能在上海銷售登頂?shù)幕锇椤?022年到2023年，招商蛇口多次聯(lián)合南昌市政拿地，二者聯(lián)手拿地的金額已經(jīng)將近百億。
而上海新長(zhǎng)橋公司的股東之一就有徐匯城投。2022年6月，招商蛇口就聯(lián)合香港置地及徐匯城投以47.33億元競(jìng)得徐匯斜土街道地塊，9月，徐匯城投集團(tuán)又聯(lián)合招商蛇口，以22.6億元競(jìng)得華涇鎮(zhèn)XHPO-0001單元D2B-1地塊。
對(duì)于想要進(jìn)入上海主城的招商蛇口來(lái)說(shuō)，這個(gè)合作伙伴找得很及時(shí)。
“上海之心”的榮耀與代價(jià)
2021年，招商蛇口提出“重返上海心”戰(zhàn)略。隨后其在上海攻城略地的步伐明顯加快，并且更聚焦上海中心區(qū)域。
在樓市周期性壓力下，核心城市的核心區(qū)域仍舊能保持著不錯(cuò)的銷售行情，但城中心核心地塊有限，想要通過(guò)進(jìn)入中心區(qū)域占領(lǐng)市場(chǎng)，城市更新和舊改可能是其中一條必經(jīng)之路。
而招商蛇口深諳此路。其上海公司與上海地產(chǎn)合作的弘安里項(xiàng)目，與華發(fā)股份合作開發(fā)的上海靜安區(qū)天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，包括拿下的新長(zhǎng)橋項(xiàng)目都為招商蛇口在上海的根基打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
弘安里項(xiàng)目和靜安區(qū)天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目都有一定比例的住宅推出，在寸土寸金的上海市中心，售價(jià)不菲，弘安里的別墅項(xiàng)目總價(jià)5500萬(wàn)起，最貴的達(dá)到1.2億。
但城市更新的周期較長(zhǎng)，無(wú)法大批量拿地，而住宅又去化很快，剩下的商辦資產(chǎn)需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)運(yùn)營(yíng)，影響整體利潤(rùn)水平。
一位上海城市更新行業(yè)人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“城市更新項(xiàng)目很難用地產(chǎn)邏輯去算賬，現(xiàn)在的邏輯是留改拆，以留為主成本就比較高，如果房?jī)r(jià)太低的話，都算不過(guò)賬，畢竟不能夠所有的項(xiàng)目都讓政府直接貼錢。”
另一位市場(chǎng)人士也表示：“風(fēng)貌現(xiàn)在也不好做了，成本居高不下，而且風(fēng)貌的住宅也沒(méi)有全賣光。”
不僅如此，招商蛇口在上海的一批周邊項(xiàng)目也面臨著去化難題。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“今年上半年開的都是些豪宅，招商蛇口豪宅項(xiàng)目開得不多，外環(huán)的項(xiàng)目賣得不好，有點(diǎn)吃虧。”
比如，上海松江區(qū)的招商象嶼星耀翠灣于2023年11月15日開盤，推出356套小高層，建面約72-115平方米。截至7月24日，項(xiàng)目已售101套，面積合計(jì)8453.4平方米，去化約28%，成交均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米。
由于去化壓力大，在上海外環(huán)還未放松限購(gòu)之時(shí)，該項(xiàng)目就提前打出政策預(yù)期，提前釋放放松限購(gòu)的消息來(lái)爭(zhēng)取客戶。
浦東新區(qū)的招商·云瀾灣于2023年12月12日首次開盤，累計(jì)推出共617套房源，總面積約6.78 萬(wàn)平方米。截至7月23日，已售234套，去化約38%，已售面積合計(jì)2.52萬(wàn)平方米，成交均價(jià)約4.66萬(wàn)元/平方米。
最終，這些項(xiàng)目也紛紛加入了“以舊換新”的大軍來(lái)幫助自己去化。
失去“上海之王”
今年1到7月，招商從上海銷售第一的位置滑落到了第六，銷售額僅有119億元，去年同期的數(shù)字則達(dá)到441億元。
根據(jù)招商蛇口2023年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其在上海的住宅項(xiàng)目有52個(gè)，其中超過(guò)半數(shù)項(xiàng)目位于外環(huán)區(qū)域。
上述市場(chǎng)人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“招商蛇口一直想擴(kuò)張，去年市區(qū)的新房賣得還可以，所以拿地有點(diǎn)沒(méi)邊了，外環(huán)外都在拼，沒(méi)想到突然市場(chǎng)冷下來(lái)，外環(huán)外一下不行了。”
一位招商蛇口內(nèi)部人士透露：“今年華東和華西賣得最好，西安和成都都挺不錯(cuò)。上海今年在土地市場(chǎng)發(fā)揮一般，所以沒(méi)有前兩年那么好，但華東整體還是領(lǐng)先的。”
截止到今年7月，招商蛇口在上海僅在公開市場(chǎng)拿下兩塊地，但仍舊憑借年初以52億元拿下的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20005單元14-01、16-02、17-07號(hào)地塊位居半年度拿地權(quán)益金額第二位。
“重心肯定還是在上海，但上海也有好和不好的地方，拿地的時(shí)候肯定會(huì)更慎重。”上述市場(chǎng)人士稱。
另外，招商在上海的拿地模式仍舊是大規(guī)模的合作，僅有9個(gè)項(xiàng)目是100%權(quán)益，甚至50%以上的權(quán)益項(xiàng)目也不到一半，這在一定程度上會(huì)影響利潤(rùn)水平。
根據(jù)招商蛇口半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其上半年?duì)I收同比僅下降了0.33%，但其利潤(rùn)總額卻下滑了40%，凈利潤(rùn)下滑了34.17%。
上海市場(chǎng)今年承擔(dān)了全國(guó)樓市僅有的幾次“熱鬧”，這些熱度基本全部來(lái)自政策與豪宅，也讓很多房企對(duì)這個(gè)城市的投資邏輯有了更清醒的認(rèn)識(shí)。“上海一定要來(lái)，來(lái)了就要拿核心的地”，全國(guó)性的房企、本土背景深厚的國(guó)資，各地來(lái)的新玩家都在這里鏖戰(zhàn)。
而全年也進(jìn)入最后三分之一的倒計(jì)時(shí)，留給年度銷冠招商蛇口的沖刺時(shí)間不多了。
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招商蛇口上海失利丟了銷冠，又沒(méi)搶到地王。
招商蛇口失去了上海之王的稱號(hào)。
在上海拿地也不是那么容易呀。
招商蛇口，上海的全能選手