鈦媒體注：本文來源于微信公眾號鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權發(fā)布。
盛夏7月，南京迎來了一年當中最熱的時節(jié)。一輛黑色奔馳大G停在了平良大街路口，四個看房人從中海江南玖序的售樓處里走出來，鉆進了車里。
如此炎熱的天氣，還未正式開放的售樓處，已經(jīng)迎來了數(shù)撥看房客。
就在同一天，這個項目的開發(fā)商、央企中?？偛康囊慌I導還有一部分城市銀行行長也來到了這個項目參觀。
“這些領導過來一是參觀，另外，他們也能帶來一批高凈值的客戶。”一位項目人員告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。
6月底，中海在北京、上海、深圳、南京四個城市的“玖序”系頂豪項目集中亮相，分別為北京京華玖序、上海領邸玖序、深圳深灣玖序、南京江南玖序。
之后，其中的三個都相繼開盤，一個月過去了，只有南京江南玖序到目前仍未入市。
“因為要改成第四代住宅，規(guī)劃有變動，所以開盤還要等一等。”上述項目人員表示。
2024年上半年，南京新房只賣出1.37萬套，創(chuàng)下10年新低。
在堪稱“冰冷”的樓市環(huán)境下，南京豪宅項目卻異常內(nèi)卷，江南玖序所在的河西更是如此。即將入市的玖序項目將要面臨的，是綠城、偉星等競爭對手的挑戰(zhàn)，和不斷在暗戰(zhàn)中升級的內(nèi)卷之戰(zhàn)。
試水“第四代住宅”
從公開資料來看，中海南京公司為江南玖序確實傾注了很多心血。其景觀、建筑等設計團隊均與國內(nèi)外知名的設計師或事務所合作，相關的配套已經(jīng)基本完成，耗時半年左右。
不過，住宅部分，江南玖序仍舊處在神秘的面紗之下，可供參考的信息并不多。
該項目位于南京豪宅聚集的河西南區(qū)域，所推出的房源面積段在200平方米到385平方米之間，共計432套，目前價格還未確定。
與江南玖序一街之隔的是“紐扣大王”偉星開發(fā)的長江之歌項目。二者的樓面價格都在4.3萬元/平方米，目前偉星長江之歌的均價在7.5萬元/平方米左右。如果按此價格計算，江南玖序的總價在1500萬到2887萬之間。
作為一個豪宅項目，項目設置了起步600萬的驗資門檻。
對于同時發(fā)布的產(chǎn)品，南京的項目卻遲遲未能入市，中海南京公司內(nèi)部人士表示：“今年6月南京出臺了第四代住宅政策，江南玖序因此要面臨規(guī)劃修改，需要增加露臺，因此決定推后入市。”
6月底，南京發(fā)布改善提升住宅品質(zhì)相關新政，其中明確新建小區(qū)住宅項目每戶可設置挑空平臺，挑空平臺為主體結(jié)構外挑的不得封閉的室外空間，鼓勵第四代住宅產(chǎn)品。
“第四代住宅”又稱“城市森林花園住宅”、“立體生態(tài)住宅”，以外立面垂直綠化為特點，打造城市與自然和諧共生，人與自然和諧相處的城市公寓高端住宅形態(tài)。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在項目現(xiàn)場看到，目前，只有一棟樓相對成型，不過這棟樓也因為規(guī)劃的調(diào)整需要進行整改。
此前，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》曾報道，北京和深圳的兩個項目都有各自的硬傷：京華玖序沒有任何贈送面積，進深大于面寬；深圳的深灣玖序同樣得房率不高，為84%。
而上述項目人士透露，南京項目不僅擁有露臺，其得房率也“接近100%”。
對于第四代住宅，一位業(yè)內(nèi)人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“我們算過成本，就是結(jié)構上的成本增加，其實并沒有很多，現(xiàn)在很多城市都已經(jīng)慢慢在拉開做了。”
除了中海，像招商、保利、金基等企業(yè)都將在南京推出其“第四代住宅”產(chǎn)品。
“內(nèi)卷”的豪宅
中海前三個“玖序”系列產(chǎn)品都收獲了不錯的業(yè)績。三個項目開盤收獲了228.58億元的銷售額，再加上3月份銷售破紀錄的上海順昌玖里，整個2024年上半年，中海地產(chǎn)在一線城市的豪宅銷售額達到了424.5億，同時以1483億元的銷售總額排名第二。
在避過6月份的沖刺熱潮后，江南玖序要承擔的任務或許更輕了一些。不過，中海在南京上半年的成績并不突出。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中海在南京的銷售額僅有11.09億元，位居第17位。
江南玖序?qū)τ谙掳肽曛泻Ｔ谀暇I(yè)績的重要性來說不言而喻。
想要實現(xiàn)業(yè)績，除了自身的產(chǎn)品，也要迎接項目所在的河西區(qū)域的激烈競爭。
“南京買豪宅的客戶其實就那么多，而河西又是南京豪宅聚集區(qū)，無論是產(chǎn)品還是價格都是很內(nèi)卷的。”一位南京房企人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。
江南玖序附近的豪宅項目有偉星長江之歌、中寧府、天琴華樟，競爭頗為激烈，另外像河西的綠城華發(fā)·金陵月華等項目也加入了戰(zhàn)場。
除此之外，同樣打著“第四代住宅”的招商河西G01項目也已經(jīng)公開售樓處，未來河西的豪宅市場將面臨前所未有的競爭。
從數(shù)據(jù)上看，2023年，南京總價1000萬-3000萬元樓盤成交1306套，總價3000萬-5000萬元成交39套，均位列全國第八名。
今年上半年，南京3000萬到5000萬的豪宅以10套成交量在全國排名第七。
雖然在全國排名靠前，但從數(shù)量來看，實際上成交的套數(shù)并不多，而河西又是南京豪宅的聚集地，自然成為房企在南京重點關注的區(qū)域。
“河西一直是南京的價值高地，云集了高端住宅?，F(xiàn)在的豪宅購買力，多是會重新選擇一套優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，才能保證在較長的市場周期中，實現(xiàn)資產(chǎn)處于增值保值的有利位置。另外限價上有所突破，使得房企也有動力和能力在這里打造更為高端的住宅。”上述房企人士表示。
上述中海人士也稱，目前項目上河西的地緣客比較多，傳統(tǒng)的豪宅置換需求還在。
四年前，河西樓面價在4.5萬/平方米的項目，因為限價只能賣出6.4萬/平方米的價格。而現(xiàn)在，同樣的樓面價，其單價基本上能賣到7萬元/平方米，這也使得房企有了更大的利潤空間。
另外一個考驗是，在“第四代住宅”的概念下，中海的戶型設計能否為市場接受。
在大平層戶型之外，中海江南玖序還推出了“挑高躍墅”的戶型，其為建面約270平方米以上的戶型打造的是“空中挑高”大平層，即在大平層的基礎上，餐客廳空間挑高達到6.6米，主打既有別墅的空間感，又有大平層的視野。
這種戶型自然是做到了差異化，但在南京還沒出現(xiàn)過，市場的接受度如何還需要驗證。
前有三個“玖序系”產(chǎn)品銷售額的“珠玉在前”，后有一批豪宅項目的競爭，中海南京江南玖序能否“殺出重圍”？
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