鈦媒體注：本文來源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
從姚家園的逸翠園駕車上五環(huán)，去望京或者機(jī)場高速，是一批北京精英人士的日常生活曲線。
“逸翠園”這個(gè)樓盤，自從上市就自帶兩個(gè)標(biāo)簽——“李嘉誠”和“豪宅”。第一期上市十年后，這個(gè)價(jià)值千萬的項(xiàng)目終于迎來了二期也是最后一期——御翠園。
然而換作內(nèi)地開發(fā)商幾年就能銷售一空的豪宅，卻歷經(jīng)了23年才迎來終章，甚至跨過了背后李嘉誠家族的權(quán)力交接。
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上的信息，御翠園于2023年7月18日取得項(xiàng)目預(yù)售證，該項(xiàng)目背后操盤公司為和記黃埔北京公司，是長江實(shí)業(yè)旗下的地產(chǎn)公司。
“實(shí)際上項(xiàng)目在7月13日已經(jīng)開始對(duì)外銷售了。”和記黃埔北京公司內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。
“李嘉誠”這個(gè)名字，總能輕易引起輿論的躁動(dòng)。時(shí)不時(shí)傳來的其在內(nèi)地的任何風(fēng)吹草動(dòng)，讓“李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)”和“李嘉誠在內(nèi)地還有多少存貨”這兩個(gè)猜想不停地“左右互搏”。
在北京，這個(gè)答案或許已經(jīng)很明顯。“現(xiàn)在只有御翠園項(xiàng)目和譽(yù)天下項(xiàng)目在出售”，上述內(nèi)部人士表示，這兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)者一個(gè)是和記黃埔，一個(gè)是其母公司長實(shí)。
而御翠園很可能是李嘉誠在北京的“最后一舞”，只是在當(dāng)下的市場環(huán)境下，這段謝幕之作不知道能不能依舊收獲掌聲。
拖了一年的準(zhǔn)現(xiàn)房
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上的信息，御翠園準(zhǔn)許銷售面積9.3萬平方米，包括9棟住宅樓，共計(jì)批準(zhǔn)銷售473套，住宅擬售均價(jià)介于9.07萬元-9.81萬元/平方米之間。
這批房源既有建面135平方米、185平方米的高層，也有建面約345平方米的聯(lián)排別墅。
從價(jià)格看，與周邊同檔次項(xiàng)目二手房價(jià)格比較，御翠園的備案價(jià)仍有一定的競爭力。據(jù)悉，項(xiàng)目周邊的觀湖國際均價(jià)約10萬元/平方米，泛海國際均價(jià)在12萬元/平方米。
另外，項(xiàng)目周邊的配套較為齊全，距離將在年底建成的地鐵3號(hào)線朝陽體育中心站僅百米，周邊商業(yè)包括國貿(mào)、燕莎、三里屯、朝陽大悅城等，未來還規(guī)劃了華潤萬象城。
和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“項(xiàng)目在上市之前，片區(qū)已經(jīng)經(jīng)過十年的發(fā)展，有了很大提升。當(dāng)時(shí)一期是500多套供應(yīng)量，集聚了北京東部一批高消費(fèi)居住人群，從而為二期開盤形成更好的價(jià)值支撐。所以，整個(gè)片區(qū)是足以支撐當(dāng)下的開盤價(jià)格的。”
而對(duì)于目前的銷售情況，上述內(nèi)部人士給了一個(gè)很模糊的答案，“還不錯(cuò)”。
項(xiàng)目在去年7月份取證，當(dāng)時(shí)就傳出了要開盤的消息，但仍舊拖了一年時(shí)間才入市。
對(duì)此，上述內(nèi)部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“我們的總包單位是江蘇建工，他們跟恒大、碧桂園的合作比較多，資金鏈也受到影響，我們擔(dān)心他們有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際他們已經(jīng)開始做破產(chǎn)重組的工作了。我們擔(dān)心他們不能完工，所以一直不敢賣。如果出現(xiàn)停工，我們就很麻煩，還需要找其他的總包單位，所以就等著竣工以后我們再賣。”
根據(jù)相關(guān)信息，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年底毛坯交付，所以基本上是以準(zhǔn)現(xiàn)房交付。
“現(xiàn)在正在辦理竣工手續(xù)，下月應(yīng)該就能辦下來。”上述內(nèi)部人士表示。
樓面價(jià)的51.8倍
御翠園開售的二期距離上一次一期開盤已經(jīng)過去了10年，距離拿地也已經(jīng)過去了23年。如此長周期的操盤，再一次引起李嘉誠的“囤地”爭議。盡管李嘉誠曾多次闡述過其在內(nèi)地并未有“囤地”計(jì)劃或意圖，但土地的增值為長實(shí)帶來的實(shí)際利益卻是事實(shí)。
即便當(dāng)前樓市處于下行期，與當(dāng)時(shí)拿地的樓面價(jià)格相比，御翠園此時(shí)的銷售價(jià)格已經(jīng)是其51.8倍。
2001年，和記黃埔以7億元拿下總建筑面積達(dá)40萬平方米的姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元/平方米。相關(guān)高層曾對(duì)外宣稱，整個(gè)姚家園項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資30億元，分3至4期發(fā)展，將興建超過3000個(gè)住宅單位。
姚家園地塊一期包括逸翠園、“御翠尚府”等多個(gè)項(xiàng)目。
拿地四年后，2005年6月逸翠園一期動(dòng)工，并于同年11月開盤銷售。此時(shí)銷售均價(jià)9000元/平方米。
據(jù)媒體報(bào)道，2010年國土部曾列出1457宗閑置土地的“黑名單”，這份名單是由國土部交由當(dāng)時(shí)的銀監(jiān)會(huì)做風(fēng)險(xiǎn)排查之用。長和系共有兩宗土地“上榜”，分別是和記黃埔旗下的北京逸翠園2H1、2H2地塊以及位于廣東珠海的一宗住宅地塊。
另外，和記黃埔是搶在2004年“8·31土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，與北京市相關(guān)部門就姚家園地塊簽訂了合同，并約定該地塊的開工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。
根據(jù)這一政策的規(guī)定，地方政府不得再以歷史遺留問題為借口，進(jìn)行協(xié)議出讓土地，開發(fā)商需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納土地出讓金，若兩年內(nèi)未進(jìn)行土地開發(fā)，政府有權(quán)收回土地。
之后在2012年左右，姚家園地塊還推出“御翠尚府”入市銷售，銷售均價(jià)已接近3萬元/平方米。
實(shí)際上，在2020年，長實(shí)就有意將該項(xiàng)目出讓，接盤方為融創(chuàng)，不過知情人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，由于融創(chuàng)自身的資金壓力，這筆交易最后沒有成行。
與御翠園項(xiàng)目類似的是目前仍在售的譽(yù)天下項(xiàng)目。
據(jù)長江實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，早在1997年，長江實(shí)業(yè)和周大福集團(tuán)已經(jīng)取得了占地127萬平方米的整個(gè)麗來花園的開發(fā)權(quán)。后來兩家地產(chǎn)大鱷分道揚(yáng)鑣，長江實(shí)業(yè)拿下了一半多土地的開發(fā)權(quán)，即為“譽(yù)天下”項(xiàng)目。
但是10年之后，2008年下半年，譽(yù)天下一期第一組團(tuán)才開始入市。作為對(duì)比，同時(shí)進(jìn)入的周大福集團(tuán)在2007年即大規(guī)模推出別墅產(chǎn)品，而2006年才在這一區(qū)域摘得一宗地塊的龍湖地產(chǎn)于次年就推出大量別墅上市。
時(shí)至今日，譽(yù)天下仍有房源在售，一位銷售告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“新房還有幾套，但是不多了，價(jià)格在1200萬左右，面積在290平左右。”
內(nèi)地版圖還剩多少？
不只是北京，長實(shí)在內(nèi)地仍舊有不少項(xiàng)目等待出售。
根據(jù)長實(shí)2023年年報(bào)，其2024年將在內(nèi)地完成的物業(yè)包括上海、北京、重慶、大連、東莞、廣州、惠州、武漢等多個(gè)城市。
2023年，在長實(shí)的物業(yè)銷售中，內(nèi)地實(shí)現(xiàn)了66.3億港元，仍然是最大來源，主要的項(xiàng)目是東莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京譽(yù)天下。
其中，東莞海逸豪庭在優(yōu)惠上做足了功夫。其項(xiàng)目官微7月5日發(fā)文，海逸豪庭“現(xiàn)樓交付，為慶祝香港回歸27周年，特推出部分團(tuán)購優(yōu)惠單位，限時(shí)限量發(fā)售，團(tuán)購優(yōu)惠單位首付14萬起”。
這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期也超過了20年。
在2024年，內(nèi)地仍舊為長實(shí)提供著大量的銷售量，根據(jù)其2023年12月31日的數(shù)字，已簽訂的合約但尚未確認(rèn)的物業(yè)銷售，內(nèi)地仍舊以34.59億元位居第一。
而內(nèi)地的土地儲(chǔ)備也為長實(shí)提供了遠(yuǎn)高于香港和海外的開發(fā)空間。
其2023年年報(bào)顯示，長實(shí)擁有可開發(fā)土地儲(chǔ)備(包括合作發(fā)展項(xiàng)目之發(fā)展商權(quán)益，但不包括農(nóng)地及已完成物業(yè))約7400萬平方英尺，其中700萬平方英尺、6300萬平方英尺及400萬平方英尺分別位于香港、內(nèi)地及海外。
此前一段時(shí)間，長實(shí)在香港的項(xiàng)目大幅“打折出售”。在整體的房地產(chǎn)市場壓力下，長實(shí)同樣面臨著不小的業(yè)績壓力，其收入已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)下滑，2023年的收入僅為2019年的57%，幾近腰斬。
盡管與內(nèi)地開發(fā)商的道路并不相同，但當(dāng)下也得“同此涼熱”，現(xiàn)在，擺在李澤鉅面前的內(nèi)地市場，已經(jīng)與李嘉誠時(shí)代，大不相同了。
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