文 | 顯微故事，作者｜楊佳，編輯 | 蔡玉
漂泊在外的年輕人，繞不開租房。
當(dāng)大環(huán)境不確定時(shí)，年輕人們?cè)?ldquo;租房”這件事上也開始變得精打細(xì)算——在有限的預(yù)算內(nèi)，總是希望租到最滿意的房子，但也正是這種心態(tài)，變成了不少人牟利的商機(jī)。
在樓市下行后，不買房只租房的年輕人成了“香餑餑”，串串房也應(yīng)運(yùn)而生。
串串房，又稱“陷阱房”、“販子房”，是指炒房客收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對(duì)房子進(jìn)行裝修，然后在平臺(tái)上搖身一變，作為精修房高價(jià)租售。
通過這一方式，不僅“二房東”賺得盆滿缽滿，中介也能順利拿到高額的傭金，房東也不用承受房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)。
但由于裝修過程中“串串房”使用低劣材質(zhì)，甲醛超標(biāo)，導(dǎo)致這類房型也被許多年輕人被抵制。
“年輕人逃不過串串房的”，在上海做中介的蘇立說，“這也是現(xiàn)在租房市場最火的賽道。”
“為什么逃不開串串房？”“串串房又為什么火熱？”帶著對(duì)串串房及其背后的疑問，本期顯微故事走進(jìn)了這個(gè)時(shí)下火熱的行業(yè)。
以下是關(guān)于“串串房”的真實(shí)故事：
01
當(dāng)這個(gè)月第三次叫師傅上門維修時(shí)，李露終于接受現(xiàn)實(shí)：她租到了一套低質(zhì)量“串串房”。
“串串房”，也被稱為“陷阱房”“販子房”。二房東以低價(jià)收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對(duì)房子進(jìn)行裝修，之后作為精修房高價(jià)租售，因甲醛等有害物質(zhì)含量極高，被市場詬病。
“我也不想租串串房，但串串房的價(jià)格又太吸引人了”，李露說。
今年3月，李露在上海靜安寺附近找到一份工作，公司“房補(bǔ)”要求居住距離不超過3公里。
靜安寺位于上海市中心，租金昂貴，李露跟隨中介在3公里范圍內(nèi)看了幾套“房東直租”的房子，預(yù)算從5000上漲到6000元后，卻始終租不到滿意房子。
“那些房子不是小區(qū)太破，就是房子裝修太老”，有的房東還不提供全套家具，需要房客自己添置。李露不能接受那些濃厚出租印記的房子，認(rèn)為“住進(jìn)去了會(huì)覺得自己再走下坡路”。
因此當(dāng)那間INS風(fēng)裝修、又靠近地鐵的帶電梯“老破小”房子出現(xiàn)在李露面前時(shí)，她動(dòng)心了，在“房東”承諾居住期間家電壞了包修，李露當(dāng)即下定決心，以每月6400元的價(jià)格租下了這個(gè)看上去“品質(zhì)不錯(cuò)”的45平一居室。
“東西瞧著都挺新的，能修什么？”李露甚至還在竊喜，認(rèn)為多花900元預(yù)算能租上如此“新”的房子，是自己賺了。
沒想到第一個(gè)月房子的灶臺(tái)就無法點(diǎn)燃了，隨后壁燈、洗手間內(nèi)排氣扇相繼損壞，“房東”聯(lián)系上門的師傅檢查幾次后，師傅表示“東西材質(zhì)太差了，修不了，建議全換新的”。
意識(shí)到自己租的就是網(wǎng)上“材質(zhì)最差”的那批串串房后，李露開始擔(dān)心房間空氣質(zhì)量，她買來測甲醛的設(shè)備對(duì)全屋進(jìn)行了測試，盡管數(shù)據(jù)顯示正常，但李露還是在網(wǎng)上購買了綠蘿除味。
相比之下，在深圳租房的譚晨晨就沒那么幸運(yùn)。
去年遭遇裁員后，為節(jié)省租房成本，譚晨晨從小區(qū)房搬到了公寓。“小區(qū)房”和“公寓房”是深圳的獨(dú)特的叫法，前者指的是小區(qū)里正規(guī)的商品房，后者指的是城中村里改造過的房子。
同樣地段，公寓價(jià)格便宜，而且裝修更貼合年輕人的喜好，哪怕水費(fèi)更高，“可抵不住總價(jià)便宜”。
以曾晨晨居住的寶安區(qū)為例，20多年房齡面積為60平的小區(qū)房價(jià)格為5500元，50平面積的公寓房價(jià)格為4000元，并且公寓還靠近雙地鐵，出行便捷。
“深圳的公寓多是串串房”，所以租房時(shí)譚晨晨多長了一個(gè)心眼，特地去租有上一任房客生活痕跡的房子，以免充當(dāng)“人肉吸甲醛機(jī)”。
但在搬進(jìn)公寓后，譚晨晨開始身體不適，她意識(shí)到“或許是房子有問題”，中途養(yǎng)過綠蘿、通風(fēng)透氣，也曾買過試紙測試甲醛，甚至還請(qǐng)過“大仙”做法，都沒有解決住在房子里“悶氣”的問題。
在她要找房東要求換房時(shí)，卻因誰出數(shù)千元請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的問題產(chǎn)生分歧，一直無法妥善協(xié)商。為不損失2個(gè)月押金，譚晨晨只能白天盡量呆在室外，晚上打開窗戶通風(fēng)。
李露和譚晨晨的經(jīng)歷并不是個(gè)例。在網(wǎng)上一搜索，便是許多年輕人都表示租到了串串房，有一部“血淚史”。
《2023中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，中國有近2.6億租房人。如何避免租到串串房，成了許多年輕人的心結(jié)。
但在上海做房地產(chǎn)中介的蘇立卻說，“現(xiàn)代年輕人想逃過串串房？這是不可能的”。
02
“越來越多的租房中介和做‘串串房’的二房東合作了”，蘇立說。
蘇立介紹，傳統(tǒng)的房屋中介業(yè)務(wù)主要分為“租賃”和“售賣”兩大塊，其收入主要來源于“中介費(fèi)”。租賃中介在收取中介費(fèi)后，除了協(xié)助雙方談判促成交易，還需在一定時(shí)間內(nèi)協(xié)調(diào)租客與房東的關(guān)系。
因此，在過去，人們更傾向于從事中介費(fèi)較高的“售賣”業(yè)務(wù)，或者直接與有決策權(quán)的大房東（即產(chǎn)權(quán)所有者）溝通。
“現(xiàn)在房子不好賣，大家就把目光轉(zhuǎn)向了租房市場，”蘇立指出。
以蘇立所在的上海為例，由于有大量的外來務(wù)工人員，租房市場相對(duì)穩(wěn)定。這些租房群體大多會(huì)選擇價(jià)格低廉的“老破小”——這類房屋數(shù)量眾多，通常是同地段中租金最低的選擇。老破小的租金與其樓齡和裝修狀況成正比，樓齡越長、裝修越陳舊，租金也就越便宜。
特別是在靜安寺等商業(yè)中心，老破小與新建小區(qū)的租金差距巨大。蘇立展示了幾套80、90年代的“老破小”，盡管一些小區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了“美麗家園”的外觀美化，但由于上個(gè)世紀(jì)的設(shè)計(jì)限制，這些房屋的原始戶型、采光以及裝修風(fēng)格和使用痕跡，都透露出一種“破舊”感，難以吸引年輕人。
因此，老破小也成了“串串房”的重災(zāi)區(qū)。近兩年，許多上海中介開始與二房東聯(lián)手，利用手中的“信息差”，通過提升房屋裝修來提高租金。由于利潤可觀，不少中介甚至直接轉(zhuǎn)型成為二房東，從事租賃業(yè)務(wù)。
趙亮就是從中介轉(zhuǎn)型為二房東的從業(yè)者之一。
憑借8年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，趙亮對(duì)長寧、普陀地區(qū)的老破小租金了如指掌，能夠迅速判斷出“哪個(gè)小區(qū)是價(jià)格洼地”、“該板塊租金的上限在哪里”以及“該區(qū)域年輕人喜歡什么樣的房子”。
趙亮的生意相當(dāng)不錯(cuò)，他手中的幾套串串房都是以高于市場價(jià)數(shù)千元的價(jià)格出租的。
趙亮曾在愚園路附近翻新了一套出租房，原始租金為1.5萬元，略微翻新后能夠以2.1萬元的價(jià)格出租。
“做串串房的收益更高，”趙亮算了一筆賬：一般一套位于價(jià)格洼地的老破小，經(jīng)過長租并按照年輕人喜愛的ins風(fēng)格裝修，大多數(shù)只需要粉刷墻面、增添淺色家具和軟裝，以及翻新廚房，“通常不到4萬元就能完成改造”。
經(jīng)過裝修的房子通常能以高于原價(jià)30%至50%的價(jià)格出租。例如，原本月租5000元的房子，裝修后可以以8000元的價(jià)格出租，“一般2年左右就能回本”，而一般“串串房”的租約都是5年以上的，意味著出租這樣一套房子趙亮至少能賺10萬元。
“雖然上海的租金隨市場波動(dòng)，但老破小出租市場相對(duì)穩(wěn)定，”因此趙亮對(duì)老破小改造為串串房出租的前景持樂觀態(tài)度。
市場也印證了這一點(diǎn)。在電商之都“杭州”，各種ins風(fēng)格的房屋并不罕見。而年輕群體聚集的深圳、廣州城中村，更是串串房的集中地。
“在深圳，240平方米的串串風(fēng)格裝修全包下來才十幾萬，”譚晨晨回憶起看到的裝修廣告語，至今仍對(duì)廣告中提到的低成本裝修材料的質(zhì)量感到疑惑，“那得用多次的材料?。?rdquo;
“年輕人多的地方，串串房就多，”蘇立停頓了一下，“在城市里做串串房賺錢，已經(jīng)是各個(gè)城市不言而喻的秘密。”
在某種意義上，串串房的數(shù)量也成為衡量一個(gè)城市年輕人數(shù)量的一個(gè)非官方指標(biāo)。
03
串串房高度雷同、流水線式的裝修，以及快速的周轉(zhuǎn)率，或許會(huì)讓人聯(lián)想到曾經(jīng)出現(xiàn)問題的“蛋殼”公寓等長租模式。
然而，串串房與長租公寓之間存在顯著差異。與品牌長租公寓的全國性擴(kuò)張不同，串串房的二房東具有強(qiáng)烈的地域性特征。
例如，上海的房東不會(huì)涉足深圳的業(yè)務(wù)，廣東的房東也不會(huì)進(jìn)入杭州市場，他們的活動(dòng)通常集中在城市的特定區(qū)域。
這種地域性特點(diǎn)導(dǎo)致串串房二房東手中的房源數(shù)量有限，且不需要大量資本介入，因此不會(huì)引起像“蛋殼”那樣的全國性危機(jī)。
此外，長租公寓通常繞過中介，直接與租戶簽約和提供后續(xù)服務(wù)，導(dǎo)致人力成本較高。相比之下，串串房避免了這一劣勢。
首先，二房東除了自己在網(wǎng)上招攬租客外，還會(huì)與中介合作。中介的介紹費(fèi)通常是半個(gè)月租金，由租客和房東分別支付。由于串串房裝修美觀、租金較高，且傭金有保障，中介也樂于推薦這類房源，因此客源不成問題。
市場上還有專門提供串串房裝修服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。二房東與這些團(tuán)隊(duì)合作后，會(huì)進(jìn)行一種“對(duì)賭”協(xié)議，如需要裝修公司提供幾年內(nèi)裝修一口價(jià)、5年內(nèi)提供裝修維修等服務(wù)，從而將運(yùn)營成本轉(zhuǎn)嫁。
對(duì)于裝修公司而言，大量串串房的裝修意味著穩(wěn)定的業(yè)務(wù)、收入和可控的成本。
串串房的核心在于營造“明亮”、“寬敞”的感覺，主要依靠軟裝提升，不需要改變?cè)械目臻g布局，因此對(duì)設(shè)計(jì)的需求不高。設(shè)計(jì)和硬裝通常是裝修中成本最不可控的部分。
因此，一些專門從事串串房裝修的公司甚至可能沒有設(shè)計(jì)師，當(dāng)有裝修需求時(shí)，只需聯(lián)系熟悉的施工師傅即可。至于材料，則往往選擇成本較低的選項(xiàng)。
這也導(dǎo)致了串串房的維修頻率相對(duì)較高。
不過維修成本并不昂貴，二房東承諾的“包維修”服務(wù)通常由合作多年的當(dāng)?shù)貛煾堤峁S修成本與房租溢價(jià)相比微不足道。
師傅們也樂于承接串串房的維修工作，因?yàn)榉课菝娣e小、結(jié)構(gòu)簡單，多為小修小補(bǔ)，加上租客多為年輕人，溝通起來更為順暢。
如果設(shè)備無法維修，通常也不是大問題。
如果是租客的責(zé)任，則由租客承擔(dān)費(fèi)用；如果是房東的責(zé)任，即使是以最低成本更換新設(shè)備，二房東也仍有利潤空間。例如，串串房常用的“射燈”雖然能營造良好的氛圍感，但容易因高溫?zé)龜酂艚z，但更換一個(gè)的成本僅為10元左右。
一些個(gè)人房東也愿意將房產(chǎn)出租給二房東，以便將其改造為串串房。
上海房東徐凱表示：“自己找租客太麻煩了。”徐凱名下有一套位于老小區(qū)六樓的步梯房，盡管租房市場相對(duì)穩(wěn)定，但個(gè)人房東仍受到市場波動(dòng)的影響。
個(gè)人房東手中的房源有限，無法影響市場，因此在租房市場上并不占優(yōu)勢。特別是在如今上海大量保租房投入市場，極大沖擊了上海租房市場下，每個(gè)個(gè)人房東都有自己的難處。
對(duì)于徐凱這樣房子位于老小區(qū)六樓的房東來說，如果不提供極具競爭力的價(jià)格和舒適的居住條件，很難吸引租客。
徐凱的房子曾空置了兩個(gè)月，前來看房的租客都希望他能進(jìn)一步降低價(jià)格，并提供一些家電。徐凱不愿意投入這筆資金，因?yàn)檫@樣算下來，他的租金收入甚至無法覆蓋成本。
此外，他還需要處理老化的裝修和舊家電的維修問題，租客可能還會(huì)因?yàn)槭I(yè)、換工作等原因提前終止租約，盡管有違約金，但接下來可能面臨的是房屋空置數(shù)月，以及需要重新適應(yīng)新租客和降低租金才能再次出租的問題。
相比之下，通過與二房東簽訂為期五年的合同，以略低于市場價(jià)的價(jià)格出租房產(chǎn)，徐凱每月都能穩(wěn)定收到租金，且無需像之前與長租公寓合作時(shí)減免幾個(gè)月的租金。
合同到期后，他甚至可能“賺”到免費(fèi)的裝修，之后可以簡單地整理一下再出租。“無論怎么算，都比自己直接出租要方便，”徐凱說。
如果實(shí)在不行，合同到期后再找一個(gè)二房東，繼續(xù)以串串房的形式出租，也是一個(gè)可行的選擇。
可以說，串串房模式在租房市場上實(shí)現(xiàn)了多方共贏。
然而，這個(gè)所謂的“多贏”局面可能并不包括年輕人在內(nèi)。
串串房受到批評(píng)的原因，除了裝修質(zhì)量不佳和過高的溢價(jià)之外，最重要的是裝修過程中的偷工減料、許多材料的甲醛含量超標(biāo)的情況。
為了縮短房屋的空置期，二房東們常常在裝修完成后僅進(jìn)行短暫的通風(fēng)，便急于將房屋出租。
為了掩蓋新入場劣質(zhì)家具的異味，看房通常安排在白天，房東們會(huì)在看房前打開窗戶通風(fēng)，并在房間里擺放綠植以增添生活氣息。
這樣，前來參觀的年輕租客就不會(huì)察覺到異味，也就不會(huì)立即聯(lián)想到可能存在的甲醛問題。
為了讓年輕人更傾向于租賃，二房東們還會(huì)在房租上采取策略，比如先給出一個(gè)相對(duì)較高的報(bào)價(jià)，然后表現(xiàn)出價(jià)格有商量的余地，從而促使年輕人迅速做出租賃決定。
以李露的租房經(jīng)歷為例，她租住的房屋最初報(bào)價(jià)為6900元，但房東當(dāng)場減免了500元，這讓她立即決定租下該房屋。
這導(dǎo)致年輕人不自覺地成為了“人肉吸甲醛機(jī)”。由于甲醛本身是無味的，年輕人通常需要居住一段時(shí)間后，當(dāng)身體出現(xiàn)不適時(shí)，才會(huì)開始懷疑是否是甲醛污染所導(dǎo)致。
盡管《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 18883-2002）對(duì)房屋租賃的安全性、環(huán)保性以及租賃物的質(zhì)量有明確要求，但當(dāng)租客想要維權(quán)時(shí)，證明房屋存在甲醛問題卻非常困難。
二房東通常不會(huì)接受租客自行購買的甲醛試紙或家用甲醛檢測儀的結(jié)果，他們會(huì)要求租客提供由專業(yè)檢測團(tuán)隊(duì)出具的、具有公信力的檢測報(bào)告。
進(jìn)行一次普通的甲醛檢測，一個(gè)點(diǎn)位的檢測費(fèi)用為100元，一個(gè)房間至少需要檢測三個(gè)點(diǎn)位，因此僅檢測一個(gè)房間就需要300元。
如果需要CMA機(jī)構(gòu)出具國家認(rèn)可的第三方報(bào)告，費(fèi)用更高，每個(gè)點(diǎn)位約500元，至少檢測兩個(gè)點(diǎn)位。
這意味著，即使是一套普通的老破小，進(jìn)行甲醛檢測的費(fèi)用也可能高達(dá)數(shù)千元。
誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用成了一個(gè)難題。原本就希望通過低成本裝修獲利的房東自然不愿意支付，而作為“受害者”的租客也同樣不愿意承擔(dān)。
最終，租客往往需要先行支付檢測費(fèi)用，待證明房屋確實(shí)存在甲醛問題后，再通過維權(quán)來追回這部分開銷。
這其中的時(shí)間成本難以估量，租客還需要額外承擔(dān)重新租房和搬家的麻煩。
即使幸運(yùn)地搬出了串串房，也無法改變這些房屋繼續(xù)對(duì)其他年輕人構(gòu)成潛在危害的事實(shí)——那些已有居住痕跡但看起來相對(duì)新穎的串串房，尤其受到年輕人的歡迎。
許多年輕人會(huì)抱有僥幸心理，認(rèn)為前任租客居住過后，房屋內(nèi)的甲醛含量會(huì)有所降低；當(dāng)發(fā)現(xiàn)自己“踩雷”后，又會(huì)進(jìn)入漫長的維權(quán)流程中。
“都說未來的租賃和購房沒有區(qū)別，但我看并非如此，”經(jīng)歷了串串房之苦的李露感慨道，“如果連基本的人身安全都無法保障，那么未來我們可能還是繞不開買房。”
面對(duì)上海房價(jià)的不確定性，李露感到自己正站在人生的十字路口：選擇購房可能成為“韭菜”，而繼續(xù)租房則可能淪為“人肉甲醛機(jī)”。
無論哪條路，都不是她所期望的未來。
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