文｜睿思網(wǎng)
籌備多時，大悅城公募REITs項目終于有了實質(zhì)性進展。5月24日，華夏大悅城購物中心REIT已正式申報。
在此之前，我國已有四單消費REITs完成發(fā)行，就在華夏大悅城購物中心REIT申報的同日，華安百聯(lián)消費REIT亦順利獲批，即將進入募資階段。如一切推進順利，華夏大悅城購物中心REIT將有望成為我國第六只消費REIT。
不過，在本次披露的REIT信息中，卻沒了此前呼聲很高的GIC的身影。資料顯示，基金管理人為華夏基金，原始權(quán)益人為卓遠地產(chǎn)（成都）有限公司，為大悅城控股集團股份有限公司下屬控股子公司，實際控制人為中糧集團，底層資產(chǎn)為華夏大悅城控股的成都大悅城。
全國45座大悅城，成都先行
據(jù)悉，早在2023年9月，在成都市召開的一場交流會上就透露，擬以武侯大悅城為標(biāo)的發(fā)行消費型基礎(chǔ)設(shè)施REIT，計劃發(fā)行規(guī)模約35億元。募集資金計劃返投武侯區(qū)簇橋街道雙鳳村商業(yè)等項目。
這是有關(guān)于大悅城公募REIT項目具體信息的首次披露。而后，大悅城亦公開表示，將加快推進消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行工作研究，不斷優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
就當(dāng)前公布的信息來看，除了資金投向未明以外，其它信息基本無異。
資料顯示，本次裝入REIT項目的成都大悅城項目，所指的就是“武侯大悅城”項目，該項目還是西南地區(qū)首個大悅城，于2015年底開業(yè)。項目共用宗地面積6.87萬平方米，建筑面積17.25萬平方米。
據(jù)了解，成都大悅城主要通過租賃自持購物中心資產(chǎn)給符合條件的租戶，并通過租金、物業(yè)管理費以及推廣費等形式獲得收入。近三年出租率保持在96%以上，2023年實現(xiàn)銷售額25.4億元。
據(jù)公告，項目的初步估值約為33.48億元，因此該REIT項目預(yù)計募資額為33.48億元。
大悅城表示，根據(jù)有關(guān)估計所得款項總額并扣除集團認購基金總份額40%的認購金額以及相關(guān)成本及稅項，集團將自建議分拆收到的估計所得款項凈額約為人民幣16.7億元。“這將為集團提供資金用于把握新的投資機會及用于營運，從而有助集團改善流動資金及負債狀況。”
早前曾有分析指出，當(dāng)前大悅城擁有北京西單大悅城、天津大悅城等在營商業(yè)項目34個。“建設(shè)一個購物中心需要投資數(shù)十億元，投資回收周期長達十多年，制約了新項目的投資。”顯然，REITs項目的發(fā)行，將對大悅城的擴張發(fā)展起到一定的推動作用。資料顯示，僅2023年，大悅城實現(xiàn)了無錫江南大悅城、京西大悅城、廣州大悅匯、成都天府大悅城、天津西青大悅匯5個商業(yè)項目開業(yè)。
截至目前，大悅城的商業(yè)項目全國布局45個（重資產(chǎn)30個+輕資產(chǎn)15個），其中在營項目34個，在建、籌備的項目11個。
若按照此前信息推測，在此輪REIT發(fā)行后，大悅城將在成都武侯區(qū)雙鳳村進行新一輪的商業(yè)項目投資。
籌備已久的上市計劃
若往前追溯，早在2018年時，大悅城就在進行REITs項目的探索。當(dāng)時大悅城有三處發(fā)行地的選擇：國內(nèi)、香港及新加坡。
“在探討的過程中。我們也在跟證監(jiān)會做密切的溝通，單個的項目還沒有特別明確的時間表，成本太高就不會在國內(nèi)做了。”時任大悅城地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)許漢平稱。
而后，隨著國內(nèi)推動公募REITs試點的呼聲越來越高，監(jiān)管機構(gòu)亦多次鼓勵機構(gòu)準(zhǔn)備上報公募不動產(chǎn)信托投資基金REITs項目，并指出加大力度推進公募REITs規(guī)則出臺及業(yè)務(wù)試點，大悅城亦把國內(nèi)公募REIT市場作為重點推進的方向。
此后，大悅城更與 GIC、中國人壽、高和資本等機構(gòu)分別成立大悅城核心基金、大悅城并購改造基金以及區(qū)域型并購改造基金，開展房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的探索，并結(jié)合管理輸出等方式加快“輕重并舉”的布局。
2019年時便有消息傳出，GIC與大悅城已獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)，將試點發(fā)行中國首個公募REITs。“GIC和大悅城加入了證券監(jiān)管機構(gòu)挑選的幾家公司的行列，他們將嘗試發(fā)行中國首個上市的公募REITs。”
GIC與大悅城淵源頗深。早在2017年8月，大悅城就與GIC共同推出了一只114億元人民幣（合計17億美元）的并購基金，用于收購表現(xiàn)不佳或者不良資產(chǎn)，然后將他們改造升級為大悅城購物中心。
而后于2018年，中糧集團將部分商業(yè)地產(chǎn)項目注入僑福企業(yè)后，GIC就斥資21億港元增持7.75億股，持股9.14%。隨后，僑福企業(yè)更名為大悅城地產(chǎn)，后者實現(xiàn)借殼上市。
作為大悅城地產(chǎn)核心基金LP，GIC也深度參與了大悅城不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資。包括西單大悅城、朝陽大悅城、天津大悅城、煙臺大悅城、杭州大悅城、青島大悅城、武漢大悅城等。
然而，最終大悅城沒能成為中國公募REITs市場上第一個吃螃蟹的企業(yè)。在大悅城的首只公募REIT中，GIC也不見了身影。
發(fā)行REIT緩解資金壓力
對大悅城來說，REIT這一資管通道的打通，也有利于其緩解資金上的壓力。
在2023年，大悅城已面臨連續(xù)兩年虧損。年報顯示，2023年大悅城實現(xiàn)營收367.8億元，同比下滑了7.06%；盡管歸母凈利潤虧損同比減少了49.17%，但仍虧損額仍達15億元左右，顯然難言理想。
而且，報告期內(nèi)，大悅城通過有效經(jīng)營實現(xiàn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流106.42億元，同比增長292.61%。且接連出售多個一線城市的核心資產(chǎn)，包括深圳、北京、上海等城市，回籠了近百億資金，但龐大的債務(wù)及資金支出仍不斷壓垮其資金鏈。
在2023年，大悅城的籌資性現(xiàn)金流凈流出243.29億元，使得其賬面上的現(xiàn)金減少17.6%至300.8億元。此外，截至2023年末，大悅城的有息負債735.05億元，僅較年初下降29.18億元，資產(chǎn)負債率76.73%。
短期來看，該資金困境局面仍難以實現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，2023年大悅城實現(xiàn)銷售額461億元，同比下滑18.8%。根據(jù)財報進一步顯示，大悅城在上海、杭州、昆明、臺州、廈門和南昌等地銷售貢獻降幅超50%，尤其是上海、杭州銷售額同比降幅近95%和74%。
今年一季度，大悅城實現(xiàn)營業(yè)收入38.67億元，同比減少22.18億元，同比降低36.45%；毛利額15.84億元，同比減少2.59億元，同比降低14.07%；凈利潤1.83億元，較去年同期減少4.30億元，同比降低70.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-0.94億元，較去年減少2.65億元，同比降低154.71%；扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤-1.24億元，同比降低176.34%。
銷售端減弱、可支配資金減少，也影響了大悅城的發(fā)展。
最為直觀的，是部分商業(yè)項目的推進緩慢。其中，南京江北大悅城近期就深陷停工風(fēng)波。該項目于去年3月啟動，本預(yù)期投入25.4億元，迄今亦僅投入了6.1億元。濟南大悅城亦處于待開工狀態(tài)，迄今總投入亦只有2億元。頗受關(guān)注的深圳大悅城，該項目于2022年6月開工，原定于今年年底開業(yè)，但據(jù)最新消息，開業(yè)時間已推遲到2025年，迄今該項目已投入了166億元。
“2024年公司將加大去化力度、極限壓控費用、盤活存量資產(chǎn)，全力以赴止虧、減虧、扭虧、增盈。”大悅城董事會秘書郭鋒銳在年度業(yè)績會上如此表示。
可見，公募REITs的發(fā)行，將成為大悅城實現(xiàn)資產(chǎn)盤活的最佳路徑之一。
與此同時，大悅城亦積極開拓其它融資渠道方式，以引進更多“活水”。就在今年3月，大悅城成功發(fā)行2024年度第一期中期票據(jù)。該期中票發(fā)行規(guī)模為20億，票面利率3.18%。
在4月，大悅城公告披露，公司及子公司擬向中國太平及其子公司申請不超過100億元融資額度，用于項目開發(fā)運營及公司日常經(jīng)營發(fā)展。包括但不限于向公司及子公司提供借款、購買公司發(fā)行的債務(wù)類、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式。
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