鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
走出南京南站，向東南方向2公里處，有一塊尚未完工的地塊，部分寫字樓已經(jīng)初具規(guī)模，另有一塊空地尚未建設(shè)。
這塊總占地10萬(wàn)平方米的地塊，屬于綠城深藍(lán)項(xiàng)目的商辦部分。
不久前，這些尚未建設(shè)完成的商辦地塊被掛上了拍賣平臺(tái)，債權(quán)本金加利息近14億元，債權(quán)方為中國(guó)華融，抵押物為包括商辦土地以及167套在建工程。
2002年，這塊地被南京本土汽車銷售企業(yè)中馳拿下，并建成了汽車園，但在2015年，地塊迎來(lái)規(guī)劃調(diào)整，新增了商辦、住宅等多種用途，容積率也得以更改，土地價(jià)值隨即攀升。手握從天而降的“餡餅”，沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的南京中馳，為項(xiàng)目請(qǐng)來(lái)了前綠城的南京團(tuán)隊(duì)——綠城東方。
這個(gè)團(tuán)隊(duì)的成員都有綠城的履歷，公司的名字也帶有“綠城”二字。
2017年住宅部分首次開(kāi)盤時(shí)，開(kāi)盤均價(jià)賣到了35000元/平方米左右。這個(gè)價(jià)格基本上是頂著南站板塊的限價(jià)紅線，很多買房人看重的，也是“綠城”這塊牌子。但實(shí)際上，這個(gè)項(xiàng)目與綠城在股權(quán)上沒(méi)有任何關(guān)系。
然而2019年住宅項(xiàng)目完成后，綠城東方也退出了項(xiàng)目，留下剩余的商辦地塊，和一大堆未接的難題，2021年，債權(quán)方就已經(jīng)將相關(guān)資產(chǎn)掛牌處置，但無(wú)人問(wèn)津。
目前，深藍(lán)地塊的商辦組團(tuán)“AND城市藝術(shù)會(huì)客廳”還在售，包括了商辦大平層、商辦小平層以及商業(yè)、酒店。物業(yè)服務(wù)方為綠城物業(yè)。
去年3月大悅城以13.95億拿下南站G07地塊后，有消息稱，南京中馳置業(yè)綜合體商業(yè)部分將和大悅城合作，已經(jīng)做了定位策劃。
但對(duì)于如今在貨架上的地塊來(lái)說(shuō)，傳說(shuō)中的合作顯然成了海市蜃樓。
“賣奔馳的能賣好房嗎？”
這塊地的主人南京中馳，全稱是南京中馳汽車發(fā)展有限公司。當(dāng)初這塊地計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)為南京中馳汽車園，總投資3.2億元，于2004年建成開(kāi)業(yè)。
以汽車產(chǎn)業(yè)為核心的南京中馳，在拿地的第二年也就是2003年成立了南京中馳置業(yè)，有意思的是，在運(yùn)營(yíng)了10年之后，這塊地迎來(lái)了政策上的重大利好。
2015年因“南站地區(qū)規(guī)劃調(diào)整”，該地塊辦理了用途調(diào)整、容積率調(diào)整等手續(xù)，搖身變?yōu)樾碌貕K，總建筑面積變成了60多萬(wàn)平方米，而且商改住一時(shí)間讓地塊價(jià)值陡然而升。
中馳汽車園搬走后，2016年，南京中馳與綠城東方合作，將項(xiàng)目命名為綠城深藍(lán)，計(jì)劃2025—2026年完工。
最先開(kāi)始的是住宅部分。但在2019年，住宅部分售罄后，2020年4月，綠城東方發(fā)布一則聲明，稱南京中馳置業(yè)拖欠委托管理服務(wù)費(fèi)，要暫停雙方的合作，同時(shí)，“綠城”品牌授權(quán)同時(shí)終止。
住宅項(xiàng)目也并不順利，綠城深藍(lán)一期業(yè)主交付之后遲遲不能辦理房產(chǎn)證，二期業(yè)主又被告知因疫情影響交付時(shí)間，無(wú)限期延長(zhǎng)交付，影響業(yè)主多達(dá)600多戶。業(yè)主們掀起了維權(quán)潮，并提出質(zhì)疑：“當(dāng)初就是沖著綠城的品牌才買的，現(xiàn)在既不能按時(shí)交付，又要面臨綠城撤出，賣奔馳車的究竟會(huì)不會(huì)做房地產(chǎn)？”
真假“綠城”
購(gòu)買綠城深藍(lán)項(xiàng)目的業(yè)主們并不知道，此綠城非彼綠城，背后是原綠城南京負(fù)責(zé)人張紅云與東方資產(chǎn)。而張紅云背后則是宋衛(wèi)平的藍(lán)城集團(tuán)。
張洪云在2002年加盟綠城集團(tuán)，先后于北京、上海等地分管營(yíng)銷、綜管工作；2006年9月起任綠城·南京玫瑰園項(xiàng)目公司總經(jīng)理；2011年7月起任綠城東方建設(shè)管理有限公司總經(jīng)理。
從股權(quán)關(guān)系上看，綠城東方的大股東是宋衛(wèi)平的藍(lán)城集團(tuán)，與綠城沒(méi)有股權(quán)關(guān)系，當(dāng)然，這背后又有著另一段歷史。
一位老綠城人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》描述了其中紛繁復(fù)雜的關(guān)系。
綠城在2010年9月份推出代建模式，出現(xiàn)了綠城建設(shè)；2012年，又成立另外一個(gè)平臺(tái)公司綠城鼎益，后來(lái)更名成綠城管理，綠城建設(shè)就更名為藍(lán)城。
綠城東方是在2011年成立，藍(lán)城就是其大股東，但彼時(shí)應(yīng)該還是在綠城的體系之下。直到2016年，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)退出藍(lán)城股東序列后，藍(lán)城下屬的企業(yè)與綠城再?zèng)]有瓜葛。
回過(guò)頭看，綠城東方與南京中馳的合作正是在2016年，而與綠城房地產(chǎn)同時(shí)退出藍(lán)城股東名單的還有綠城東方的董事長(zhǎng)張洪云，這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)頗具玩味。
一位前綠城東方員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“綠城東方的人員都是原來(lái)綠城南京公司的人，現(xiàn)在屬于藍(lán)城的體系。當(dāng)時(shí)也是借綠城的品牌效應(yīng)去做代建，但是那時(shí)候代建的項(xiàng)目在綠城系統(tǒng)里都查不到，綠城是不認(rèn)的。”
綠城東方背后有宋衛(wèi)平背書，自然要打著“綠城”的品牌來(lái)拿項(xiàng)目，其另一個(gè)股東是國(guó)內(nèi)四大AMC公司之一的東方資產(chǎn)，而有了這位金主，也給綠城東方融資開(kāi)了方便之門。
以綠城深藍(lán)為例，2016年綠城東方與南京中馳合作時(shí)，股東方新進(jìn)了一位LP（有限合伙）嘉興泰實(shí)投資合伙企業(yè)，同時(shí)南京中馳置業(yè)的注冊(cè)資本從9000萬(wàn)元變?yōu)?.9億元。
這正是通過(guò)東方資管旗下的大業(yè)信托募集資金而來(lái)，該筆信托計(jì)劃全部用于認(rèn)購(gòu)深圳前海東方瑞宸基金管理有限公司（東方資產(chǎn)旗下公司）作為普通合伙人發(fā)起設(shè)立的的合伙企業(yè)嘉興泰實(shí)投資合伙企業(yè)的LP份額，合伙企業(yè)取得認(rèn)購(gòu)資金后向南京中馳置業(yè)有限公司增資并取得中馳置業(yè)76.90%的股權(quán)，中馳置業(yè)將合伙企業(yè)的增資款用于南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)宏運(yùn)大道南京南站項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
該合伙人在2018年3月退出，也就是說(shuō)項(xiàng)目剩余的商辦部分將由南京中馳獨(dú)立操盤。
從2016年到2018年，樓市扶搖直上，綠城東方除了拿到自己的代建費(fèi)用外，其背后的資本方通過(guò)控制項(xiàng)目76%的股權(quán)，早已經(jīng)通過(guò)地產(chǎn)的銷售拿到了自己的回報(bào)。
當(dāng)他們結(jié)束合作，地產(chǎn)下行周期到來(lái)，剩下的商辦資產(chǎn)則成為了“時(shí)代的棄子”，它們還在等待接盤方，從2021年到現(xiàn)在重新掛牌，3年時(shí)間，很顯然，少有人想接手“燙手的山芋”。
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