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鈦媒體注：本文來源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

經(jīng)歷了多名高管被調(diào)查后，不出意外，大悅城2023年業(yè)績(jī)?cè)俣认禄?/p>

2023年大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收367.8億元，同比下滑了7.06%。盡管歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了49.17%，但仍虧損15億元。

去年大悅城控股出售了多個(gè)一線城市的核心資產(chǎn)，包括深圳、北京、上海等城市，如果全部出讓完成，大悅城控股將回籠資金近百億元。如若扣除非經(jīng)常性損益，大悅城控股的歸母凈利潤(rùn)實(shí)際上仍舊下降27.2%。

這是大悅城連續(xù)第二年虧損。業(yè)績(jī)持續(xù)的低迷，加上管理層出現(xiàn)“塌方”，這家主打商業(yè)地產(chǎn)的國(guó)資，腳下的路變得越發(fā)艱難。

資產(chǎn)減值翻倍

一個(gè)奇怪的現(xiàn)象是，大悅城控股在去年四季度實(shí)現(xiàn)了最高營(yíng)收，達(dá)到160億元，但也正是四季度，歸屬上市股東的凈利潤(rùn)虧損最嚴(yán)重，達(dá)到了9.6億元。

一位地產(chǎn)投資人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“四季度應(yīng)該是相關(guān)科目發(fā)生了最大變化，比如資產(chǎn)減值。”

事實(shí)上，大悅城控股確實(shí)遇到了比較嚴(yán)重的減值問題。

根據(jù)合并利潤(rùn)報(bào)表數(shù)據(jù)，2023年其資產(chǎn)減值損失達(dá)到了38億元，較2022年的15億翻了一倍多。

大悅城控股隨后又公布了其2023年的計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告，計(jì)提金額達(dá)到了46.98億元。

大悅城控股在公告中稱，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，位于武漢、濟(jì)南、常州、義烏等城市的項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，公司針對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36億元。

在大悅城控股列出的項(xiàng)目中，計(jì)提金額最大的兩個(gè)項(xiàng)目為濟(jì)南中糧祥云和武漢新洲航天悅府。

武漢當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“新洲這種遠(yuǎn)城區(qū)，房?jī)r(jià)估計(jì)跌了一半以上。”

這個(gè)項(xiàng)目是大悅城控股與華夏幸福合作的項(xiàng)目。2016年，華夏幸福與武漢市新洲區(qū)人民政府簽署《合作備忘錄》，雙方擬通過PPP模式，在新洲雙柳共同打造產(chǎn)業(yè)新城。

因此，華夏幸福在新洲拿了多幅地塊。由于債務(wù)違約，華夏幸福相繼將周邊地塊股權(quán)轉(zhuǎn)讓，但與大悅城控股的合作卻沒有終止。

航天悅府可售面積28.9萬平方米，累計(jì)銷售面積僅有3.5萬平方米。另外，大悅城控股在周邊另一個(gè)項(xiàng)目“錦云航天府”有23萬平方米的可售面積，累計(jì)也僅僅銷售了7萬平方米，本期銷售金額僅有155萬元。

在此影響之下，大悅城控股的銷售型業(yè)務(wù)2023年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約461億元，同比下降19%，簽約面積223萬平方米，同比下降2%。

另外，從財(cái)報(bào)中看，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)虧損了近15億元，但少數(shù)股東卻拿走了15億元的利潤(rùn)。且這種“大股東虧錢、少數(shù)股東賺錢”的情況，自2020年來便一直存在。

與此同時(shí)，大悅城控股在去年拿下三幅地塊，其中最受外界關(guān)注的就是上海市虹口區(qū)北外灘街道hk367-01地塊，即上海北外灘116項(xiàng)目。

這個(gè)名字大概率為“中糧北外灘壹號(hào)”的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將推約130-350平的高層、風(fēng)貌別墅，項(xiàng)目由于為協(xié)議出讓地塊，因此無聯(lián)動(dòng)價(jià)。參考周邊同類新盤，預(yù)估高層均價(jià)在14萬元/平方米左右，風(fēng)貌別墅在22萬元/平方米左右，預(yù)計(jì)下半年入市。

該項(xiàng)目計(jì)容建面4.65萬平方米，容積率1.95，是上海市中心罕見的無商辦、無15%自持住宅、無5%保障房的純住宅，這將成為大悅城控股今年銷售業(yè)績(jī)的關(guān)鍵項(xiàng)目。

遲到的“大悅城”

2023年，大悅城控股實(shí)現(xiàn)了無錫江南大悅城、京西大悅城、廣州大悅匯、成都天府大悅城、天津西青大悅匯5個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)。

作為大悅城控股旗下最為核心的商業(yè)產(chǎn)品，大悅城的購物中心銷售額達(dá)到了347億，同比增長(zhǎng)37%，平均出租率95%。

目前，其商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局45個(gè)(重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)15個(gè))。報(bào)告期末，公司在營(yíng)項(xiàng)目34個(gè)(含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品)，其中包括21個(gè)大悅城購物中心(含輕資產(chǎn))，在建、籌備的項(xiàng)目(含輕資產(chǎn))11個(gè)。

這其中，深圳大悅城無疑是最受關(guān)注的那一個(gè)。該項(xiàng)目在2022年6月開工，住宅、商業(yè)、辦公合計(jì)投入166億元。

“深圳大悅城作為大悅城控股占位大灣區(qū)核心城市的重要一子，極具戰(zhàn)略意義，對(duì)深圳大悅城寄予再創(chuàng)旗艦商業(yè)標(biāo)桿的期待。”大悅城控股華南大區(qū)公司黨委書記、常務(wù)副總經(jīng)理張修權(quán)曾對(duì)外表示。

此前有消息稱，深圳大悅城將在今年年底開業(yè)，深圳大悅城商業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“目前開業(yè)時(shí)間定在明年（2025年）。”

與此相對(duì)，一些大悅城商業(yè)項(xiàng)目則推進(jìn)緩慢。

比如南京江北大悅城，這個(gè)在去年3月就啟動(dòng)的項(xiàng)目，目前陷入了停工的風(fēng)波。

今年3月13日，南京市浦口區(qū)江浦街道辦事處對(duì)此給出回復(fù)：經(jīng)了解，針對(duì)大悅城綜合體項(xiàng)目，因股東經(jīng)營(yíng)理念問題產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)滯緩狀態(tài)，項(xiàng)目股東正在積極溝通并協(xié)商解決相關(guān)問題。

項(xiàng)目合作方為大悅城控股與新希望地產(chǎn)，一位知情人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“雙方的分歧在于二者合作的商業(yè)公司有錢，但是新希望不想往里面投了，大概有3個(gè)億的分歧，不過很快應(yīng)該就能解決。”

南京江北大悅城預(yù)計(jì)投入25.4億元，目前僅投入了6.1億元。

除了南京外，去年12月，成都金牛區(qū)大悅城項(xiàng)目由于裝修方案未達(dá)成一致，暫緩施工，具體開工日期待定。金牛區(qū)住房建設(shè)和交通運(yùn)輸局在去年8月和12月的回復(fù)中指出，由于裝修方案的問題，項(xiàng)目進(jìn)展出現(xiàn)了困難，導(dǎo)致施工工作不得不暫停。

另外，2020年底，濟(jì)南中糧祥云住宅一期首開時(shí)，對(duì)業(yè)主承諾大概2023年大悅城建成，但其間因?yàn)橐?guī)劃未通過遲遲沒有動(dòng)工。直到2022年5月7日，大悅城重新規(guī)劃獲批，當(dāng)年8月，濟(jì)南大悅城項(xiàng)目公告了工期，計(jì)劃2025年夏季實(shí)現(xiàn)開業(yè)。

2023年8月，在一檔問政節(jié)目《作風(fēng)監(jiān)督面對(duì)面》，濟(jì)南歷城區(qū)領(lǐng)導(dǎo)表示濟(jì)南大悅城將于8月底前全面開工，預(yù)計(jì)交付時(shí)間又變成了2027年。

在財(cái)報(bào)中，濟(jì)南大悅城仍處于擬建狀態(tài)，未有標(biāo)明開工日期，累計(jì)總投入也僅有2億元。

作為在中國(guó)頗具知名度的商業(yè)品牌，大悅城商業(yè)在其開疆拓土拿地上是具有品牌優(yōu)勢(shì)的，但像南京、濟(jì)南這樣，樓盤順利銷售，但商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)意外狀況對(duì)其品牌價(jià)值無疑會(huì)造成傷害。

去年一年，大悅城控股經(jīng)歷了高管動(dòng)蕩，總經(jīng)理曹榮根主動(dòng)投案，前董事長(zhǎng)周政被查，與之相關(guān)聯(lián)的多位高管也相繼被查。風(fēng)波之下，又遇到業(yè)績(jī)下滑和行業(yè)困境，這家國(guó)資企業(yè)何時(shí)能走出動(dòng)蕩？