圖片來源：北京市住房公積金管理中心官網(wǎng)
4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確市民購(gòu)買改造后的老舊小區(qū)，房屋可貸年限將從“低于房屋剩余使用年限減3年”優(yōu)化為“低于剩余土地使用年限減3年”。這也意味著，公積金貸款的購(gòu)房者購(gòu)買老舊小區(qū)改造房將直接延長(zhǎng)10-20年貸款年限。新政策將于4月17日起執(zhí)行。
此次發(fā)布的通知規(guī)定，對(duì)于購(gòu)買老舊小區(qū)住房且完成老舊小區(qū)綜合整治中“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項(xiàng)改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”等4類改造項(xiàng)目的，貸款期限的核定標(biāo)準(zhǔn)從貸款期限低于房屋剩余使用年限減3年，優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。也就是說，與原核定標(biāo)準(zhǔn)相比，相當(dāng)于增加了10年或20年貸款時(shí)間。
據(jù)了解，為便利購(gòu)房人，購(gòu)買改造后老舊小區(qū)房屋的市民無需提供證明材料，承辦公積金二手房評(píng)估工作的評(píng)估公司及商業(yè)銀行將直接依據(jù)市住建委提供的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目名單對(duì)借款人所購(gòu)住房進(jìn)行房屋年限評(píng)估。
2004年，北京市出臺(tái)政策明確，購(gòu)買二手房，貸款人的借款期限須低于抵押房屋的剩余使用年限3年。其中，磚混結(jié)構(gòu)房屋的剩余使用年限為50年，鋼混結(jié)構(gòu)房屋的使用年限為60年。但在實(shí)踐中，隨著房屋使用年限越長(zhǎng)，導(dǎo)致可申請(qǐng)的貸款年限越短，可申請(qǐng)的貸款額度越低。換句話說，如果市民現(xiàn)在購(gòu)買建成時(shí)間在上世紀(jì)60至70年代的住房，按剩余使用年限計(jì)算，基本無法申請(qǐng)貸款。而上世紀(jì)80至90年代的住房，如果現(xiàn)在購(gòu)買的話，貸款期限也很短，許多公積金繳存職工的購(gòu)房需求無法得到滿足。
北京市近年來積極推動(dòng)老舊小區(qū)改造，許多老舊小區(qū)的面貌和性能已經(jīng)煥然一新。自2023年3月1日起施行《北京市城市更新條例》。據(jù)北京市住建委介紹，2023年北京市推動(dòng)五大類12項(xiàng)城市更新項(xiàng)目實(shí)施，各項(xiàng)任務(wù)目標(biāo)圓滿完成。例如，市屬老舊小區(qū)改造完成新開工355個(gè)、完工183個(gè)；老樓加裝電梯新開工1099部、完工822部，超額完成年度目標(biāo)任務(wù)；亮馬河、京張遺址公園等特色品牌項(xiàng)目打造了一批網(wǎng)紅打卡地、消費(fèi)新場(chǎng)景和區(qū)域新地標(biāo)。目前，城市更新的北京模式已逐漸形成。
據(jù)北京市住建委日前公布的2024年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及實(shí)事事項(xiàng)一季度工作進(jìn)展情況顯示，截至目前，2024年全市老舊小區(qū)改造工程已新開工129個(gè)小區(qū)，新完工136個(gè)小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了一季度“開門紅”。
大部分購(gòu)房者不考慮購(gòu)買老舊小區(qū)的原因之一是因?yàn)闆]有電梯。不僅2023年老樓加裝電梯超額完成年度目標(biāo)，2024年2月，北京市住建委正式上線“加梯地圖”，為居民查詢具體樓棟未加裝電梯單元是否具備加裝條件和提出加梯意愿提供了新的路徑，北京老舊小區(qū)改造政策在持續(xù)優(yōu)化。
在此背景下，通知首先明確了政策支持的范圍，市民購(gòu)買老舊小區(qū)住房且該住房完成老舊小區(qū)綜合整治中節(jié)能綜合改造、抗震節(jié)能綜合改造、單項(xiàng)改造和環(huán)境整治、危舊樓改建改造項(xiàng)目的，可在申請(qǐng)貸款時(shí)予以政策支持。據(jù)了解，自北京市實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治以來，目前已有800余個(gè)老舊小區(qū)完成上述4類改造項(xiàng)目，涉及40多萬套住房。
同時(shí)，依據(jù)2024年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單，今年北京將落實(shí)好城市更新年度任務(wù)，推進(jìn)地上地面地下空間一體化改造提升，老舊小區(qū)綜合整治新開工300個(gè)、完工200個(gè)，老樓加裝電梯開工1000部、完工600部，推進(jìn)核心區(qū)平房整院退租、完成申請(qǐng)式退租2000戶。
統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前北京市使用年限在30年以上的老舊小區(qū)住房，掛牌量占21%左右，由于對(duì)老舊小區(qū)住房貸款的支持不足，間接對(duì)二手房交易鏈條產(chǎn)生了影響，也對(duì)職工住有所居產(chǎn)生影響。
北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“這一政策的出臺(tái)，不僅讓部分借款人從以前‘貸不了’變?yōu)?lsquo;貸得了’，貸款時(shí)間還更長(zhǎng)、金額也更多。”
政策優(yōu)化后，有效解決老舊小區(qū)住房買賣中因房屋使用年限較長(zhǎng)導(dǎo)致貸款期限較短的問題，進(jìn)一步減輕借款人購(gòu)房及還款壓力。該政策可以讓公積金貸款從貸的短、貸的少，變?yōu)橘J的長(zhǎng)、貸的多；申請(qǐng)同等貸款額度，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。
對(duì)于新政的利好，有中介表示：“市場(chǎng)上，房齡超過20年的老房子不少，尤其房齡更久遠(yuǎn)的磚混老房子，是二手房里最難賣的。這次政策優(yōu)化后，可能會(huì)對(duì)這部分房屋銷售帶來一定利好。”但也有中介表示：“還是得看小區(qū)的位置、改造效果和客戶的具體需求。”
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示，此前，一些老舊住房由于建設(shè)年限較長(zhǎng)、剩余房齡較短、不符合公積金貸款條件等，賣不動(dòng)、買不了。“此次公積金優(yōu)化政策，延長(zhǎng)了改造過的老舊小區(qū)住房貸款的貸款期限，使老舊小區(qū)住房貸款需求得到滿足，有力地支持了老舊小區(qū)住房以舊換新、以小換大，更好地滿足剛需、改善性住房需求，促進(jìn)樓市回暖。”
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪進(jìn)一步表示，新政實(shí)施后，部分群體能從“貸不了”進(jìn)入到“貸得了”階段，或也有部分群體的貸款期限有所延長(zhǎng)或可貸額度增加，在一定程度上降低了購(gòu)房門檻，進(jìn)一步減輕借款人購(gòu)房及還款壓力，有利于刺激購(gòu)房需求釋放，提振老舊小區(qū)交易活躍度。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，“政策肯定是利好。過去，公積金貸款政策相對(duì)嚴(yán)格，大部分老舊小區(qū)很難使用公積金。新政是利好，可以降低購(gòu)房者成本。”他初步統(tǒng)計(jì)了一下，房地產(chǎn)政策里面接近40%都是公積金相關(guān)政策。“粗略統(tǒng)計(jì)，今年以來，全國(guó)已經(jīng)超過100個(gè)城市發(fā)布了各種類型的公積金政策，有增加額度的，有提高年限的，有針對(duì)特殊群體補(bǔ)貼的。”（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
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不要咬文嚼字，換個(gè)說法
這也是盤活資產(chǎn)的有效方式，老舊小區(qū)有希望了
“老破小”的貸款年限最高增加了20年。
是老破小，不是老舊小區(qū)。
北京的公積金政策很給力呀。