圖片來源：北京市住房公積金管理中心官網
4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》，明確市民購買改造后的老舊小區(qū)，房屋可貸年限將從“低于房屋剩余使用年限減3年”優(yōu)化為“低于剩余土地使用年限減3年”。這也意味著，公積金貸款的購房者購買老舊小區(qū)改造房將直接延長10-20年貸款年限。新政策將于4月17日起執(zhí)行。
此次發(fā)布的通知規(guī)定，對于購買老舊小區(qū)住房且完成老舊小區(qū)綜合整治中“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”等4類改造項目的，貸款期限的核定標準從貸款期限低于房屋剩余使用年限減3年，優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。也就是說，與原核定標準相比，相當于增加了10年或20年貸款時間。
據了解，為便利購房人，購買改造后老舊小區(qū)房屋的市民無需提供證明材料，承辦公積金二手房評估工作的評估公司及商業(yè)銀行將直接依據市住建委提供的老舊小區(qū)改造項目名單對借款人所購住房進行房屋年限評估。
2004年，北京市出臺政策明確，購買二手房，貸款人的借款期限須低于抵押房屋的剩余使用年限3年。其中，磚混結構房屋的剩余使用年限為50年，鋼混結構房屋的使用年限為60年。但在實踐中，隨著房屋使用年限越長，導致可申請的貸款年限越短，可申請的貸款額度越低。換句話說，如果市民現在購買建成時間在上世紀60至70年代的住房，按剩余使用年限計算，基本無法申請貸款。而上世紀80至90年代的住房，如果現在購買的話，貸款期限也很短，許多公積金繳存職工的購房需求無法得到滿足。
北京市近年來積極推動老舊小區(qū)改造，許多老舊小區(qū)的面貌和性能已經煥然一新。自2023年3月1日起施行《北京市城市更新條例》。據北京市住建委介紹，2023年北京市推動五大類12項城市更新項目實施，各項任務目標圓滿完成。例如，市屬老舊小區(qū)改造完成新開工355個、完工183個；老樓加裝電梯新開工1099部、完工822部，超額完成年度目標任務；亮馬河、京張遺址公園等特色品牌項目打造了一批網紅打卡地、消費新場景和區(qū)域新地標。目前，城市更新的北京模式已逐漸形成。
據北京市住建委日前公布的2024年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況顯示，截至目前，2024年全市老舊小區(qū)改造工程已新開工129個小區(qū)，新完工136個小區(qū)，實現了一季度“開門紅”。
大部分購房者不考慮購買老舊小區(qū)的原因之一是因為沒有電梯。不僅2023年老樓加裝電梯超額完成年度目標，2024年2月，北京市住建委正式上線“加梯地圖”，為居民查詢具體樓棟未加裝電梯單元是否具備加裝條件和提出加梯意愿提供了新的路徑，北京老舊小區(qū)改造政策在持續(xù)優(yōu)化。
在此背景下，通知首先明確了政策支持的范圍，市民購買老舊小區(qū)住房且該住房完成老舊小區(qū)綜合整治中節(jié)能綜合改造、抗震節(jié)能綜合改造、單項改造和環(huán)境整治、危舊樓改建改造項目的，可在申請貸款時予以政策支持。據了解，自北京市實施老舊小區(qū)綜合整治以來，目前已有800余個老舊小區(qū)完成上述4類改造項目，涉及40多萬套住房。
同時，依據2024年北京市政府工作報告重點任務清單，今年北京將落實好城市更新年度任務，推進地上地面地下空間一體化改造提升，老舊小區(qū)綜合整治新開工300個、完工200個，老樓加裝電梯開工1000部、完工600部，推進核心區(qū)平房整院退租、完成申請式退租2000戶。
統(tǒng)計顯示，當前北京市使用年限在30年以上的老舊小區(qū)住房，掛牌量占21%左右，由于對老舊小區(qū)住房貸款的支持不足，間接對二手房交易鏈條產生了影響，也對職工住有所居產生影響。
北京住房公積金管理中心相關負責人表示：“這一政策的出臺，不僅讓部分借款人從以前‘貸不了’變?yōu)?lsquo;貸得了’，貸款時間還更長、金額也更多。”
政策優(yōu)化后，有效解決老舊小區(qū)住房買賣中因房屋使用年限較長導致貸款期限較短的問題，進一步減輕借款人購房及還款壓力。該政策可以讓公積金貸款從貸的短、貸的少，變?yōu)橘J的長、貸的多；申請同等貸款額度，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。
對于新政的利好，有中介表示：“市場上，房齡超過20年的老房子不少，尤其房齡更久遠的磚混老房子，是二手房里最難賣的。這次政策優(yōu)化后，可能會對這部分房屋銷售帶來一定利好。”但也有中介表示：“還是得看小區(qū)的位置、改造效果和客戶的具體需求。”
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，此前，一些老舊住房由于建設年限較長、剩余房齡較短、不符合公積金貸款條件等，賣不動、買不了。“此次公積金優(yōu)化政策，延長了改造過的老舊小區(qū)住房貸款的貸款期限，使老舊小區(qū)住房貸款需求得到滿足，有力地支持了老舊小區(qū)住房以舊換新、以小換大，更好地滿足剛需、改善性住房需求，促進樓市回暖。”
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪進一步表示，新政實施后，部分群體能從“貸不了”進入到“貸得了”階段，或也有部分群體的貸款期限有所延長或可貸額度增加，在一定程度上降低了購房門檻，進一步減輕借款人購房及還款壓力，有利于刺激購房需求釋放，提振老舊小區(qū)交易活躍度。
中原地產首席分析師張大偉也認為，“政策肯定是利好。過去，公積金貸款政策相對嚴格，大部分老舊小區(qū)很難使用公積金。新政是利好，可以降低購房者成本。”他初步統(tǒng)計了一下，房地產政策里面接近40%都是公積金相關政策。“粗略統(tǒng)計，今年以來，全國已經超過100個城市發(fā)布了各種類型的公積金政策，有增加額度的，有提高年限的，有針對特殊群體補貼的。”（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
更多宏觀研究干貨，請關注鈦媒體國際智庫公眾號。
快報
根據《網絡安全法》實名制要求，請綁定手機號后發(fā)表評論
不要咬文嚼字，換個說法
這也是盤活資產的有效方式，老舊小區(qū)有希望了
“老破小”的貸款年限最高增加了20年。
是老破小，不是老舊小區(qū)。
北京的公積金政策很給力呀。