圖片系A(chǔ)I生成

在獲得太盟及“中東土豪團(tuán)”的600億元戰(zhàn)投后，萬達(dá)的資金流動(dòng)性壓力依舊尚未完全解除，仍在將旗下資產(chǎn)進(jìn)行出售。

近日，北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京萬達(dá)實(shí)業(yè)”）發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大連萬達(dá)商管”）退出，新增股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），持股99.99%，為控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司，持股0.01%。

據(jù)了解，北京萬達(dá)實(shí)業(yè)成立于1999年10月，注冊(cè)資本2億元，曾用名為北京萬達(dá)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)營項(xiàng)目包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、項(xiàng)目投資、物業(yè)管理、出租商業(yè)用房、住宿、餐飲、美容美發(fā)、洗浴等。北京萬達(dá)實(shí)業(yè)開發(fā)了萬達(dá)第一個(gè)CBD項(xiàng)目北京萬達(dá)廣場(chǎng)，不僅如此，其對(duì)外投資企業(yè)還包括北京萬達(dá)文華酒店。

根據(jù)公開報(bào)道信息，萬達(dá)于2006年開始在北京拓展商管業(yè)務(wù)，18年來共開業(yè)13個(gè)項(xiàng)目，其中10個(gè)為自持的萬達(dá)廣場(chǎng)，3個(gè)為輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。 北京萬達(dá)廣場(chǎng)整體項(xiàng)目分為南北兩區(qū)。北區(qū)(一期)是以國際商務(wù)港為主的商務(wù)區(qū)，建筑面積30萬平方米，由4座中高層商務(wù)樓、特色商業(yè)街、設(shè)施齊全的高檔商務(wù)會(huì)所、會(huì)議中心、地下車庫及獨(dú)具匠心的近3萬平米大型城市森林廣場(chǎng)組成。南區(qū)20萬平方米，由一座法國白金級(jí)五星級(jí)索菲特大酒店和兩棟國際頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以及與沃爾瑪、時(shí)代華納、大食代等國際商業(yè)巨子攜手的大型城市綜合物業(yè)。

而北京萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)總部所在地，也是萬達(dá)CBD第一個(gè)項(xiàng)目。其與國貿(mào)大廈、京廣中心、建外SOHO等形成一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，是北京商業(yè)的一個(gè)地標(biāo)性建筑。但在資金重壓下，北京萬達(dá)廣場(chǎng)也被出售了。

2008年，萬達(dá)集團(tuán)總部由大連遷往北京萬達(dá)廣場(chǎng)，進(jìn)入規(guī)模化發(fā)展階段。從2016年開始，萬達(dá)在北京市場(chǎng)迅速拓展，先后有8個(gè)項(xiàng)目在朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、延慶區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)等多個(gè)片區(qū)開業(yè)，其中包括2022年以輕資產(chǎn)方式接手的重點(diǎn)項(xiàng)目之一“藍(lán)色港灣”。2023年，萬達(dá)商管北京城市公司落地兩個(gè)具有代表性的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，即北京東壩萬達(dá)廣場(chǎng)和北京五棵松萬達(dá)廣場(chǎng)。

企查查信息顯示，此次接手北京萬達(dá)實(shí)業(yè)的坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）由新華保險(xiǎn)、中金資本分別持股99.99%、0.01%。2024年1月1日，新華保險(xiǎn)公告稱，2023年12月31日，與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金，規(guī)模為100億元。公司作為有限合伙人參與設(shè)立基金，主要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)投資優(yōu)勢(shì)，通過專業(yè)化投資管理團(tuán)隊(duì)，拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會(huì)，多元化管理資產(chǎn)。其中，新華保險(xiǎn)作為有限合伙人擬認(rèn)購99.99億元，中金資本作為普通合伙人擬認(rèn)購100萬元，分別持股99.99%、0.01%。由中金資本負(fù)責(zé)基金的投資、管理及運(yùn)營。

據(jù)了解，該基金擬以股權(quán)及其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。而坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）即為上述公告提及的有限合伙企業(yè)。企查查信息顯示，北京萬達(dá)實(shí)業(yè)是該基金進(jìn)行的第一筆對(duì)外投資。

3月30日，大連萬達(dá)商管集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)(PAG)、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達(dá)拉投資公司(Mubadala Investment Company)正式簽署投資協(xié)議，聯(lián)合向大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司投資約人民幣600億元，合計(jì)持股60%，大連萬達(dá)商管持股40%。600億新戰(zhàn)投的“到賬”，對(duì)緩解萬達(dá)現(xiàn)階段的債務(wù)壓力必然是有效的，但與600億的新戰(zhàn)投資金落地需要時(shí)間，只是暫時(shí)解除危機(jī)。

不僅頻頻出售萬達(dá)廣場(chǎng)，也有消息稱，萬達(dá)買入的游艇制造公司圣汐國際也被售出。具體為，大連萬達(dá)集團(tuán)的一家關(guān)聯(lián)實(shí)體已達(dá)成協(xié)議，將把游艇制造商圣汐國際（Sunseeker International Ltd.）出售給Lionheart Capital。據(jù)了解，這筆交易尚待英國監(jiān)管部門批準(zhǔn)，最快將于下個(gè)月完成。但這些被賣掉的資產(chǎn)仍然沒有讓萬達(dá)落地在安全線上。

進(jìn)入2024年后，萬達(dá)出售商業(yè)項(xiàng)目的步伐從未停歇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前萬達(dá)集團(tuán)已累計(jì)出售16座萬達(dá)廣場(chǎng)，其中不乏很多一二線核心城市的萬達(dá)廣場(chǎng)。而萬達(dá)集團(tuán)在出售萬達(dá)廣場(chǎng)上所接洽的受讓方也主要以險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)為主。例如，2023年5月份時(shí)，大家保險(xiǎn)接手了上海松江萬達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬達(dá)廣場(chǎng)和江門臺(tái)山萬達(dá)廣場(chǎng)；10月份接手上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng)。

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代，險(xiǎn)資企業(yè)的投資偏好也發(fā)生了變化。一方面，險(xiǎn)資密集減持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽光人壽等都曾拋售地產(chǎn)股；另一方面，在房企拋售驅(qū)動(dòng)下加碼投資商業(yè)綜合體、辦公樓、物流倉儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等具備長期價(jià)值的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。北京、上海等核心一二線城市的存量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目受到險(xiǎn)資青睞。

商辦資產(chǎn)是房企布局最廣泛的持有型不動(dòng)產(chǎn)，此輪周期性調(diào)整下，行業(yè)加快出清，資產(chǎn)處置增多，一些流動(dòng)性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金，優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)頻繁被擺上貨架，且不少以折價(jià)出售，為險(xiǎn)資低位抄底帶來機(jī)遇。

 圖表來源：克而瑞

克而瑞認(rèn)為，雖然當(dāng)前ABS、公募REITs的整體市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)有限，很難滿足險(xiǎn)資大規(guī)模資產(chǎn)配置需求，但隨著未來政策對(duì)底層資產(chǎn)類型的不斷擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展?jié)摿薮蟆?strong>不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格整體處于低位，疊加市場(chǎng)資產(chǎn)處置多，利好險(xiǎn)資“抄底”，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)，一些核心城市、核心區(qū)域、核心地段的高性價(jià)比項(xiàng)目仍將被擇優(yōu)而入。

此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，盡管不少險(xiǎn)資調(diào)整倉位、清倉出險(xiǎn)的地產(chǎn)股，但截至2023年末，仍有21家地產(chǎn)股前十大股東中存在險(xiǎn)資，其中13家地產(chǎn)股的險(xiǎn)資持股比例依舊超過5%。地產(chǎn)股具有高股息、低估值的特性，與險(xiǎn)資追求絕對(duì)收益的投資邏輯契合，倘若后續(xù)房地產(chǎn)政策落地見效、市場(chǎng)回暖，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的關(guān)注度有望形成新一輪回流。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）

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