春節(jié)以來(lái)，地產(chǎn)“優(yōu)等生”萬(wàn)科負(fù)面纏身，債務(wù)疑云、評(píng)級(jí)下調(diào)、銷(xiāo)售下滑，甚至連董事會(huì)主席郁亮都被煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)等10家企業(yè)聯(lián)名舉報(bào)了。
萬(wàn)科被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“地產(chǎn)敲鐘人”，因其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的判斷一向以精準(zhǔn)著稱(chēng)。早在2018年，萬(wàn)科就喊出了“活下去”，2022年判斷“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入黑鐵時(shí)代”。照理說(shuō)，能夠預(yù)判市場(chǎng)走向，萬(wàn)科就應(yīng)該盡早著手準(zhǔn)備規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，然而何以還是走了大多數(shù)同行的老路？當(dāng)前萬(wàn)科面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)是什么？到底該不該救萬(wàn)科或者該如何救萬(wàn)科呢？漩渦中的萬(wàn)科對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生何種影響？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝何處去呢？
第三期《鈦媒體財(cái)經(jīng)風(fēng)云對(duì)話(huà)》，主持人鈦媒體副總編輯胡潤(rùn)峰，特邀中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心副主任陳晟，億翰智庫(kù)研究中心總經(jīng)理于小雨來(lái)探討當(dāng)前萬(wàn)科面臨的問(wèn)題及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。
重點(diǎn)觀點(diǎn)提煉：
1、對(duì)于萬(wàn)科為何會(huì)走到如今的地步，于小雨認(rèn)為一是預(yù)判和實(shí)際的偏差，二是金融杠桿高，三是短錢(qián)長(zhǎng)用，最終給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響。
2、陳晟認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨超調(diào)，一旦整體市場(chǎng)發(fā)生好轉(zhuǎn)，萬(wàn)科自身能做到四點(diǎn)：品質(zhì)卓著，品牌卓越，治理現(xiàn)代以及產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)先，再外加市場(chǎng)的包容，它就有可能走出危機(jī)。
于小雨認(rèn)為萬(wàn)科目前應(yīng)該考慮負(fù)面輿論帶來(lái)的影響，即使市場(chǎng)環(huán)境變好，輿論影響仍在。
3、于小雨認(rèn)為企業(yè)虛增資本、挪用資金、影子銀行、逃稅等行為在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳的背景下容易暴露，這會(huì)影響企業(yè)的聲譽(yù)和品牌，更有甚者影響企業(yè)的生存。
4、應(yīng)對(duì)已披露出的負(fù)面信息，陳晟認(rèn)為萬(wàn)科應(yīng)該公開(kāi)問(wèn)題或者風(fēng)險(xiǎn)的存在，積極和保險(xiǎn)公司合作，多維度挽救品牌。
5、對(duì)于政府是否應(yīng)該干預(yù)拯救房企，陳晟和于小雨均認(rèn)為，政府不應(yīng)無(wú)限制的兜底式的包治，存活的關(guān)鍵仍在企業(yè)自身。
6、陳晟認(rèn)為將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行交易，盤(pán)活現(xiàn)金流，重新制定負(fù)債率是萬(wàn)科未來(lái)應(yīng)該努力的方向。
于小雨認(rèn)為企業(yè)仍面臨預(yù)售資金監(jiān)管?chē)?yán)、融資落地難的問(wèn)題，因此企業(yè)應(yīng)該用最緊縮的狀態(tài)進(jìn)行壓力測(cè)試，進(jìn)行資金安排。
7、陳晟認(rèn)為，房企應(yīng)該建立新發(fā)展模式：以人為本，以產(chǎn)品品質(zhì)、以服務(wù)為核心，這樣才可能重新提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
于小雨認(rèn)為，只有當(dāng)價(jià)格預(yù)期、交付預(yù)期以及收入預(yù)期同步轉(zhuǎn)為平穩(wěn)或者均為正時(shí)，市場(chǎng)才基本完成筑底。
8、陳晟認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)的格局是房企賣(mài)的不是房子，而是一種生活方式。
胡潤(rùn)峰：萬(wàn)科是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)等生且過(guò)去能較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，2018年就喊出了“活下去”，令業(yè)界震驚。既然早有預(yù)判，何以還是走到今日？
陳晟：萬(wàn)科從2008年開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的研究、行業(yè)政策的研究，均處于比較領(lǐng)先的地位，并保持了很多年。從它的戰(zhàn)略體系，包括財(cái)務(wù)穩(wěn)健性、治理結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)等各個(gè)方面看，我都覺(jué)得是非常領(lǐng)先的。萬(wàn)科甚至有專(zhuān)門(mén)的政策研判小組緊跟國(guó)家各方面政策，從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)萬(wàn)科在政策預(yù)判上不會(huì)出現(xiàn)較大偏差，如今出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因是整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)發(fā)生改變。如果我們站在現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)觀察過(guò)去，我們會(huì)覺(jué)得是存在問(wèn)題的，但是萬(wàn)科一路走來(lái)，整體上我認(rèn)為萬(wàn)科的治理結(jié)構(gòu)等各個(gè)方向是正確的。
從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等等前列房企應(yīng)該會(huì)有相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展機(jī)會(huì)，只是因?yàn)楝F(xiàn)在整體市場(chǎng)表現(xiàn)不太好，從而對(duì)萬(wàn)科造成了全面的影響，因此經(jīng)營(yíng)人也要對(duì)應(yīng)地盡快做出相應(yīng)的調(diào)整。
從2021 年起我們就強(qiáng)化了“房地產(chǎn)的金融穩(wěn)定”，它強(qiáng)調(diào)的不是強(qiáng)，不是大，也不是規(guī)模，而是金融穩(wěn)定。總體從萬(wàn)科的負(fù)債率來(lái)說(shuō)，包括海外債、國(guó)內(nèi)債，如今受到銷(xiāo)售的影響，包括資金在項(xiàng)目上的監(jiān)管，萬(wàn)科如今面臨還債等一系列困難，再疊加信息上的不透明，又遭遇被舉報(bào)、融資困難等問(wèn)題，但是從整個(gè)行業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科不應(yīng)該出現(xiàn)類(lèi)似恒大的問(wèn)題，相對(duì)平穩(wěn)地過(guò)渡更可能發(fā)生。
于小雨：我覺(jué)得有三點(diǎn)原因造成萬(wàn)科如今的困境，第一，萬(wàn)科可以說(shuō)是地產(chǎn)從業(yè)人員的信仰，它很多時(shí)候都能比較超前地對(duì)政策、環(huán)境、形勢(shì)作出判斷，包括一些決策和業(yè)務(wù)上的打法也是比較超前的，但這一次的預(yù)判跟實(shí)際卻存在偏差。2023年的數(shù)據(jù)和以往的高位數(shù)據(jù)確實(shí)大幅下跌，按統(tǒng)計(jì)局的口徑，銷(xiāo)售于高位下降 36%，新開(kāi)工下降超58%，竣工下降7%，開(kāi)發(fā)投資下降25%。其實(shí)，很多企業(yè)在年報(bào)中提到，2022年已是比較低谷或者低迷的年份，沒(méi)想到2023年更艱難，甚至從2024年一季度的數(shù)據(jù)，或者體感上看，2024年也是非常難的一年，包括萬(wàn)科在內(nèi)的企業(yè)，都存在現(xiàn)實(shí)和預(yù)測(cè)的偏差，所以在拿地和融資方面的安排可能是出現(xiàn)了一些問(wèn)題。
第二點(diǎn)，我覺(jué)得與金融杠桿的使用有關(guān)。回顧萬(wàn)科過(guò)往的發(fā)展，其通過(guò)小股操盤(pán)的方式，也在一定程度上過(guò)度使用了金融杠桿，在現(xiàn)階段，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較難受的。
第三點(diǎn)是短錢(qián)長(zhǎng)用。萬(wàn)科在后期進(jìn)行了很多擴(kuò)張和業(yè)務(wù)多元化，整體業(yè)務(wù)范圍和規(guī)模很廣，在地產(chǎn)行情好的時(shí)候，這些前期投出比較大且短期很難產(chǎn)生現(xiàn)金流的長(zhǎng)期投資業(yè)務(wù)是沒(méi)有太大問(wèn)題的，但在市場(chǎng)行情下行的時(shí)候，就有可能出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)樗暙I(xiàn)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)往往是比較有限的，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就出現(xiàn)了負(fù)向作用。
總體來(lái)說(shuō)，在以上三種問(wèn)題的疊加作用下，企業(yè)受制于環(huán)境，加上企業(yè)本身的判斷的偏差，以及業(yè)務(wù)上的變化和經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題使得如今的萬(wàn)科出現(xiàn)了一些情況。
胡潤(rùn)峰：是否可以暫時(shí)把萬(wàn)科的困難定性為受市場(chǎng)環(huán)境不利導(dǎo)致的流動(dòng)性問(wèn)題？一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，萬(wàn)科就有望擺脫困境？
陳晟：首先這一批企業(yè)發(fā)展了 30 多年經(jīng)歷了很多周期，但是遇到如此劇烈震蕩的周期，即使美國(guó)次貸危機(jī)，整個(gè)美國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)整也沒(méi)有超過(guò)30%。目前新開(kāi)工、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額等數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了超調(diào)狀態(tài)，這是所有企業(yè)都沒(méi)有面臨過(guò)的。
當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)從 18 萬(wàn)億一下子降到 12 萬(wàn)億，6萬(wàn)億憑空消失了，我認(rèn)為這不僅僅是萬(wàn)科的問(wèn)題而是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，目前萬(wàn)科的狀態(tài)還算是好的，至少它還沒(méi)有出現(xiàn)海外債違約的情況。我覺(jué)得萬(wàn)科現(xiàn)在最大的問(wèn)題是銷(xiāo)售，包括融資的方法出現(xiàn)了變化，原先是總對(duì)總的，現(xiàn)在是各個(gè)項(xiàng)目公司資金管控的，所以它的總部的資金都在流出，并且因?yàn)橐＝桓?，施工款是一定要付的，這就導(dǎo)致了它存在現(xiàn)金枯竭的可能性，所以它要?jiǎng)佑盟泻戏ǖ娜谫Y辦法、各種的經(jīng)營(yíng)貸等手法進(jìn)行融資。
我覺(jué)得只要市場(chǎng)恢復(fù)到正常的狀態(tài)，各方對(duì)萬(wàn)科這一類(lèi)“三好生”企業(yè)抱有相對(duì)的寬容度，同時(shí)萬(wàn)科本身也要做到以下四個(gè)要求：第一是品質(zhì)卓著，用好產(chǎn)品保證資金流；第二是品牌卓越，處理好問(wèn)題，不要再有負(fù)面信息；第三是治理現(xiàn)代；第四是產(chǎn)品創(chuàng)新和領(lǐng)先。做到以上四點(diǎn)它就有可能走出危機(jī)。
于小雨：我覺(jué)得 2024 年還是一個(gè)磨底之年。對(duì)于現(xiàn)在的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得不僅僅是市場(chǎng)整體恢復(fù)的問(wèn)題，它還需要面對(duì)負(fù)面輿論對(duì)它的沖擊，目前我們已經(jīng)看到負(fù)面消息給它帶來(lái)股債雙殺。萬(wàn)科目前處在輿論的中心，利益相關(guān)方包括購(gòu)房者、潛在的購(gòu)房者、提供或者即將提供金融支持的金融機(jī)構(gòu)、政府、上下游供應(yīng)鏈等都會(huì)懷疑萬(wàn)科能否成功應(yīng)對(duì)這些難關(guān)。這些負(fù)面的輿情其實(shí)已經(jīng)對(duì)萬(wàn)科有一個(gè)比較深的影響了，股債雙殺便是最明顯的體現(xiàn)，接下來(lái)可能即使整個(gè)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，負(fù)面輿情也可能導(dǎo)致潛在的購(gòu)房者在置業(yè)的時(shí)候存在交付顧慮。
此外，政府應(yīng)適度協(xié)助企業(yè)進(jìn)行保項(xiàng)目，目前這種支持的力度并不大，但是輿論對(duì)企業(yè)的傷害是很大的。如果行業(yè)未來(lái)將有所好所，企業(yè)能否在這一波負(fù)面輿論中堅(jiān)持也是比較關(guān)鍵的問(wèn)題，這對(duì)于現(xiàn)階段的萬(wàn)科是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。
胡潤(rùn)峰：對(duì)于萬(wàn)科負(fù)面輿情中提及的虛增資本、挪用資金、影子銀行、逃稅等行為，在行業(yè)中一定程度上是存在的，于老師怎么看？
于小雨：我有三個(gè)觀點(diǎn)，第一，對(duì)于一家民營(yíng)企業(yè)，在行業(yè)上行期時(shí)，可能存在這種情況，但是現(xiàn)在處于行業(yè)下行期，可能是雙方利潤(rùn)分配出現(xiàn)了問(wèn)題包括利潤(rùn)分成沒(méi)談攏、沒(méi)分夠，或者可能是小股東或合作方想下牌桌，但是萬(wàn)科沒(méi)處理好……這些負(fù)面信息早在8 個(gè)月前已有舉報(bào)，事情也在持續(xù)發(fā)酵，甚至部分城市的負(fù)責(zé)人出現(xiàn)了被帶走的情況。萬(wàn)科2023年年報(bào)中，山東隸屬的北京區(qū)域凈利潤(rùn)虧損2.5個(gè)億，我認(rèn)為是因利潤(rùn)分配問(wèn)題導(dǎo)致了很多隱藏在企業(yè)背后或者行業(yè)背后的事情被拿到明面上來(lái)。
第二點(diǎn)是負(fù)面的輿情可能會(huì)給萬(wàn)科帶來(lái)更嚴(yán)重的后果，不僅僅是股債雙殺，企業(yè)品牌以及銷(xiāo)售的問(wèn)題，還有輿情對(duì)于品牌信譽(yù)、企業(yè)的信用、銷(xiāo)售的負(fù)面影響都是立竿見(jiàn)影的，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常嚴(yán)重的。
第三點(diǎn)當(dāng)下應(yīng)該如何解決問(wèn)題，我覺(jué)得從高層或者整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，保交樓是首位，企業(yè)應(yīng)以生存為大前提。
胡潤(rùn)峰：煙臺(tái)合作方實(shí)名舉報(bào)釀成大的負(fù)面輿情已不是首次，但本輪風(fēng)波愈演愈烈，最新消息萬(wàn)科濟(jì)南總經(jīng)理正接受調(diào)查，陳院長(zhǎng)怎么看萬(wàn)科這一輪的負(fù)面消息？
陳晟：我覺(jué)得首先輿情對(duì)萬(wàn)科是造成的影響是一種模糊的影響，萬(wàn)科該如何做好自己的品牌維護(hù)工作才是重點(diǎn)，首先萬(wàn)科與股東及合作方，包括代建等，表現(xiàn)均比較強(qiáng)勢(shì)，中間埋下的許多問(wèn)題在之前快速增長(zhǎng)的時(shí)候都掩蓋了，現(xiàn)在大環(huán)境背景下就可能出現(xiàn)問(wèn)題。
目前要怎么處理這些問(wèn)題，我給萬(wàn)科三條建議，一是告訴公眾此類(lèi)合作項(xiàng)目存在多少風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于以往合作項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科應(yīng)及時(shí)披露和承認(rèn)，不可因小失大，影響自營(yíng)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)。
二是輿情翻身之戰(zhàn)應(yīng)做好相關(guān)的準(zhǔn)備，第一是樹(shù)立金融穩(wěn)定的品牌，萬(wàn)科要告訴所有金融機(jī)構(gòu)它的現(xiàn)金流應(yīng)該如何覆蓋？市場(chǎng)會(huì)恢復(fù)到什么程度？或者市場(chǎng)不恢復(fù)，但萬(wàn)科依舊會(huì)進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)等，同時(shí)還要有以人為本，以項(xiàng)目、以客戶(hù)為中心的品牌建立。
第三個(gè)建議是萬(wàn)科所有推出的樓盤(pán)都與保險(xiǎn)公司合作，如果交不了樓，保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠付，老百姓也將敢于購(gòu)買(mǎi)。
胡潤(rùn)峰：從整個(gè)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的角度講，除了企業(yè)自身的努力之外，政府該不該救萬(wàn)科，如果要救的話(huà)應(yīng)該怎么去救？
陳晟：我覺(jué)得沒(méi)有明確的救或者不救，這一輪對(duì)企業(yè)進(jìn)行出清是很正常的，對(duì)萬(wàn)科甚至碧桂園這一類(lèi)的企業(yè)，我們?nèi)绻J(rèn)為這些帶有民營(yíng)特點(diǎn)的企業(yè)還是好企業(yè)，我們就要“治病救人”，它的治理結(jié)構(gòu)體系還是相對(duì)完好透明的，但存在一些瑕疵，這一類(lèi)企業(yè)如果出現(xiàn)大震蕩是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不負(fù)責(zé)任，對(duì)市場(chǎng)的沖擊將會(huì)更大，因此目前萬(wàn)科應(yīng)該以穩(wěn)定為主。此外，隨著市場(chǎng)的調(diào)整，我們不要盲目地認(rèn)為市場(chǎng)好了所有問(wèn)題就可以解決或者遮掩了，要實(shí)質(zhì)上解決問(wèn)題，還是應(yīng)該從企業(yè)本身出發(fā)落實(shí)前面提到的四個(gè)問(wèn)題。
首先企業(yè)得有拿得出手的產(chǎn)品；第二金融穩(wěn)定品牌、消費(fèi)者品牌、金融機(jī)構(gòu)品牌，盡可能彌補(bǔ)損失；第三是治理現(xiàn)代化；第四是新形勢(shì)下的創(chuàng)新領(lǐng)先，調(diào)研目前仍受歡迎的樓盤(pán)是如何滿(mǎn)足購(gòu)房者需求的，所以我覺(jué)得首先企業(yè)自救使市場(chǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定，然后政府再進(jìn)行干預(yù)，對(duì)這類(lèi)企業(yè)進(jìn)行一定的呵護(hù)和關(guān)心。
于小雨：我的觀點(diǎn)和陳院長(zhǎng)有點(diǎn)類(lèi)似，放眼整個(gè)行業(yè)，目前市場(chǎng)上處于保項(xiàng)目不保企業(yè)的思路，因此萬(wàn)科如果倒下的話(huà)并不讓人意外。舉個(gè)例子，華南城和特區(qū)建發(fā)的關(guān)系就好比萬(wàn)科和深鐵的關(guān)系，深圳國(guó)資或者深鐵對(duì)萬(wàn)科的幫助也是有目共睹，他們?cè)趥鶆?wù)、認(rèn)購(gòu)等方向上給了一定的支持，甚至在去年的會(huì)議上也喊出了比較明確的支持，但是從高層會(huì)議或者表態(tài)上看整個(gè)融資支持依然遵循市場(chǎng)化、法制化的原則。企業(yè)肯定是希望政府幫忙，但是現(xiàn)階段要去救一家企業(yè)，政府需要考慮是否存在道德風(fēng)險(xiǎn)等多種問(wèn)題，因此企業(yè)的積極自救才是比較現(xiàn)實(shí)的。
萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于手里好的資產(chǎn)還是非常多的，2023年以來(lái)萬(wàn)科交易的動(dòng)作也開(kāi)始頻繁起來(lái)，包括七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的出售，高層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)提出在2024年將繼續(xù)擴(kuò)大大宗交易等，我覺(jué)得如果企業(yè)堅(jiān)持不躺平，進(jìn)行極端情況等多方面考量并進(jìn)行相關(guān)的資金安排、現(xiàn)金流復(fù)盤(pán)等，在現(xiàn)階段，企業(yè)靠自己比靠外部支持可能更有效。
胡潤(rùn)峰：萬(wàn)科賬面資金看上去能夠覆蓋一年內(nèi)到期有息債務(wù)，但實(shí)際上很多是受限資金，并不能很靈活地運(yùn)用到解除流動(dòng)性危機(jī)上，兩位嘉賓覺(jué)得在政策上會(huì)不會(huì)做一些相應(yīng)的調(diào)整呢？
陳晟：我覺(jué)得是會(huì)的。首先企業(yè)要保證保交樓項(xiàng)目，從融資角度，上海央行召開(kāi) 12 家房企有關(guān)經(jīng)營(yíng)貸的問(wèn)題的座談會(huì)，這能給萬(wàn)科提供很好的資金緩解。第二是整個(gè)項(xiàng)目上的資金監(jiān)管更加嚴(yán)格，我相信在保交樓保項(xiàng)目上還會(huì)加大相應(yīng)的融資松動(dòng)支持，這對(duì)萬(wàn)科的情況將起到緩解作用，因?yàn)樗衲瓯＝桓妒┕た钪Ц短嗔?，接下?lái)可能會(huì)好過(guò)一些。第三只要是為了企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)的資金都應(yīng)該支持，而不要因?yàn)閾?dān)心擔(dān)責(zé)問(wèn)題而控制企業(yè)的資金，這將對(duì)企業(yè)造成一定的困難。
當(dāng)然萬(wàn)科還有一個(gè)重要的工作，盡快把自己的存量資產(chǎn)，包括一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過(guò)各種平臺(tái)進(jìn)行交易。今年它的任務(wù)是 300 億，我希望他能夠再交易更多一點(diǎn)，保證有經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然后再測(cè)算保證平穩(wěn)運(yùn)作的負(fù)債率是多少，并且對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金需要多少？我覺(jué)得這也是它未來(lái)應(yīng)該努力的方向。
于小雨：首先是我覺(jué)得萬(wàn)科賬面的資金可觀，但是關(guān)鍵是預(yù)售資金監(jiān)管層面無(wú)法得到這么多的現(xiàn)金，根據(jù)測(cè)算可調(diào)配現(xiàn)金估計(jì)就一半左右。對(duì)于售資金監(jiān)管的優(yōu)化，雖然說(shuō)國(guó)家高層以及民間都在建議推行，但是落到地方執(zhí)行是幾乎是不太可能的，因?yàn)楸＝桓妒菈簩?shí)在地方，如果資金出現(xiàn)了問(wèn)題，等同于地方政府去兜底了，所以地方政府監(jiān)管?chē)?yán)格的可能性更大。
整體來(lái)看，我覺(jué)得企業(yè)不要對(duì)于政策抱有過(guò)多期待，得進(jìn)行壓力測(cè)試和測(cè)算，更多要考慮這些刺激性的政策、支持性的政策已經(jīng)存在兩三年了，但并沒(méi)有帶來(lái)市場(chǎng)和監(jiān)管的大幅轉(zhuǎn)變，在這種情況下，企業(yè)的極端測(cè)試就更應(yīng)將這些因素考慮在內(nèi)。
目前企業(yè)確實(shí)存在融資難的問(wèn)題，像“三支箭”、金融16 條、融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策也是比較到位，但是落實(shí)到項(xiàng)目上的金額仍要看實(shí)際情況。2023年政策要求銀行提供保交樓2000億的貸款，但最后只用了兩位數(shù)的額度。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)也是利益導(dǎo)向的，它也需要考慮錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)性，所以接下來(lái)主要就是要解決的執(zhí)行難、落地難的問(wèn)題。
另外融資政策確實(shí)給企業(yè)帶來(lái)了希望，但是說(shuō)實(shí)話(huà)，能用上這些政策支持的企業(yè)是少數(shù)的，萬(wàn)科算是其中之一。萬(wàn)科發(fā)行REITs，但是發(fā)行的額度也不大。因?yàn)榘l(fā)行REITs需要考量持有類(lèi)物業(yè)的質(zhì)量，它還有很多規(guī)則，比如稅收規(guī)則、獨(dú)立性規(guī)則，也有合規(guī)上的問(wèn)題，都是需要時(shí)間去消化，不是短期內(nèi)就能立竿見(jiàn)影的。此外，經(jīng)營(yíng)性貸款，可能會(huì)對(duì)持有性物業(yè)較多的企業(yè)有一定的助力，但這類(lèi)企業(yè)整體上來(lái)看是少數(shù)。
總體來(lái)說(shuō)，企業(yè)資金方面，監(jiān)管放松是很難的，融資要看具體落地，更多的企業(yè)應(yīng)該用最緊縮的狀態(tài)進(jìn)行壓力測(cè)試，進(jìn)行資金安排。
胡潤(rùn)峰：除了少數(shù)央國(guó)企之外，民營(yíng)房企和混合所有制房企2023年年報(bào)數(shù)據(jù)都顯示虧損和下滑，很多高管認(rèn)為整個(gè)行業(yè)需要時(shí)間來(lái)修復(fù)，市場(chǎng)信心對(duì)于行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。應(yīng)該如何恢復(fù)當(dāng)前市場(chǎng)的信心？
陳晟：跳出房地產(chǎn)行業(yè)看，現(xiàn)在大家不買(mǎi)房不是沒(méi)有需求，而是取決于潛在購(gòu)房者對(duì)自己未來(lái)收入增長(zhǎng)和工作穩(wěn)定性的預(yù)期，或者是對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期存在不確定性，這種傳導(dǎo)性的問(wèn)題對(duì)市場(chǎng)的影響是巨大的，從而傳導(dǎo)到消費(fèi)端，再到供給端，最后到企業(yè)端，因此我覺(jué)得最關(guān)鍵的是房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)。
我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整周期可能還要到 2025 年，對(duì)于住宅 10 萬(wàn)億的需求還是在的，目前包括中介公司、物業(yè)公司粗略統(tǒng)計(jì)有 12 萬(wàn)家房地產(chǎn)各類(lèi)企業(yè)，我覺(jué)得 2/ 3 要被去化掉，我們希望萬(wàn)科是留存下來(lái)的1/3。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，要從過(guò)去的高杠桿、高周轉(zhuǎn)的錯(cuò)誤模式中進(jìn)行改變，建立新發(fā)展模式，以人為本，以產(chǎn)品品質(zhì)、以服務(wù)為核心的新時(shí)代，緊緊地圍繞客戶(hù)的需求去展開(kāi)業(yè)務(wù)。
于小雨：我覺(jué)得關(guān)于整個(gè)市場(chǎng)修復(fù)的問(wèn)題核心在于三個(gè)預(yù)期變化，價(jià)格預(yù)期、交付預(yù)期和收入預(yù)期。收入預(yù)期正如陳院長(zhǎng)所說(shuō)，我也認(rèn)為是跟經(jīng)濟(jì)直接掛鉤，地產(chǎn)現(xiàn)在相當(dāng)于是經(jīng)濟(jì)的朋友，如果經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，大家對(duì)于收入預(yù)期好轉(zhuǎn)，整個(gè)的購(gòu)買(mǎi)意愿和能力也會(huì)上升。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整已經(jīng)蔓延到核心城市，甚至核心城市的新房也出現(xiàn)打折現(xiàn)象，我覺(jué)得在新價(jià)差體系形成之前，市場(chǎng)預(yù)期較難企穩(wěn)。當(dāng)新房的價(jià)格優(yōu)于二手房，倒掛不存在時(shí)基本上調(diào)整完畢，這就是價(jià)格預(yù)期的穩(wěn)定。
至于交付預(yù)期，它緊跟政策導(dǎo)向，政府一直力推保交付，很多新出的地塊要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，包括一些在售樓盤(pán)已經(jīng)是現(xiàn)房了了，可見(jiàn)目前交付預(yù)期已有初步修復(fù)。我覺(jué)得價(jià)格預(yù)期、交付預(yù)期以及收入預(yù)期同步轉(zhuǎn)平穩(wěn)或者是正向時(shí)，那么市場(chǎng)筑底已基本完成。
關(guān)于整個(gè)市場(chǎng)2024年的判斷，我認(rèn)為依舊承壓，是一個(gè)磨底的年份，企業(yè)面臨的壓力比較大。從目前一季度的數(shù)據(jù)、政策變化以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，并沒(méi)有看到太多的好轉(zhuǎn)。
現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，基本從原來(lái)的三七開(kāi)變成七三開(kāi)，原本民營(yíng)企業(yè)能占七成，而現(xiàn)在只占三成左右，剩下的七成里面更多國(guó)企可能占到50%，央企大概占到20%的狀態(tài)，可以說(shuō)是一輪大換血。
胡潤(rùn)峰：假設(shè)這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整結(jié)束，行業(yè)出清完成，之后中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)大概會(huì)呈現(xiàn)什么樣的面貌？
陳晟：我覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)要利用好這次危機(jī)，在現(xiàn)在這種壓力測(cè)試之下能夠生存下來(lái)的便是好企業(yè)。所有的房企應(yīng)該深度反思在這次行業(yè)調(diào)整的各種應(yīng)對(duì)行為，由此我們要切割過(guò)去高規(guī)模、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高模式”，并進(jìn)入以人為本，以產(chǎn)品為核心的新時(shí)代，我認(rèn)為萬(wàn)科具備一定的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，這包括了它的商業(yè)部分，持有物業(yè)部分，物流部分等。
新時(shí)代在供需要基本平衡的情況下，房企應(yīng)該尊重我們的消費(fèi)者，甚至未來(lái)可能要請(qǐng)消費(fèi)者來(lái)“設(shè)計(jì)”房型、戶(hù)型、居住環(huán)境、物業(yè)社區(qū)等定制化產(chǎn)品，未來(lái)房企賣(mài)的不是房子，而是一種生活方式。房地產(chǎn)作為和建筑行業(yè)并存的支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)中必然存在許多優(yōu)秀的企業(yè)的，只要符合新時(shí)代的要求，便可以在這個(gè)市場(chǎng)上存活下去。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜李婧瀅，編輯｜劉洋雪）
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都說(shuō)是好公司不能看著他垮掉吧
這也是該出手時(shí)就出手啊
房企需要金融穩(wěn)定
現(xiàn)在的萬(wàn)科如同在風(fēng)暴眼，空洞。
房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，萬(wàn)科也不能例外
這么多的銀行聯(lián)手出動(dòng)，也挺有意思
萬(wàn)科不差錢(qián)只是千億賬面資金都在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)中
房企保交樓是首位
萬(wàn)科先是股債跳水、再是評(píng)價(jià)下調(diào)這真是走到了緊急關(guān)頭