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自香港特區(qū)政府在2月28日宣布將推行了14年的樓市“辣招”廢除后，香港樓市成交重新活躍，開(kāi)發(fā)商抓住窗口期加速推盤(pán)。4月6日，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和港鐵合作開(kāi)發(fā)的港島南區(qū)豪宅項(xiàng)目Blue Coast首輪推售422套住宅，也成為香港“撤辣”后單日開(kāi)盤(pán)推出房源量最多的新盤(pán)。
香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月6日開(kāi)盤(pán)，Blue Coast項(xiàng)目8天共計(jì)認(rèn)購(gòu)2.8萬(wàn)組，超額認(rèn)購(gòu)65倍，平均66人搶一套房，中簽率約1.5％。截至開(kāi)盤(pán)當(dāng)日晚10時(shí)，該項(xiàng)目422套房源全部售出，據(jù)相關(guān)人士透露，此次開(kāi)盤(pán)內(nèi)地購(gòu)房者約占比3成，一套房的折后售價(jià)從878萬(wàn)至2649.4萬(wàn)港元不等，主力套均總價(jià)約1500-1800萬(wàn)港元。此前，恒基集團(tuán)旗下位于香港九龍半島長(zhǎng)沙灣的BP項(xiàng)目，成為香港樓市“撤辣”后首個(gè)“日光盤(pán)”。
據(jù)了解，項(xiàng)目位于香港黃竹坑，是港鐵黃竹坑站上蓋最大的物業(yè)，Blue Coast是項(xiàng)目的第三期，共有房源1200戶(hù)，另有商業(yè)部分。交通配套方面，港島南岸不僅設(shè)有專(zhuān)屬的升降機(jī)連接住宅平臺(tái)和商場(chǎng)，而且有直達(dá)港鐵站黃竹坑出口，交通出行十分便捷。由項(xiàng)目駕車(chē)到香港仔隧道口僅約5分鐘，再經(jīng)紅隧前往九龍最快只要15分鐘，全程20分鐘內(nèi)可到銅鑼灣。同時(shí)，該項(xiàng)目屬于小學(xué)18校網(wǎng)與中學(xué)南區(qū)校網(wǎng)，附近有多所優(yōu)質(zhì)國(guó)際學(xué)校與私立直資學(xué)校，如加拿大國(guó)際學(xué)校、滬江維多利亞學(xué)校、新加坡國(guó)際學(xué)校等。
長(zhǎng)實(shí)此次推出的樓盤(pán)價(jià)均價(jià)為2.19萬(wàn)港元/平方呎，但成本大約在2.8萬(wàn)港元/平方呎左右。同時(shí)該樓盤(pán)價(jià)格比同區(qū)域其他樓盤(pán)價(jià)格低了6000元以上，這一價(jià)格被稱(chēng)為“撈底價(jià)”，與周邊的二手房?jī)r(jià)相比，相當(dāng)于打了7折。
4月7日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)方面宣布將在首輪的基礎(chǔ)上再加推88套房源，市值超20億港元，此次售價(jià)上調(diào)3%，依舊沒(méi)有到成本價(jià)。
對(duì)此長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示：“此次售價(jià)還未到成本價(jià)，相信仍會(huì)繼續(xù)向上調(diào)整，所以這次加推可以看作是繼續(xù)撈底，如果市場(chǎng)反應(yīng)良好，會(huì)積極考慮在第二輪銷(xiāo)售前再進(jìn)行加推”。
2023年8月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的“親海駅II”首發(fā)開(kāi)盤(pán)時(shí)，最低折后價(jià)290萬(wàn)港元，較周邊二手房便宜了三成，創(chuàng)過(guò)去7年來(lái)九龍新區(qū)新盤(pán)新低水平。那個(gè)周末，購(gòu)房人從展廳排到地鐵紅磡站。時(shí)隔8個(gè)月，排隊(duì)的人又?jǐn)D滿(mǎn)了紅磡地鐵站。而兩次吸引大家搶房的關(guān)鍵，都是價(jià)格。
每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)一些遇冷的跡象時(shí)，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，總是第一個(gè)降價(jià)的。長(zhǎng)實(shí)在香港新推的兩個(gè)樓盤(pán)，都進(jìn)行了七折拋售。2023年親海駅II賣(mài)完，很多買(mǎi)到的香港人覺(jué)得自己賺了李嘉誠(chéng)的便宜。但沒(méi)過(guò)兩個(gè)月，香港樓市成交量就開(kāi)始下滑，價(jià)格也在下跌。而今年，還有3個(gè)樓盤(pán)待推出。
李嘉誠(chéng)每次的動(dòng)作在外界看來(lái)，往往都預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，此次再度打折出售是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃俅握{(diào)整呢？
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)“親海駅”項(xiàng)目于去年以“深水炸彈價(jià)”推出，此次長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)又以“撈底價(jià)”推出藍(lán)色海岸項(xiàng)目，而且售出價(jià)格都低于成本價(jià)，是為了去庫(kù)存。自2月28日香港樓市“撤辣”以來(lái)，至今已有一個(gè)多月，當(dāng)?shù)匦卤P(pán)成交量顯著上升。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)抓住“撤辣”風(fēng)口加速推出新盤(pán)，主要是考慮回籠流動(dòng)資金。香港樓市‘撤辣’政策的短期效果確實(shí)顯著，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著市場(chǎng)供應(yīng)的增加和開(kāi)發(fā)商拋盤(pán)的壓力，樓市價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)面臨壓力。
仲量聯(lián)行香港辦事處主席曾俊華曾表示，當(dāng)市場(chǎng)不明朗時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)總是第一個(gè)降價(jià)，作為開(kāi)發(fā)商需要考慮機(jī)會(huì)成本，當(dāng)然希望盡快收回資金，同時(shí)也能獲得利潤(rùn)，如果他們選擇持有庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商將受到兩方面的傷害：一是持有成本，二是現(xiàn)金本可以產(chǎn)生的收入回報(bào)。
通過(guò)這一系列的低價(jià)銷(xiāo)售，不僅能夠在市場(chǎng)低迷時(shí)期保持流動(dòng)性，還能夠在市場(chǎng)回暖時(shí)占據(jù)先機(jī)。不可否認(rèn)，這種策略在短期內(nèi)確實(shí)會(huì)對(duì)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況造成一定壓力。然而，對(duì)于當(dāng)下的房企來(lái)說(shuō)，加速出售房產(chǎn)以回流資金，可以規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也可以及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，以適應(yīng)新的形勢(shì)，這種壓力很可能會(huì)轉(zhuǎn)化為更大的長(zhǎng)期價(jià)值。
據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近期公布的2023年度業(yè)績(jī)報(bào)告，其間實(shí)現(xiàn)收入472.43億港元，同比減少16.15%，歸屬股東凈利潤(rùn)173.4億港元，同比減少20.03%。盡管地產(chǎn)業(yè)務(wù)在年內(nèi)大幅下滑，但依然是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)最賺錢(qián)的業(yè)務(wù)之一。
對(duì)此，陳永杰表示，撤辣之前，香港一手成交紀(jì)錄創(chuàng)歷史新低，2023年第四季一手私人住宅新盤(pán)貨尾量升至22936個(gè)，處于枯榮線水平；這種情況下，有發(fā)展商推出多項(xiàng)“辣招優(yōu)惠”，并在撤辣后仍維持相關(guān)優(yōu)惠。其認(rèn)為，發(fā)展商為求銷(xiāo)量，相信短期內(nèi)定價(jià)仍會(huì)保持克制，以刺激銷(xiāo)情，減少貨尾量。
事實(shí)上，今年2月28日“撤辣”后，香港樓價(jià)指數(shù)結(jié)束了9連跌，一、二手市場(chǎng)迎來(lái)雙線發(fā)展。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月7日，全港逾110個(gè)新盤(pán)錄得成交，合共錄得約4888宗買(mǎi)賣(mài)，即平均每日約122宗。此外，反映樓價(jià)走勢(shì)的CCL (Centa-City Leading Index)已連升三周，確認(rèn)樓價(jià)見(jiàn)底回穩(wěn)。
深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉認(rèn)為，從效果看，香港“撤辣”后市場(chǎng)成交明顯改善，內(nèi)地客戶(hù)到香港置業(yè)熱情增加。短期可能會(huì)虹吸部分深圳、廣州等大灣區(qū)城市購(gòu)買(mǎi)力，但規(guī)模不會(huì)太大。“如果香港樓市能夠因此火爆起來(lái)，反過(guò)來(lái)會(huì)帶動(dòng)大灣區(qū)樓市企穩(wěn)回升。
從目前的趨勢(shì)來(lái)看，“撤辣”對(duì)香港樓市的促進(jìn)正在逐漸顯現(xiàn)。內(nèi)地買(mǎi)家的涌入不僅帶來(lái)了資金流和購(gòu)買(mǎi)力，也促進(jìn)了樓市的多元化發(fā)展。除了長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的項(xiàng)目外，香港其他開(kāi)發(fā)商也紛紛推出新項(xiàng)目，以搶占市場(chǎng)先機(jī)。這些項(xiàng)目不僅在價(jià)格上具有競(jìng)爭(zhēng)力，還在產(chǎn)品上做了創(chuàng)新，以滿(mǎn)足不同購(gòu)房者的需求。同時(shí)，一些新加入的非本地購(gòu)買(mǎi)群體，如各類(lèi)高端技術(shù)人才等，也為香港樓市注入了新的活力。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
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