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4月8日，北京、廣州、蘇州、沈陽相繼出臺(tái)了公積金相關(guān)支持政策（含征求意見稿）。

具體來看，北京擬對(duì)購買綠色建筑、裝配式建筑的購房者上浮公積金貸款，最高可上浮40萬元，最高可貸160萬元；廣州調(diào)高公積金貸款最高額度，一人申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請(qǐng)貸款的最高額度調(diào)整至120萬元，同時(shí)，廣州也宣稱對(duì)購買新建星級(jí)綠色建筑或新建裝配式建筑的貸款進(jìn)一步上浮最高額度；蘇州推出繳納住房公積金新模式，推出“零存零取”公積金貸款產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“靈活繳存、隨時(shí)支取”；沈陽則表示可申請(qǐng)?zhí)崛」e金交首付，此外還放寬了“商轉(zhuǎn)公”貸款的申請(qǐng)條件。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對(duì)鈦媒體APP表示：“本輪公積金政策的出發(fā)點(diǎn)就是支持購房者積極入市，降低其購房成本。如北京和廣州等城市多年未大幅調(diào)整公積金貸款額度的情況下，此次做出政策調(diào)整確實(shí)能夠緩解購房者壓力，促進(jìn)市場(chǎng)活躍度的提升。”

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也稱：“北京、廣州加大公積金貸款支持力度，鼓勵(lì)購房者購買綠色、低碳、智能、安全的好房子，也將有利于促進(jìn)更多房企建設(shè)高品質(zhì)住房。”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來，各地已出臺(tái)公積金相關(guān)政策約102條。已出臺(tái)的公積金相關(guān)政策可以分為兩類，一類是常規(guī)性的如北京、沈陽和廣州等，相關(guān)操作各地本身已經(jīng)有相對(duì)成熟的操作。另外一類是創(chuàng)新類的政策，如蘇州結(jié)合“樂居蘇城”對(duì)靈活就業(yè)人員落實(shí)“零存零取”的政策。

（1）蘇州開啟產(chǎn)品化繳納住房公積金新模式

值得注意的是，蘇州此次的公積金新政開啟產(chǎn)品化繳納住房公積金新模式，其采取銀行存款的方式來獲得公積金貸款資格，方便易懂。據(jù)悉，該辦法屬全國第二、江蘇省內(nèi)首個(gè)產(chǎn)品。

據(jù)介紹，“樂居蘇城”存貸產(chǎn)品是引入商業(yè)銀行資源打造的覆蓋靈活就業(yè)人員理財(cái)、消費(fèi)、購房等全方位需求的惠民產(chǎn)品。購買產(chǎn)品后可以獲得公積金貸款、各類補(bǔ)貼（年化收益率2.5%左右）和商業(yè)銀行組合金融服務(wù)等，讓靈活就業(yè)人員更好地享受到住房公積金繳、貸、獎(jiǎng)的優(yōu)惠政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“按照類似貸款的計(jì)算公式，公積金貸款額度大約是存款量的18倍。這個(gè)杠桿效應(yīng)非常明顯，對(duì)于要獲得100萬元貸款的公積金而言，差不多只需要5萬元的本金，所以對(duì)于靈活就業(yè)者意義重大，對(duì)其他城市也具有非常好的啟發(fā)意義。”他進(jìn)一步對(duì)鈦媒體APP表示，各地在提高額度、降低首付、“商轉(zhuǎn)公”等傳統(tǒng)公積金支持基礎(chǔ)上，可以學(xué)習(xí)蘇州模式，更好支持合理住房消費(fèi)需求。

（2）部分城市公積金貸款基本可覆蓋總房款

從各地調(diào)整內(nèi)容來看，有關(guān)公積金貸款額度、首付比例的調(diào)整數(shù)量較多。值得注意的是，不少三四線城市的公積金貸款額度直接翻倍，若按照公積金貸款上限計(jì)算，基本可以覆蓋當(dāng)?shù)貏傂栀彿咳糠績(jī)r(jià)。

從已公布的城市中，如河南信陽、南陽、商丘，湖南永州、吉林長(zhǎng)春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、貴州黔東南、江西景德鎮(zhèn)、高安等地調(diào)整后的公積金貸款額度最高可接近百萬元，而多數(shù)地區(qū)新房均價(jià)低于1萬/㎡，購買剛需住房的購房者，按照最高額度使用公積金貸款，已經(jīng)可以覆蓋全部房款，新政大幅降低了購房壓力。

（3）多地取消房貸利率下限，公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)逐漸變?nèi)?/strong>

公開信息顯示，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

2022年，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)多次發(fā)文指出，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)（即LPR-20BP），目前，最新一期5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率可以達(dá)到3.75%。

4月起，以福州、青島、南昌、煙臺(tái)等熱點(diǎn)二三線城市為代表，超過20多個(gè)城市開始取消房貸利率下限。業(yè)內(nèi)人士指出，不設(shè)下限意味著可以突破差別化住房信貸政策，如果一個(gè)城市新房連續(xù)三個(gè)月的環(huán)比、同比都下跌，對(duì)于最低首套房利率的規(guī)定，可以突破LPR-20BP。

例如，南昌取消首套房貸利率下限后，房貸利率從3.70%下降至3.45%，降幅達(dá)到了25個(gè)基點(diǎn)。從全國看，目前除了少數(shù)一線二線城市外，大部分現(xiàn)在房貸最低首套利率已經(jīng)進(jìn)入3.45%時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士指出，從大趨勢(shì)上來看，多數(shù)城市房貸利率可能還是傾向于不變化或下調(diào)，尤其是當(dāng)前房貸利率較高的城市，未來可能還存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“商業(yè)貸款已經(jīng)進(jìn)入3.45%時(shí)代，3.1%的公積金優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不再明顯。在2年前，普遍首套房貸款利率5%-6%以上的時(shí)候，公積金利率3.25%，利差巨大，但隨著商業(yè)貸款利率的降低，公積金降低幅度不夠，利差變小了。”

針對(duì)近期的“上調(diào)公積金額度+取消首套房貸利率下限”新政，東方證券表示：“優(yōu)化公積金貸款政策，有望在一定程度上提升消費(fèi)者的購買積極性，預(yù)計(jì)銷售端環(huán)比修復(fù)。”

中指研究院分析認(rèn)為：“隨著房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整，購房者置業(yè)意愿或?qū)⒂瓉頊睾托迯?fù)，疊加白名單項(xiàng)目融資支持持續(xù)落地，項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)也有利于提振市場(chǎng)信心，進(jìn)而帶動(dòng)新房銷售邊際好轉(zhuǎn)。”

此外，多位業(yè)內(nèi)人士指出，兩條政策本質(zhì)都是降低購房成本，提振購房者的信心。對(duì)于房?jī)r(jià)相對(duì)較低的三四線城市來說，上調(diào)公積金貸款額度能覆蓋更大比例的總房款，對(duì)于居民購房的幫助會(huì)更大，且上調(diào)公積金額度是三四線城市目前較為有限的工具之一，對(duì)市場(chǎng)還是能起到一定作用的。對(duì)于一線城市來說，公積金政策是關(guān)鍵的一環(huán)，對(duì)于整體市場(chǎng)的影響，還需要政策“組合拳”的發(fā)力。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）

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