圖片來(lái)源@世茂集團(tuán)公告
4月8日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，中國(guó)建設(shè)銀行（亞洲）股份有限公司于2024年4月5日向香港特別行政區(qū)高等法院提出對(duì)本公司的清盤呈請(qǐng)，涉及本公司的財(cái)務(wù)義務(wù)金額約為15.795億港元。
受接獲清盤呈請(qǐng)的影響，4月8日，世茂集團(tuán)股價(jià)大跌，早盤跌幅一度超過(guò)12%，截至收盤，世茂集團(tuán)股價(jià)下跌18.68%。
針對(duì)清盤呈請(qǐng)，世茂集團(tuán)和此前碧桂園等大多數(shù)被債權(quán)人清盤呈請(qǐng)的房企持同樣的態(tài)度，在公告中，世茂集團(tuán)表示，“該呈請(qǐng)并不代表本公司境外債權(quán)人及其他相關(guān)方的共同利益。公司將極力反對(duì)該呈請(qǐng)，并繼續(xù)推進(jìn)境外債務(wù)重組以最大化其相關(guān)方的價(jià)值。”
其實(shí)，在3月初就有市場(chǎng)消息顯示，德意志銀行正準(zhǔn)備在香港對(duì)世茂集團(tuán)提起清盤訴訟，目前尚無(wú)進(jìn)一步進(jìn)展。
3月25日，世茂集團(tuán)對(duì)外披露了“建議的境外債重組條款”的內(nèi)幕消息。但是，據(jù)資本市場(chǎng)消息，世茂集團(tuán)關(guān)鍵債權(quán)人小組考慮反對(duì)公司提出的境外債務(wù)重組計(jì)劃。據(jù)悉，本次世茂集團(tuán)被提起清盤呈請(qǐng)，或與相關(guān)債權(quán)人在債務(wù)重組一些問(wèn)題暫時(shí)未能達(dá)成一致有關(guān)。
2021年，世茂陷入流動(dòng)性危機(jī)。2022年7月，世茂集團(tuán)因未能如期償還10億美元離岸債權(quán)本金及利息，正式違約。隨后，包括本金總額約為117億美元以美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)及若干無(wú)抵押境外信貸融資也被視為違約。
經(jīng)過(guò)18個(gè)月的債權(quán)人協(xié)商后，2023年12月，世茂集團(tuán)推出初步的境外債務(wù)重組計(jì)劃，主要包括新發(fā)債務(wù)工具、債轉(zhuǎn)股、向債權(quán)人支付同意費(fèi)等內(nèi)容，計(jì)劃減少負(fù)債約60億至70億美元。
3月25日，世茂集團(tuán)詳細(xì)披露了境外債務(wù)重組條款。此次重組涉及世茂集團(tuán)、Shimao Property Holdings (BVI) Limited（物業(yè)公司）及世茂投資控股有限公司的債務(wù)。
重組方案整體包括以舊換新、債轉(zhuǎn)股等方式。據(jù)悉，世茂集團(tuán)為債權(quán)人提供了短期工具、長(zhǎng)期工具、強(qiáng)制可換股債券、不同工具的組合四種選擇，包括將債務(wù)轉(zhuǎn)換為6年期短期工具、9年期長(zhǎng)期工具、1年期強(qiáng)制可換股債券，以及這三種工具的混合組合。
具體來(lái)看，第一個(gè)選項(xiàng)是6年期短期工具，債權(quán)人可選擇獲得本金額相等于計(jì)劃債權(quán)人索償中計(jì)劃債權(quán)人本金額部分100%的，以短期票據(jù)或短期貸款為形式的短期工具。短期票據(jù)及短期貸款將由世茂集團(tuán)發(fā)行，年期為6年，本金總額不超過(guò)30億美元。利息將按短期票據(jù)或短期貸款未償還本金額50%的金額累計(jì)并每半年支付一次，方式為重組生效日期起計(jì)首四年由公司選擇以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц?，第五年起以現(xiàn)金形式悉數(shù)支付。倘若以現(xiàn)金全部支付利息，年利率為5%；倘若以實(shí)物形式支付任何部分利息，年利率為6%。
第二個(gè)選項(xiàng)是9年期長(zhǎng)期工具，債權(quán)人選擇的長(zhǎng)期票據(jù)及長(zhǎng)期貸款也將由世茂集團(tuán)發(fā)行，年期為9年，本金總額不得超過(guò)40億美元。長(zhǎng)期工具未償還本金額的利息將予累計(jì)并每半年支付一次，于重組生效日期起計(jì)首六年每年3%，全部以實(shí)物支付；第七年開(kāi)始每年2%，全部以現(xiàn)金支付。
第三個(gè)選項(xiàng)是強(qiáng)制可換股債券，按每股8.5港元的轉(zhuǎn)股價(jià)將其持有的全部或部分強(qiáng)制可換股債券轉(zhuǎn)換為公司股份。
第四個(gè)選項(xiàng)是不同工具的組合，本金總額相等于這個(gè)計(jì)劃債權(quán)人的本金額100%的不同工具的固定組合。固定組合包括本金額相等于該計(jì)劃債權(quán)人本金額25%的短期工具、本金額35%的長(zhǎng)期工具及本金額40%的強(qiáng)制可換股債券。
此外，世茂集團(tuán)在重組方案中還披露了股東貸款的轉(zhuǎn)換情況。一方面，許榮茂通過(guò)其全資擁有公司向世茂集團(tuán)提供本金總額39.63億港元的貸款，以及向世茂集團(tuán)附屬公司提供本金總額38.39億港元的貸款。另一方面，許榮茂將把本金額6億美元的未償還股東貸款交換為本金額6億美元的新長(zhǎng)期票據(jù)，未償還股東貸款本金總額減去6億美元換為等價(jià)本金額的強(qiáng)制可換股債券。
在4月8日的公告中，世茂集團(tuán)表示：“公司一直與其境外債權(quán)人進(jìn)行善意重組討論，并承諾繼續(xù)就其境外重組事宜與境外債權(quán)人積極溝通。公司鼓勵(lì)所有境外債權(quán)人仔細(xì)考慮公司3月25日公告的重組方案并支持落實(shí)重組。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在企業(yè)化債過(guò)程中，公司大股東愿意投入相關(guān)貸款額，表明了公司債務(wù)重組的誠(chéng)意；此外，較為豐富的債務(wù)處置方式，有利于滿足債權(quán)人多樣化的需求，提高債務(wù)重組的機(jī)會(huì)。
與其他出險(xiǎn)房企自救動(dòng)作類似，世茂集團(tuán)除了積極進(jìn)行債務(wù)重組外，也在甩賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提升銷售、回籠資金，但是，其自救之路并不順暢。
據(jù)公開(kāi)消息顯示，2021年下半年到2023年，世茂處置了旗下包括香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、黃浦路229號(hào)地塊、北京分鐘寺地塊、廣州亞運(yùn)城股權(quán)、上海外灘茂悅大酒店等近20處資產(chǎn)。2023年10月，世茂股份實(shí)控人許榮茂將位于西澳大利亞的養(yǎng)牛場(chǎng)投資組合推向市場(chǎng)，再次引起市場(chǎng)關(guān)注。2024年，世茂仍舊在折價(jià)出售多處資產(chǎn)，其中包括2.46億低價(jià)轉(zhuǎn)讓“深圳坪山第一高樓”、2折甩賣泉州臺(tái)商寶龍廣場(chǎng)，甚至降價(jià)26億元公開(kāi)拍賣核心資產(chǎn)深圳世茂深港國(guó)際中心，但目前暫未成功出售。
根據(jù)世茂集團(tuán)最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年，公司2023年合約銷售額為428.22億元，合約銷售面積為294.7萬(wàn)方；共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入594.64億元，同比下降5.7%；權(quán)益持有人應(yīng)占虧損約為210.3億元，股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)虧損約為145.08億元。去年全年，公司整體毛利率僅為9.8%。
虧損的背后是巨大的債務(wù)壓力，截至2023年末，世茂集團(tuán)總資產(chǎn)5432.5億元，總負(fù)債4919.99億元，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為88.7%，凈負(fù)債率約為473.2%，現(xiàn)金短債比為0.04。公司擁有銀行借貸、其他金融機(jī)構(gòu)借貸以及債券的還款額合計(jì)約為2639.6億元，其中一年以下為1513.9億元。
值得一提的是，核數(shù)師審核業(yè)績(jī)公告披露，“對(duì)財(cái)報(bào)無(wú)法表示意見(jiàn)，可能無(wú)法在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中變現(xiàn)資產(chǎn)和償還負(fù)債。”
據(jù)了解，此次世茂清盤申請(qǐng)人建行（亞洲）截至目前已經(jīng)對(duì)四家房企呈請(qǐng)清盤。包括3月向香港法院呈請(qǐng)德信中國(guó)清盤；2月呈請(qǐng)大發(fā)地產(chǎn)清盤；2023年呈請(qǐng)中梁控股清盤。目前，大發(fā)地產(chǎn)和中梁控股還在等待聆訊中。
根據(jù)國(guó)有六大銀行近期發(fā)布的2023年財(cái)報(bào)顯示，截至2023年末，國(guó)有六大行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額合計(jì)約4.09萬(wàn)億元，較2022年末增長(zhǎng)2534.92億元，同比增長(zhǎng)6.6%。但是，從占比上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在貸款總額中的占比有所下降。
數(shù)據(jù)來(lái)源：銀行財(cái)報(bào)，由鈦媒體APP制圖
截至2023年末，國(guó)有六大行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額合計(jì)約2144.96億元，較2022年末增長(zhǎng)167.36億元。其中，中國(guó)銀行、工商銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額較2022年末分別下降77.94億元、35.74億元，其他四家銀行均有所上升。在房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率方面，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行的不良率較上年末有所下降，其余三家的有所上升。
數(shù)據(jù)來(lái)源：銀行財(cái)報(bào)，由鈦媒體APP制圖
對(duì)此，交通銀行執(zhí)行董事、副行長(zhǎng)殷久勇在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“過(guò)去一年受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情影響，房地產(chǎn)不良貸款、不良貸款率有所暴露。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款質(zhì)量管控仍將是銀行一項(xiàng)重點(diǎn)領(lǐng)域的工作，將持續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，持續(xù)跟蹤出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的變化情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)早識(shí)別、早預(yù)警、早暴露、早處置，努力保持房地產(chǎn)行業(yè)貸款的整體質(zhì)量總體穩(wěn)定。”
業(yè)內(nèi)人士指出，不管是德意志銀行還是建行，暴露出險(xiǎn)房企的信用風(fēng)險(xiǎn)及信用危機(jī)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及金融市場(chǎng)都有非常重要的警示作用。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“某種程度上清盤是投資者增加話語(yǔ)權(quán)、對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)施加壓力、防范企業(yè)股東暗箱操作的一種策略，也是維護(hù)投資者自身債權(quán)權(quán)益的重要機(jī)制；對(duì)于這些被清盤呈請(qǐng)的企業(yè)，應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)投資者的訴求，主動(dòng)協(xié)調(diào)和修復(fù)投資者關(guān)系非常重要。”
3月9日，住建部部長(zhǎng)倪虹曾表示：“對(duì)于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組；對(duì)于損害群眾利益行為，依法堅(jiān)決予以查處，讓他們付出應(yīng)有代價(jià)。”
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有16家房企在香港被債權(quán)人呈請(qǐng)清盤，值得注意的是，此前，包括恒大、碧桂園等規(guī)模房企是由一般債權(quán)人提出清盤呈請(qǐng)的，而此次同樣為規(guī)模房企的世茂卻由銀行直接提請(qǐng)。業(yè)內(nèi)人士指出，2024年或?qū)⒂瓉?lái)房地產(chǎn)史上的房企“清盤潮”。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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