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作為樓市風(fēng)向標(biāo)之一的深圳市場，因法拍豪宅高溢價(jià)成交再次引起市場關(guān)注。近日，根據(jù)京東資產(chǎn)平臺發(fā)布的信息，深圳5套頂豪法拍房成功溢價(jià)拍出，總成交額約4.4億元。
其中，南山區(qū)沙河高爾夫別墅引得14人競拍，競價(jià)493輪，成交價(jià)1.6億元，較起拍價(jià)加價(jià)1.2億元，溢價(jià)率高達(dá)310%，折合單價(jià)37.73萬/㎡，創(chuàng)下了深圳住宅法拍單房源新總價(jià)記錄，也是深圳溢價(jià)率最高的法拍房。
此外，其他4套法拍房也有不同程度的溢價(jià)：華僑城純水岸聯(lián)排別墅起拍價(jià)8280萬元，成交價(jià)1億元。深圳灣瑞府398㎡公寓起拍價(jià)5768萬元，成交價(jià)7401萬元；傳統(tǒng)豪宅區(qū)的香蜜湖第一生態(tài)苑和水榭花都三期分別加價(jià)3326萬元、2080萬元，溢價(jià)率均超100%，單價(jià)達(dá)20萬/㎡。
數(shù)據(jù)來源：公開信息，由鈦媒體APP制圖
根據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺信息顯示，此次法拍的沙河高爾夫別墅房源建面約424㎡，原業(yè)主在2004年以約513萬元的總價(jià)買入，隨著本次法拍1.6億元成交，意味著該套別墅買入20年后總價(jià)升值31倍，賬面盈利1.55億元。
然而，深圳灣瑞府原業(yè)主在2021年11月的公寓買入價(jià)為7894萬元，此次成交價(jià)7401萬元，賬面損失近500萬元。近兩年，在房價(jià)調(diào)整中，公寓價(jià)值受損嚴(yán)重。在深圳，除了頂豪公寓外，大部分的公寓產(chǎn)品價(jià)值都大打折扣，主要由于高昂的稅費(fèi)，加之不能申請學(xué)校，導(dǎo)致公寓比住宅降價(jià)更多。
（1）年后深圳豪宅法拍市場持續(xù)火熱
深圳豪宅法拍市場的火熱，2024年伊始就已經(jīng)顯現(xiàn)出來，尤其到了年后，深圳灣和華僑城的豪宅法拍表現(xiàn)更佳。
1月3日，深圳灣鴻威海怡灣畔一套房源以6111萬元成交，溢價(jià)高達(dá)3123萬元。1月12日，南山科技園瓏御府的法拍房以3004萬元成交，溢價(jià)1282萬元。3月7日，南山區(qū)深圳灣御景東方花園一法拍房起拍價(jià)為1618.5萬元，成交價(jià)高達(dá)3122.5萬元。3月17日，中信紅樹灣的法拍房源以3441.55萬元成交，溢價(jià)1600萬元。3月26日，半島城邦4套二拍法拍房成交價(jià)格約1100萬-1400萬，單套房源二拍比一拍高出約110萬-250萬。
深圳中原研究院指出，深圳豪宅法拍市場火熱主要基于兩大因素：
第一，大多數(shù)豪宅產(chǎn)品依然存在價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，即便溢價(jià)成交，其價(jià)格相比市場價(jià)值仍有一定的競爭優(yōu)勢，吸引了不少投資者和購房者的注意。
華僑城純水岸別墅此次以1億元成交價(jià)刷新記錄，但市場對此仍有更高期待。據(jù)悉，該別墅在2023年撤拍時(shí)，客戶預(yù)期的估值約為1.2億元，現(xiàn)有同戶型市場掛牌價(jià)為1.8億元，此次1億元的法拍房成交價(jià)仍有上升空間。
第二，頂級豪宅產(chǎn)品本身較為稀缺，隨著商品住宅與保障性住宅雙軌制的推進(jìn)，豪宅的保值增值潛力仍高。
1994年國家出臺規(guī)定，限制別墅用地；隨后限墅令不斷升級，2016年，國土資源部出臺最嚴(yán)“禁墅令”，全國各地將停止審批別墅類供地。因此，自2016年后，深圳再無新建別墅產(chǎn)品，獨(dú)棟別墅僅靠存量供應(yīng)，類別墅（雙拼）等供應(yīng)也非常少。
類似此次法拍中沙河高爾夫項(xiàng)目的獨(dú)棟別墅以及華僑城水岸的聯(lián)排別墅等產(chǎn)品是依舊稀缺資源，此外項(xiàng)目又處于南山優(yōu)質(zhì)區(qū)域，周邊有深圳科技園及深圳灣超級總部基地。因此，此類豪宅的保值增值潛力得到了市場認(rèn)可。
（2）四大一線城市二手房回暖
不僅法拍房熱度上升，深圳二手房市場也迎來了“小陽春”，深圳是四個(gè)一線城市中，二手房成交量同環(huán)比均有所上漲的城市。總體看，2024年一季度深圳二手房成交11742套，較2023年一季度的10313套增長13.9%，3月市場活躍度明顯提升。但值得注意的是，目前交易量仍是以房東愿意降價(jià)換來的，短期這種預(yù)期暫時(shí)沒有改變。
根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，3月全市二手房錄得5196套，環(huán)比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套榮枯線標(biāo)準(zhǔn)。這也是時(shí)隔3年，深圳二手房月度網(wǎng)簽量再次破5000套。而深圳二手房上次達(dá)到這一水平是在2021年2月，當(dāng)時(shí)深圳二手房網(wǎng)簽量為5272套。
此外，其余三個(gè)一線城市3月份二手房均出現(xiàn)不同程度的回暖。
根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月全市二手房網(wǎng)簽量14280套，環(huán)比上漲125.5%，也突破了1.2萬套的“榮枯線”，并創(chuàng)下了近一年來的最高點(diǎn)。不過，與去年同期3月的成交高峰相比，依然下滑了35.7%。
根據(jù)上海網(wǎng)上房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月全市二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽1.78萬套，環(huán)比2月上漲162%，同比下降26%，越過1.5萬套的“榮枯線”，但并沒有達(dá)到2萬套的“陽春線”。
根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月全市二手房共網(wǎng)簽9373套，環(huán)比大漲93%，但與去年同期相比仍下滑23.5%。
在“保障房+商品房”雙軌制的房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，有針對性地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，是目前政策和市場的發(fā)力點(diǎn)。
近半年以來，深圳集中出臺了4個(gè)激勵(lì)改善需求的政策，包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二套房首付四成、調(diào)整豪宅線標(biāo)準(zhǔn)以及住宅“7090政策”。業(yè)內(nèi)人士指出，這是對改善需求重視程度的顯著提升，也意味著深圳樓市逐漸進(jìn)入改善時(shí)代。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著置換需求的增加，深圳大戶型成交占比逐年提升。從過去5年深圳二手住宅成交面積段看，90㎡以上的占比出現(xiàn)四連漲，5年時(shí)間占比提升了9.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，90㎡-120㎡的成交占從2019年15.9%提升至2023年19.1%，增加了3.2個(gè)百分點(diǎn)，是上漲幅度最明顯的。120-150㎡的占比提升了2.6個(gè)百分點(diǎn)，150-200㎡及200㎡以上的占比提升了約2個(gè)百分點(diǎn)。
除深圳外，其他城市大戶型改善產(chǎn)品熱度也在逐步提升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市2023年總價(jià)1000萬元以上二手豪宅成交合計(jì)1.5萬套，同比增長36%，回到2017年以來的年均值水平。今年前2月，四大一線城市1000萬元以上二手豪宅成交合計(jì)2941套，約占去年整體成交量的20%。
結(jié)合此前上海中海豪宅項(xiàng)目開盤吸金196.5億元刷新全國開盤記錄，以及香港撤辣后市場回暖來看，改善性商品房會逐步回歸商品屬性，資金仍會追求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但那些低品質(zhì)住房或?qū)饾u失去流動性、價(jià)格也會持續(xù)走低，樓市分化的趨勢將愈發(fā)明顯。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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