圖片來源@萬科業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場
3月28日晚間，萬科A公布2023年度業(yè)績報(bào)告，營收利潤雙降；表現(xiàn)在市場面：3月29日，萬科境內(nèi)債早盤多數(shù)走低，“20萬科04”“21萬科02”均跌超4%，“20萬科08”“21萬科04”跌超3%；股票方面，3月29日開盤價(jià)為8.96元，收盤價(jià)9.00元，下跌2.60%，盤中最高跌幅3.35%，近5日該股累計(jì)下跌2.81%。
3月29日上午，萬科舉行業(yè)績說明會(huì)，就近期市場關(guān)注的熱點(diǎn)話題進(jìn)行回應(yīng)。
財(cái)報(bào)顯示，行業(yè)深度調(diào)整給公司經(jīng)營帶來巨大壓力。2023年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸母凈利潤121.6億元，同比下降46.4%，增速與2022年的0.42%相比，轉(zhuǎn)升為降，且已經(jīng)非常接近-50%發(fā)盈警公告的門檻。值得注意的是，2023年第4季度歸母凈利潤為-14.59億元，單季度同比降低126.2%，首次出現(xiàn)季度凈利潤虧損。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，由鈦媒體APP制圖
萬科方面指出，凈利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，對(duì)部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。報(bào)告期內(nèi)，公司新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約34.9億元，較上年大幅增加了30億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤約29.5億元，與大多數(shù)房企一樣，資產(chǎn)減值損失對(duì)其利潤影響非常大。
從業(yè)務(wù)類型來看，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為4297.5億元，占比92.3%；毛利率為15.41%，較2022年下降4.4%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為294.3億元，占比6.3%；毛利率為14.96%，較2022年增加0.54%。
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（1）開發(fā)業(yè)務(wù)：銷售低迷，投資聚焦一二線優(yōu)質(zhì)地塊
財(cái)報(bào)顯示，萬科2023年開發(fā)業(yè)務(wù)收入4016億元，同比下滑9.6%，結(jié)算毛利15.7%，同比減少4.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬方，銷售金額3761.2億元，同比分別下滑6.2%和9.8%；2024年1-2月房地產(chǎn)銷售同比下滑43.03%，銷售總體仍然低迷，但仍然排名行業(yè)第二。
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在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮在談及對(duì)房地產(chǎn)市場看法時(shí)表示，目前對(duì)于市場持續(xù)調(diào)整的判斷還是沒有改變，短期仍存在超跌。盡管行業(yè)已經(jīng)不可能回到過去的高點(diǎn)，但是行業(yè)前景依然廣闊，未來住宅建設(shè)的中樞值是10億㎡。他進(jìn)一步指出，當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場的政策已大量出臺(tái)，包括近期北上廣深等城市的政策都在調(diào)整，這些政策力度是2011年以來最大的一次。隨著LPR下調(diào)，按揭利率降到近10年來最低的水平，預(yù)計(jì)政策效果會(huì)慢慢顯現(xiàn)，市場也會(huì)逐步恢復(fù)。
2023年萬科拿地整體仍保持了一定的力度，全年累計(jì)獲取新項(xiàng)目43個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額達(dá)463.2億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為13899元/㎡，主要以宅地為主，分布在北京、上海、杭州、成都等高能級(jí)城市。
業(yè)內(nèi)人士指出，聚焦投資一二線優(yōu)質(zhì)地塊，理論上可以提高毛利率，但前提是房價(jià)至少能維持現(xiàn)狀。萬科在2018年高喊“活下去”的同時(shí)，并沒有大幅收縮投資規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2018年至2023年，萬科累計(jì)權(quán)益拿地金額達(dá)6643.6億元，2018年-2021年間，年均拿地投資額1421億元，2022-2023年這一數(shù)據(jù)才降至480億元。
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（2）經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)：各板塊業(yè)務(wù)營收均實(shí)現(xiàn)增長
財(cái)報(bào)顯示，2023年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%；在收入規(guī)模增長的同時(shí)，經(jīng)營效益也得到提升。其中，物業(yè)服務(wù)凈利潤增長高于收入增長；長租公寓業(yè)務(wù)首次實(shí)現(xiàn)成本法下的報(bào)表盈利。
物業(yè)服務(wù)方面，營收毛利雙增長：2023年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入334.2億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長10.2%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入189.3億元，占比56.6%，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入117.0億元，占比35.0%，同比增長4.6%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入27.9億元，占比8.4%，同比增長16.9%。此外，蝶城戰(zhàn)略取得成效，帶動(dòng)整體住宅物業(yè)毛利率提升3.5個(gè)百分點(diǎn)，整體住宅物業(yè)毛利同比增長55.5%。
住宅租賃方面，收入保持增長，業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)整體盈利：2023年租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%。通過擴(kuò)大開業(yè)規(guī)模、穩(wěn)定高出租率、提升運(yùn)營效率，2023年泊寓業(yè)務(wù)在成本法下實(shí)現(xiàn)整體盈利。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，泊寓共運(yùn)營管理租賃住房23.33萬間，累計(jì)開業(yè)18.01萬間，業(yè)務(wù)布局全國31個(gè)城市，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等24個(gè)城市排名前三。截至2023年底，泊寓出租率為95.76%，繼續(xù)維持高位。
商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，收入保持增長，出租率提高：報(bào)告期內(nèi)本集團(tuán)商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入91.1億元，同比增長4.6%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入57.0億元，同比增長 4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。
物流倉儲(chǔ)方面，經(jīng)營收入穩(wěn)健增長，冷鏈營收保持高增速：2023年，物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高標(biāo)庫營業(yè)收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鏈營業(yè)收入18.8億元，同比增長33.9%。
（1）經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為主，但在手現(xiàn)金跌破千億現(xiàn)金大關(guān)
截至2023年末，萬科剔除預(yù)收房款后資產(chǎn)負(fù)債率65.5%，較年初下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5年下降，但凈負(fù)債率54.66%，較上年末增加11.05個(gè)百分點(diǎn)。同期，萬科持有貨幣資金998.1億元，較上年末1372.08億元減少314億元，降幅達(dá)27%，時(shí)隔6年再次跌破了千億現(xiàn)金大關(guān)，此外，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元，現(xiàn)金短債比為1.6，上年末現(xiàn)金短債比2.13，較上年末有一定的下滑。
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但值得一提的是，2023年，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額39.1億元，連續(xù)15年為正，較三季度增加36.7億元，較2022年同期增加11.6億元，增幅為42.2%。
萬科在財(cái)報(bào)中直接指出，公司利潤承壓，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。一是，規(guī)模過快擴(kuò)張時(shí)期，部分投資判斷過于樂觀，這些項(xiàng)目消化還需要一段時(shí)間。二是，盡管公司經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長足發(fā)展，但經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)天然存在資金回收周期長、占?jí)捍蟮碾y點(diǎn)，有關(guān)融資機(jī)制成熟后才能完全解決。
（2）債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，短債比降至歷史低位
截至2023年底，萬科有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，分融資對(duì)象來看，銀行借款為1973億元，占比61.7%，應(yīng)付債券為792億元，占24.8%，其他借款為435億元，占比13.5%。
2023年，萬科債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，境外負(fù)債占比降至20%以下，短債占比19.5%，較年初下降1個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)期限從2022年末的4.79年延長至5.14年，境內(nèi)新獲融資的綜合成本3.61%，創(chuàng)歷史新低。
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（3）新獲融資897億元，REITs將成為關(guān)鍵的融資渠道
財(cái)報(bào)顯示，2023年，萬科新獲融資約897億元，其中，境內(nèi)新獲融資約766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資約131億元。境內(nèi)融資中，2023年，萬科累計(jì)發(fā)行信用債100億元，其中，完成20億元的公司債券發(fā)行，分4此完成總額為80億元的中期票據(jù)發(fā)行。
此外，萬科緊跟國家房地產(chǎn)金融支持政策導(dǎo)向，在經(jīng)營性物業(yè)貸款、租賃住宅和城中村改造等融資品種上加大推進(jìn)力度。2024年以來，已新增經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款108.9億元。
在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，針對(duì)融資情況，萬科集團(tuán)總裁祝九勝坦言說，“有壓力，但能過關(guān)”。他進(jìn)一步指出了融資有關(guān)的3點(diǎn)挑戰(zhàn)：一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)；二是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)，以往是可以提款一大筆金額，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到項(xiàng)目融資上，按工程進(jìn)度才能提款；三是，經(jīng)營業(yè)務(wù)的布局，收益率不足以覆蓋利息爬坡的狀態(tài)。
針對(duì)第一點(diǎn)和第三點(diǎn)挑戰(zhàn)，祝九勝給出了解決方案，他表示：“1000億銷售下滑要靠50億的經(jīng)營性業(yè)務(wù)的EBITDA來平衡”。針對(duì)第二點(diǎn)，他透露，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施以來，銀行給了萬科3年過渡期，公司積極向新融資模式轉(zhuǎn)型。截至2024年3月底，萬科已在22個(gè)城市上報(bào)42個(gè)“白名單”項(xiàng)目，涉及新增融資169.5億元，后續(xù)將組織各個(gè)城市按照要求積極申報(bào)。
從業(yè)績發(fā)布會(huì)上多位高層管理者的表述看，萬科當(dāng)前最關(guān)鍵的一個(gè)融資渠道就是資產(chǎn)證券化融資。多位高管表示，萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。截至目前，萬科旗下印力集團(tuán)發(fā)布的中金印力REIT已正式進(jìn)入詢價(jià)階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。
此前，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認(rèn)購金額約10億元。
在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)秘書朱旭指出，除了通過市場化的方式認(rèn)購萬科旗下印力的消費(fèi)類REITs外，深圳國資還有另外三大措施支持萬科：一是幫助萬科處置流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)和長期股權(quán)投資；二是通過深圳國企和萬科之間的產(chǎn)業(yè)型協(xié)同，推動(dòng)了多個(gè)項(xiàng)目的合作；三是深圳國資積極協(xié)調(diào)金融資源來支持萬科。
萬科在財(cái)報(bào)中表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場面臨著供求關(guān)系轉(zhuǎn)變、行業(yè)模式轉(zhuǎn)型和融資方式調(diào)整等多重變化。2024年將重點(diǎn)圍繞以下方面開展工作：
（1）確保安全底線
萬科表示，在銷售端將堅(jiān)守跑贏大勢目標(biāo)，保持經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正。對(duì)未來可能出現(xiàn)的不確定性預(yù)估更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。
（2）堅(jiān)定降杠桿
萬科表示，2024年集團(tuán)要堅(jiān)定降杠桿，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元，全面主動(dòng)融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，主動(dòng)推進(jìn)融資模式的轉(zhuǎn)型。
（3）精簡高效、節(jié)衣縮食
萬科表示，將推進(jìn)組織精簡高效，保持骨干員工穩(wěn)定，支持業(yè)務(wù)發(fā)展。節(jié)衣縮食，壓降管理費(fèi)用。事實(shí)上，萬科已經(jīng)開始有所動(dòng)作：
一是調(diào)整組織架構(gòu)：2024年以來，萬科先后完成對(duì)南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設(shè)置，進(jìn)一步促進(jìn)城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配。
二是高管降薪：在利潤大幅減少的情況下，萬科集團(tuán)管理層在2023年集體選擇降薪：2023年在萬科集團(tuán)全職工作的8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金，2023年在任職期間內(nèi)從萬科集團(tuán)獲得的稅前報(bào)酬合計(jì)766.1萬元；4位獨(dú)立董事2023年在擔(dān)任董事期間從萬科集團(tuán)獲得的稅前報(bào)酬合計(jì)人民幣150萬元。至此，萬科集團(tuán)管理層的2023年度稅前報(bào)酬總額合計(jì)降至916萬元，同比2022年的3466萬元減少了73.6%。
此外，財(cái)報(bào)顯示，自報(bào)告披露之日起，萬科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
值得注意的是，這已經(jīng)不是萬科集團(tuán)管理層首次降薪。此前，郁亮在2019年、2020年的稅前報(bào)酬總額超1200萬元，同期祝九勝稅前報(bào)酬總額超1100萬元，解凍稅前報(bào)酬總額超800萬元。2021年萬科歸母凈利接近腰斬，郁亮自愿放棄年度獎(jiǎng)金，實(shí)際年度即時(shí)現(xiàn)金薪酬（稅前）144.9萬元。
三是，不派息不分紅，對(duì)應(yīng)特殊時(shí)期的不確定性，保障經(jīng)營安全：財(cái)報(bào)里，萬科沒有提議派發(fā)2023年現(xiàn)金或股票股息，這也是該公司自1991年上市以來首次全年無派息。
業(yè)績說明會(huì)上，萬科董事會(huì)秘書朱旭對(duì)此做出回應(yīng)：“萬科一直以來非常注重現(xiàn)金分紅來回饋股東，連續(xù)31年的分紅1030億元，歷史平均分紅率33.3%，也是萬科歷年股權(quán)融資的2.8倍，這也是我們一直引以為傲的。”
她進(jìn)一步表示，當(dāng)前行業(yè)還在深度調(diào)整中，1-2月份百強(qiáng)房企銷售業(yè)績下滑超50%，萬科的銷售下滑43.03%，整個(gè)市場的信心還在恢復(fù)之中，經(jīng)營的不確定性還存在?；诖?，綜合債券投資人和股權(quán)投資人的意見，決定在2023年度取消分紅，幫助公司更好地應(yīng)對(duì)特殊時(shí)期的不確定性，保障經(jīng)營安全。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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