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回首2023，對于我國的房地產(chǎn)市場來說，是艱難的一年，也是逐步回穩(wěn)的一年。這一年，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家出臺(tái)了諸多利好政策，各地政府也是緊跟步伐，在供需兩端同步發(fā)力，將利好新政應(yīng)出盡出，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。但政策效果持續(xù)性不佳，居民收入預(yù)期弱、市場信心不足等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏。
展望2024，房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期能否修復(fù)。全國層面金融支持“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，或?qū)γ髂攴€(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。供需兩端政策仍有發(fā)力空間，落實(shí)金融支持穩(wěn)主體、“保交樓”資金和配套舉措有望進(jìn)一步跟進(jìn)；一線城市調(diào)控仍有局部優(yōu)化空間，二線城市有望全面放開購房限制，更多低能級(jí)城市或?qū)⒗^續(xù)通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。
整體來看，2023年我國房地產(chǎn)政策力度呈前穩(wěn)后松態(tài)勢。上半年并無實(shí)質(zhì)性重磅刺激，以7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”為分水嶺，此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地利好新政加速落地。據(jù)鈦媒體APP梳理統(tǒng)計(jì)，各省市共出臺(tái)800余次優(yōu)化政策，涉及城市超300個(gè)。
具體來看，政策在供需兩端持續(xù)發(fā)力。供給端：延期“金融16條”、“三個(gè)不低于”、一視同仁支持融資等保主體措施相繼落地以緩解房企資金壓力；需求端：降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等接連落地以滿足居民購房需求。從三四線城市擴(kuò)增到核心一二線，限制性行政措施幾乎都已退出。
數(shù)據(jù)來源：公開信息整理，鈦媒體APP制圖
縱觀2023年政策走向，鈦媒體國際智庫在2023年8月11日發(fā)布的《新政策、新形勢——房地產(chǎn)前景展望及投資機(jī)會(huì)分析》報(bào)告中，提及到的有關(guān)2023年政策調(diào)整趨勢的六大預(yù)測已經(jīng)全部兌現(xiàn)。報(bào)告還研判了未來房地產(chǎn)板塊的整體趨勢，指出行業(yè)有望出現(xiàn)的四類投資機(jī)會(huì)，幫助從業(yè)者以及投資者更清晰的了解房地產(chǎn)市場的新形勢，對后市做出更準(zhǔn)確的判斷（相關(guān)內(nèi)容可點(diǎn)擊：http://www.chcmb.cn/6656186.html）
數(shù)據(jù)來源：鈦媒體國際智庫相關(guān)研報(bào)，鈦媒體APP制圖
2023年全國層面從深化金融支持；因城施策進(jìn)一步解綁；城中村改造；“新房改”促轉(zhuǎn)型四大政策基底定調(diào)，以保交付、保主體、防風(fēng)險(xiǎn)，更好支持剛性和改善性住房需求，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。7月的中央政治局會(huì)議首次未提及“房住不炒”，同時(shí)明確提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。8月底以來，多部委積極表態(tài)并出臺(tái)具體措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來政策的新一輪松綁，樓市接近2014年“最寬松”階段。
首先，在金融支持方面，延續(xù)“金融16條”策略，鼓勵(lì)用好“三支箭”工具。降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等一系列金融支持，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，擬制定“房企白名單”，拓展房企融資渠道，以“三個(gè)不低于“推動(dòng)房企下一階段融資預(yù)期回暖。
其次，在因城施策方面， 2023年全國超300個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策累計(jì)超800次，頻率高，取消限購、取消限貸、取消限售等政策頻出。調(diào)控范圍廣，力度大，樓市政策進(jìn)入全面解綁新階段。
再次，在城中村改造方面，將面向22個(gè)超大特大城市開展新一輪城中村改造。目前全國已入庫項(xiàng)目162個(gè)，涉及改造戶約87.4萬戶。改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。
最后，在“新房改”方面， 35個(gè)城區(qū)人口超300萬城市先行先試，保本微利定價(jià)、實(shí)行封閉管理，讓“剛需有保障、改善有商品”。國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提及：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
數(shù)據(jù)來源：公開信息整理，鈦媒體APP制圖
2023年下半年以來，地方層面調(diào)控政策全面開花，松綁提速的同時(shí)加大力度，核心一二線城市也開啟了“四限”松綁潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全國超300個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策累計(jì)超800次。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從政策頻次上看，已超過2022年。從政策力度和城市能級(jí)上來看，地方“四限”政策松綁的主力軍從2022年的三四線城市轉(zhuǎn)向由核心一二線城市接棒，一線城市政策邊際松動(dòng)，多數(shù)二線城市已解除限購限售。樓市進(jìn)入全面松綁新周期，“四限”放松+公積金成為調(diào)控常態(tài)工具。調(diào)控政策主要聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：
第一，突破限購：廣州、南京等29城放松限購，其中，南京、大連、武漢、廈門等19城全面取消限購，上海、廣州、杭州、長沙等在限購區(qū)域范圍、社保要求、套數(shù)限制等方面有有所放寬；
第二，突破限貸：深圳、成都等102省市放松限貸，北上廣深等落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，泉州、寶雞等“認(rèn)貸不認(rèn)房”，成都、武漢等放寬多孩套數(shù)認(rèn)定，深圳、上海、北京等下調(diào)首付比例；
第三，突破限價(jià)：合肥、珠海等7城放松限價(jià)，比如合肥鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，取消商品住房樓層差價(jià)率限制；
第四，突破限售：廈門、福州等23城放松限售，其中包括福州、鄭州、合肥在內(nèi)的16個(gè)城市解除限售；
第五，放寬公積金相關(guān)方面：上海、杭州等221省市放松公積金貸款，比如上海調(diào)整存量住房公積金貸款期限、提升多子女家庭公積金貸款額度等；
第六，稅費(fèi)減免：廣州、重慶等29城減免交易稅費(fèi)，比如廣州將越秀、海珠、荔灣等區(qū)域住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年；
第七，購房補(bǔ)貼：南京、武漢等145城發(fā)布購房補(bǔ)貼，例如武漢，畢業(yè)6年內(nèi)并連續(xù)繳納6個(gè)月以上社保的畢業(yè)生在青山區(qū)可享5萬元購房補(bǔ)貼；
第八，以舊換新：寧波、南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧等多城市針對置換客群政府推出了“以舊換新”的政策，目前已有中介幫賣及房企回購兩種模式。
第九，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：深圳、北京、上海等3城調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，共性特征是不再看總價(jià)。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，鈦媒體APP制圖
與此同時(shí)，各地支持力度也在持續(xù)增強(qiáng)，如鄭州支持非住宅改建租賃住房，指出租賃住房運(yùn)營年限期滿后，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，可改變土地性質(zhì)作為普通住宅銷售；武漢發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)要盤活企業(yè)資產(chǎn)、加快盤活存量用地，明確對已出讓尚未建設(shè)的存量用地，政府可組織開展土地收回和規(guī)劃優(yōu)化，并重新供應(yīng)等。此外，廣州等部分城市加快落實(shí)中央部署，城中村改造政策也不斷落地。
除了以上政策舉措外，部分城市從優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、二手房帶押過戶、加大購房補(bǔ)貼力度、降低中介費(fèi)率等方面完善政策工具箱，加大力度促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。
整體來看，2023年需求端的政策利好是自上而下的多部門、多形式政策刺激房地產(chǎn)復(fù)蘇，以往市場過熱階段出臺(tái)的限制性政策正在逐步退出或優(yōu)化。但供給端對房企金融方面的幫扶及鼓勵(lì)還有待進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性利好政策落地。
展望2024年，新房銷售市場仍面臨壓力。房地產(chǎn)政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)，從政策趨勢上看，供應(yīng)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，金融機(jī)構(gòu)或繼續(xù)加大對房企的資金支持力度；需求端政策將聚焦降低購房成本、降低購房門檻，落實(shí)“以進(jìn)促穩(wěn)”的重要舉措。短期刺激和長期制度優(yōu)化相結(jié)合，推動(dòng)住房雙軌制是破局關(guān)鍵。
從全國層面來看，房地產(chǎn)政策將聚焦5個(gè)方面：
第一，“加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等‘三大工程’”已經(jīng)成為2024年穩(wěn)投資、促消費(fèi)的重要抓手，將推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
第二，政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，金融機(jī)構(gòu)或繼續(xù)加大對房企的資金支持力度，若“三個(gè)不低于” “融資三支箭”、“房企白名單”等相關(guān)政策能夠?qū)嵸|(zhì)性細(xì)化落實(shí)，將有利于改善企業(yè)融資環(huán)境。
第三，“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。
第四，涉及待售住宅、非住宅等閑置項(xiàng)目、未開發(fā)土地等存量盤活的政策也或?qū)⒂兴蓜?dòng)，為企業(yè)資金流動(dòng)提供支持。
第五，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，減免契稅、縮短增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等，通過財(cái)稅激勵(lì)措施穩(wěn)定需求，從而穩(wěn)定市場。
從地方層面來看，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。三四線城市政策已基本見底，在前期基礎(chǔ)上或?qū)⑦M(jìn)一步通過加碼購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。
一線城市政策或?qū)⒊掷m(xù)“因區(qū)施策”，例如對于局部區(qū)域限購松綁，調(diào)降非戶籍購房社保年限、放寬戶籍居民購房套數(shù)，調(diào)降落戶門檻，下調(diào)各類交易稅費(fèi)等。
核心二線城市例如杭州、成都、天津等調(diào)控政策還有所保留，有望全面放開限購、限售，進(jìn)一步下調(diào)首付比例等。
其余南京、濟(jì)南等“一放到底”的二線城市及低能級(jí)城市政策已基本見底，未來有望進(jìn)一步放寬至認(rèn)貸不認(rèn)房，提高公積金貸款額度、加碼購房補(bǔ)貼、以舊換新等。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
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