經(jīng)過上一輪的動蕩，當前市場環(huán)境下，有很多由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足，拿著地來尋求代建的房企，代建行業(yè)的市場需求不斷擴大，也讓房企看到了代建行業(yè)廣闊的發(fā)展和增長空間，紛紛布局代建這條新賽道。
克而瑞根據(jù)招標信息監(jiān)測，統(tǒng)計到重點區(qū)域2023年累計代建項目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，截止2023年三季度末累計代建項目達285個，而2021年和2022年分別為140個和238個。前三季度累計已超過去兩年水平，代建市場進入快速發(fā)展期。
據(jù)統(tǒng)計，截至2022年底涉足代建業(yè)務的房企已超60家。其中，既有全國化品牌房企，如綠城中國、華潤置地、金地集團等，也有地方性知名房企，如建業(yè)地產(chǎn)等等。隨著各房企持續(xù)涌入這條新賽道，行業(yè)競爭不斷加劇，成熟的代建房企憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢，不斷加大代建業(yè)務的深耕力度。而新入局代建領域的后起之秀，也在規(guī)模上奮起直追?？梢灶A見，未來房企在代建市場勢必又將陷入一片紅海。
近年來，土地投資呈現(xiàn)“國進民退”現(xiàn)象，為了完成土地出讓任務，地方城投托底拿地的局面層出不窮，城投作為拿地主力之一，2021年以來拿地數(shù)量占比穩(wěn)居高位。但由于部分地方城投公司不具備項目開發(fā)經(jīng)驗，品牌優(yōu)勢也相對不足，因此只負責“拖地拿地”但不開發(fā)，催生了市場上大量的代建需求。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年一季度城投拿地宗數(shù)占比高達90%。2022年末財政部明確規(guī)定“嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口”，在一定程度上約束了城投拿地力度，2023年整體有所放緩，一、二季度分別占比35%、25%，三季度回升達到了51%。而2021、2022年城投拿地項目的開工率則分別僅有38%和8%，遠低于整體水平。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，鈦媒體整理
今年7月份政治局會議提出“一攬子化債方案”，化解隱性債務重新回歸大眾視野，并成為地方政府的頭等大事。由此可見，近年來地方政府的財政壓力也在持續(xù)擴大，城投企業(yè)的債務也在持續(xù)攀升。
據(jù)克而瑞對339家涉房城投企業(yè)統(tǒng)計，城投債總計超過3萬億元，加權平均凈負債率自2019年起持續(xù)攀升，2022年已經(jīng)達近9成，現(xiàn)金短債比也持續(xù)走低，從0.96降至0.58?，F(xiàn)有償債能力不足，部分城投票據(jù)逾期、債券違約等負面事件頻發(fā)，也在進一步拉低城投拿地的開工率。
同時根據(jù)上海票交所10月11日公布名單整理統(tǒng)計， 2023年9月發(fā)生逾期的存續(xù)債城投主體數(shù)量為38家，沒有延續(xù)8月的走低趨勢，出現(xiàn)小幅回彈。截至2023年9月末，4家未對外披露逾期相關金額，其余34家存續(xù)債城投主體披露的累計逾期發(fā)生額合計50.75億元。城投逾期趨勢仍在持續(xù)，一定程度上反映出這些城投主體存在短期償債壓力較大、流動性較為緊張等問題。這也使得城投平臺更急迫要借助代建盤活項目、回轉資金，增加現(xiàn)金流，脫離困境。
從各區(qū)域分布來看，代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年前三季度長三角代建項目數(shù)占比過半，達55.4%；其次珠三角代建項目數(shù)占比18.9%，環(huán)渤海和中西部14.4%、11.9%。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞，鈦媒體整理
其中長三角主要由于依托良好的政策環(huán)境，以浙江為例，浙江的代建發(fā)展在我國各省市中相對較早，1995年寧波就在海曙、江東、江北三區(qū)安居工程中嘗試了委托代建。其次浙江省不僅對政府代建制度探索較早，也最先在模式上進行創(chuàng)新，是國內首個安置房引入代建制度的試點城市。不僅激發(fā)了市場需求，也在一定程度上促進了浙系代建企業(yè)的發(fā)展，綠城管理、藍城集團、藍綠雙城均為浙西企業(yè)。
今年以來，福建省、廈門市、滄州市也在陸續(xù)出臺代建制實施辦法，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、浙江、江蘇、廣東、山東、陜西、甘肅等省份均有類似制度。規(guī)定在一定投資金額以上的政府項目，均須采用招標等方式選擇專業(yè)化的項目管理單位負責項目實施管理，以更好規(guī)范政府投資管理、提高投資效益。隨著代建制度的不斷推廣，未來可能還會有更多的省市出臺相應的實施辦法。
4月底政治局會議首提超大特大城市城中村改造，7月以來，“城中村改造”提速，不僅迎來頂層政策落地，并多次在中央會議上被提及。城中村改造有望提升土地利用效率，同時滿足城市居民提升居住環(huán)境、完善配套等需求。也為代建企業(yè)帶來了新的機會。
在行業(yè)震蕩下，越來越多的省市陸續(xù)出臺“保交樓”措施， 同時AMC機構注資超1500億元盤活房地產(chǎn)項目，以及“十四五”期間大量保租房的建設需求的目標。再加上地方城投平臺手持大量優(yōu)質土地亟待開發(fā)，不少房企發(fā)現(xiàn)了代建的機會。憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對資金要求相對較低等特性，代建也成為不少房企輕資產(chǎn)轉型的選擇，越來越多的房企紛紛布局代建。
據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1-9月，綠城管理以2671萬平方米新簽約規(guī)模位列第一，繼續(xù)領跑行業(yè)。藍城集團和綠城發(fā)展分別位列二、三位，處于領先地位。金地管理和中原建業(yè)代建新簽約規(guī)模均超過600萬平方米。1-9月，房地產(chǎn)代建企業(yè)累計規(guī)模前五門檻已升至近700萬平方米，規(guī)模競速趨勢加劇。前五企業(yè)新增代建規(guī)?？傤~占比為56.9%，已占據(jù)代建行業(yè)的半壁江山。這些頭部企業(yè)起步早，發(fā)揮了自己的先發(fā)優(yōu)勢，并抓住了近年來保障性住房、城投委托等需求普漲的窗口期。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)，鈦媒體整理
今年以來，東原地產(chǎn)明確表示發(fā)力代建業(yè)務，7月與藍綠雙城達成戰(zhàn)略合作，截止目前已新拓5個代建項目，新增建面約64萬方；8月，濱江集團在原有地產(chǎn)開發(fā)基礎上，宣布重返代建賽道；9月，招商蛇口組建代建團隊，明確輕資產(chǎn)賽道，積極主動參與代建業(yè)務。代建市場再次擴容。
同時也有企業(yè)在原有代建基礎上，積極發(fā)展新模式，實現(xiàn)全面升級。9月24日，中原建業(yè)執(zhí)行總裁王軍推出中原建業(yè)全新升級的代建體系——中原建業(yè)代建C平臺。據(jù)了解，該平臺聯(lián)合信托資金、AMC機構、代銷機構、行業(yè)智庫、建筑總包單位等資源，在片區(qū)開發(fā)、資本代建、政府代建、紓困項目盤活等方面創(chuàng)新合作模式，形成平臺合作優(yōu)勢。據(jù)稱，依托制度合伙平臺，2023年上半年中原建業(yè)整體新簽約面積增長3.7倍，達到524萬平方米。
由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務特點，在帶來高盈利的同時，利潤也往往較少，想要獲得高利潤，關鍵還是要規(guī)?；瑺幦≡谛袠I(yè)占領一席之地，也有越來越多的代建企業(yè)選擇戰(zhàn)略合作、共同擴張。
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的形勢和挑戰(zhàn)，各大房企不斷調整品牌戰(zhàn)略，順應市場發(fā)展趨勢，探尋代建這條新賽道，從而為企業(yè)發(fā)展謀求第二增長曲線。不過在市場正常運轉的情況下，本應就由資金相對充足，有開發(fā)能力的企業(yè)來拿地開發(fā)，而不是在政府要求下一味的由城投拖底拿地，再尋找其他企業(yè)開發(fā)，這種模式本身是與專業(yè)化分工的市場規(guī)律相悖的。
對于城投而言，應根據(jù)自身實際情況，避免其流動性資金出現(xiàn)問題。雖然在本質上城投用土地開發(fā)的收益來給到地方政府作為支撐，但在沒有開發(fā)經(jīng)驗或者資金不足的情況下，如若繼續(xù)拿地，隨著未來的土地收益下降，城投自身也可能會陷入債務危機，面臨和開發(fā)商一樣的困難局面。對于城投而言，也埋下了一個隱患。
對于開發(fā)商而言，如若歷史包袱較重，無法解決根本問題。代建具備輕資產(chǎn)的特點，利潤也往往較少，如若想單單憑借代建的微薄收入，來解決大量負債等歷史包袱是不可能的，無法解決根本性問題。
綜上，代建業(yè)務雖然有著廣闊的發(fā)展空間，但既可能給城投埋下隱患，也解決不了歷史包袱較重的開發(fā)商的根本問題，還是要客觀看待。隨著越來越多的房企加入，代建這條賽道勢必也將陷入一片紅海，隨著后續(xù)的不斷發(fā)展，代建行業(yè)也將越來越分化，一味地順勢轉型也不一定是最好的選擇。對于深耕代建的企業(yè)來說，對行業(yè)的認知越深刻，將自己的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化，就越有競爭力。
（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含）
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說白了代建就是大地產(chǎn)在消耗自己的品牌形象再賺一把，飲鴆止渴罷了
說的沒毛病
代建是大的房地產(chǎn)開發(fā)商不想投入過多的資金、成本，想通過輸出服務，獲取利潤
金茂生活港啥時候能拆了重建啊
我的你還在延期，磨洋工，怎么還有錢去代建其他的，