自8月底開始，深圳樓市政策頻出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“港澳居民放松限購”、“取消離異時間限制”、“取消離異首付要求”、“存量房貸利率下調(diào)”等利好政策接連出臺，使得深圳樓市一直備受關(guān)注。
進入9月后，樓市更是迎來“金九銀十”銷售旺季，但令人意想不到的是，即使在諸多利好疊加的背景下，近期深圳樓市的表現(xiàn)依舊不算明朗。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺公示，9月全市新建商品房成交約25.39萬平方米（2480套），同比減少約53.35%；其中新建商品住宅成交約20.93萬平方米（2076套），同比減少約43.52%，對比8月份成交的2199套，環(huán)比減少約5.6%。同期全市二手房住宅成交面積約23.2萬平方米（2400套），成交套數(shù)環(huán)比微跌約0.9%。
值得注意的是，在中秋國慶期間，深圳的樓市也較為平淡。
有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年中秋國慶假期期間，全國重點10城新建商品住宅日均成交612套，處于近七年次低位水平。其中，深圳在2023年“雙節(jié)”期間累計成交336套，較去年同期下降39.5%，日均成交42套，日均成交面積約3.5萬平方米，較節(jié)前一周（9月22日至9月28日）相比下降41%，較去年國慶期間下降46%。
在成交量持續(xù)低迷的背景下，深圳一二手房的供應(yīng)量卻在不斷提升。
據(jù)了解，9月深圳全市新增一手住宅預(yù)售面積約92.2萬平方米，創(chuàng)下三季度最高值，環(huán)比上漲68%。9月底全市一手住宅庫存面積約498.8萬平方米，但是隨著9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持續(xù)上漲，超過17個月。
克而瑞市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，深圳全市共有23盤入市搶收，包括21個住宅項目共22次開盤加推以及2個公寓項目入市，合計推售9282套房源。
2023年9月深圳市開盤項目分布圖，圖源水印
值得一提的是，深圳樓市的低迷狀態(tài)并非一朝一夕。
2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，全市共有3595個小區(qū)被納入“指導(dǎo)價名單”。政策剛出時效果還不算明顯，但由于之后深圳將二手房參考價作為銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致深圳二手房市場歷經(jīng)長達(dá)2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量。
進入2023年，深圳樓市曾在第一季度出現(xiàn)“小陽春”，二手房市場曾在3月和4月實現(xiàn)了每月交易量超過3000套的表現(xiàn)。但到了5月，二手房市場再次陷入低迷，其交易量（過戶量）直接下滑至3000套以下，并于7月和8月下挫至接近2000套的交易量。
在二手房市場不斷下挫之前，深圳的新房市場也不甚理想。2020年7月15日，深圳發(fā)布了被稱為“歷史最嚴(yán)房地產(chǎn)限購新政”，其中明確要求“深戶滿3年同時要繳納3年社保才有資格購買商品房”，這導(dǎo)致很大部分“新深戶”失去了購房名額。
要說明的是，2023年7月正好是“715新政”屆滿三年之際，本應(yīng)該釋放大批量的購房需求，但從克而瑞市場監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，今年7月，深圳的新房住宅成交量也不過約37.08萬平方米。
相比持續(xù)在低位徘徊的二手房市場，深圳的新房市場雖也不理想但至少數(shù)據(jù)還算過得去。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，深圳新房市場全市網(wǎng)簽成交2076套一手住宅，環(huán)比下跌6%。全市各區(qū)新房成交主要集中在寶安及龍華兩區(qū)，其中寶安區(qū)網(wǎng)簽775套，龍華區(qū)網(wǎng)簽335套，占比超一半。
聚焦到具體片區(qū)，鈦媒體APP注意到，深圳龍華區(qū)的深圳北片區(qū)是近段時間新房市場較為活躍的片區(qū)。目前包括超核中心潤府、中海瓏悅理、超核紫云府、保利招商龍譽等在售新盤，以及待售新盤——中洲迎璽花園。
其中，超核中心潤府是由華潤置地（01109.HK）、深鐵聯(lián)合打造的北站超核萬象中心，據(jù)悉，該項目是今年上半年深圳銷售金額最高的項目之一，最近一次獲得預(yù)售證是4月份，備案均價約7.23萬元/平方米，毛坯交付，目前已處于清盤狀態(tài)。
與超核中心潤府緊鄰的新盤是由中國海外發(fā)展（00688.HK，以下簡稱“中海”）開發(fā)的中海瓏悅理，該項目備案均價約7.2萬元/平方米，戶型面積段涵蓋88平方米、97平方米、101平方米和128平方米。
不過由于近年來，中海在深圳新入市的住宅項目不斷發(fā)生因質(zhì)量、裝修、貨不對板等維權(quán)問題，導(dǎo)致中海在深圳的口碑不斷下挫。疊加中海瓏悅理還有近一半的房源是租賃住房、車位比僅1:0.6、無社區(qū)園林等因素，使得該項目的認(rèn)購情況并不理想。
深圳北片區(qū)內(nèi)另一個由華潤置地操盤的住宅項目是超核紫云府。據(jù)了解，超核紫云府于9月14日獲得預(yù)售證，備案均價7.07萬元/平方米，項目在開盤時采取了較為進取的促銷策略，使得折后均價約6.4萬元/平方米起。
雖然超核紫云府總體量僅4.8萬平方米、只有兩棟單元樓，且靠近地鐵4號線，卻是目前片區(qū)里唯一帶精裝修交付的新盤。9月22日，超核紫云府進入選房階段，有效認(rèn)籌402批，對應(yīng)房源464套，最終錄得銷售261套，折合去化率56.25%。
另據(jù)鈦媒體APP現(xiàn)場了解，深圳北片區(qū)內(nèi)還有中洲迎璽花園處于待售狀態(tài)，目前該項目還未取得預(yù)售證，預(yù)計最快本月底或者下月初入市，開發(fā)商為深圳本地房企中洲控股（000042.SZ）。
項目資料顯示，中洲迎璽花園占地面積約7.7萬平方米，總建面約44.6萬平方米，容積率約4.24，計劃分三期5個批次開發(fā)，涉及17個單元住宅樓、1棟幼兒園，規(guī)劃約2669戶。
值得一提的是，中洲迎璽花園原為“深圳龍華黃金臺項目”，是中洲控股在深圳的重點項目之一，歷史最早可追溯至1993年，在公司半年報中對于該項目的描述為“位于深圳北站核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，擬打造龍華區(qū)核心地段的高端住宅產(chǎn)品”。
據(jù)鈦媒體APP早前報道，2020年4月，中洲控股、深圳市寶東地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“寶東地產(chǎn)”）與深圳市規(guī)劃和自然龍華管理局簽訂征地補償協(xié)議，據(jù)此黃金臺項目被置換成一宗占地9萬平方米的商住地塊。但由于該項目存在權(quán)益糾紛等問題，推進難度大，直到2022年9月方才進入開工階段，并對外公開案名為“中洲迎璽花園”，預(yù)計2026年1月竣工、總投資金額約62.13億元。
今年1月18日，中洲控股才從寶東地產(chǎn)手中獲得后者持有的黃金臺項目公司最后10%權(quán)益，據(jù)此正式拿到黃金臺項目100%的權(quán)益。曾有投資者向中洲控股詢問從寶東地產(chǎn)獲取黃金臺項目10%權(quán)益所涉及代價，不過中洲控股方面并未對此回應(yīng)。
值得一提的是，黃金臺項目完全歸屬于中洲控股尚不足半年時間，該項目的權(quán)益劃分再度出現(xiàn)變化。今年6月26日，中洲控股發(fā)布公告稱，公司及全資子公司中洲地產(chǎn)與信達(dá)資本、中國信達(dá)深圳分公司合作設(shè)立“廣西信中投資合伙企業(yè)（有限合伙）”（以下下稱“廣西信中”），總規(guī)模約60.41億元。
其中，中國信達(dá)深圳分公司現(xiàn)金出資42億元，作為合伙企業(yè)的優(yōu)先級LP；隨后合伙企業(yè)將這42億元以借款方式輸送給中洲地產(chǎn)，作為其中一項增信措施，中洲地產(chǎn)90%股權(quán)被用于質(zhì)押擔(dān)保。而中洲控股以股債權(quán)形式出資18.4億元，作為合伙企業(yè)劣后級LP，包括中洲地產(chǎn)剩余10%股權(quán)和深圳市黃金臺項目有限公司100%股權(quán)。
鈦媒體APP注意到，在投資者互動平臺，曾有投資者提問“設(shè)立廣西信中投資合伙企業(yè)，是真轉(zhuǎn)讓黃金臺項目股份，還是真的融資？”中洲控股方面回復(fù)稱，“是為了優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，推動公司項目開發(fā)建設(shè)。”
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二級市場方面，截至10月12日收盤，中洲控股股價報收6.54元，漲0.93%，成交額為1973.56萬元，當(dāng)前公司總市值約43.48億元。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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大家必須要買房，不然樓市就崩潰了
小編應(yīng)該在深圳有好幾套房，不要然誰還覺得二手房還能飄