2023年的夏天，絕對(duì)會(huì)在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)程中畫上濃墨重彩的一筆。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自7月24日政治局會(huì)議開(kāi)始，房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期，截至9月18日，累計(jì)各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)230次。進(jìn)入9月更是頻發(fā)，月初至今，累計(jì)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)100次。
而在這輪“政策發(fā)布潮”中，廣州和深圳無(wú)疑是重點(diǎn)城市中最先按下啟動(dòng)鍵的城市，尤其廣州更是先后出臺(tái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“房貸首付和利率下調(diào)”、“取消限價(jià)令”等等利好政策，成為當(dāng)前四大一線城市中樓市環(huán)境最好的一個(gè)。
如今政策實(shí)行半個(gè)多月來(lái)，市場(chǎng)表現(xiàn)似乎并不及預(yù)期。
自8月30日落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來(lái)，廣州又相繼出臺(tái)多項(xiàng)樓市利好政策，對(duì)于新房市場(chǎng)的影響更為明顯。
鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，廣州分別于9月8日取消限價(jià)、9月9月下調(diào)房貸首付和利率，成為首個(gè)下限突破LPR的一線城市。目前在廣州，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為L(zhǎng)PR-10BP；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為L(zhǎng)PR 30BP；在廣州有2套房及2套以上，暫停發(fā)放。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以廣州11個(gè)行政區(qū)的市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算，房貸利率下調(diào)后，在廣州買房首套月供比此前均有所下降。以海珠區(qū)為例，目前該區(qū)域是廣州房?jī)r(jià)最貴的，一套房的均價(jià)約1431萬(wàn)元，以等額本息30年計(jì)算，新政前的月供為48984元/月，新政后首套月供最高可節(jié)省583元/月。
二套房方面，雖然首付由原來(lái)的5成下降至3成，但月供卻增加了。同樣以海珠區(qū)為例，買一套總價(jià)約1431萬(wàn)元的房子，以等額本息30年計(jì)算，新政前的5成首付約715.5萬(wàn)元，月供為37539元/月；新政后的3成首付約429.3萬(wàn)元，相應(yīng)的月供則增加至50754元/月。
已在廣州買了一套房的陳鑫（化名）告訴鈦媒體APP，在廣州出臺(tái)的多條樓市政策里，她認(rèn)為最受吸引的是“下調(diào)房貸首付和利率”。
“當(dāng)時(shí)我就想是不是可以買二套了，以我和我老公的公積金計(jì)算，應(yīng)該可以覆蓋大部分的房貸，但轉(zhuǎn)念一想又覺(jué)得不對(duì)，因?yàn)?成首付是商業(yè)貸款，不涉及公積金，”陳鑫繼續(xù)說(shuō)到：“而且我們兩個(gè)人都在擔(dān)心明年工作還能不能穩(wěn)定、收入會(huì)不會(huì)斷了？我感覺(jué)這應(yīng)該也是許多人的想法。”
8月31日，廣州的新房網(wǎng)簽量約266套，而在之前的7月份和8月中上旬，廣州每天的新房網(wǎng)簽一般都在100套左右，政策對(duì)于市場(chǎng)的帶動(dòng)較為明顯。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月4日至10日，廣州新房住宅供應(yīng)面積約9.76萬(wàn)平方米，環(huán)比增加4.4%，同比下降67.5%；新房成交約9.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31.4%，同比下降8.8%。
鈦媒體APP注意到，在一系列的樓市政策出臺(tái)后，廣州市場(chǎng)曾短暫回暖過(guò)，但利好影響并沒(méi)有持續(xù)多久，進(jìn)入9月后，廣州新房市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政前一周（8月21日至27日），廣州11區(qū)新房網(wǎng)簽量約855套；新政出臺(tái)當(dāng)周（8月28日至9月3日），全市新房網(wǎng)簽1295套，環(huán)比上周增加51.46%，僅8月31日當(dāng)天，新房網(wǎng)簽量就達(dá)到了266套，此前一個(gè)多月的數(shù)據(jù)基本維持在每天100套左右。
到了新政第二周（9月4日至10日），數(shù)據(jù)開(kāi)始下滑，廣州11區(qū)新房網(wǎng)簽套數(shù)回落到846套，環(huán)比下降34.75%。不過(guò)有意思的是，進(jìn)入9月中旬，廣州新房市場(chǎng)又開(kāi)始回升，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月11日至17日的新房網(wǎng)簽量為1129套，環(huán)比上升33.45%。
對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇向鈦媒體APP指出，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)通常比真實(shí)成交滯后1-2月，正常情況下，購(gòu)房者在案場(chǎng)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同后，還需要先去銀行辦理貸款申請(qǐng)等各項(xiàng)手續(xù)，貸款審批完成，才涉及房管局登記。
“目前廣州樓市新政的出臺(tái)，將加速釋放4-8月積累的置業(yè)需求，帶動(dòng)9月市場(chǎng)回溫。即便市場(chǎng)熱度后續(xù)有可能再回落，但政策端的漸進(jìn)式發(fā)力仍有余地。”岳翔宇表示。
深圳的政策影響相較于廣州的表現(xiàn)更加明顯。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至17日，深圳新房網(wǎng)簽約983套，二手房網(wǎng)簽約1334套。參考近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，9月份的新房/二手房成交量大概率會(huì)維持在2500-3000套。
新房方面，深圳近期共有4個(gè)住宅新盤、累計(jì)2843套房源入市，分別是位于寶安的京地海樾府、南山的綠景白石洲璟庭、福田的金地環(huán)灣城、龍華的星河星悅云邸，從成交情況來(lái)看，上述4個(gè)樓盤的首日成交量分別為226套、527套、286套、409套，相對(duì)應(yīng)的去化率分別為67.26%、41.93%、71.32%、48.17%。
二手房方面，深圳貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政落地半個(gè)月后，二手房的帶看量、成交量都有明顯提升。8月30日至9月13日，深圳二手房帶看量環(huán)比前15天（8月15日至29日）增長(zhǎng)74%、成交量環(huán)比增長(zhǎng)62%；與去年同期對(duì)比，增幅更是達(dá)到259.4%。但若與成交火熱的2019年同期相比，實(shí)際成交量還未達(dá)到一半水平。
另?yè)?jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從掛牌情況來(lái)看，新政后，深圳二手房掛牌量持續(xù)攀升，截至9月18日，全市二手房掛牌量已突破5.6萬(wàn)套，較前一周新增1153套二手房房源。
不難看出，盡管當(dāng)下政策利好較大，購(gòu)房者還是會(huì)更加看重自身需求和經(jīng)濟(jì)狀況。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向鈦媒體APP表示，購(gòu)房者進(jìn)一步陷入觀望而購(gòu)房意愿沒(méi)有加強(qiáng)，或許是因?yàn)樗麄儗?duì)樓市仍有顧慮，“一方面，房?jī)r(jià)仍然較高使得購(gòu)房者的承受能力受限；另一方面，購(gòu)房者在觀望政策的進(jìn)一步調(diào)整和市場(chǎng)走勢(shì)，以避免購(gòu)買后房?jī)r(jià)下跌或者政策變化對(duì)自己的不利影響，以及機(jī)會(huì)成本。”
另有一位資深地產(chǎn)從業(yè)者告訴鈦媒體APP，政策放開(kāi)后，深圳樓市出現(xiàn)了明顯的升溫情況，特別是新房，最近開(kāi)盤的新樓盤當(dāng)天去化要明顯好于前段時(shí)間，二手房市場(chǎng)關(guān)注度也明顯提升。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，特別是周度數(shù)據(jù)有一定波動(dòng)，這是正常情況，周度時(shí)間過(guò)短，容易出現(xiàn)波動(dòng)，另外需求集中釋放特別是優(yōu)質(zhì)房源被去化后，購(gòu)房者也需要尋找合適房源。
而對(duì)于如何提升成交量、改善當(dāng)前的樓市環(huán)境，柏文喜指出，從官方角度來(lái)看，可以考慮進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，例如減少首付比例、放寬貸款條件等，此外還可以加大對(duì)購(gòu)房者政策宣傳和解釋以減少購(gòu)房者的顧慮和觀望情緒。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則可以考慮適度降價(jià)或提供更多的優(yōu)惠政策，以吸引更多購(gòu)房者，同時(shí)還可以提高房屋質(zhì)量和服務(wù)水平，增加購(gòu)房者的信心和滿意度。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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