在房地產(chǎn)業(yè)屢屢傳來(lái)債務(wù)危機(jī)之際，也有民營(yíng)房企提前還債，為行業(yè)發(fā)展釋放出積極信號(hào)。
8月14日，市場(chǎng)消息稱，龍湖集團(tuán)已將17億元款項(xiàng)撥入18龍湖04債券兌付專戶，目前龍湖年內(nèi)境內(nèi)到期債務(wù)僅余11月到期的1.19億元。
公開(kāi)資料顯示，龍湖在今年7月底到8月中旬，連續(xù)兌付5筆境內(nèi)債，合計(jì)規(guī)模達(dá)到83.7億元。境外債方面，龍湖近期新獲得一筆5年期、31億港元的銀團(tuán)貸款，同時(shí)按計(jì)劃有序提前歸還海外債務(wù)，預(yù)計(jì)2024年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款，目前已提前償還72億港幣，其計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還。
此次提前還債并非龍湖首次。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年10-11月，龍湖曾3次提前償還部分銀團(tuán)貸款及優(yōu)先票據(jù)。
連續(xù)7年居“三道紅線”綠檔
龍湖稱，嚴(yán)控負(fù)債額的同時(shí)持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持控制短債比及外債占比。
2022年，龍湖將一年到期的短期債務(wù)占比壓降到9.9%，1-3年及3年以上的債務(wù)比例分別43%、47%，債務(wù)以長(zhǎng)期為主。截至2022年末，龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為726.2億元，現(xiàn)金短債比為3.52倍，凈負(fù)債率為58.1%，連續(xù)7年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。
此外，2022年，龍湖平均借貸成本持續(xù)保持低位4.1%。
銷售業(yè)績(jī)集中在高能級(jí)城市項(xiàng)目
2023年1-7月，龍湖地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額為1101.2億元，同比增長(zhǎng)5.8%，中國(guó)房企銷售排行榜第7名；合同銷售面積達(dá)到659.4萬(wàn)方。
龍湖聚焦核心城市，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年，高能級(jí)城市銷售占比達(dá)97%；分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9%。
土儲(chǔ)布局高能級(jí)的一、二線城市
和碧桂園相比，龍湖主要布局在一線及二線城市，一二線城市市場(chǎng)規(guī)模需求總量大，此輪樓市回撤幅度相對(duì)更小。
龍湖也在為下一周期發(fā)展做積極準(zhǔn)備，其土地儲(chǔ)備早已開(kāi)始。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月底，龍湖已經(jīng)累計(jì)獲取了21宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，總建筑面積為217.8萬(wàn)方，權(quán)益地價(jià)達(dá)到176.5億元。
經(jīng)營(yíng)模式：開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)三大業(yè)務(wù)多元化發(fā)展
近2年，房地產(chǎn)需求收縮，商品房銷售數(shù)據(jù)不樂(lè)觀，房企拿地意愿低，土地市場(chǎng)降溫；從房到地，都不好賣，房企紛紛探索新發(fā)展模式，加大力度發(fā)展運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)。
龍湖也在探索該發(fā)展路徑，該公司管理層多次表示，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)公司起“穩(wěn)壓器”作用。此前在龍湖的股東大會(huì)上，CEO陳序平曾提到：“今年開(kāi)始，我們將圍繞全集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為主這個(gè)目標(biāo)前進(jìn)，未來(lái)將不再依靠融資負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而是靠各個(gè)航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動(dòng)公司的增長(zhǎng)。”
目前，龍湖已形成開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)三大業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以外，龍湖覆蓋商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造等多航道業(yè)務(wù)。
運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上，根據(jù)龍湖官方數(shù)據(jù)顯示，龍湖商業(yè)不斷深化在全國(guó)一二線核心城市的網(wǎng)格化布局，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)達(dá)76座，在手商場(chǎng)139座，租金收入達(dá)到94.3億元，同比增16%；龍湖冠寓在推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開(kāi)業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.6萬(wàn)間，租金收入24.4億元，同比增長(zhǎng)9%，超2萬(wàn)房間納入保障性租賃住房。
服務(wù)業(yè)務(wù)上，截至2022年末，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)收入總額137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率達(dá)34.3%，物業(yè)在管面積3.2億平米，保持著在管面積有質(zhì)量增長(zhǎng)，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫(xiě)空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性。
龍湖2022年財(cái)報(bào)顯示，服務(wù)業(yè)務(wù)在2022年為龍湖集團(tuán)帶來(lái)了181.5億收入，相比2021年的129.8億，增加了51.7億，同比增幅40%；實(shí)現(xiàn)分部溢利52.6億，相比2021年的26.4億，多增了26.2億利潤(rùn)，接近翻倍。
2023年前7月，龍湖經(jīng)營(yíng)性含稅收入達(dá)到152.4億元，同比增長(zhǎng)10.1%，其中運(yùn)營(yíng)含稅收入為77.5億元，服務(wù)含稅收入為74.9億元。開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)的模式，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
龍湖為什么會(huì)釋放提前還債的消息呢？
1、提前還債，可減少未來(lái)支付的利息成本，提高公司盈利能力。
2、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低未來(lái)償債的風(fēng)險(xiǎn)。
3、提高公司的信譽(yù)和聲譽(yù)，這種行為顯示了公司的財(cái)務(wù)管理和償債能力，有助于增強(qiáng)投資者和金融機(jī)構(gòu)對(duì)龍湖的信任和支持。
4、行業(yè)信心的重構(gòu)：經(jīng)歷兩年的流動(dòng)性波動(dòng)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心已墜入低谷，一有風(fēng)吹草動(dòng)，都充斥著悲觀解讀的聲音。但是，無(wú)論是銷售的回暖、提前還款的動(dòng)作，還是經(jīng)營(yíng)模式的探索，從龍湖等一些企業(yè)身上，是可以看到行業(yè)積極一面的。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王健）
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