圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

文｜星圖金融研究院

深陷困境的房企們?cè)诙潭處滋靸?nèi)經(jīng)歷了冰火兩重天。

7月24日，中央政治局會(huì)議不再提及“房住不炒”，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,地產(chǎn)政策迎來(lái)重大拐點(diǎn)。

在中央為房地產(chǎn)政策重新定調(diào)后，各部門(mén)也接連重拳出擊。7月28日住建部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)中談到，未來(lái)將支持剛性和改善性住房需求、降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。北京、廣州、深圳和上海等一線(xiàn)城市也先后表態(tài)，會(huì)積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策回暖下，市場(chǎng)也做出積極回應(yīng)，Wind房地產(chǎn)指數(shù)自7月24日之后大幅上漲，截至8月9日，指數(shù)漲幅已經(jīng)達(dá)到了8.53%。

然而，不少投資者仍然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)心存疑慮，“房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)像日本那樣陷入‘失落的三十年’？整個(gè)行業(yè)都在下行，政策還能救得起房地產(chǎn)嗎？漲了這么多，房地產(chǎn)板塊還值得加倉(cāng)嗎？”

同日本大不相同

市場(chǎng)上不乏將中國(guó)比作90年代日本的聲音，認(rèn)為中國(guó)很可能重蹈日本的覆轍，在房地產(chǎn)泡沫破裂后進(jìn)入漫長(zhǎng)的衰退期。然而，粗暴地將兩個(gè)迥然不同的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行比較，很可能犯下刻舟求劍的錯(cuò)誤。

綜合來(lái)看，中國(guó)和日本在經(jīng)濟(jì)、政策、供求方面存在較大的差異，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有走到“死胡同”。

日本房地產(chǎn)泡沫破裂，歸根結(jié)底還是因?yàn)槿毡狙胄胁磺‘?dāng)?shù)木o縮政策。在日美簽訂《廣場(chǎng)協(xié)議》后，為了對(duì)沖日元升值出口下行帶來(lái)的負(fù)面影響，日本央行連續(xù)調(diào)降政策利率，擴(kuò)大貨幣供給，大量資金源源不斷地流入房市，資產(chǎn)泡沫就此開(kāi)始膨脹。而隨著經(jīng)濟(jì)回暖，日本央行又多次提高政策利率，大藏省也開(kāi)始限制不動(dòng)產(chǎn)貸款增速，貨幣與信貸雙重緊縮下，日本房市泡沫自然難以為繼。

中國(guó)當(dāng)前并沒(méi)有實(shí)施緊縮貨幣的動(dòng)力。相較日本而言，中國(guó)在貨幣政策方面具有更大的自主權(quán)，更注重“以我為主”。盡管人民幣匯率近年來(lái)“大開(kāi)大放”，但央行還是保持了較好的戰(zhàn)略定力，預(yù)計(jì)外部壓力并不會(huì)成為央行實(shí)施調(diào)控的阻礙?？紤]到國(guó)內(nèi)通脹壓力處于低位，穩(wěn)增長(zhǎng)仍是主要矛盾，央行仍有較大動(dòng)力維持寬松。

房地產(chǎn)政策冒然收緊也是日本房地產(chǎn)泡沫破裂的重要原因。稅制改革后，日本政府自1992年起開(kāi)征0.3%的地價(jià)稅，在不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和繼承環(huán)節(jié)也相繼提高了稅率，這些政策大大降低了房產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的吸引力，導(dǎo)致大量的拋售盤(pán)。

相比之下，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前仍處于政策呵護(hù)期。在中央定調(diào)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變后，地產(chǎn)政策也迎來(lái)了拐點(diǎn)。從住建委強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善型住房需求、降低首付比例和貸款利率，再到央行指導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整存量房貸利率，各地政府強(qiáng)調(diào)因城施策，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，可以看出，政策的大方向仍是刺激房地產(chǎn)需求，扶持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政策短期內(nèi)無(wú)轉(zhuǎn)向之虞。

從供求上來(lái)看，日本供給充裕，而中國(guó)仍處于緊平衡的狀態(tài)。日本在1988年人均住房間數(shù)達(dá)到了1.52間，供給已經(jīng)相對(duì)充裕。而根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國(guó)2020年城鎮(zhèn)人均住房間數(shù)僅為1.06間，10年間人均僅增長(zhǎng)0.13間，按照均速外推，2023年人均約為1.10間，相較日本仍有較大的差距，僅與日本70年代初水平大致相當(dāng)。考慮到2020年之后房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售減速，實(shí)際值只會(huì)更低，我國(guó)房地產(chǎn)供求基本均衡，但遠(yuǎn)未達(dá)到充裕的狀態(tài)。

房租所代表的價(jià)格信號(hào)也可以佐證供給緊張。疫情前房租上漲速度始終高于核心CPI，租房需求一直較旺盛。疫情期間，房租同比增速突然大幅下降，可能是因?yàn)橐咔楣芸氐却驌袅俗夥啃枨?。疫情管控放開(kāi)后，房租同比增速與核心CPI走勢(shì)分化，先行企穩(wěn)回升，表明疫情影響消散后，租賃需求隨即快速回暖，也從側(cè)面證明房屋供給仍然偏緊，從而驅(qū)動(dòng)房租回升。

本輪地產(chǎn)因何下行，如何對(duì)癥下藥

從上文復(fù)盤(pán)來(lái)看，本輪地產(chǎn)行業(yè)收縮與海外常見(jiàn)的貨幣緊縮導(dǎo)致泡沫破裂并不相同，這也可以自房?jī)r(jià)的溫和衰退中得到驗(yàn)證，可以看到，本輪房?jī)r(jià)并沒(méi)有像日本那樣出現(xiàn)劇烈的下跌。

本輪房市行情走低的根本原因在于疫情沖擊居民的資產(chǎn)負(fù)債表及現(xiàn)金流量表，導(dǎo)致居民收入預(yù)期不穩(wěn)定、對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期趨于下行。具體而言，22-30歲人群是購(gòu)置新房的主力軍，然而，16-24歲人口就業(yè)人員調(diào)查失業(yè)率持續(xù)上升，打壓新購(gòu)住房需求，房?jī)r(jià)下行帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)減退和債務(wù)收入比的上升又損害了置換欲望，不利因素疊加使得地產(chǎn)需求恢復(fù)受阻。

此前偏緊的房地產(chǎn)政策進(jìn)一步壓抑了地產(chǎn)需求的釋放。各地政府通過(guò)在購(gòu)買(mǎi)資格、貸款條件、首付利率等方面設(shè)置門(mén)檻，提高了購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，對(duì)于本輪地產(chǎn)周期的下行起到了推波助瀾的作用。

房企信用風(fēng)險(xiǎn)高企同樣影響了居民的投資預(yù)期。2020年后，隨著政策的逐漸收緊，房企融資困難，流動(dòng)性頗為緊張。違約事件頻發(fā)，甚至蔓延至頭部房企，居民“大而不倒”的信仰被打破，風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)一步下降，導(dǎo)致銷(xiāo)售景氣度下滑，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入負(fù)反饋主導(dǎo)的螺旋下行通道。

找到本輪地產(chǎn)行業(yè)下行的關(guān)節(jié)所在之后，政策就可以自供需兩端對(duì)癥下藥。

從需求端來(lái)看，要想扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)周期的下行趨勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最根本的還是要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速，提高主力購(gòu)房人群收入水平，恢復(fù)居民投資信心。短期內(nèi)，則可以通過(guò)降首付比例、降低房貸利率、換購(gòu)住房稅費(fèi)減免、“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低投資地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，刺激釋放地產(chǎn)的潛在需求。

除了挖掘住房等傳統(tǒng)需求之外，政策端還可以創(chuàng)造新需求，例如國(guó)務(wù)院提出的“城中村改造”、“建造平急兩用設(shè)施”，可以為地產(chǎn)市場(chǎng)引入增量。

從供給端來(lái)看，當(dāng)前房企仍面臨較大的融資困難，改善房企流動(dòng)性仍是當(dāng)務(wù)之急。日前，多家頭部房企遭遇兌付危機(jī)，顯示房企流動(dòng)性壓力仍然較大。政策端可以通過(guò)精準(zhǔn)實(shí)施差別化的信貸政策，多渠道滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，緩釋當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力，保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，地產(chǎn)行業(yè)供需循環(huán)貫通，正常運(yùn)轉(zhuǎn)，打破當(dāng)前的“居民-房企”螺旋下降的負(fù)反饋機(jī)制。

地產(chǎn)行業(yè)還能進(jìn)場(chǎng)嗎

悲觀(guān)預(yù)期充分體現(xiàn)，股價(jià)處于安全區(qū)間。在房地產(chǎn)業(yè)大幅下行后，市場(chǎng)悲觀(guān)情緒已經(jīng)在股價(jià)中充分得到體現(xiàn)，當(dāng)前行業(yè)整體市凈率持續(xù)下行，已經(jīng)持續(xù)低于“1”關(guān)口，股價(jià)整體已經(jīng)下行至高性?xún)r(jià)比區(qū)間，勝率和賠率均相對(duì)較高。

供給側(cè)劇烈出清，現(xiàn)有標(biāo)的有望充分受益。2023上半年共有106家房企被發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)，當(dāng)前供給側(cè)大幅出清，部分實(shí)力較弱的中小企業(yè)，甚至頭部房企被震蕩出局，現(xiàn)存企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表也受到了創(chuàng)傷，投資意愿較低，未來(lái)供給端將相對(duì)乏力，隨著需求逐步回暖，現(xiàn)有標(biāo)的市場(chǎng)份額將逐漸擴(kuò)大，業(yè)績(jī)也有望自底部逐步企穩(wěn)回升。

政策呵護(hù)態(tài)度明顯，業(yè)績(jī)估值共振有望實(shí)現(xiàn)“戴維斯雙擊”。在政治局會(huì)議定調(diào)后，地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)政策密集期。中央多部門(mén)會(huì)合地方政府動(dòng)作頻頻，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)有望企穩(wěn)，帶動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)改善。市場(chǎng)情緒也有望在“鐘擺效應(yīng)”作用下回?cái)[，帶動(dòng)行業(yè)整體估值回升。地產(chǎn)企業(yè)市值有望創(chuàng)出新高。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前仍存在左側(cè)布局機(jī)會(huì)，此時(shí)入場(chǎng)仍有望抓住地產(chǎn)股的“主升浪”。

763人已贊賞 >

敬原創(chuàng)，有鈦度，得贊賞

贊賞支持

0

1

0

掃描下載App