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根據(jù) Wind 的數(shù)據(jù)整理，2021-2023年房地產(chǎn)境內(nèi)債總償還量分別為 7790、3817、3541億元，因此從中期來看，境內(nèi)債高峰已經(jīng)過去，房企境內(nèi)債的償付壓力將得到一定幅度的緩解；2021-2023年房地產(chǎn)境外債到期償還量分別為 3451、3779、2769億元，仍在穿越高峰期，雖然2022 年到期壓力較2021年進(jìn)一步提升，但2023年也將有小幅度的緩解。

具體到2022-2023年的償還節(jié)奏，境內(nèi)債方面，2023年Q1-Q4 分別為1423、1565、1270、769億元，Q2償還規(guī)模相對較大，Q3-Q4相對有所緩解但仍處于較高水平。境外債方面，2023年Q1-Q4 分別為1542、982、923、854億元，壓力也在逐季緩解。盡管年內(nèi)到期壓力最大的Q1已經(jīng)過去，但部分房企下半年債券到期規(guī)模仍然較大，還債壓力可能邊際上有所放大，Q3仍然會迎來負(fù)債到期的小高峰，房企破產(chǎn)、暴雷的風(fēng)險依舊存在。

2023年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為“先揚后抑”。隨著疫情的放開，前期疫情下剛需、剛改等客戶需求的積壓得到了集中釋放，樓市“小陽春”如期而至。

但進(jìn)入4月，市場恢復(fù)的行情未能得到持續(xù)，購房者購買信心及市場預(yù)期逐漸恢復(fù)冷靜。7月17日上午，國家統(tǒng)計局公布了2023年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，2023年上半年商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴(kuò)增4.4個百分點，累計增速連續(xù)下滑，增速回歸至年初市場水平。商品房銷售額63092億元，僅僅增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。

從整體來看，上半年商品房銷售面積、金額累計同比均好于去年全年，但在走勢上，自一季度沖高后維持回落態(tài)勢，市場仍處于相對疲軟狀態(tài)。

同時數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴(kuò)增0.7個百分點，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)4個月呈下滑趨勢。綜合而言，房地產(chǎn)投資仍將處于低位，但是隨著房地產(chǎn)市場逐步完善調(diào)整，房地產(chǎn)投資也將逐步回到合理水平。

同時根據(jù)克而瑞發(fā)布的上半年房企銷售榜單統(tǒng)計整理，上半年全口徑銷售額超千億元的房企有6家，較2022年同期減少2家；銷售額超過百億元的房企則有74家，較上年同期減少9家。

從榜單TOP10來看，保利、萬科、中海分別以全口徑銷售金額2366億元、2018億元和1785億元，位列榜單前三位?？梢钥闯觯阡N售額方面，國央企仍為主力，保持較強(qiáng)韌性，6家千億房企中4家為國央企。2023年上半年，百強(qiáng)房企格局繼續(xù)分化，TOP10房企“重新洗牌”，融創(chuàng)、金地跌落榜單，碧桂園下跌5名；而福建本土企業(yè)建發(fā)房產(chǎn)，則從上年的第16位強(qiáng)勢躍升至第9位；杭州房企濱江集團(tuán)從上年的13位上升至第10位。

從中也可以看出，民營企業(yè)掉隊嚴(yán)重，中小房企競爭力不足，部分地方優(yōu)質(zhì)房企沖勁較強(qiáng)，躋身前列。

自去年四季度以來，房企融資端政策放松，但是監(jiān)管設(shè)置的融資條件，對各類型房企并不平均。融資的放寬多限于一些優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，大多數(shù)民營房企融資難的困境，仍然沒有得到大幅度的緩解，融資難、融資貴的問題仍有待解決，整體房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍然處于筑底階段。

2023年上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。一季度及二季度融資規(guī)模環(huán)比、同比均呈現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢。2023年上半年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，境內(nèi)發(fā)債主要仍以國企、央企為主。在融資困難、銷售阻滯的雙重壓力下，今年不少房企深陷資金流動性的危機(jī)。再加上當(dāng)前樓市的低迷走勢，將直接導(dǎo)致房企融資困難進(jìn)一步加劇。

7月10日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，對去年11月出臺的房地產(chǎn)“金融16條”，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，延長有關(guān)政策適用期限。

7月14日，央行再次表態(tài)，將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，配合相關(guān)部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

雖然上述兩則救市信號有助于緩解房企資金壓力，提振樓市信心，但在政策上暫時無實質(zhì)性的刺激，多為規(guī)范市場秩序，以及對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，政策力度限于“托而不舉”。同時，2023年下半年房企還將面臨較大規(guī)模的債務(wù)到期，三季度仍然會迎來到期的小高峰。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最大的核心問題仍在于居民對市場的預(yù)期以及自身購買力。結(jié)合7、8月為傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，如若無實質(zhì)性的利好政策落地，市場信心將很難被修復(fù)，房地產(chǎn)市場仍將處于低迷狀態(tài)甚至可能出現(xiàn)再次筑底的情況。

接下來，對房企而言，除了實力雄厚的央企、國企外，民營房企的現(xiàn)金流危機(jī)或?qū)⒊掷m(xù)保持在一個較為嚴(yán)峻的形勢，需要盡快的進(jìn)行調(diào)整，做好下半年的營銷策略鋪排，迎接新一輪市場的考驗。與其坐等利好政策的落地，不如先從自身整裝待發(fā)。

上市房企要做好市值管理，避免退市風(fēng)險，同時應(yīng)積極促進(jìn)現(xiàn)金回流與化解債務(wù)問題，積極探索意向投資者；把握城市機(jī)遇，加快銷售回款；充分利用政策支持，在信貸、債券、股權(quán)等方面積極融資，保持財務(wù)穩(wěn)?。煌瑫r在當(dāng)前市場產(chǎn)品快速的迭代更新，極為“內(nèi)卷”的情況下，通過提升產(chǎn)品力從而脫穎而出也是重中之重。

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