圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)
文｜深眸財(cái)經(jīng)，作者｜張未
近期，有知情人士稱自如考慮最早在4月份IPO，相關(guān)方回應(yīng)不予置評(píng)。
在討論自如的資本化故事之前，自如可能隱藏的極大風(fēng)險(xiǎn)：自如式的長(zhǎng)租公寓，會(huì)是一個(gè)好的商業(yè)故事嗎？
“來(lái)看房、租房的，有70%的都是剛剛工作的年輕人。”這屆年輕人在被社會(huì)“毒打”之前，還有可能先掉進(jìn)租房的坑里。
房租到期不退押金、以電器維修費(fèi)用亂收費(fèi)等情況，讓租客防不勝防。即便是長(zhǎng)租公寓也少不了被投訴的情況，翻看黑貓投訴的數(shù)據(jù)，自如的投訴量達(dá)到11085條，滿意度為三星。
有關(guān)自如的議論聲從未停止。
“值得信賴的品控、省心的售后服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化的管理”這是來(lái)自北京的琪琪，在被問(wèn)到人們?yōu)楹芜x擇長(zhǎng)租公寓時(shí)的回答。
這是租客選擇長(zhǎng)租公寓的原因之一，也是令租客失望的原因之一。
“上述三點(diǎn)自如做得并不好，反之，自如有很多隱形坑，算下來(lái)花費(fèi)的錢是一筆大開(kāi)銷，花錢容易要錢難，投訴也不管用，感覺(jué)自己像個(gè)冤大頭。”誰(shuí)也沒(méi)想到，在琪琪說(shuō)完選擇的原因之后，圍繞這上述三點(diǎn)選擇的理由，挑出了諸多問(wèn)題，直至對(duì)話結(jié)束時(shí)琪琪對(duì)自如的槽點(diǎn)還憤憤不平。
自如的長(zhǎng)租公寓真的像琪琪所說(shuō)的那樣嗎？
自如提供的專業(yè)服務(wù)與規(guī)范化管理，是與傳統(tǒng)租房行業(yè)的差異所在。自如就像個(gè)“新手包”，對(duì)于剛出社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)較差，不會(huì)維修設(shè)備、處理家居事務(wù)的人而言較為友好。
家庭服務(wù)和生活服務(wù)，更是自如吸引租客的一個(gè)閃光點(diǎn)，其中包括保潔、維修、搬家等問(wèn)題，能夠?yàn)橄M(fèi)者省時(shí)省力。
只是“性價(jià)比”不佳，讓許多年輕人望而生卻。
以上服務(wù)并非免費(fèi)，而是包含在了房租之內(nèi)。自如的房租支出有四部分：押金（一個(gè)月房租）+服務(wù)費(fèi)（10%）+房租+水電燃?xì)?，像這部分服務(wù)費(fèi)，算下來(lái)一年能夠給予自如1.2倍房租的收入。
收了服務(wù)費(fèi)，但服務(wù)水平卻不一定得到保障，據(jù)了解，自如的家庭服務(wù)質(zhì)量參差不齊，不同區(qū)域間的口碑并不一致。
從北京和成都都居住過(guò)自如公寓的AA表示，“北京的自如服務(wù)不錯(cuò)，家里出現(xiàn)的問(wèn)題一般都能解決，而成都的不太行，家里熱水器壞了找管家反饋幾天都還沒(méi)解決，最終還是自己掏錢。”
與此同時(shí)，自如也有許多隱形坑。
比如，自如的系統(tǒng)不夠人性化，押金難退，還被莫名違約。
曾在深圳居住過(guò)的小張，就有過(guò)類似問(wèn)題，“我本來(lái)是12月到期的合同，但我11月準(zhǔn)備提前退租，所以跟管家協(xié)商好，不用退押金，或者把押金當(dāng)作12月的房租，但回到老家兩年之后，我收到了系統(tǒng)的短信，說(shuō)我違約要我賠違約金。”
明明已跟管家協(xié)商好退房流程，且按常理來(lái)說(shuō)，小張也并無(wú)問(wèn)題，但自如方直接給小張判定為違約，不僅說(shuō)明自如的系統(tǒng)并不智能，也反映了自如后續(xù)服務(wù)的雞肋之處。
小張的遭遇并非獨(dú)一份，無(wú)論是黑貓投訴，還是小紅書(shū)、知乎、豆瓣等社交媒體，都有租客反映類似的問(wèn)題，其中多數(shù)人表示，自己莫名受到了來(lái)自自如的短信轟炸，不同號(hào)碼同一消息，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)月。
自如這個(gè)二房東實(shí)在是稱不上出色，不僅租客不滿意，連房東也對(duì)自如失去好感。
長(zhǎng)租公寓主要從業(yè)主端收房，再進(jìn)行裝修、家具裝飾，然后再轉(zhuǎn)租給租客群體，通過(guò)提供房租租賃產(chǎn)品和增值服務(wù)，獲取租金溢價(jià)。
此商業(yè)模式，導(dǎo)致自如在前期裝修要投入較大資金，為了減少前期投入，自如給了房東兩個(gè)選擇方案。
一是，提供了租金抵扣裝修的方案，業(yè)主每年讓出一個(gè)月租金，作為裝修費(fèi)用。
二是，采取增益租模式，業(yè)主承擔(dān)裝修費(fèi)用。2021年2月，自如上線了增益租，主打“租金無(wú)差價(jià)、收益有保底、合約一年起”等創(chuàng)新機(jī)制。
該模式的特點(diǎn)是無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、保底租金。對(duì)房東來(lái)說(shuō)，該模式有收益更高、簽約時(shí)間更靈活。自如承諾業(yè)主收益保底，超出部分租金有分成，業(yè)主只收服務(wù)費(fèi)，無(wú)需擔(dān)心空置期，簽約后都有80%的保底收益；租期也更加靈活，1—8年隨心選。
增益租推出一年后，根據(jù)自如2022年Q1數(shù)據(jù)來(lái)看，增益租的業(yè)主委托量比去年同期增長(zhǎng)超過(guò)400%，由此可見(jiàn)增益租的市場(chǎng)反饋。
增益租看似是自如以價(jià)換量的措施，實(shí)際上背后的生意落在了裝修市場(chǎng)。
自如的裝修風(fēng)格基本是統(tǒng)一的風(fēng)格，而且有大規(guī)模需求，這意味著自如能夠通過(guò)集中采購(gòu)的方式壓低成本，又能通過(guò)大批量的房源吸引包工頭墊資。
對(duì)于業(yè)主而言，空置期是主要虧損因素，自如的增益租便是抓住了這一點(diǎn)。
業(yè)主真的有必要依靠自如才能提高出租率嗎？
答案當(dāng)然是否定的，裝修之后并非價(jià)格不變，價(jià)格自然也是上漲了，此消彼長(zhǎng)后，自如的優(yōu)勢(shì)不過(guò)在于渠道。
只是，自如對(duì)于業(yè)主并不是必選項(xiàng)。當(dāng)前平臺(tái)式的公寓并非只有自如一家，以及小紅書(shū)、閑魚(yú)、58同城等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)中，也暗藏租房業(yè)務(wù)。
自如不僅通過(guò)精裝修提高收租價(jià)格，收取更高的差價(jià)，也使得自己的服務(wù)費(fèi)更加合理，即便裝修后，房子空置期過(guò)長(zhǎng)，自如也可降低房租，最后虧損方只是業(yè)主而已。
在增益租為房東提供所謂保底的“安全感”背后，也有暗藏玄機(jī)。
當(dāng)房源空置率過(guò)高時(shí)，為了降低空置率，減少虧損，自如只需付兩個(gè)月房租就可以違約，對(duì)比自如裝修費(fèi)用所盈利來(lái)看，自如顯然是不虧的。據(jù)知乎上某業(yè)主詢問(wèn)多家裝修公司上對(duì)比來(lái)看，自如給出的增益租方案高出市場(chǎng)價(jià)35%左右。
雖然增益租宣傳的“天花亂墜”，但回歸本質(zhì)來(lái)看，業(yè)主租房本是賺錢，增益租卻把這件事變成了有風(fēng)險(xiǎn)的投資理財(cái)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)并非每個(gè)業(yè)主都愿意承擔(dān)。
租客吐槽、房東擔(dān)憂，兩方名聲都稱不上好的自如，究竟賺不賺錢？
據(jù)已披露數(shù)據(jù)來(lái)看，2019—2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元，經(jīng)營(yíng)指標(biāo)逐年下降。由此可見(jiàn)，自如過(guò)得并不如意。
去年6月，自如還被爆出裁員的消息。2022年6月，自如就被爆出裁員20%、縮減在管房源15萬(wàn)間的消息，雖官方回應(yīng)不實(shí)，但也承認(rèn)了在進(jìn)行組織優(yōu)化調(diào)整。
自如CEO熊林接受采訪時(shí)曾表示，“我們是一家提供居住產(chǎn)品和生活服務(wù)的科技公司。”從自如官網(wǎng)來(lái)看，自如的業(yè)務(wù)以長(zhǎng)租公寓為主，目前的業(yè)務(wù)包括租房、酒店、家庭服務(wù)、生活服務(wù)。
據(jù)熊林所提，未來(lái)長(zhǎng)租公寓占40%的體量，30%為待開(kāi)發(fā)的居住產(chǎn)品，如旅游市場(chǎng)中的民宿，剩下30%則是衍生服務(wù)，比如家庭服務(wù)和生活服務(wù)。
早期自如主要以長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)為主，也就是賺取租客和房東之間的價(jià)格差。據(jù)部分媒體報(bào)道，自如對(duì)多數(shù)房東提出每年的租金漲幅在3%左右，但是對(duì)租客提出每年的租金漲幅在10%左右，其中的差價(jià)便是讓自如賺了。
自如的漲價(jià)也并非沒(méi)有限制，像監(jiān)管部門的介入也會(huì)影響自如后續(xù)依靠漲幅帶來(lái)的收入。去年5月30日，《北京市住房租賃條例》通過(guò)審議并正式公布，在去年9月1日就已開(kāi)始實(shí)施。當(dāng)前的住房租金上漲過(guò)高，將受到監(jiān)管部門的干預(yù)。
就核心業(yè)務(wù)來(lái)看，出租率是衡量自如盈利能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。雖自如并未整體公開(kāi)2022年出租率，但資管平臺(tái)2022年年度報(bào)告顯示，新增自如寓超過(guò)150棟，出租率超過(guò)98%。
據(jù)邁點(diǎn)空間租賃數(shù)據(jù)，今年2月，自如在十城掛牌量均出現(xiàn)了不同程度的下降，其中上海和成都掛牌數(shù)據(jù)下降幅度較大，相對(duì)1月分別下降房源3224間和3056間。
住房租賃市場(chǎng)中，自如的對(duì)手也并不少。萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、碧家國(guó)際社區(qū)、保利公寓等房企系公寓，比起自如這類“中介”系長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，在房源和資金方面具備更強(qiáng)大的實(shí)力。
回顧歷史，單靠長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)為主的公司也沒(méi)有一個(gè)好結(jié)局，青客公寓、蛋殼公寓都曾登陸納斯達(dá)克，可惜走入破產(chǎn)只花了兩年時(shí)間，后者不到一年半。
如今，自如改變了策略，開(kāi)始從長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)向“居住與服務(wù)”轉(zhuǎn)變。
得益于自如的房源渠道和數(shù)據(jù)，及增益租帶來(lái)的裝修業(yè)務(wù)，自如推出了“智愛(ài)家”主攻裝修市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)顯示，自如每年交付的裝修單量達(dá)到7.5萬(wàn)單，從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，自如家裝的供應(yīng)商超過(guò)300家。
做家裝市場(chǎng)需要最基本的三項(xiàng)：裝修風(fēng)格、質(zhì)量安全及售后服務(wù)。
首先自如在設(shè)計(jì)上就落后一步，家裝和租房完全是兩個(gè)概念，首先自如租房的人群主要以尋求便利的年輕人為主，主要追求便利與服務(wù)。而家裝市場(chǎng)，自如無(wú)法“復(fù)制粘貼”，因?yàn)榧已b市場(chǎng)中更追求個(gè)性化需求，需根據(jù)業(yè)主的要求來(lái)調(diào)整。
自如拿到的價(jià)格不一定比頭部家裝公司低，因?yàn)樽匀缭诿鎸?duì)多樣化需求時(shí)，批發(fā)的價(jià)格也不再具備。包括消費(fèi)者在選擇上，會(huì)偏向于深耕市場(chǎng)的頭部家裝品牌。
至于售后服務(wù)，自如連租客的售后口碑都褒貶不一，還有試錯(cuò)成本，更別說(shuō)比肩家裝市場(chǎng)的企業(yè)了。
從智愛(ài)家的定位來(lái)看，智愛(ài)家主打的是“產(chǎn)品化設(shè)計(jì)智能家裝”理念，也就是智能家裝領(lǐng)域，作為“二房東”出身的自如，不具備研發(fā)基因，天生就慢一條腿走路。
增益租的模式，雖然使得自如從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，但長(zhǎng)租行業(yè)低回報(bào)率的性質(zhì)卻扼住了自如的咽喉，尋求智能家裝顯然不是一個(gè)好辦法，唯一的破局之道也許是以量取勝，提高房源數(shù)量，但“二房東”抓不住房企系企業(yè)的公寓。
于租客而言，自如公寓“并不省心”，于業(yè)主而言，自如公寓“回報(bào)看天”。不可否認(rèn)，自如在某些方面確實(shí)解決了一部分的社會(huì)問(wèn)題和需求，但同時(shí)也衍生了一些新的煩惱，如何在盈利與持續(xù)化經(jīng)營(yíng)上找一個(gè)平衡，還得上下求索。
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