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文 | 節(jié)點商業(yè)組，作者 | 七公
“水深火熱”的房地產市場，終于在2023年迎來轉機。
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國房地產開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月下降10%，增速回升4.3個百分點。
同期，全國商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，較去年1-12月下降24.3%，增速回升20.7個百分點；全國商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增速回正為3.5%。
圖源：國家統(tǒng)計局
整體來看，行業(yè)并沒有一下子進入較熱的位置，但主要指標突破臨界點，房企融資和拿地信心邊際改善，草蛇灰線的“小陽春”跡象還是能察覺得到，以及“金融16條”和“三支箭”等利好政策的先后落地，“兩會時間”明確的發(fā)展風向標，曙光已然破曉。
站在新一輪周期的起點，牌局里的時與勢將如何演變？又有哪些“選手”能平穩(wěn)過渡？本文嘗試用六個關鍵詞做解讀。
最近一段時間，關于房地產市場，“回暖”和“蘇醒”是我們頻繁提及的兩個詞。
去年底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內容涉及房地產融資、做好“保交樓”金融服務、推進受困房地產企業(yè)風險處置等共計16條措施，即業(yè)內俗稱的“金融16條”；疊加政策射出“三支箭”，以信貸+債券+股權的猛烈“組合拳”，疏導行業(yè)的流動性危機。
這意味著，監(jiān)管對房地產的態(tài)度開始從限制轉向支持，從之前的穩(wěn)樓市降低購房者壓力，逐漸轉向穩(wěn)房企、穩(wěn)預期，尤其指出要對各類市場主體一視同仁，支持優(yōu)質民營企業(yè)依法上市融資、并購重組。
在融資端全面“回暖”的背景下，諸如龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、中海地產等一批班級“三好生”，率先拿到“入場券”。
簡單回顧，2022年5月、8月、11月、12月，龍湖集團分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS、15億元中期票據(jù)、20億元中債增全額擔保債券、7億元“內保外貸”，全年共計融資92億元；
2022年9月，由中債信用提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保”，碧桂園完成2022年第一期中期票據(jù)發(fā)行的簿記建檔工作，本金總額15億元；
2022年10月，中海地產150億元公募債獲批通過；
2022年11月，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行
……
由此，很自然地引發(fā)一個思考：如何才能被戴上“小紅花”？探幽索隱，穩(wěn)健的財務狀況和足夠高的債務安全線是上述幾家企業(yè)的共性。
不妨拿龍湖集團管中窺豹。
財報顯示，2022年，該公司營業(yè)收入同比增長12.17%至2505.7億元，股東應占溢利同比增長2.13%至243.6億元，基本面穩(wěn)中有進。
截至2022年12月31日，其資產負債率（剔除預收款）為64.8%，凈負債率為58.1%，現(xiàn)金短債比達到3.52倍，“三道紅線”連續(xù)7年綠檔；平均貸款年限為6.67年，平均借貸成本僅為4.10%，融資成本持續(xù)低位運行。
進一步地，為了最大限度出清風險，確保2023年輕裝上陣，龍湖集團已把一年到期短期債務壓降到10%，1-3年及3年以上的債務比例分別為43%、47%，又于2022年下半年提前償還了兩筆2023年到期的美元債，外幣債務掉期比例為98%。
說到底，“打鐵還需自身硬”，要成為“優(yōu)等生”，除了良好的“造血能力”，必須牢鑄底線思維，懂得對杠桿敬畏，對負債克制，并以此嚴格要求自己，才能抵御暴風雨。
隨著融資端的全面“回暖”，“蘇醒”則成為行業(yè)的另一個顯著特征，無論是成交量，還是找錢的密集度，都釋放出久違的積極意義。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年2月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。
其中，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增長42.98%；龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額174.1億元，同比增長86.2%；中海地產實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約274.24億元，同比增長153%……
同樣的勢頭還在債市和股市出現(xiàn)。2月份，萬科、新城控股、美的置業(yè)等部分房企中票獲交易商協(xié)會接受注冊，另有保利發(fā)展、招商蛇口、碧桂園等超過28家企業(yè)，宣布股權再融資計劃。
今年兩會中，政府工作報告對房地產做了如下闡述：“……有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”
短短幾十個字，其實已經為虧卯兔年的工作定調：2023年將繼續(xù)關注房企風險，繼續(xù)落實資產負債表的優(yōu)化。不僅如此，防風險還將是地產業(yè)中長期發(fā)展的主旋律之一。
新的形勢下，主動調整，徹底改變高負債、高杠桿、高周轉的“三高”模式，固然是企業(yè)應對危機、駕馭“變局”的根本之道，可很多時候，歷史轉折中往往蘊藏著巨大契機。
就像“黑天鵝之父”納西姆·尼古拉斯·塔布勒在《反脆弱：從不確定性中獲益》一書中寫到的：“有些事情能從沖擊中受益，當暴露在波動性、隨機性、混亂和壓力、風險和不確定性下時，它們反而能茁壯成長和壯大。”
具體而言，經過多輪調控和優(yōu)勝劣勢后，目前行業(yè)正駛入健康軌道，并愈發(fā)向“馬太效應”靠攏。
遵照經濟和商業(yè)演進規(guī)律，在分化加劇階段，優(yōu)質房企因為得到政策力挺，以及內在的規(guī)模、資金、品牌底色和成熟的戰(zhàn)略戰(zhàn)術，通常能打開脫穎而出的窗口，斬獲相對多的新空間，即強者恒強。
過去一年，盡管房企整體的拿地情緒較為低迷，但保利發(fā)展、龍湖集團、濱江集團、越秀地產、華潤置地、中海地產等全國性龍頭企業(yè)，仍然頻頻出手，廣泛布局。
2022年，龍湖集團累計摘得34幅地塊，新增收購土儲建筑面積448萬平方米，集中在北京、上海、蘇州、合肥、西安、成都等多個高能級城市。
濱江集團和越秀地產則在區(qū)域土拍市場表現(xiàn)搶眼。前者以拿地金額403億元，拿地面積177萬平方米，領跑長三角地區(qū)；后者以拿地金額211億元，拿地面積123萬平方米，排在華潤置地和保利發(fā)展后面，位列粵港澳大灣區(qū)第三。
來到2023年，抓住賽道的結構性機會，龍湖集團瞄準長三角和華中地區(qū)，再度新增收購土儲總建筑面積12萬平方米。
在節(jié)點財經看來，愿意主動拿地，愿意加大投入，既是優(yōu)質房企對后市的堅定看好，也有基于本身實力的果敢，背后支撐他們的恰恰是多年未雨綢繆、持重經營，“增肌控重”，由此形成的彈性、韌性、塑性，既能承重負荷、壓而不折，也能洞悉趨勢、實時反彈延展。
事實上，今年政府工作報告中，“涉房”內容還在“擴大國內需求”和“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”兩個大項中體現(xiàn)：實施城市更新行動；加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。
無疑，先行者已捕獲信號，并前瞻備糧。
“誰無暴風勁雨時，守得云開見月明”，縱觀近三年的房地產市場，大致如此。在賽道大面積出清和格局重塑的過程中，總有一些企業(yè)能等到光明。
當下，這場史無前例的深度變革仍余震綿綿，但處在承前啟后的特殊節(jié)點，人們對美好生活的強烈追求糅雜曾鬧得沸沸揚揚的“保交付”事件，使房企面臨的挑戰(zhàn)更加復雜，對核心競爭力的考驗也更加多維，除了前文提到的財務基本面和債務安全線外，產品力和交付力越來越成為玩家們存量競爭時代的“勝負手”。
易居企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2022年，位于住宅頂端的高改項目，成交量同比增幅達到10%，屬實為市場波瀾下，罕見增長的一個類別。
高端產品的熱銷，說明主流置業(yè)需求正在發(fā)生變化，從剛需、剛改往改善，甚至高端改善躍遷，且該趨勢在2023年得到快速印證。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-2月，改善四房成交占比繼續(xù)提升，改善型大面積段產品市場熱度繼續(xù)走高：長三角區(qū)域100-140㎡面積段產品成交占比同比大幅提升8.4個百分點，珠三角區(qū)域120-160㎡面積段產品成交占比同比提升2.2個百分點。
向上漂移的消費動向，讓長期布局高量級城市，重視產品力進階的公司感受明顯，且清楚地反映在成果上。
據(jù)節(jié)點財經了解，龍湖集團自2022年末起，接連推出高定產品線御湖境、云河頌、青云闕。
其中落于北京、上海、泉州等城市的御湖境項目，開年即取得不俗的成績：首開去化率達到了九成，泉州御湖鏡開盤2小時，約445套濱水奢宅被一掃而空；在上海，龍湖松江御湖境的發(fā)布會現(xiàn)場，為了接待問訊趕來的1000多名購房者，主辦方不得不緊急加開3個分會場。
再如華潤置地在成都匠心打造璽宸上院，2022年12月首批次開盤，一周內64套疊拼全部清盤；萬科觀承別墅·大家，得益于眾多在京高凈值人群的關注與青睞，2022全年成交173套房源……
再來說說交付力。其實，交付力和產品力本就相輔相成，正所謂“品質交付”，品質和交付缺一不可。
2022年下半年，一個重大的議題便是“保交樓、保民生”被提至C位，首次出現(xiàn)在頂層會議中。交付力，因此被視為衡量房企綜合實力的硬指標，房企品牌價值的內涵表達。
從實際情況來看，頭部房企大多能緊跟國家政策指引，以優(yōu)秀的交付力壓實社會責任，“如約保質”，對外傳遞放心買、放心住的聲音。
2022全年，龍湖集團共交付超11萬套住宅，100%按期交付，更有超40%項目實現(xiàn)提前交付，交付滿意度約90%；碧桂園累計交付近70萬套房屋；美的置業(yè)提前和如期交付超8萬套房；旭輝集團在全國交付近7.7萬套新房……
行之文末，文章開篇問題早已給出答案。當新的大幕緩緩拉開，那些做好“腳注”，即擁有穩(wěn)健的財務狀況和足夠高的債務安全線，恪守初心，立足長期產品力和交付力的優(yōu)質房企，經受住了市場的考驗，也必將得到市場犒賞。
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