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無論中外，人們始終對于與世隔絕的小島充滿美好幻想。金庸筆下的桃花島，丹尼爾·笛福的《魯濱遜漂流記》，在無人的小島上蓋間小屋，喂馬劈柴，面朝大海，春暖花開，從此只需關心糧食和蔬菜。
而這個夢想也是有可能實現(xiàn)的。
近日，34歲女子在日本買70萬平方米小島成為“島主”的新聞引發(fā)熱議，購買無人島一時備受關注。
買下日本一座70萬平方米小島的中國女子。/截自齊魯晚報果然視頻
實際上，相比國外比較成熟的無人島購買模式，國內早在2003年也已出臺了《無居民海島保護與利用管理規(guī)定》，明確允許個人或機構開發(fā)利用無居民海島。
更有人拿自然資源廳公布的“無居民海島的使用權出讓最低標準”計算，想要在遼寧省內nèng座小島旅游度假，只需要3700元就能承包下面積一公頃的無人島，一平米的價格只要三毛七分錢，四舍五入等于白給。
但說歸說，算歸算，無人島允許個人開發(fā)至今已近20年，但目前此業(yè)務在國內尚屬起步階段。原因無他，就是成本高、收益難。
很有可能，懷揣著一顆“島主夢”的你，好不容易通過了層層程序和審批，到頭來才發(fā)現(xiàn)“守島”或許比“買島”更難。這無異于誤以為自己玩的是《動物森友會》，開機了才發(fā)現(xiàn)原來是《絕地求生》。
醒醒吧，買島真要這么好，那還能輪得到你？
如何成為無人島的“島主”？2003年出臺的《無居民海島保護與利用管理規(guī)定》中對此做了明確規(guī)定。
單位和個人利用無居民海島，應當向縣級以上海洋行政主管部門提出申請，并提交包括個人資信證明、海島利用方案、利用海島的保護方案、無居民海島利用申請書等在內的申請材料。
數(shù)據顯示，截至2020年，我國總計有11000多個海島，無居民海島約占全部海島個數(shù)的96%。
值得注意的是，從所有權來看，無居民海島屬于國家所有，國務院代表國家行使無居民海島所有權，個人或機構可以申請的只是使用權，而無居民海島利用期限最長不得超過50年。
換句話說，所謂“島主”，是不存在的。
不僅土地和島嶼都歸國家所有，且根據定義，“無居民海島，是指在我國管轄海域內不作為常住戶口居住地的島嶼、巖礁和低潮高地等”，這意味著一旦島主長住在島上，這島不是‘無人島’了。
被圈內人稱為“中國私人島嶼第一人”的林東長期關注島嶼交易開發(fā)。早在十多年前，林東就與圈子里的人開始在國外買島，并參與發(fā)起了“島主聯(lián)盟”。在他看來，國內關于無人海島的政策與國外有很大的區(qū)別。
“國外是開發(fā)利用與私人島嶼并重的，而國內的海島目前只允許開發(fā)利用，也就是說不存在私人使用的可能。”林東曾在時代周報的采訪中指出。
按照規(guī)定，如果三年內不在島上開發(fā)利用，政府還會依法收回使用權，這是為了避免待價而沽的圈島、囤島行為。
審批制主導的無人島開發(fā)致使其很難進行市場化轉讓，這意味著，如果開發(fā)不成功只能讓島砸在自己手里，連接盤俠都找不到。
無人島生意并不是一手交錢一手交貨那么簡單。正因如此，從浙江、海南、廣東、廣西再到遼寧，越來越多的省份放開了無人島開發(fā)，并且每次都能引發(fā)大眾的熱烈討論，然而實際情況卻是叫好不叫座，真正咨詢無人島生意的投資人微乎其微。
這就像一款外表華麗卻體驗極差的氪金游戲，無論怎么叫喊“萬元當島主，是兄弟就來上島”也很難再讓玩家無腦打錢，不少退服的老玩家紛紛表示，氪金也不保證能贏的游戲還是第一次玩。
很多人看到無人島這比自己老家的宅基地還便宜的價格，紛紛躍躍欲試。尤其是熟讀種田文的中二網友，表示這劇情我熟，開局一個島，靠勤勞的雙手種出一個日不落帝國。
然而無人島生意長期被視為富人樂不是沒有道理的，真正的無人島開發(fā)比動森游戲還要肝，有的人甚至從富翁活活肝成了老賴。
無人島游戲入場的價格的確不貴，參照《無居民海島使用權出讓最低標準》，即使是最優(yōu)質的一等島，如果只是原生態(tài)利用，用作旅游娛樂一年下來每公頃不到一萬塊錢。
然而如果你想建酒店民宿就屬于重度使用，不僅要經過審判，價格也會飆升至十幾倍，如果還想填海造陸搞一些違章建設，價格會直接暴漲到2455萬元每公頃。
一等無居民海島的使用權出讓標準 圖源：《無居民海島使用金征收標準》
這樣的價格標準，加上早早禁止房地產業(yè)上島，其目的非常明顯，就是鼓勵從生態(tài)保護的角度開發(fā)無人島而不是經濟開發(fā)。
2011年11月，寧波象山大羊嶼島作為全國第一個公開拍賣招標的無人島，以2000萬的價格被寧波高寶投資有限公司拍下，結果光是項目環(huán)境評估就用了一年半，直到2013年六月才正式動工。
google地圖上顯示的大羊嶼島。/google地圖
即使能順利地通過審批，噩夢卻才剛剛開始。投資者很少有開發(fā)無人島的經驗，這常讓人錯誤估計海島基礎配套設施建設的成本。
同樣的建造規(guī)格，在無人島上建造所需的成本，至少是陸地上建造的三倍。在動森游戲里，靠著猛男撿樹枝和種水果，即使每天被黑心資本家貍貓剝削，也總能把自己的小島做大做強。
而在現(xiàn)實的無人島開發(fā)里，平常價格200元的沙子運到島上就要1200到1500元，一個碼頭就要用掉兩三千萬。
除此之外，如果不想辛辛苦苦建好的島被一場臺風打回原形，就要修建用以保護的海壩，而這種項目是按億算錢的。
大羊嶼島在建設酒店一期的時候，光是發(fā)電就用了6000萬元。根據規(guī)劃方案，項目原本計劃投資5億元，分3期進行施工建設，打造成為以游艇業(yè)為主，具備特色休閑和度假項目的高端旅游海島。結果一期還沒建完，就因為資金短缺被迫中斷了。
同樣是在2011年，寧波富商黃益民以344萬的價格拿下了寧波象山旦門山島，成為中國第一個正式擁有個人無人島的“島主”。
就在領取“島主證”前的幾個小時，黃益民還帶著朋友在旦門山島上暢想未來，宣稱要花十個億在2020年前把他的島打造成高端旅游休閑基地，現(xiàn)在2020年過了一大半，10億丟進去連水花都沒有，黃益民早已因為金融借款合同糾紛成了“老賴”。
靠海島生意發(fā)財?shù)牟皇菦]有，財經作家吳曉波早在1999年，就斥資50萬元買下千島湖半島，將其命名為“楊梅島”，并種了大片楊梅樹，后來吳曉波將島上自產楊梅制成楊梅酒在“吳曉波頻道”中售賣，5千瓶酒33小時售罄，獲利百萬，成為島嶼開發(fā)的經典案例。海南蜈支洲島也成為了今天的熱門景點。
只是不是每個投資者都有吳曉波的名氣，也不是每座島都有著蜈支洲島靠近三亞的地利?？傮w來看，雖然中國擁有不少資源優(yōu)越的大島，但無人島開發(fā)仍然以爛尾居多。反而是以珊瑚小島居多的馬爾代夫，卻將這些原本不值錢的碎鉆串成了一條世界知名的項鏈。
馬爾代夫海島旅游業(yè)的成功，首先得益于其統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃。馬爾代夫在海島開發(fā)過程特別重視海島前期規(guī)劃，每一個無居民海島的開發(fā)，均先由一個經濟主體（投資公司）向政府租賃一個無居民海島，在海島上建一家酒店，以完整、獨立、封閉式的度假村模式經營發(fā)展。
雖然馬爾代夫在無人島開發(fā)上也有著即低層建筑、低密度開發(fā)、低容量利用和高綠化率的三低一高的要求，但與中國開發(fā)權由原海洋局掌管，招商引資靠招商局統(tǒng)籌，規(guī)劃建設涉及規(guī)劃局和住建局，項目論證需經發(fā)改委批準的多部門共治模式不同，馬爾代夫的無人島開發(fā)有專門的部門統(tǒng)一管理。
對于一個以海島旅游為經濟支柱的國家來說，顯然不能是把島賣出去就完事了，該部門還會負責物流、垃圾處理、機場等基礎建設方面的配套，酒店只需負責島上的能源供應、污水處理、垃圾回收、供水、沙灘養(yǎng)護、防治植被退化、固體垃圾搜集及處理等具體事務。
當然作為條件，馬爾代夫政府通常擁有酒店的產權，通過公開競標出租經營權的方式來吸引國內外投資者，租期通常為20至30年。
這樣的模式能讓投資者快速進入運營狀態(tài)，短期內實現(xiàn)盈利，而需要平地起高樓的中國無人島玩家，在真正開發(fā)完成那刻，也同時進入了使用權限倒計時。
抱著賺錢目的而來的大老板，最后很可能發(fā)現(xiàn)自己是用一兩個億做了慈善。
參考資料：
快報
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