他分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，過(guò)去的十年中，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了從粗放式的高速、投機(jī)型、高杠桿發(fā)展，走到到今天更多企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的新模式。

在大浪淘沙過(guò)程中，一部分優(yōu)秀企業(yè)繼續(xù)保持著在整個(gè)市場(chǎng)中的地位和良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但也有一部分企業(yè)被淘汰出局。在鈦媒體為籌備本次峰會(huì)所進(jìn)行的調(diào)研中看到，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為“市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，消費(fèi)者缺乏信心”是房企面臨的最大難題。隨著11月國(guó)家提振市場(chǎng)資金流動(dòng)性的三支箭政策相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)利好，而12月防疫政策松綁，疫情管控放開(kāi)，但傳導(dǎo)到地產(chǎn)企業(yè)還有待時(shí)日。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)在這個(gè)過(guò)程中開(kāi)始出現(xiàn)新的變化，頭部房企為迎接市場(chǎng)復(fù)蘇紛紛提前做出準(zhǔn)備性動(dòng)作。

今年八九月份，鈦媒體研究院針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)了走訪調(diào)研，通過(guò)這些企業(yè)對(duì)相關(guān)問(wèn)題的回答能夠看出，房企未來(lái)發(fā)展的一個(gè)主要趨勢(shì)和目標(biāo)。“越來(lái)越多的企業(yè)希望能夠通過(guò)數(shù)字化，在戰(zhàn)略上和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)距離”，同時(shí)更有頭部的房地產(chǎn)企業(yè)，“通過(guò)數(shù)字化將企業(yè)轉(zhuǎn)型成為一家由技術(shù)和數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的公司，從而找到企業(yè)發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。”萬(wàn)寧表示。

但是，不太樂(lè)觀的是，由于市場(chǎng)環(huán)境與企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的影響，中國(guó)房企普遍縮小在數(shù)字化方面的投資，我們的調(diào)研中2022年89%的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化相關(guān)投入占營(yíng)收比率低于0.5%。同時(shí)我們看到2023年企業(yè)數(shù)字化投入進(jìn)一步縮小，有79%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少數(shù)字化投入，有22%的企業(yè)會(huì)減少50%的數(shù)字化投入，只有7%的房企選擇繼續(xù)增加房地產(chǎn)數(shù)字化方面的投資，這將是一個(gè)分水嶺值得大家給予關(guān)注。

企業(yè)會(huì)把僅有的預(yù)算投向那個(gè)地方呢？可以看到，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，更多的企業(yè)希望將數(shù)字化的重心放在提升企業(yè)精細(xì)化管理的方面，形成企業(yè)更持久和長(zhǎng)期的穿越周期的能力。其次，數(shù)據(jù)治理、數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)決策數(shù)字化排在了企業(yè)數(shù)字化重點(diǎn)的前幾位。

不過(guò)，不確定性下的確定性在于，越是業(yè)績(jī)表現(xiàn)好的頭部房企越會(huì)在數(shù)字化上給予更多的資源支持，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)借助數(shù)字化所提供的新能力來(lái)發(fā)展多元業(yè)務(wù)，向運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。

萬(wàn)寧分析，由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑，競(jìng)爭(zhēng)加劇，面臨洗牌，尾部企業(yè)、高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和還未開(kāi)始轉(zhuǎn)型的企業(yè)都有被淘汰的可能，市場(chǎng)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的頭部企業(yè)聚集。市場(chǎng)分化加劇，大部分城市的房子可能存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。

而企業(yè)在未來(lái)的一段時(shí)間，開(kāi)始進(jìn)入到商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的階段，很多企業(yè)是會(huì)通過(guò)數(shù)字化手段來(lái)形成全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)品與服務(wù)的新能力，從而越過(guò)分水嶺渡過(guò)地產(chǎn)下滑期。

以下為萬(wàn)寧演講實(shí)錄，略經(jīng)鈦媒體App編輯：

各位在線(xiàn)收看第二屆中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字峰會(huì)的觀眾朋友們，上午好！非常高興能夠在這里跟大家分享一下鈦媒體近期對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些研究和思考。

首先從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)是高度正相關(guān)的，那在這樣一個(gè)環(huán)境下，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，就像我們這次大會(huì)所提出來(lái)的“分水嶺”這樣一個(gè)主題，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于一個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。

今天很多企業(yè)不斷通過(guò)自身能力的構(gòu)建，希望跨越分水嶺，破除瓶頸，為未來(lái)爭(zhēng)取更多發(fā)展空間。過(guò)去的十年中，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了從粗放式的高速、投機(jī)型、高杠桿發(fā)展，到今天更多企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的新模式，在2021年行業(yè)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模達(dá)到頂峰。

在高速發(fā)展的背后，資本無(wú)序擴(kuò)張，脫離了住房本質(zhì)并帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，2021年國(guó)家實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，融資“三條紅線(xiàn)”房貸“兩道紅線(xiàn)”、 供地“兩集中”等調(diào)控政策層層加碼，不斷完善地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房企有序經(jīng)營(yíng)，回歸本質(zhì)。通過(guò)精益管理，控制成本為市場(chǎng)提供高質(zhì)量產(chǎn)品成為所有房企發(fā)展的一個(gè)主要的方向。

在這樣的發(fā)展方向下面我們注意到中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去一段時(shí)間其實(shí)也面臨著很多的新的一些挑戰(zhàn)。由于近期包括疫情在內(nèi)的一些影響，今年整個(gè)房企也面臨著包括資金困難、市場(chǎng)低迷不振的現(xiàn)狀，最近的提振房地產(chǎn)發(fā)展的“三支箭”給我們帶來(lái)巨大的信心支撐。但市場(chǎng)的整個(gè)發(fā)展有滯后效應(yīng)，這個(gè)滯后也體現(xiàn)在了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上面。

以2019年作為一個(gè)基線(xiàn)，可以看到目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年其實(shí)是到了一個(gè)三年來(lái)的空前低點(diǎn)，比正常年份市場(chǎng)跌了將近30%。那在這種銷(xiāo)售下滑的情況下，每一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)除了借助一些信息技術(shù)的幫助來(lái)提振銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以外，更多的是在數(shù)字化手段的幫助下不斷改善企業(yè)內(nèi)部流程，進(jìn)一步控制成本，使得企業(yè)能夠健康順利地發(fā)展下去。 在這種情況下，房企在經(jīng)歷一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，一部分優(yōu)秀的企業(yè)繼續(xù)保持著在整個(gè)市場(chǎng)中的地位和良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但有相當(dāng)多的企業(yè)被淘汰出局。

目前房地產(chǎn)業(yè)面臨市場(chǎng)消費(fèi)力弱、融資、疫情、政策監(jiān)管等多重困難，今年11月國(guó)家三支箭政策齊發(fā)，為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)利好，11月-12月防疫政策松綁，市場(chǎng)基本放開(kāi)，但傳導(dǎo)到地產(chǎn)企業(yè)還有待時(shí)日，地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為“市場(chǎng)低迷，缺乏信心”是房企面臨的最大難題。

在過(guò)去的一段時(shí)間，我們也針對(duì)著中國(guó)房企一直在持續(xù)地進(jìn)行相關(guān)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果其實(shí)也讓我們了解到。越來(lái)越多的企業(yè)希望能夠通過(guò)數(shù)字化，在戰(zhàn)略上和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)距離，更重要的是有一部分的企業(yè)，希望能夠通過(guò)數(shù)字化將企業(yè)轉(zhuǎn)型成為一家由技術(shù)和數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的公司，從而找到企業(yè)發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。這樣的企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中，比例還是相對(duì)偏低的，但在千億規(guī)模的房企里面，有這個(gè)愿景和目標(biāo)的企業(yè)比例有了大幅度提升。

房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)商業(yè)模式上也在進(jìn)行新的探索，通過(guò)數(shù)字化的方式從根本上改變整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，拉通相關(guān)企業(yè)的核心資源，構(gòu)建企業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)成為頭部企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要模式。

當(dāng)然我們也會(huì)看到數(shù)字化轉(zhuǎn)型阻力依然存在，像李波秘書(shū)長(zhǎng)說(shuō)的，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一仍然是我們每一個(gè)房企在數(shù)據(jù)拉通方面最大的障礙，而在最近的走訪中我們也會(huì)看到，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)鏈條的復(fù)雜程度，使得中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還遠(yuǎn)未達(dá)到精細(xì)化管理的階段。同時(shí)由于現(xiàn)在的企業(yè)組織也并沒(méi)有完全能夠匹配和適應(yīng)數(shù)字化發(fā)展相關(guān)的需求，也給企業(yè)帶來(lái)了非常多的困難。

由于近兩年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)生壓力，房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化投資這方面其實(shí)面臨了更大的一個(gè)挑戰(zhàn)。由于市場(chǎng)環(huán)境與企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳的影響，中國(guó)房企普遍縮小在數(shù)字化方面的投資，我們的調(diào)研中2022年89%的企業(yè)數(shù)字化相關(guān)投入占營(yíng)收比率低于0.5%。同時(shí)我們看到2023年企業(yè)數(shù)字化投入進(jìn)一步縮小，有79%的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少數(shù)字化投入，有22%的企業(yè)會(huì)減少50%的數(shù)字化投入，只有7%的房企選擇繼續(xù)增加房地產(chǎn)數(shù)字化方面的投資，這將是一個(gè)分水嶺值得大家給予關(guān)注。

關(guān)于2023年的數(shù)字化重點(diǎn)，更多的企業(yè)希望將數(shù)字化的重心放在提升企業(yè)精細(xì)化管理的方面，形成企業(yè)更持久和長(zhǎng)期的穿越周期的能力。而數(shù)據(jù)治理、數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)決策數(shù)字化排在了企業(yè)數(shù)字化重點(diǎn)的前幾位。

在這個(gè)里面也公布下鈦媒體研究院針對(duì)“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化能力觀察”的 結(jié)果，在2021年第一屆中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字峰會(huì)上，我們第一次公布了“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化能力觀察”，這次我們依舊選取了這35個(gè)樣本，有個(gè)別樣本做了更新。

通過(guò)鈦媒體研究院的這項(xiàng)研究，從技術(shù)先進(jìn)性與價(jià)值貢獻(xiàn)度兩個(gè)維度觀察，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)數(shù)字化投資建設(shè)幫助企業(yè)強(qiáng)化管理從而提升企業(yè)業(yè)務(wù)價(jià)值，可以看到，樣本中的企業(yè)在數(shù)字化發(fā)展分成領(lǐng)先、跟隨等不同的陣營(yíng)，一部分企業(yè)開(kāi)始借助著數(shù)字化能力獲得了行業(yè)領(lǐng)先地位，并且構(gòu)建了發(fā)展的核心能力，在今天大會(huì)上分享的先進(jìn)企業(yè)如華潤(rùn)置地、金茂、金地等等的公司都非常重視企業(yè)數(shù)字能力建設(shè)，既在技術(shù)先進(jìn)性上保持優(yōu)勢(shì)，也在企業(yè)價(jià)值維度取得令人矚目的業(yè)績(jī)，給我們呈現(xiàn)了他們的優(yōu)秀案例?？梢钥吹礁嗥髽I(yè)也跟隨著這些先進(jìn)企業(yè)在不斷地探索在數(shù)字化方面適合自己企業(yè)發(fā)展的路徑。

從未來(lái)來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，由于房地產(chǎn)整個(gè)進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)下滑，競(jìng)爭(zhēng)加劇，面臨洗牌，尾部企業(yè)、高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和還未開(kāi)始轉(zhuǎn)型的企業(yè)都有被淘汰的可能，市場(chǎng)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的頭部企業(yè)聚集。市場(chǎng)分化加劇，大部分城市的房子可能存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)在未來(lái)的一段時(shí)間，開(kāi)始進(jìn)入到了商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的階段，很多企業(yè)是會(huì)通過(guò)數(shù)字化的一些手段來(lái)形成自己對(duì)于整個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)和產(chǎn)品交付的新能力，從而渡過(guò)地產(chǎn)下滑期。

我們所觀察到的，應(yīng)對(duì)壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的共同選擇是回歸地產(chǎn)本質(zhì)，并提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，通過(guò)更精細(xì)化的管理來(lái)去降低整個(gè)企業(yè)的成本，完成企業(yè)以客戶(hù)為中心的轉(zhuǎn)變。最后中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型路徑的過(guò)程中，其實(shí)也在不斷探尋如何跨越市場(chǎng)不確定，尋求未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。這其中，一個(gè)確定性的趨勢(shì)是，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)借助數(shù)字化所提供的新能力來(lái)發(fā)展多元業(yè)務(wù)，向運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的可選方向之一。

鈦媒體在持續(xù)關(guān)注和不斷推動(dòng)行業(yè)對(duì)數(shù)字化案例的分享，也希望通過(guò)一些分享和交流來(lái)真正幫助中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)走向更加健康的發(fā)展道路。

謝謝大家。

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