鈦度圖聞·第五十五期

策劃制作｜鈦媒體視覺(jué)中心，編輯｜劉美蘭，作圖｜初彥墨

近日，央行公布了最新一期的LPR利率，一年期和五年期的LPR“雙降”。其中，一年期LPR為3.65%，較上一期下降5BP（基點(diǎn)）；5年期以上LPR為4.3%，較上一期下降15BP。

本年度LPR此前已有兩次下調(diào)。2022年1月，1年期LPR與5年期以上LPR分別下調(diào)10BP、5BP；5月，5年期以上LPR下調(diào)15BP，創(chuàng)2019年8月LPR改革以來(lái)的最大降幅。LPR利率變動(dòng)對(duì)貸款買(mǎi)房者、樓市有何影響？鈦媒體·鈦度圖聞最新一期帶你讀懂LPR利率背后的含義。

MLF降息，LPR同步下調(diào)

MLF和LPR是央行針對(duì)不同期限、不同目標(biāo)的利率調(diào)整工具。MLF指中期借貸便利，是貨幣調(diào)節(jié)工具；LPR是指貸款基礎(chǔ)利率?？梢院?jiǎn)單理解為，MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，是央行借給商業(yè)銀行的利率；LPR是商業(yè)銀行把錢(qián)借給客戶的利率，LPR一般是在MLF的基礎(chǔ)上加幾個(gè)點(diǎn)形成的，如果MLF開(kāi)始調(diào)整，LPR也會(huì)跟著調(diào)整。

8月15日，央行開(kāi)展4000億元MLF操作和20億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，MLF利率下降10個(gè)基點(diǎn)，這被視作LPR下調(diào)的先兆。據(jù)鈦媒體·鈦度圖聞統(tǒng)計(jì)，2019年LPR改革至今，這種現(xiàn)象確實(shí)常見(jiàn)。比如，2020年4月，1年期MLF利率下降20個(gè)基點(diǎn)后，1年期和5年期LPR也分別下降20BP、10BP。

那么，為什么MLF利率下降，LPR也會(huì)隨之下降？新的LPR形成機(jī)制是在MLF利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成的，18家銀行每月根據(jù)MLF等市場(chǎng)利率報(bào)出LPR，去掉最高值和最低值之后形成的價(jià)格就是每月公布的LPR利率，LPR利率等于央行公開(kāi)的MLF利率+18家銀行每月報(bào)價(jià)平均加點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，MLF利率的變動(dòng)，一般都會(huì)影響到LPR利率，并最終影響貸款利率。因而在MLF利率下調(diào)后，很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)LPR利率在未來(lái)或許聯(lián)動(dòng)下降。

房貸再減負(fù)，首套房貸款利率下調(diào)

與LPR利率調(diào)整最密切、最利好的就是貸款買(mǎi)房者。消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)，有固定利率和LPR浮動(dòng)利率兩種選擇，必須二選一，一旦確定就無(wú)法重選，直到貸款還清。

如果選擇固定利率，那么利率不受LPR變動(dòng)影響；如果選擇LPR+基點(diǎn)的浮動(dòng)利率，則有機(jī)會(huì)調(diào)整房貸利率。因此，并不是所有貸款購(gòu)房者都能立刻享受到這次利好。

購(gòu)房貸款屬于長(zhǎng)期借貸，銀行貸款期限一般都在10年以上，所以貸款者一般會(huì)參考5年期以上LPR。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近一年，伴隨LPR的下調(diào)，全國(guó)首套、二套房貸利率也在同步下調(diào)，5月，首套房貸利率已破5，7月已降至近一年來(lái)最低位，為4.35%。

隨著最新LPR揭曉，多地紛紛下調(diào)首套房貸款利率。目前，北京首套房貸款利率降至4.85%，廣州首套房貸款利率最低可降至4.3%，上海首套房貸款利率降至4.65%，深圳首套房貸款利率下限調(diào)整為4.6%。北上廣深四大一線城市首套房貸款利率均進(jìn)入“4時(shí)代”。而在一線城市之外，濟(jì)南、昆明等地將首套房貸款利率降至4.1%。

一線城市百萬(wàn)貸款還款總額，可減少10-30萬(wàn)元

2022年以來(lái)，5年期以上LPR共計(jì)下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)。5年期以上LPR的下調(diào)能使房貸一族直接減少每月所需償還的房貸利息，具體利息還需參照購(gòu)房者的情況。

雖然LPR每月更新，但購(gòu)房者實(shí)際的房貸利率并不會(huì)每月隨之變動(dòng)，而是根據(jù)其和銀行約定的“重定價(jià)日”時(shí)間變動(dòng)。如果“重定價(jià)日”是每年1月1日，定價(jià)周期是1年，那么就是“上一年12月20日的LPR”決定了消費(fèi)者這一整年的貸款利率；如果期間LPR不變，次年1月1日開(kāi)始才會(huì)按最新的利率來(lái)執(zhí)行。

參照以上情況，以100萬(wàn)貸款金額，按貸款30年等額本息測(cè)算，各地房貸利率有何變化？買(mǎi)房能省多少錢(qián)？據(jù)鈦媒體·鈦度圖聞估算，在北上深這三個(gè)一線城市，每月大約能少還300-400元，還款總額將減少10-15萬(wàn)元不等；而在廣州，每月少還金額高達(dá)823元，還款總額將減少近30萬(wàn)元，相當(dāng)于一輛進(jìn)口車(chē)的價(jià)格?？梢钥闯?，降息效果很明顯。

促進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)迫在眉睫，樓市能否升溫？

今年1-7月商品房銷(xiāo)售額、商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格雙雙下降，樓市有待回暖。此次LPR下調(diào)還透露出穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策目標(biāo)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額呈大幅下降趨勢(shì)，1-7月，商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%；商品房銷(xiāo)售額75763億元，下降28.8%。

2022年以來(lái)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量超過(guò)了房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量。

目前，全國(guó)各地已經(jīng)采取各種方式“救市”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2022年8月中旬，全國(guó)已有170個(gè)地方城市超400余次出臺(tái)松綁政策。部分地區(qū)為鼓勵(lì)樓市成交，推出了一系列創(chuàng)新性措施，包括放寬限購(gòu)、加大公積金購(gòu)房支持力度、降低購(gòu)房門(mén)檻等措施，這一切都是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

5年期以上LPR還與個(gè)人住房貸款利率掛鉤。從2021年第4季度來(lái)看，個(gè)人住房貸款利率持續(xù)下行，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖提供支撐。

未來(lái)LPR將如何走？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，下半年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍較為溫和，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)一段時(shí)間低位運(yùn)行，LPR仍有下調(diào)空間。伴隨LPR下調(diào)，房貸利率不斷下降，貸款總付息減少，這些聯(lián)動(dòng)效應(yīng)能否喚起大家的買(mǎi)房熱情？一切還有待觀察。

數(shù)據(jù)來(lái)源：鈦媒體科股寶、東方財(cái)富網(wǎng)、貝殼研究院、各地銀行加點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)報(bào)道估算整理、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告、公開(kāi)整理

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