圖片來源@視覺中國
近日，有著「東方迪拜」稱號的三亞鳳凰島項目，在經(jīng)歷了幾度易主、樓市降溫、環(huán)保督查等一系列影響之后，最終走到了破產(chǎn)重整的境地，在業(yè)內(nèi)引起一片嘩然。
據(jù)中國交建公告披露，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島國際郵輪港”）因資不抵債，被債權(quán)人提出重整的申請獲法院裁定受理。
據(jù)鈦媒體App了解，截至2021年12月31日，鳳凰島國際郵輪港的資產(chǎn)總額約為50.4億元，但負(fù)債總額高達(dá)186.05億元。
作為三亞曾經(jīng)最受矚目的超級項目之一，三亞鳳凰島緣何淪落至此，其未來又將何去何從？
三亞鳳凰島，是在大海礁盤之中吹填出的人工島，地處三亞市三亞灣度假區(qū)“陽光海岸”核心。該島四面臨海，由一座跨海觀光大橋與市區(qū)相連，島上5棟流線型帆船大樓矗立，至今仍是三亞市的必去景點、網(wǎng)紅打卡圣地。
然而，二十余年來，鳳凰島的建設(shè)幾經(jīng)浮沉，幾度易主，亮麗的風(fēng)景線下，掩藏著種種不可控的危機。
上個世紀(jì)90年代末，三亞港務(wù)局計劃在三亞灣對面，通過人工填島方式，建設(shè)一個國際客運碼頭。
1996年3月，海南省建設(shè)廳批復(fù)同意了這一項目，并經(jīng)過兩年的水文氣象環(huán)保等方面的論證，該項目取得海南省各級主管部門的批復(fù)，人工島面積定為1200畝，名為「白排島」。
1999年，為了彌補建設(shè)資金的不足，三亞港集團(tuán)公司（前身為三亞港務(wù)局）與司法部下屬企業(yè)眾城集團(tuán)，合資成立三亞眾城國際客運旅業(yè)有限公司（以下簡稱“眾城國際”），共同開發(fā)白排島。
2000年9月，吹填人工島面積被調(diào)整到548畝，并獲得了省、市的各級批復(fù)，同意建設(shè)深水碼頭、人工島和跨海大橋。
據(jù)鈦媒體App了解，從造島伊始，資金危機就一次次困擾著運營方，彼時一些民營資本通過股權(quán)收購的形式，也加入到鳳凰島的建設(shè)開發(fā)過程中。
2002年，白排島再次面臨資金危機，湖北籍地產(chǎn)商曾憲云斥資700萬元，從眾城集團(tuán)手中收購三亞眾城國際，將該項目命名為「鳳凰島」，并與三亞市政府簽訂投資鳳凰島建設(shè)合同，開發(fā)鳳凰島地產(chǎn)項目。
在曾憲云的構(gòu)想里，鳳凰島將建設(shè)國際郵輪港、國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、國際游艇俱樂部等，總投資額超過50億元，欲將鳳凰島打造成「媲美美國邁阿密的郵輪之都、海港之城，比肩迪拜的夢幻之島?！?/strong>
曾憲云，圖片來源@網(wǎng)絡(luò)
曾憲云入主鳳凰島之后，項目進(jìn)展異常迅速。
2002年~2004年，三亞鳳凰島圍海筑島工程正式完成。2005年~2006年10月，完成碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程。經(jīng)三亞市民政局批準(zhǔn)，白排人工島正式更名為鳳凰島，曾憲云「鳳凰島島主」的名號由此而來。
不過，這么大的盤子，曾憲云手中的資金仍然是捉襟見肘，只好求助于民間資本。此時，浙江國都控股有限公司創(chuàng)始人柴慧京的出手，幫曾憲云解了圍。
據(jù)鈦媒體App了解，柴慧京與鳳凰島的淵源，始于2002年對迪拜的一次考察。那次考察中，面對迪拜人工島上的帆船酒店超現(xiàn)代風(fēng)格建筑，柴慧京一時間心潮澎湃，希望在國內(nèi)也引入類似的地產(chǎn)項目。
后來，柴慧京去了一趟三亞，在高爾夫球場上，經(jīng)朋友介紹，他看到了鳳凰島地圖，腦海中頓時生出一個念頭來。
當(dāng)時的三亞鳳凰島，僅僅只是國際郵輪的掛靠港，想要獲得長足發(fā)展，就需要地產(chǎn)業(yè)的加持，這與曾憲云當(dāng)初的構(gòu)想不謀而合。
三亞鳳凰島風(fēng)光，圖片來源@視覺中國
2006年10月，憑借著打造「東方迪拜」的一腔熱血，浙江國都控股有限公司動用十多億資金，從曾憲云手中購入鳳凰島股權(quán)，成為眾城國際最大的股東。
入主鳳凰島項目后，柴慧京可謂是勞心勞力，三次前往迪拜，將此前的設(shè)計方案全部否定，并斥資1000萬美元，在全世界召集了幾十家建筑設(shè)計事務(wù)所，做了100多套候選設(shè)計方案。
柴慧京，圖片來源@網(wǎng)絡(luò)
最終，美國著名華裔設(shè)計師、加拿大多倫多夢露大廈的設(shè)計者馬巖松，成為了這一項目的總設(shè)計師，鳳凰島的總投資額也追加到100億元。
“鳳凰島是我的一個夢想，我不僅僅當(dāng)它是一個項目去做，而是把它作為一個藝術(shù)品去雕飾，希望把它打造成一張中國名片，它將會是我事業(yè)永遠(yuǎn)的見證。”彼時，柴慧京心潮澎湃地豪言道。
2006年11月，鳳凰島國際郵輪港8萬噸級郵輪泊位試航，可一次性接待3000多名國內(nèi)外游客出入境，其也成為中國第一個國際郵輪專用碼頭，開始聲名大噪。
此后數(shù)年，三亞鳳凰島一期項目都在如火如荼地開展著，其中就包括獨具特色的風(fēng)帆式大樓。
三亞鳳凰島開發(fā)的地產(chǎn)項目，開了一個好局，卻在幾經(jīng)浮沉的地產(chǎn)市場中黯然退場。
2010年1月4日，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》中提出，到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。
政策一經(jīng)發(fā)布，海南再次成為投資熱土，商品房交易量也直線飆升。
在政策頒布僅7天之后，鳳凰島頂著「第二個迪拜」的光環(huán)橫空出世，旗下的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓開盤就賣出了7萬元/平米的高價，一期的4、5號兩棟樓，700套產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一天就售罄。
一個月后，2月12日，二期開盤，售價飆升至8.5萬元/平米，個別好位置的售價超過了10萬元/平米，全國各地的炒房客蜂擁而至，進(jìn)一步助推了鳳凰島樓盤的漲勢，巔峰期一度達(dá)到15萬/平米的天價。
彼時，鳳凰島總經(jīng)理陳璐在接受新浪財經(jīng)采訪時，面對「市場是否過熱」這一疑問時回應(yīng)稱，作為房地產(chǎn)商和市場來講，當(dāng)然要控制過熱的程度，每個開發(fā)商也有對整個形勢自我的判斷。應(yīng)該說過不過熱，還是屬于市場調(diào)節(jié)。“現(xiàn)在主要需求還是自由型的，資金也是以自有資金為主的。大家都是真金白銀拿出來，不希望跌價，都希望漲和保值。”
然而，鳳凰島的「地產(chǎn)繁華夢」并未持續(xù)多久，僅僅三年之后，火熱的樓市就恢復(fù)理性。2013年，鳳凰島房價降至約7萬元/平方米，被套牢的炒房客叫苦不迭。
鈦媒體App注意到，靠賣房最賺錢的2010年，三亞鳳凰島的股權(quán)架構(gòu)變化也是最頻繁的。
2010年3月，三亞鳳凰島發(fā)展有限公司發(fā)布分立公告，其存續(xù)分立為4個公司，分別為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島國際飯店發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司和三亞鳳凰島置地發(fā)展有限公司。
其中，鳳凰島發(fā)展由浙江國都全資持有，三亞郵輪港歸屬于曾憲云，鳳凰島置業(yè)屬于李樹平實控的海南大洋，鳳凰島置地則屬于遠(yuǎn)東地產(chǎn)的周霖。
2010年10月，三亞鳳凰島形成了新的股權(quán)結(jié)構(gòu)，浙江國都、勝豐農(nóng)業(yè)、海南大洋和鳳凰島投資成立三亞郵輪港公司，持股比例分別為50%、20%、15%和15%。
三亞地產(chǎn)「去泡沫」之后，鳳凰島的酒店公寓迎來降溫，再加上2014年銀行對民企融資收緊，依賴民間借貸的浙江國都陷入資金鏈泥潭中，無奈忍痛全數(shù)出售股權(quán)。
就這樣，三亞鳳凰島再次易主，這次現(xiàn)身的是一家大型央企。
2014年3月，中國交建以10億元收購了鳳凰島國際郵輪港45%的股權(quán)，同時三亞鈺晟投資將其持有的鳳凰島國際郵輪港10%股權(quán)對應(yīng)的決策權(quán)不可撤銷地授予中國交建。
據(jù)鈦媒體App了解，前述交易完成后，中國交建還通過鳳凰島國際郵輪港收購三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權(quán)，價格分別為29.99億元和9.62億元。
據(jù)此計算，中國交建共耗費49.62億元，成為了鳳凰島的實際控制人，其規(guī)劃將陸續(xù)投資200億元開發(fā)三亞鳳凰島后續(xù)項目。
此時鳳凰島國際郵輪港的股權(quán)關(guān)系為，曾憲云、中國交建分別持股45%，鈺晟投資持股10%。
就在中國交建接手鳳凰島不久，交通運輸部宣布要開展油輪運輸試點，作為4個試點港口之一的鳳凰島國際郵輪港，迎來了政策紅利。
2014年4月，鳳凰島二期工程開工建設(shè)，基本建設(shè)投資超過30億元，項目總投資約180億元。
據(jù)《海南日報》報道，二期工程將建設(shè)1座47.4萬平方米人工島，以及1個10萬噸泊位、2個15萬噸泊位和1個22.5萬噸泊位。項目竣工后，鳳凰島國際郵輪港可同時靠泊5至7艘郵輪，年接待能力可達(dá)到200萬人次，將成為亞洲最大的國際郵輪母港之一，可停靠總噸位22.5萬噸的大型郵輪。
2017年，三亞鳳凰島二期填島主體工程完成，并建成了兩個15萬噸級的郵輪泊位，兩個22.5萬噸的郵輪泊位建成并向國家交通部申請岸線審批。
就在形勢向好之際，鳳凰島遭遇了最大一場危機，成為壓垮自己的最后一根稻草。
鳳凰島的盈利模式并不復(fù)雜，人工填島所形成的土地經(jīng)相關(guān)部門獲批，可以通過銀行貸款來開發(fā)相關(guān)地產(chǎn)項目，蓋好的樓再高價售賣給購房者，由此形成正向商業(yè)循環(huán)。
事實上，自鳳凰島開建之后，不少投資商就盯上了這塊熱土，如意島、葫蘆島、日月島等項目紛紛上馬，填海造島進(jìn)入高峰期。
然而，過度開發(fā)島嶼，必然對海岸線、海洋生態(tài)系統(tǒng)造成不可逆的傷害，這引起了政府的高度重視。
2017年，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)督察的重要決策部署，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組進(jìn)駐海南省開展督察工作。
結(jié)束這一輪督查之后，督查組特別指出：“鳳凰島以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權(quán)，但實際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對三亞灣進(jìn)行人工補沙。”
這一措辭，無疑是相當(dāng)嚴(yán)厲的。2018年1月，海南省下達(dá)命令對違規(guī)、違法人工島項目實施「雙暫?！?，其中鳳凰島項目不僅全面停工，同時還要支出超過3700萬元的生態(tài)補償資金。
據(jù)鈦媒體App了解，當(dāng)時相關(guān)部門給三亞鳳凰島留了「口子」，進(jìn)行了37天的整改，于2018年2月12日恢復(fù)經(jīng)營和建設(shè)。
然而，三亞鳳凰島的命運并未迎來轉(zhuǎn)機。
2019年，中央第三生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組對海南省開展第二輪生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察，這次督查之后，海南多個項目的整改方案升級加碼，其中?？诤J島被要求全面拆除，鳳凰島二島僅保留國際郵輪港母港碼頭，其余部分則要求拆除。
政策強壓之下，這與曾憲云設(shè)想中的打造「比肩迪拜的夢幻之島」的規(guī)劃已相去甚遠(yuǎn)，便計劃將他持有的鳳凰島項目悉數(shù)轉(zhuǎn)手。
2019年9月，?？趧儇S熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司、海南兆峰智能化技術(shù)有限公司、曾憲云、蔡芳等股東，掛牌轉(zhuǎn)讓三亞鳳凰島投資集團(tuán)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為40.37億元。
據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，?？趧儇S、新疆大正的背后實際控制人均為曾憲云，曾憲云則是掌握鳳凰島項目以及被轉(zhuǎn)讓的鳳凰島投資集團(tuán)的最終控制人。
公告顯示，三亞鳳凰島投資集團(tuán)持有鳳凰島國際郵輪港45%股權(quán)，郵輪港公司核心資產(chǎn)為三亞鳳凰島項目，其主導(dǎo)項目和資產(chǎn)包括：
已通航的8萬噸郵輪泊位、獲批運營許可的15萬噸級的郵輪泊位以及正在向國家交通部申請岸線審批的兩個22.5萬噸的郵輪泊位；
一期填島所形成的28.3萬平方米土地使用權(quán)，二期填島所形成的49.9萬平方米土地使用權(quán)；
鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)、鳳凰島物業(yè)管理、三沙鳳凰島國際郵輪港、鳳凰島度假酒店等附屬公司、股權(quán)投資。
同時，鳳凰島投資還與「三亞鈺晟投資有限公司100%股權(quán)」進(jìn)行捆綁轉(zhuǎn)讓（鈺晟投資持有鳳凰島郵輪港10%的股權(quán)），其100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為7.64億元。
這意味著，三亞鳳凰島項目的55%股權(quán)被打包甩賣，合計出售底價為48.01億元。假若該筆轉(zhuǎn)讓完成，受讓方所持股權(quán)將超過中國交建，成為公司控股股東。
值得注意的是，該筆交易相比之前已大幅縮水。2014年，中國交建以49.62億元拿下45%的股權(quán)，而如今鳳凰島投資加上鈺晟投資合計55%的股權(quán)低價僅為48.01億元，據(jù)此計算鳳凰島郵輪港的股權(quán)縮水超23億元。
彼時，有市場觀點認(rèn)為，中國交建或?qū)⑹Ｏ碌?5%股權(quán)悉數(shù)拿下，成為100%控股一方。然而，根據(jù)彼時公告披露的各方持股信息，以及目前天眼查上的各方持股信息來看，出手將近3年之后，該筆轉(zhuǎn)讓并未有任何新的進(jìn)展。
數(shù)據(jù)來源@天眼查
2021年11月20日，海南省人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布《海南省落實中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》，要求三亞市鳳凰島二期項目全部拆除，恢復(fù)建設(shè)前原狀，郵輪母港碼頭功能將另行考慮。
不過，鳳凰島問題整改推進(jìn)非常緩慢，直到2022年6月2日，根據(jù)交通運輸部南海航海保障中心發(fā)布的信息，鳳凰島二期項目拆除工程施工才完成。
據(jù)鈦媒體App了解，近年來鳳凰島房地產(chǎn)再不復(fù)昔日繁榮景象。2018年，海南發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知，要求在限購政策的基礎(chǔ)上實施全域限購。
一系列政策管控之下，2018年下半年，三亞房價進(jìn)入下滑階段。數(shù)據(jù)顯示，2018年8月新建商品房為34295元/平米，到2019年1月降為24962元/平米，跌幅將近1萬元/平米。
另據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2018年下半年，鳳凰島二手房價連續(xù)6個月下跌，從頂峰的10萬元/平米，跌至6.6萬元/平米，跌幅逾30%。
鈦媒體App查詢貝殼平臺發(fā)現(xiàn)，目前鳳凰島共有14套住房在售，最高單價達(dá)78998元/平米，最低則僅為33937元/平米。
數(shù)據(jù)來源@貝殼找房
這一價格，對于2010年期間高位入手的投資客來說，無疑「如鯁在喉」，即便忍痛低價拋售，恐怕短時間內(nèi)也難以找到接盤的人。
在鳳凰島所有投資者中，中國交建的損失無疑是巨大的。據(jù)中交建2018年年報，其對鳳凰島國際郵輪港投資的10億元，在2018年末虧損殆盡。
另據(jù)中國交建2021年年度報告，截至2021年12月31日，公司所擁有的三亞鳳凰島國際郵輪港長期應(yīng)收款及應(yīng)收質(zhì)保金（含1年內(nèi)到期）賬面余額高達(dá)31.77億元，其中壞賬準(zhǔn)備為24.88億元，較去年同期的7.89億元，暴增近17億元。
數(shù)據(jù)來源@中國交建2021年年度報告
不過，中國交建營收規(guī)模巨大，即便是對鳳凰島的投資失利，或也未傷及根本。2021年，中國交建營收達(dá)到6856億元，同比增長9.25%，歸母凈利潤約為180億元，同比增長11.03%。此前不久公布的2022一季報顯示，中國交建營收達(dá)到1721億元，同比增長13.27%，歸母凈利約51億元，同比增長17.74%。
相比之下，最慘的還是鳳凰島國際郵輪港，已到了「資不抵債」的境地。
據(jù)企查查數(shù)據(jù)，目前鳳凰島國際郵輪港的終本案件共有四項，分別為(2020)京03執(zhí)1324號、(2020)京03執(zhí)1325號、(2020)京03執(zhí)1323號、(2016)瓊0271執(zhí)114號，據(jù)統(tǒng)計其未履行的總金額達(dá)到了31.5億元。
除此之外，鳳凰島國際郵輪港與西藏信托的32億借款糾紛還在審理，而與中交航天局9.1億的工程款糾紛已達(dá)成和解。
截至2021年年末，鳳凰島國際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負(fù)債總額約為186.05億元，三亞市中級人民法院已裁定其破產(chǎn)重整。
鈦媒體App注意到，鳳凰島國際郵輪港因與西藏信托的借款糾紛，被列入被執(zhí)行名單，其法人代表曾憲云，也被北京市第三中級人民法院連續(xù)開出四道限制消費令，至今尚未解除。
從目前政策來看，鳳凰島后續(xù)項目已沒有太大開發(fā)空間，一期建成的養(yǎng)生度假公寓酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店）又被限售，其投資回報將更加渺茫，還有發(fā)展?jié)摿Φ?，恐怕只剩下郵輪母港項目。
值得注意的是，鳳凰島郵輪母港項目的「重生」，依然高度依賴政策走向，好在政策紅利已逐漸顯現(xiàn)。
2020年6月，海南自貿(mào)港總體方案出臺，在旅游業(yè)方面，將加快三亞向國際郵輪母港發(fā)展，支持建設(shè)郵輪旅游試驗區(qū)，吸引國際郵輪注冊；設(shè)立游艇產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展創(chuàng)新試驗區(qū)等。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2018年，鳳凰島國際郵輪港郵輪航次131艘次，同比增長54%，進(jìn)出港總?cè)藬?shù)9.1萬人次，同比增長18.7%。不過，近幾年的疫情，給三亞郵輪產(chǎn)業(yè)帶來負(fù)面影響，鳳凰島國際郵輪港也在蟄伏中尋求成長。
相比三亞房地產(chǎn)的「泡沫化」，郵輪港無疑成了三亞鳳凰島能否迎來二次發(fā)展的希望。（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者｜柳牧宗）
參考資料：
第一財經(jīng)日報：《三亞鳳凰島前傳：港口碼頭變房地產(chǎn)項目》
大摩財經(jīng)：《曾憲云一夢18年，鳳凰島島主夢碎》
聞旅派：《新增被執(zhí)行額9億元，命途多舛的三亞鳳凰島“誰主沉浮”？》
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被套住的炒房客，笑死
欲將鳳凰島打造成「媲美美國邁阿密的郵輪之都、海港之城，比肩迪拜的夢幻之島。不錯，目標(biāo)很遠(yuǎn)大
海南那邊，疫情也是經(jīng)常發(fā)生
二手房又降價賣了
封面是什么，鳳凰島嗎