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隨著上海、北京兩地疫情逐漸平復(fù)，人員得以流動起來，租房換房需求有所提升，房租租賃市場開始回暖。
6月13日，58同城、安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《5月重點城市租房報告》顯示，5月，上海租房熱度環(huán)比普遍提高，浦東、閔行、寶山、奉賢、徐匯和虹口環(huán)比漲幅均在60％以上，崇明區(qū)新增房源量環(huán)比上漲超3倍。
報告同時顯示，在廣州和深圳，租賃需求也呈現(xiàn)小幅回暖，5月份廣深兩地租房需求熱度環(huán)比分別上升5.7％、5.5％。
不過，租房熱的背后，不少租客在小紅書、豆瓣、微博等社交平臺上，紛紛吐槽「房租上漲過高」——事實上，不僅僅是個人房東，部分品牌長租公寓也加入到漲租的隊列中。
那么，上海、北京兩地的長租市場，到底呈現(xiàn)出怎樣一種境況？長租市場恢復(fù)元?dú)饬藛幔?/p>
一線城市租金普遍上漲，給不少依靠租房的年輕人造成了巨大的困擾。
在上海做互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營工作的小雨（化名）告訴鈦媒體App，她在普陀區(qū)長壽路租住了一套面積70平米的房子，住了四年了，房東沒給她漲價，一直是8500元的租金。
最近一段時間，她想找找靜安的房子，按她的心理預(yù)期，每年上漲500元的房租是能接受的，但實際情況是，租金上漲得太快了。
“前些天我訂了一套房子，110平米，月租1萬5左右，最后跟房東談到了1萬4，當(dāng)天就交了押金，結(jié)果過了幾天簽合同的時候，房東就不太愿意租給我了，告訴我其實有別的租客看中這套房子了，人家能給到1萬5。”她無奈地說道，現(xiàn)在上海租賃市場就是這么夸張，普遍都在上漲，大家還要競價去租房。
據(jù)小雨從房屋中介處了解到，現(xiàn)在上海70平米~90平米的大一室，價格區(qū)間在8000元~15000元，房源很緊張，幾乎是每放出一套很快就有人預(yù)定了。
“上海經(jīng)歷了一波疫情，許多以前合租的人更傾向整租、獨(dú)居，你不租，還有別人加價租，導(dǎo)致房東對價格的心理預(yù)期也很高。”她對此分析稱。
最近，她跟在北京的朋友們聊起過租房的事，在地段、面積、裝修等類似的情況下，現(xiàn)在上海的房租要比北京貴出2000元~3000元。
據(jù)了解，很多二房東跟房東一簽就是簽五年的時間，幫助其裝修房子、尋找客源，房東直接收錢就行，會覺得很劃算。“像上海年輕的小姑娘們，都喜歡Fancy、Ins等裝修風(fēng)格，二房東收了房子，按這些風(fēng)格裝修下來，整體租金要比同樣地段、戶型的房子貴3000元~4000元。”
小雨告訴鈦媒體App，一套原本只能租5000元的房子，經(jīng)過二房東精心裝修，能租到1萬元的價格，她覺得這些年來房租一直上漲，跟二房東的存在還是有很大關(guān)系的。
那么，事實是否如此？據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)，2022年5月，集中式公寓同比下降了1.7個百分點，分散式公寓租金同比下降18%，而最大規(guī)模的個人房源，在疫情的兩個月里，漲幅至少超過9%。
總結(jié)一下，論租金漲幅大小，個人房東排在第一位，其次是集中式公寓，分散式公寓漲幅最小。換句話說，這波漲價潮中，個人房東是「做了最大貢獻(xiàn)的」。
據(jù)鈦媒體App了解，上海這波疫情過后，大家都意識到居委會、小區(qū)物業(yè)跟自己的生活質(zhì)量還是密切相關(guān)的，在租房、買房的時候，其要求就變得更高了。小雨表示：“就拿封控時期發(fā)生活物資來說，有的小區(qū)給居民發(fā)了15次之多，有的就只給發(fā)5次，差別還是相當(dāng)大的。”
小雨表示，經(jīng)歷了這次的找房事件，她考慮花1萬5左右，將住了四年的老房子裝修成喜歡的風(fēng)格，繼續(xù)住下去。“不想再繼續(xù)找房子了，太貴了，而且也很折騰人。”
在上海房租供不應(yīng)求、普遍漲價情況下，北京租房市場呈現(xiàn)出「冷熱分化」的狀態(tài)。
以北京為例，根據(jù)貝殼研究院最新一期的北京市房產(chǎn)租賃市場月報數(shù)據(jù)，2022年，北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業(yè)季來臨之前，4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峰值水平。
如今，畢業(yè)季已經(jīng)到來，高校畢業(yè)生將集中進(jìn)入租賃市場，市場活躍度顯著提升，租金水平或呈現(xiàn)穩(wěn)中微漲之態(tài)勢。
據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2022畢業(yè)季租住痛點調(diào)查報告》顯示，有近7成畢業(yè)生每月支付租金在2000元以內(nèi)，超9成畢業(yè)生每月支付租金在3000元以內(nèi)。其中，超八成畢業(yè)生將房租控制在占收入30%以內(nèi)的合理范圍；大城市畢業(yè)生租房房租收入比更高，承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力更大。
對于小雨來說，這些新租客帶來的市場波動并不算大。“畢業(yè)生更傾向于找合租，或者租住30平米~50平米的一居，對大戶型的房租價格影響不會太大。”
不過，對于租住在朝陽區(qū)的程程來說，所感受到的又是另一番光景。
她告訴鈦媒體App，當(dāng)初是在自如平臺訂的，租住的是主臥帶獨(dú)衛(wèi)的房子，大概十幾平米，加上服務(wù)費(fèi)逼近5000元。“房子5月底到期，但那時候是疫情期，小區(qū)封控了，也搬不了家，我就按自如管家說的，再短租一個月，現(xiàn)在又快到期了，跟管家去談的時候，結(jié)果告訴我漲800塊錢，將近20%的漲幅，心理上就有些接受不了。”
按說房租漲價，一般意味著市場房源供不應(yīng)求，但實際情況并非如此。
程程告訴鈦媒體App，5月份的時候，她看了自己小區(qū)同樣戶型的房子，結(jié)果發(fā)現(xiàn)好多是空置的，等6月份再看時，出現(xiàn)了更多空置的房子。
事實情況，也的確如此。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，5月北京租賃成交環(huán)比減少20%，東城、西城、海淀、朝陽、豐臺等10個城區(qū)，均有不同程度的降溫，各區(qū)租賃成交環(huán)比均減少超10%。
租金方面，2022年5月，北京租金水平為85.6元/平方米，環(huán)比微漲0.2%，同比微漲0.7%。從近五年5月的租金來看，今年5月北京租金仍分別比2018年、2019年同期低1.5%、1.8%。
程程表示：“6月是畢業(yè)季，往年肯定都住滿了。而且，這些房子的價格，跟我現(xiàn)在租住的價格差不多，也就是說自如盯著老客戶薅，這一點就讓人很難受。據(jù)我了解，這算是老套路了，租戶續(xù)約時給漲價，不得已搬走之后，價格就又下調(diào)了，吸引新租戶進(jìn)來。”
不過，即便價格上漲幅度這么大，她也暫時沒有換租的想法。“女孩子不想住太偏的地方，不太安全，另外不跟自如簽的話，還要自己找室友，也挺麻煩的。”
她告訴鈦媒體App，自己一直選擇自如的原因是，在合同方面相對會很規(guī)范，不太會產(chǎn)生法律方面的糾紛，至少她租住的這些年里，沒有發(fā)生過這類事件。
目前來看，一線城市尤其是上海地區(qū)的房租普遍上漲，來自多方面的疊加因素。
一方面，房東疫情期間收入減少，只能通過漲房租來彌補(bǔ)之前減少的收入，另一方面，這兩年長租企業(yè)經(jīng)營壓力日益凸顯，市場不供應(yīng)求的情況下，恐怕也有主觀意識希望房租能多漲一漲。
回潔鈺告訴鈦媒體App：“一線城市租房出現(xiàn)漲價潮，是經(jīng)濟(jì)活躍度的表現(xiàn)，即便有疫情原因，工作需求還是會向一線城市靠攏，即便本輪疫情一線城市受到的沖擊更大，并在疫情緩解后上海出現(xiàn)了非常明顯的人口外流現(xiàn)象，但一線城市的人口吸引力并沒有下降，兩年前的武漢，今天的北京、上海都一樣。”
對于自如漲價一事，他認(rèn)為跟大環(huán)境有關(guān)系，自如的背后是鏈家，鏈家當(dāng)前也面臨著比較嚴(yán)峻的經(jīng)營壓力，將企業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)嫁給上下游也屬正常。“我認(rèn)為直接原因，也有房東希望漲價的可能性。”
有關(guān)時下租房人關(guān)注的熱點話題，自如方面在接受鈦媒體App采訪時表示，今年6月份之后，疫情市場復(fù)蘇疊加畢業(yè)季租房熱點，上海、北京兩地的成交量都有明顯上漲。其中，6月1日上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)，長租成交量環(huán)比增長458%，已基本恢復(fù)去年同期水平；北京長租成交量環(huán)比增長33.86%。
對于北京、上海兩地租房熱情況，盤古智庫高級研究員江瀚分析稱：“這段時間租房熱度較高，原因是多方面因素疊加而成。一方面，從租房市場周期的角度來說，4~6月份畢業(yè)生開始步入社會，租房市場就會逐漸出現(xiàn)需求增加的現(xiàn)象。另一方面，疫情之下催生了不少新的租賃需求，譬如更換有品質(zhì)的小區(qū)，或從合租狀態(tài)轉(zhuǎn)為單人租住等。另外，伴隨著各地逐漸進(jìn)入常態(tài)化的狀態(tài)，市場開始重新恢復(fù)正常，當(dāng)前的市場回暖是前期市場需求集中出現(xiàn)的一種體現(xiàn)。”
根據(jù)自如的數(shù)據(jù)，今年第二季度，自如全國租金水平保持整體平穩(wěn)的狀態(tài)，環(huán)比波動幅度均在±2%范圍內(nèi)；客戶續(xù)約價格同比去年同期，平均漲幅在2.5%-3%。
“可能有個別房源在續(xù)約時，確實可能因為業(yè)主重新簽訂合約、租客前期參與了優(yōu)惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導(dǎo)致漲幅超過平均水平，會讓租客對漲價感受較為強(qiáng)烈。”
自如方面表示，如客戶對自己租金價格有異議，自如會結(jié)合具體情況，在雙方都能接受的范圍內(nèi)，進(jìn)行合理調(diào)整，盡自己的能力滿足客戶的租住需求。
據(jù)鈦媒體App了解，即將于9月1日起實施的《北京市住房租賃條例》中，明確“住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，北京市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。”
據(jù)此推斷，至少北京的租金9月繼續(xù)保持漲幅的概率，恐怕不會太大。
不過，已租住多年的小雨告訴鈦媒體App，北京出臺的這項政策，對整體長租市場不會產(chǎn)生太大影響，因為市場是由供需決定的，只要某個地段的房子需求大于供應(yīng)，其價格就降不下來。“房租一旦漲上去了，就不太可能再降回去了，房東、二房東都不太可能接受降價。”
值得注意的是，近年來保障性租賃住房政策不斷完善，很多城市要求保障性住房價格低于同地段、同品質(zhì)的市場化租賃住房，這給市場化租賃企業(yè)提出了更高的經(jīng)營要求。
對此，鈦媒體App了解到，行業(yè)專家曾表示：“「政策性、保障性租賃住房」本質(zhì)上作為一種福利性政策，主要功能是維護(hù)、穩(wěn)定社會健康發(fā)展，因此更應(yīng)發(fā)揮出「兜底性、補(bǔ)充性」作用。而「市場化、機(jī)構(gòu)化長租房」要逐步成為住房租賃市場主力，應(yīng)在很大程度上能承接過去「購買型、自有型」的存量住房，讓這部分房屋能回歸到本身應(yīng)有的居住屬性，真正產(chǎn)生房屋應(yīng)有的價值。”
疫情兩年多以來，長租公寓市場遭受到巨大沖擊，2020年末蛋殼的暴雷，更是給整個長租行業(yè)蒙上一層陰影，隨后市場迎來最強(qiáng)監(jiān)管，留存下來的長租公寓品牌們，日子也不好過。
日前，就在長租市場回暖之際，北京地區(qū)一則“「YOU+國際青年社區(qū)」在北京蘇州橋社區(qū)拖欠千萬元物業(yè)等費(fèi)用，遭業(yè)主出租方當(dāng)方面宣布終止租賃合同”的消息，在社交媒體上流傳。
公開資料顯示，YOU+公寓成立已有10年時間，2014年8月拿到了順為資本、策源創(chuàng)投的1億元A輪融資，而順為資本是雷軍創(chuàng)辦的投資機(jī)構(gòu)，雷軍的加持讓YOU+公寓在業(yè)內(nèi)聲名大噪。此后，YOU+公寓又接連獲得多輪融資，2016年底估值達(dá)到4億美金，成為行業(yè)獨(dú)角獸。
時隔5年多，YOU+公寓在北京地區(qū)的「撤退」，使得關(guān)于長租市場的討論再度甚囂塵上。
據(jù)鈦媒體App了解，YOU+公寓在6月18日發(fā)布的《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區(qū)家友的一封信》中表示，自2020年以來，「新冠疫情」導(dǎo)致各行各業(yè)市場動蕩，經(jīng)濟(jì)低迷，加之其他困難，公司在該社區(qū)經(jīng)營舉步為艱，累計虧損已達(dá)3500多萬元。
網(wǎng)傳文件
網(wǎng)傳文件顯示，截至2022年6月18日，北京優(yōu)家公司已拖欠租金及物業(yè)費(fèi)792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費(fèi)10.82萬元，合計1340.14萬元。房屋產(chǎn)權(quán)房分別于2月、3月、4月發(fā)函要求YOU+北京蘇州橋社區(qū)運(yùn)營方支付租金，但未獲得相關(guān)響應(yīng)。
隨后，房屋產(chǎn)權(quán)方根據(jù)相關(guān)合同條款，決定解除租賃合同，收回租賃物業(yè)，并要求YOU+立即騰房。
該公開信還稱，僅能做公寓的物業(yè)租金成本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區(qū)全部營業(yè)收入的70％以上，日積月累導(dǎo)致社區(qū)經(jīng)營入不敷出。此外，物業(yè)性質(zhì)無法用作民宿或酒店經(jīng)營，困擾公司調(diào)整經(jīng)營策略應(yīng)對市場競爭。
值得注意的是，YOU+公寓方面稱，目前公司東、華南地區(qū)部分項目，均取得了相關(guān)方租賃減免，而結(jié)束北京蘇州橋社區(qū)的運(yùn)營之前，會與產(chǎn)權(quán)方協(xié)調(diào)爭取給予1~2個月時間，讓租戶抉擇去留及過渡，選擇搬離或轉(zhuǎn)去由產(chǎn)權(quán)方提供長租公寓服務(wù)的，均會配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。
截至發(fā)稿之時，YOU+官網(wǎng)信息顯示，其在成都、深圳、杭州、北京、上海、廣州、南京、蘇州8個城市，共布局21個社區(qū)，接下來將布局無錫、紹興等城市，北京地區(qū)「系與房東和解后的撤店計劃」，更像是斷臂求生的無奈選擇，而非出現(xiàn)了暴雷。
不過，這一事件，給整個長租市場再次敲響了警鐘。
據(jù)鈦媒體App了解，國內(nèi)長租公寓行業(yè)發(fā)展至今，有四類模式。其一，為「二房東」，多是對社區(qū)商業(yè)樓、老舊辦公樓、酒店等進(jìn)行改造，再租出去賺取利潤。其二為分散式長租公寓，自如、相寓、青客等都屬于此類，賺取差價、服務(wù)費(fèi)等。其三為房企集中式公寓，即開發(fā)商自己建設(shè)租賃住房，競爭優(yōu)勢較為明顯，保利、萬科、華潤等均已入局。其四為地方政府搭建的租賃平臺，可利用城投公司及土地、融資方面的優(yōu)勢，做大市場體量。
可以看出，YOU+是典型的「二房東」模式，租下一整棟樓或者一棟樓幾層，對其進(jìn)行裝修改造，再配備物業(yè)服務(wù)，然后出租給租戶，產(chǎn)權(quán)方與租戶各自與YOU+簽署租賃合同，后者的收益主要來自租金差價。
由于收房改造投入很大，租金差價有限，這類租賃企業(yè)回收慢，周期很長，發(fā)展速度并不快。
分散式長租公寓，是當(dāng)前市場最活躍的模式，但也存在不少弊端。為了跑馬圈地，得到更多優(yōu)質(zhì)房源，分散式長租公寓企業(yè)不斷抬高租賃價格，不僅推高了租金價格，也給自身帶來了沉重的成本負(fù)擔(dān)，一旦資金鏈斷裂，就有可能發(fā)生暴雷。
回潔鈺告訴鈦媒體App：“現(xiàn)在長租企業(yè)規(guī)模普遍萎縮，擴(kuò)展時代已經(jīng)過去，所以倒掛現(xiàn)象應(yīng)該是大范圍減少了。避免長租公寓暴雷現(xiàn)象，首先是規(guī)范企業(yè)行為，限制盲目擴(kuò)張，更重要的是規(guī)范企業(yè)出租行為，尤其是利用金融工具搞所謂的租金貸這樣的行為。歸根到底，長租平臺應(yīng)該是政府監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營、社會監(jiān)督的三方共管狀態(tài)。”
據(jù)我愛我家研究院重點監(jiān)測12城數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)住宅租賃成交總量環(huán)比增長3.9%，同比下降18.3%，不及上年同期水平。預(yù)計6月重點監(jiān)測城市成交總量，較5月會有明顯的增長，一線及強(qiáng)二線城市或達(dá)到上年同期水平，租賃市場逐步進(jìn)入疫情后恢復(fù)期。
這意味著，長租市場想要恢復(fù)元?dú)?，尚需一段時日。
與住宅買賣市場相比，目前有關(guān)機(jī)構(gòu)尚未建立長租公寓機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制，完善租賃領(lǐng)域法律法規(guī)，這就使得長租市場仍將處于白熱化競爭狀態(tài)，而只要競爭存在，行業(yè)亂局就會持續(xù)不斷。
“隨著租賃市場不斷擴(kuò)大，自然要衍生出規(guī)范的平臺，但平臺需要有效監(jiān)管，而監(jiān)管缺位目前越來越突出，能否形成政府監(jiān)管、法律完善、社會監(jiān)督、企業(yè)經(jīng)營，共同打造的租賃平臺是當(dāng)務(wù)之急。其中，政府監(jiān)管的核心應(yīng)該是規(guī)范和約束租賃雙方的行為，出租人保證租賃期限完整、租金穩(wěn)定，承租人保證租賃行為合法，遵守租賃要求，并把不良租賃行為納入征信，通過曝光清除不良租賃行為。”回潔鈺告訴鈦媒體App。
當(dāng)下，「二房東」、分散式長租公寓面臨諸多困難，相關(guān)部門在資金、稅收、人才方面，需要加大扶持力度，譬如對經(jīng)營困難的長租品牌企業(yè)給予稅收減免，銀行等主體機(jī)構(gòu)提供信貸支持等，讓租賃市場得到有序發(fā)展。
對于奮斗在大城市的年輕人而言，不止想要有一個棲身之所，更希望將租住之處當(dāng)成溫暖的港灣，而長租企業(yè)們，仍會走過一個漫長的陣痛階段，才能得以更好地發(fā)展。（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者｜柳牧宗）
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自如1000多的房子每年一般都至少100，年均漲幅至少5%了，上海
有的時候不得不被迫換房啊
隨著上海、北京兩地疫情逐漸平復(fù)，人員得以流動起來，租房換房需求有所提升，房租租賃市場開始回暖
好多漲價都不少，辛苦一線城市的同志
對于奮斗在大城市的年輕人而言，不止想要有一個棲身之所，更希望將租住之處當(dāng)成溫暖的港灣，而長租企業(yè)們，仍會走過一個漫長的陣痛階段，才能得以更好地發(fā)展