圖片來源@視覺中國(guó)
文丨字母榜，作者丨高達(dá)，編輯丨王靖
地產(chǎn)大亨潘石屹很少再出現(xiàn)在新聞?lì)^條。僅有的幾次，都是和SOHO中國(guó)的種種負(fù)面消息一起出現(xiàn)。
擁有近2000萬微博粉絲的潘石屹現(xiàn)在也很少發(fā)微博了。他的微博設(shè)置了半年可見，最新的一條是轉(zhuǎn)發(fā)SOHO中國(guó)七折賣房的新聞，“歡迎購(gòu)買！”他關(guān)閉了評(píng)論。
3月24日，SOHO中國(guó)發(fā)布了2021年財(cái)報(bào)。和一眾地產(chǎn)同行們相比，SOHO中國(guó)健康多了，凈負(fù)債率顯著低于同行，租金收入同比增長(zhǎng)，實(shí)屬不易。但2021年SOHO中國(guó)仍虧去了1.23億元，虧損原因不是來自于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，而是因旗下公司偷稅漏稅被重罰。
去年，SOHO中國(guó)附屬公司北京建華置地有限公司因少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅1.98億元，被北京市稅務(wù)局處以補(bǔ)繳稅款、滯納金及罰款共計(jì)7.09億元。這筆支出被計(jì)入2021年度其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，拖累SOHO中國(guó)由盈轉(zhuǎn)虧。
年報(bào)發(fā)布前不久，SOHO中國(guó)旗下物業(yè)公司還因違規(guī)加價(jià)收取電費(fèi)被罰。北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局在3月21日公布了這一處罰，對(duì)SOHO中國(guó)旗下北京搜厚物業(yè)15家分公司處以罰金合計(jì)1.15億余元。去年，SOHO中國(guó)在上海同樣因?yàn)檫`規(guī)多收電費(fèi)問題被處以8664萬元罰款。兩筆罰款合計(jì)超2億元。
人們無法理解，這樣一家在京滬兩地?fù)碛卸鄠€(gè)核心地產(chǎn)的上市公司，為何會(huì)在電費(fèi)上頻做手腳？惹得媒體在文章標(biāo)題中不解地發(fā)問：潘石屹為什么總跟幾毛錢電費(fèi)過不去？
過去他可從來沒為錢這事兒發(fā)過愁。他是第一個(gè)吃到房地產(chǎn)紅利的人，是“萬通六君子”，更是各類富豪排行榜上的常客。2019年，他還在自己的訪談節(jié)目《潘談攝影間》上對(duì)著柳傳志說，“我的狀態(tài)什么狀態(tài)呢？就這個(gè)錢賺夠了……以解決溫飽以賺錢為目的的事情已經(jīng)不是我唯一的目的了。”
SOHO中國(guó)在2021年財(cái)報(bào)中對(duì)偷稅漏稅行為回應(yīng)說，誠(chéng)懇接受，堅(jiān)決落實(shí)，并按期全額繳納稅款、滯納金及罰款。潘石屹?zèng)]有對(duì)此事的公開評(píng)論，他也沒有回應(yīng)旗下物業(yè)公司違規(guī)收取電費(fèi)的問題。
外界常將2012年潘石屹?gòu)纳⑹坜D(zhuǎn)型自持出租視為SOHO中國(guó)由盛轉(zhuǎn)衰的節(jié)點(diǎn)。
SOHO中國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目以商業(yè)寫字樓為主，且集中分布在京滬兩地的核心地段。過去，潘石屹創(chuàng)造性的提出了散售商業(yè)地產(chǎn)的概念，讓SOHO中國(guó)吸引了一大批中小投資者，尤其是吸引了大批“煤老板”前來購(gòu)買。
與商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的出租、整棟出售的業(yè)務(wù)模式相比，散售的優(yōu)勢(shì)是可以快速回籠資金，讓商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了和住宅房產(chǎn)同等的回報(bào)周期。潘石屹將這一模式歸功于自己的“雜碎”哲學(xué)，他為此專門寫了一本書，書名就叫《雜碎》，他把這個(gè)時(shí)代叫做“雜碎時(shí)代”。
散售創(chuàng)造了SOHO中國(guó)前期的輝煌，光華路SOHO在開盤當(dāng)天就創(chuàng)造了逾13億元的銷售神話，三里屯SOHO也在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了開盤一周預(yù)售簽約額達(dá)43.5億元的記錄。潘石屹說，“我始終相信，如果將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，用每一個(gè)商家的智慧和市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的模式會(huì)比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。”
2010年，北京市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策管控地產(chǎn)行業(yè)之后，潘石屹開始放棄散售模式，轉(zhuǎn)而以自持出租為主——早期購(gòu)買散售物業(yè)的煤老板實(shí)力不再也被認(rèn)為是原因之一。
但SOHO過去散售留下的弊端并未改變，長(zhǎng)時(shí)間的散售令SOHO中國(guó)各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中入駐企業(yè)繁雜混亂，與其外表的高端化形象并不匹配，甚至透支了未來的投資升值空間。如早年間銀河SOHO充斥著大量的小貸公司，望京SOHO也被視作是創(chuàng)業(yè)公司的“墳場(chǎng)”。2007年，北京的尚都SOHO甚至發(fā)生過業(yè)主集體罷業(yè)維權(quán)的負(fù)面事件。
SOHO中國(guó)在物業(yè)運(yùn)營(yíng)上也屢遭詬病?！敦?cái)經(jīng)》雜志在報(bào)道中指出，散售模式讓潘石屹錯(cuò)失了培養(yǎng)自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的機(jī)會(huì)，也沒積累做大型物業(yè)的整體操盤和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，更談不上精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。
潘石屹對(duì)租賃模式的熱衷程度也不高。他不止一次地對(duì)外吐槽中國(guó)地產(chǎn)的租金回報(bào)率問題，他曾對(duì)外透露SOHO中國(guó)在北京的租金回報(bào)率不到3%，尚不及公司的銀行貸款利息4.4%高。“你看租金回報(bào)率，無論是酒店、商場(chǎng)、住宅還是寫字樓，還不如中國(guó)銀行們的貸款利息高，這個(gè)賬怎么算過來？”
也正因此，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型磕磕絆絆，時(shí)不時(shí)就又回到出售資產(chǎn)的老路上。例如2014年出售上海SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)以及部分凌空SOHO產(chǎn)權(quán)，2016年又出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，2017年出售上海虹口SOHO，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，過去幾年SOHO中國(guó)已累計(jì)出售近300億元的物業(yè)資產(chǎn)。
過去十年被外界視為SOHO中國(guó)失去的十年。中國(guó)的房地產(chǎn)商們大多在這一時(shí)間段內(nèi)迎來爆發(fā)式發(fā)展，2010年萬科的銷售額剛剛突破千億，2020年已超七千億，恒大十年間業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)了220倍，從廣東的一家中小地產(chǎn)商成長(zhǎng)為地產(chǎn)龍頭。
SOHO中國(guó)自2010年達(dá)到184.23億的營(yíng)收巔峰以來，再無突破，近年來營(yíng)收在20億元左右徘徊，甚至不及其他房企單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模。
2021年黑石集團(tuán)對(duì)SOHO中國(guó)的收購(gòu)是潘石屹迄今為止最大的一筆出售計(jì)劃，涉及SOHO中國(guó)持有的8個(gè)核心項(xiàng)目，被稱作SOHO中國(guó)的“八大金剛”。這筆交易在當(dāng)年6月宣布，交易總額約合196.2億元，較此前市場(chǎng)傳言的258億元縮水近62億元。
過去，潘石屹曾多次對(duì)外表態(tài)決不會(huì)出售這些核心地產(chǎn)，如麗澤SOHO剛上市時(shí)，他說，“一平米都不會(huì)賣，舍不得賣”。外灘SOHO和望京SOHO也被他視作永遠(yuǎn)不能銷售的兩個(gè)項(xiàng)目，“這兩個(gè)項(xiàng)目在，我就還是一個(gè)開發(fā)商”。
后來他又再度對(duì)此表態(tài)，稱整體自持的八個(gè)項(xiàng)目“沒有出售計(jì)劃”。
市場(chǎng)對(duì)潘石屹出售SOHO中國(guó)核心資產(chǎn)的消息報(bào)以利好。出售的消息傳出后，SOHO中國(guó)股價(jià)飆升48%，創(chuàng)下該公司2007年上市以來的最大漲幅。
但這筆交易最終未能成行。SOHO中國(guó)在公告中稱，鑒于目前滿足收購(gòu)要約的先決條件進(jìn)展不足，各方一致認(rèn)為無法在要約最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件，經(jīng)各方一致同意，黑石集團(tuán)終止對(duì)公司的收購(gòu)要約。
此前，SOHO中國(guó)曾對(duì)外收到國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局的反壟斷審查通知，對(duì)要約方根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》提交的申報(bào)正式立案審查。這被認(rèn)為是該筆交易流產(chǎn)的主要原因。
當(dāng)天，SOHO中國(guó)港股股價(jià)暴跌，盤中跌幅一度高達(dá)40%，截至收盤跌35%，市值縮水近63億港元。
潘石屹
潘石屹?zèng)]有對(duì)外回應(yīng)交易流產(chǎn)的原因。今年3月，他在SOHO中國(guó)優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)上宣布，將以“七折”價(jià)格銷售3.2平方米的物業(yè)，并將傭金獎(jiǎng)金比例提高至交易額的4%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。
銷售房源涉及京滬兩地的銀行SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等九個(gè)項(xiàng)目，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)。SOHO中國(guó)整體自持的“八大金剛”未涵蓋其中。
潘石屹不遺余力地為這次出售搖旗吶喊。他專門在許久不用的微博上轉(zhuǎn)發(fā)了這一消息，稱“歡迎購(gòu)買”，SOHO中國(guó)也在其官方微信公眾號(hào)上自賣自夸，出售物業(yè)“租金回報(bào)穩(wěn)定，投資性價(jià)比極高”，“撿漏好機(jī)會(huì)！”
潘石屹稱，此次銷售房源收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用作股票分紅。按SOHO中國(guó)公布的2021年年報(bào)數(shù)據(jù)，截至去年底，SOHO中國(guó)總負(fù)債約為333.47億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率44%。其中1年內(nèi)需償還貸款16.64億元，1年以上至2年為11.39億元，2年以上至5年為54.85億元，5年后為97.09億元。
外界對(duì)其降負(fù)債的說法議論不一。對(duì)比同行業(yè)的負(fù)債SOHO中國(guó)處于較低水平，一些人士稱SOHO中國(guó)此舉意圖快速回籠資金。也有報(bào)道稱該做法符合SOHO中國(guó)緩解現(xiàn)金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的邏輯。
資本市場(chǎng)贊同潘石屹賣房的做法。在宣布“七折”賣房當(dāng)日，SOHO中國(guó)港股漲幅一度超20%，收盤時(shí)漲8.97%。
也是在北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)SOHO旗下物業(yè)公司下發(fā)行政處罰的當(dāng)日，SOHO中國(guó)的老對(duì)手復(fù)星國(guó)際拿下了昔日上海“地王”項(xiàng)目外灘8-1地塊的外灘金融中心。過去，SOHO中國(guó)曾因?yàn)闋?zhēng)奪該地塊與復(fù)星國(guó)際打了3年官司。
2014年，網(wǎng)易把當(dāng)年度的“最有態(tài)度地產(chǎn)人物”獎(jiǎng)項(xiàng)頒給了潘石屹，與其一同入圍的均是地產(chǎn)界的大佬們，王石、王健林、馮侖。
當(dāng)時(shí)還擔(dān)任《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》總編輯的秦朔說，“在房地產(chǎn)這樣一個(gè)和我們每個(gè)人休戚相關(guān)的行業(yè)中，他造的房子不是最多的，但他帶給我們的微笑是最多的，他不是最有財(cái)富的，但他卻擁有最多的粉絲，每一棟房子都代表了一種態(tài)度。”
一直以來，潘石屹都是引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)潮流的那個(gè)人，他是先鋒與前衛(wèi)的代表，當(dāng)年SOHO中國(guó)各個(gè)項(xiàng)目無一不以突出的建筑風(fēng)格而飽受追捧。人民日?qǐng)?bào)海外版評(píng)價(jià)他說，“潘石屹的每一個(gè)建筑作品都以城市標(biāo)志性符號(hào)引領(lǐng)這個(gè)城市的建筑潮流”。
他常年游走在各大新聞媒體頭條，寫博客，針砭時(shí)弊，出書，主演電影，玩攝影和木工，一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大眾的視線。他執(zhí)著于公共討論，為此專門辦了一本刊物。很難想象，當(dāng)年SOHO中國(guó)的一本企業(yè)內(nèi)刊《SOHO小報(bào)》也曾風(fēng)靡京城，被認(rèn)為是公共討論的重要陣地。在它2010年宣布?？瘯r(shí)，曾引發(fā)一眾作家、學(xué)者及媒體人士發(fā)文悼念。
2011年，北京霧霾還未被大多數(shù)人關(guān)注到時(shí)，他就開始在微博上轉(zhuǎn)發(fā)美國(guó)駐華大使館發(fā)布的PM2.5數(shù)據(jù)，引發(fā)輿論討論——當(dāng)時(shí)中國(guó)尚未將PM2.5納入氣象監(jiān)測(cè)，一些媒體在報(bào)道中稱這是公眾開始認(rèn)識(shí)到PM2.5的開端。
次年，國(guó)務(wù)院通過新《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，將PM2.5納入空氣污染監(jiān)測(cè)和治理范圍，同時(shí)要求各直轄市和省會(huì)城市當(dāng)年即公布PM2.5濃度值。當(dāng)年5月，潘石屹被邀請(qǐng)參加治理PM2.5的研究小組。即便現(xiàn)在，SOHO中國(guó)還會(huì)每日在官方微博上發(fā)布旗下樓宇的室內(nèi)空氣指數(shù)。
潘石屹早就不活躍在微博上了。
他出生在甘肅省天水市的一個(gè)貧困鄉(xiāng)村，對(duì)童年最深刻的印象是吃不飽飯。他家里有7個(gè)孩子，窮困之下，他的父母不得不將兩個(gè)妹妹送到別人家里寄養(yǎng)，“只要誰家有個(gè)奶羊就送過去，就可以喝羊奶了。”
其中一個(gè)妹妹被送往了陜西，后來因?yàn)樗赣H過于思念，他又跑去陜西將妹妹背回了家。
潘石屹是《平凡的世界》的忠實(shí)粉絲，他覺得書中的孫少安和孫少平身上都有他的影子，他和賈樟柯一起出現(xiàn)在路遙的紀(jì)錄片里。有一年陜西的一個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)邀請(qǐng)他參加，他向主辦方提出的條件就是去看看路遙墓。
延安大學(xué)文學(xué)院校長(zhǎng)、《路遙傳》的作者梁向陽(yáng)回憶說，“他來了之后，緊緊抓住了我的手啊”。潘石屹說，他把《平凡的世界》看了7遍，每當(dāng)遇到困難他都會(huì)重新讀一遍，他送給弟弟參加工作的禮物也是《平凡的世界》。
2015年電視劇《平凡的世界》熱播時(shí)，潘石屹曾夢(mèng)見過路遙獲得了諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)，他在微博上寫道，“我著急啊，怎么通知他的家人？準(zhǔn)備什么花？我忙著建議，獲獎(jiǎng)詞一定要寫上，路遙筆下的主人公都是以德報(bào)怨，對(duì)周圍的每個(gè)人（無論是對(duì)他好還是壞）都有熾熱的愛……”
以德報(bào)怨是潘石屹?gòu)摹镀椒驳氖澜纭分懈形虺鰜淼?。在他事業(yè)有成之后，不斷有過去的同學(xué)、鄉(xiāng)親或者朋友找他借錢，他曾為此頗為煩惱，因?yàn)檫@些人常常借了錢后就消失得無影無蹤。他后來列了一個(gè)清單，名單上有32個(gè)欠他錢的人，最少的3萬，最多的有750萬。他把這個(gè)清單燒掉了，作為與過去的自己和解。
旁人無法理解潘石屹的這種心理。那年，有記者因?yàn)椤镀椒驳氖澜纭放苋ヅ耸俚睦霞也稍L，同村的村民得知采訪原因后反問，潘石屹還平凡嗎？
參考資料：
1. 《 <潘談攝影間>對(duì)話柳傳志下集：不再改革中犯錯(cuò)誤，不做犧牲者》 鳳凰網(wǎng)
2. 《潘石屹為什么總跟幾毛錢電費(fèi)過不去？》 財(cái)經(jīng)天下周刊
3. 《潘石屹如何打壞了SOHO中國(guó)的一手好牌》財(cái)經(jīng)雜志
4. 《撿漏好機(jī)會(huì)！SOHO中國(guó)七折出售3.2平米優(yōu)質(zhì)房源》SOHO中國(guó)
5. 《潘石屹父子走出平凡世界》 博客天下
6. 《路遙身后20年》南方人物周刊
7. 《潘石屹的環(huán)保經(jīng)》21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
8. 《潘石屹：平凡世界的叮嚀》新華網(wǎng)
9. 《<SOHO小報(bào)>正式宣布?？瑔T工希望內(nèi)容延續(xù)》 新京報(bào)
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