華楠直播間第35期：房地產(chǎn)稅來(lái)了【回放視頻】
2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。這意味著，一直備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅改革進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，對(duì)誰(shuí)利好？現(xiàn)在是買(mǎi)房的黃金時(shí)期嗎？持有多套房產(chǎn)的人會(huì)面臨什么影響？房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)跌嗎？
華楠直播間35期邀請(qǐng)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤(pán)和林，抱樸財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人、財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家、粵港澳大灣區(qū)（南沙）改革創(chuàng)新研究院研究員今綸共同分享。
在直播中，兩位嘉賓分享了哪些城市可能會(huì)成為房地產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市、對(duì)于有房一族的影響以及未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式等問(wèn)題。
華楠：房地產(chǎn)稅是什么？
盤(pán)和林：房地產(chǎn)稅的話題我們聊了很久，“狼來(lái)了，狼來(lái)了”那么多年，現(xiàn)在終于要走到我們眼前了。
叫房地產(chǎn)稅也好，房產(chǎn)稅也好，都不是新鮮詞。過(guò)去主要是企業(yè)交的，從價(jià)計(jì)征也好，出租也好，都有這一類(lèi)的稅種，只不過(guò)原來(lái)不是針對(duì)居民征收。
在國(guó)外的話，房地產(chǎn)稅更像是物業(yè)稅，公共設(shè)施、公共醫(yī)療、公共教育都是來(lái)源于房產(chǎn)稅，我們國(guó)家的房地產(chǎn)稅可能也是用于地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來(lái)會(huì)更加強(qiáng)調(diào)它的公平性。
華楠：房地產(chǎn)稅會(huì)在哪些城市或者地區(qū)優(yōu)先試點(diǎn)？
今綸：深圳整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的比較好，金融、科技創(chuàng)新這一塊比較發(fā)達(dá)，華為、比亞迪、騰訊都在這里建設(shè)產(chǎn)業(yè)園，所以它整個(gè)稅收的情況是比較好的。而且深圳沒(méi)什么太多的土地可以用來(lái)做開(kāi)發(fā)，深圳的土地面積只有廣州的1/4，跟北京上海不能相提并論。還有很重要的一點(diǎn)是深圳的房?jī)r(jià)不管是新房還是二手房，都是全國(guó)第一，在深圳買(mǎi)房子非常艱難。
杭州有一個(gè)特點(diǎn)，就是它的互聯(lián)網(wǎng)的生態(tài)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較好，就算是在疫情期間，整個(gè)杭州的 GDP和財(cái)政收入還是非常客觀的，所以我們?nèi)绻f(shuō)在杭州這樣的地方去做房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，它是扛得起房地產(chǎn)稅帶來(lái)的這種上下波動(dòng)的。
在杭州和深圳來(lái)做試點(diǎn)，的確會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)平穩(wěn)起到一個(gè)比較大的好處，而且我認(rèn)為這兩個(gè)地方的確能收到錢(qián)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅能夠收到錢(qián)很重要，收到這個(gè)錢(qián)之后交給地方政府，地方政府拿來(lái)做一些基礎(chǔ)建設(shè)，這是最重要的。
華楠：征收房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房租上漲？
今綸：我舉兩個(gè)例子，第一個(gè)例子，你如果住在鶴崗，你去租房，哪怕有了房地產(chǎn)稅，房東不太可能把稅轉(zhuǎn)移到你身上，中國(guó)廣大的三四五線城市，包括一二線城市的郊區(qū)，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)稅的這種稅率到租客身上的可能性非常小。
第二個(gè)例子，在一二線城市的核心區(qū)，我要在這租房住，我的辦公室也在附近，如果房東覺(jué)得他這個(gè)地方確實(shí)是一個(gè)稀有的地段，然后加了0.1%、0.2%、0.3%的房地產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)嫁到我身上，而我又沒(méi)有太多的選擇，大概率可能要承受這種房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)移。因此房地產(chǎn)稅是否轉(zhuǎn)移至租客身上，要看市場(chǎng)供求關(guān)系。
華楠：未來(lái)可租房的房源會(huì)不會(huì)減少？
今綸：這個(gè)可能性不大，未來(lái)國(guó)有資本會(huì)以非常龐大的氣勢(shì)進(jìn)入保障房的建設(shè)市場(chǎng)，為了保證大家在工作的時(shí)候有地方住，國(guó)有資本會(huì)在空白地帶做一個(gè)填充，或者叫一個(gè)對(duì)沖的行為。
還有我一直強(qiáng)調(diào)的人口的問(wèn)題，一方面很多年輕人不愿意生孩子，另一方面每年都會(huì)有一些老人家去世，他留下的房子后面接手的年輕人手上相當(dāng)一部分就有兩套三套，這種情況其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了，都要投放到市場(chǎng)上來(lái)進(jìn)行一個(gè)周轉(zhuǎn)。
我們從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)信息，包括住建部門(mén)的有關(guān)信息看得出來(lái)，其實(shí)未來(lái)大城市也會(huì)有序的做一些疏解，由于一線城市它的房?jī)r(jià)或者說(shuō)成本比較高，大家會(huì)主動(dòng)的從一線城市去到二三線城市。因此未來(lái)可租房的房源不太可能變少。
中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)的路線是非常清晰的，就是一個(gè)“大號(hào)”的新加坡模式，普通群眾的剛需會(huì)被滿足，這是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的需要。一些富豪，有錢(qián)人要買(mǎi)幾個(gè)億的別墅，也會(huì)被滿足，手里的房地產(chǎn)稅收高一點(diǎn)就可以了。
而且會(huì)更加倡導(dǎo)“租住同權(quán)”，現(xiàn)在我們提的口號(hào)是未來(lái)教育上要平權(quán)，你不買(mǎi)房子你是租房子住，你只要符合相關(guān)的條件，比如說(shuō)社保多少年，工作多少年，你也可以讓孩子在公立小學(xué)讀書(shū)，這個(gè)目標(biāo)我認(rèn)為未來(lái)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。
這個(gè)目標(biāo)一旦實(shí)現(xiàn)了，對(duì)于炒房客，對(duì)于所謂的學(xué)位房學(xué)區(qū)房是致命的一擊，現(xiàn)在我們正走著這條路上，決策者正拎著一個(gè)錘子慢慢的走進(jìn)各個(gè)城市的學(xué)區(qū)房，然后拿起了錘子，有的已經(jīng)在敲，有的沒(méi)有敲，但是已經(jīng)做出了姿勢(shì)在積蓄力量在準(zhǔn)備。
華楠：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下跌？
盤(pán)和林：像我們用藥的也是一個(gè)道理，拋開(kāi)劑量去談這個(gè)有沒(méi)有毒性，有沒(méi)有副作用都是不對(duì)的是吧。就是說(shuō)所以我們可能看了的房地產(chǎn)稅的話會(huì)增加一定的持有成本，理論上是會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)持有者會(huì)拋售。
但是就根據(jù)這一塊的話，它的力度或者它征收的方式，究竟是怎么樣的話，我們現(xiàn)在目前都不知道，所以整個(gè)來(lái)說(shuō)判斷房?jī)r(jià)大跌的話是為時(shí)尚早，即使從稅收的角度，從剛剛講的穩(wěn)定性的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)執(zhí)政者也好，對(duì)社會(huì)也好，一定是求穩(wěn)的，他一定會(huì)管理房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期，不會(huì)希望大跌，也不會(huì)希望大漲，同時(shí)的話也不可能給整個(gè)居民包括民眾增加的負(fù)擔(dān)太重，是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，真正的話影響價(jià)格的話，我們講的還是價(jià)格鐵律，就是供需關(guān)系。
華楠:未來(lái)中國(guó)內(nèi)地樓市市場(chǎng)的發(fā)展情況會(huì)是什么樣的？
盤(pán)和林:對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)最終還是跟收入、老齡化、城市化等多種因素相結(jié)合。我們預(yù)期，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)向全球平均的收入、房?jī)r(jià)特征去靠攏，更符合房地產(chǎn)的供需特征。
房?jī)r(jià)也會(huì)有一些周期性的波動(dòng)，至于買(mǎi)不買(mǎi)進(jìn)，作不作為一個(gè)投資品，都是要看這些城市的一些收入群體，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)老齡化和它城市的一些產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的，而不是簡(jiǎn)單的去參考房地產(chǎn)稅的維度，因?yàn)樗麄€(gè)占的比重并不大。
可能在剛推出的時(shí)候，對(duì)于一些大量持有的人會(huì)產(chǎn)生一些結(jié)構(gòu)性變化，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，它還是會(huì)走向一種新的平衡的，最后回歸到市場(chǎng)的供需特征。
問(wèn)題一：政策出臺(tái)后，是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)嗎？
今綸：如果你是剛需，第一套房要自住，或者有改善性需求，這種情況下你該買(mǎi)就買(mǎi)，不要考慮房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。但是作為投資來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為目前這個(gè)階段不是特別好的去做房地產(chǎn)投資的一個(gè)階段。
問(wèn)題二：對(duì)于靠房吃飯的房東們會(huì)有哪些影響？
今綸：對(duì)于持有多套房子，尤其是三套包括三套以上的這種房子，政策恐怕沒(méi)有那么友好，可能會(huì)讓你至少要拋掉手中的一些沒(méi)有那么多投資價(jià)值的房子，比如說(shuō)一線城市周邊或者是老家三四五線的，或者是所謂的旅游度假房持有七八套。
問(wèn)題三：二手房限貸，二手房市場(chǎng)基本被冰封了嗎？
盤(pán)和林：某種程度上來(lái)說(shuō)，二手房的現(xiàn)在確實(shí)減弱了房地產(chǎn)的需求，但是這里面可能也有一些觀望的程度，就是大家預(yù)期這些房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，包括限購(gòu)的政策，究竟執(zhí)行到什么程度。
但是二手房的市場(chǎng)需求依然是存在的，這些人的住房需求不會(huì)削弱，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)可能會(huì)影響購(gòu)房者的決策，但是并不意味著這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)消失，或者是完全冰封，未來(lái)的話在這些政策落地之后，需求會(huì)被重新釋放。
以上就是本期華楠直播間的部分內(nèi)容，想了解房地產(chǎn)稅的更多內(nèi)容，可觀看華楠直播間第35期《房地產(chǎn)稅來(lái)了》直播回放。關(guān)注鈦媒體華楠直播間或鈦媒體視頻號(hào)，不錯(cuò)過(guò)每期精彩內(nèi)容。（主理人：張華楠；策劃：棉簽 ；編導(dǎo)：棉簽；導(dǎo)播：羽赫）
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