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文 | 創(chuàng)頭條，作者｜杜航
“眾創(chuàng)空間接下來有什么要求？”
“先維持現(xiàn)狀。”
去往何處？不僅是眾創(chuàng)空間從業(yè)者關(guān)心的問題，也是相關(guān)部門思考的焦點(diǎn)。
作為雙創(chuàng)產(chǎn)物，眾創(chuàng)空間經(jīng)過高速發(fā)展期后，正在經(jīng)歷重置。行業(yè)褪去浮躁，轉(zhuǎn)而變得務(wù)實(shí)。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶將感慨寫進(jìn)了《向死而生》一文。此時，距離優(yōu)客工場在美國上市近一年。其市值，也從上市之初的10億美元左右，一路跌至1億美元上下。與IPO前的估值高位——30億美元相比，更是差距甚遠(yuǎn)。
資本市場的看空，可在優(yōu)客工場財報中窺見端倪。
財報顯示，2021年二季度優(yōu)客工場總營業(yè)收入2.61億元，同比增長34.3%，環(huán)比增長8.75%，超出上季度財報公布的收入預(yù)測值上限。
但，營收增長的同時，虧損也在擴(kuò)大。2021二季度優(yōu)客工場凈利潤虧損1.57億元，較上季度拉大近3000萬元；其中，在2020年四季度和2021年一季度，優(yōu)客工場的凈利分別為-1.49億元和-1.27億元。
這一切，被毛大慶概括為：“我們都曾九死一生。只有真正‘瀕死’過的人，才能對很多常識道理有通透的認(rèn)知。”
曾與優(yōu)客工場并駕齊驅(qū)的納什空間，也在經(jīng)歷巨變。
年初，納什空間控股股東遠(yuǎn)洋資本開始全面進(jìn)駐。遠(yuǎn)洋資本投資經(jīng)理靳業(yè)寧取代張劍的CEO職位，張劍轉(zhuǎn)崗至遠(yuǎn)洋資本顧問角色，在納什空間已無實(shí)際職務(wù)。遠(yuǎn)洋資本還向納什空間派駐了HRD、財務(wù)總監(jiān)以及董秘。
2019年開始，納什空間便開啟大規(guī)模裁員，多位創(chuàng)始合伙人和高管離職，在遠(yuǎn)洋資本進(jìn)駐之前，納什空間的人員規(guī)模已從1000人削減到不足200人。
人員縮減的同時，納什空間被爆出一系列拖欠房租、退租押金逾期未返還的投訴。這一切都指向一種可能——納什空間正面臨不小的資金壓力。
頭部玩家如此，小玩家也不易。
“眾創(chuàng)空間并不是一個偽命題，只是大家沒做好。”多位業(yè)內(nèi)人士向創(chuàng)頭條表達(dá)了類似觀點(diǎn)。
財經(jīng)作家周錫冰曾告訴創(chuàng)頭條，“跟美國相比，中國的創(chuàng)客基數(shù)非常大；同時，國內(nèi)創(chuàng)業(yè)無論是硬件配套，還是技術(shù)服務(wù)等軟件設(shè)置成本都非常高。所以眾創(chuàng)空間以及類似孵化機(jī)構(gòu)的存在對創(chuàng)業(yè)者來說是十分剛需的。”
創(chuàng)富港公布的2020年年報足以支撐上述觀點(diǎn)。2020年創(chuàng)富港營業(yè)收入5.88億元，同比增長9.85%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額1.21億。在疫情肆虐之下，創(chuàng)富港逆勢擴(kuò)張，新增29家新店（含5家擴(kuò)建）。
問題出在哪？
一行業(yè)分析人士告訴創(chuàng)頭條，眾創(chuàng)空間有多大的商業(yè)空間，“依賴運(yùn)營者本身的運(yùn)營。”《中國孵化器》雜志主編范偉軍向創(chuàng)頭條表示，此前眾創(chuàng)空間普遍存在“心太大想太多”的心理。
急，是最直觀的表現(xiàn)。
憑借資本加持，優(yōu)客工場開始通過并購進(jìn)行快速擴(kuò)張。2017年，優(yōu)客工場先后并購了洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無界空間、火箭科技等10家企業(yè)，規(guī)模一再翻倍。
截至2019年上半年，優(yōu)客工場覆蓋了包括大中華地區(qū)的一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內(nèi)的44個城市，擁有逾200個空間。
同一時期，氪空間也選擇了高速擴(kuò)張。2018年上半年，上海辦公行業(yè)租用的寫字樓里，氪空間占了73%，在北京，氪空間一度占了40%。也是2018年，納什空間在管面積超過100萬平米，成為行業(yè)首個面積超100萬平米的玩家。
短期高速擴(kuò)張的發(fā)展路徑，為長期穩(wěn)健經(jīng)營埋下隱患。
一般而言，80%的入駐率是眾創(chuàng)空間的“生死線”。一個空間從投入到運(yùn)營，再到實(shí)現(xiàn)相對理想的入駐率，需要一個“養(yǎng)店”周期，這一時間多數(shù)在半年以上。
成立于2008年的創(chuàng)富港，截至2021年8月，擁有200多家空間，覆蓋全國9大城市，運(yùn)營面積近30萬平米。夢想加選擇在保持所有成熟運(yùn)營空間單店健康盈利的情況下進(jìn)行擴(kuò)張。目前，夢想加在北京、上海、杭州、西安、南京等城市運(yùn)營50多家空間。
“慢者成為了贏家。”范偉軍說。
接受創(chuàng)頭條采訪時，毛大慶曾坦言，“內(nèi)心一直在斗爭。”他解釋稱，“我們規(guī)模跑得比較快，但我覺得基礎(chǔ)建設(shè)做得不足。在2018年底這個節(jié)點(diǎn)，我覺得三年半到這個規(guī)模，我愿意放慢一點(diǎn)，把前面的消化好。”
相對粗獷的經(jīng)營方式下，眾創(chuàng)空間運(yùn)營成本高企。
高速擴(kuò)張時期，氪空間不惜以高于市場報價的價格拿房。優(yōu)客工場財報顯示，去年四季度市場、銷售和管理成本高達(dá)2.57億元。今年有意控制成本后，一季度為1.04億元，二季度為1.52億元，減少超50%。
夢想加創(chuàng)始人王曉魯曾告訴創(chuàng)頭條，眾創(chuàng)空間缺乏精細(xì)化運(yùn)營。
“除了自有地產(chǎn)，大多數(shù)眾創(chuàng)空間很難靠租金收入活下來。”韻網(wǎng)創(chuàng)始人顏振軍告訴創(chuàng)頭條。
二房東模式并非完全無法走通，但也不是眾創(chuàng)空間的最優(yōu)解。因此，在提升精細(xì)化運(yùn)營能力的同時，諸多眾創(chuàng)空間不斷在探索更優(yōu)的運(yùn)營模式。
辦公行業(yè)資管有重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)之分。目前在北京、上海、廣州、深圳，辦公行業(yè)均已不同程度地出現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營的趨勢，從單純的空間租賃，轉(zhuǎn)型到定制裝修和運(yùn)營托管。
“管理輸出是必由之路。”早在兩年前，毛大慶就向創(chuàng)頭條透露過輕資產(chǎn)運(yùn)營的理念。
他認(rèn)為，管理輸出將取代并購和自營，成為優(yōu)客工場主要的擴(kuò)張路徑。伴隨管理輸出，營收結(jié)構(gòu)將更多元化，除了租賃營收，還有設(shè)計(jì)輸出、工程管理輸出、廣告、教育等非租賃營收。
2020年4月，優(yōu)客工場啟動“輕資產(chǎn)、重賦能”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以SaaS服務(wù)和IoT方案助力存量及增量商用空間在資產(chǎn)管理和服務(wù)上的數(shù)字化轉(zhuǎn)變。并在今年繼續(xù)擴(kuò)大SaaS服務(wù)以及室內(nèi)設(shè)計(jì)和施工服務(wù)。
財報顯示，2021二季度優(yōu)客工場營收包括工作區(qū)會員付費(fèi)（主要為空間收入）、營銷及品牌付費(fèi)以及其他收入。其中，營銷和品牌服務(wù)、其他服務(wù)收入環(huán)比上升。廣告業(yè)務(wù)收入同比增長80.8%，其他業(yè)務(wù)收入同比增長162.3%。輕資產(chǎn)收入同比增長292.1%，輕資產(chǎn)毛利同比增長228.6%。
相比優(yōu)客工場，BEEPLUS與二房東模式切割更為清晰。
BEEPLUS以設(shè)計(jì)改造與運(yùn)營品牌托管雙核驅(qū)動，面向業(yè)主提供從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、建設(shè)到招商、運(yùn)營和經(jīng)營的全流程服務(wù)，助力業(yè)主挖掘物業(yè)價值、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。
其業(yè)主客戶目前主要有兩類：一類是持有大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)的國企，另一類是持有非核心地帶的核心物業(yè)的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、國企或地產(chǎn)基金。針對不同類型的客戶，BEEPLUS有針對性地提供運(yùn)營管理服務(wù)。
部分玩家和地產(chǎn)基金合作的中資產(chǎn)模式，業(yè)主承擔(dān)裝修，但后續(xù)仍需運(yùn)營方兜底租金。BEEPLUS的輕資產(chǎn)模式更為徹底，裝修完全由業(yè)主負(fù)擔(dān)，同時運(yùn)營方不承擔(dān)租金剛性兌付的壓力。
一個10000平方米的項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后，BEEPLUS的營收在500-600萬，其中運(yùn)營管理費(fèi)占比約54%，招商傭金占比約34%，系統(tǒng)管理費(fèi)占比約11%。
如此一來，空間的營收來源由中小企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商、國企等大企業(yè)，營收結(jié)構(gòu)、運(yùn)營成本結(jié)構(gòu)幾乎完全改變。
目前，BEEPLUS已落地輕資產(chǎn)項(xiàng)目40余個，累計(jì)管理面積超20萬平方米。優(yōu)客工場也在持續(xù)擴(kuò)大空間覆蓋范圍，今年二季度共增加了32個辦公空間。
剛剛過去的8月份，優(yōu)客工場陸續(xù)在順德、沈陽、三亞、廣州、青島等開設(shè)新空間，這些空間以城市物業(yè)升級為載體，不少為輕資產(chǎn)托管項(xiàng)目。
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